Les investisseurs qui apprécient le placement collectif en SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent désormais acquérir des parts dans des véhicules investis en dehors des frontières hexagonales : on parle alors de SCPI Européennes. Contrairement aux SCPI françaises, ces SCPI investies à l’étranger permettent d’accéder à une nouvelle typologie d’actifs et de répondre à un besoin croissant de diversification géographique de la part des investisseurs.

Naturellement, la fiscalité qui accompagnent ces placements à l’étranger est différente. Alors, quelle fiscalité s’applique aux SCPI étrangères et quelle est l’imposition pour les loyers étrangers ?

La SCPI de rendement est un véhicule d’investissement qui permet à l’investisseur d’acquérir des parts au sein d’un parc immobilier. Celui-ci est composé d’actifs immobiliers de nature souvent professionnelles (immobilier d’entreprise type bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Si de nombreuses SCPI achètent ces biens immobiliers sur le territoire français, d’autres choisissent d’investir hors France, toujours dans la zone euro, par exemple :

  • Allemagne ;
  • Espagne ;
  • Italie ;
  • Pologne ;
  • Slovénie ;
  • Irlande ;
  • Estonie ;
  • Lituanie ;
  • Etc.

Les professionnels de l’immobilier, par leur fine connaissance du marché immobilier européen, sont capables de trouver les meilleures opportunités sur toutes les typologies d’actifs à l’étranger.

Découvrez les avantages de la diversification géographique dans notre guide dédié à la SCPI :

Découvrez le guide SCPI

Tout comprendre avant votre premier investissement en SCPI. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

    Télécharger le guide

    A titre d’exemple, la SCPI diversifiée et à capital variable Corum Origin répartit son patrimoine immobilier dans 13 pays de la zone Euro : la France, la Lettonie, la Belgique, l’Estonie, la Lituanie, le Portugal, la Slovénie, l’Irlande, l’Espagne, l’Allemagne, la Finlande, l’Italie et les Pays Bas.

    En investissant dans une SCPI de rendement, l’investisseur pourra toucher des revenus locatifs. Ceux-ci proviennent des loyers collectés par la sociétés de gestion (en charge de la SCPI, de sa gestion locative et de son entretien). Ces revenus locatifs, qui constituent donc des revenus complémentaires pour l’investisseur, ont le statut de revenus fonciers, autrement dit, ils doivent être déclarés par les porteurs de parts et soumis à l’imposition fiscale.

    Les revenus fonciers de source étrangère doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôt à l’aide du formulaire 2047.

    • En France, les revenus fonciers sont imposés selon la tranche marginale d’imposition (TMI), plus ou moins haute selon les revenus du contribuable, et les prélèvements sociaux de 17,2%.

    Dans le cadre d’une SCPI investie à l’étranger, donc hors de France, les revenus fonciers ne subissent pas la même imposition que des revenus locatifs émanant de France. De fait, les loyers de source étrangère versés par la SCPI aux souscripteurs sont soumis à une imposition plus avantageuse :

    • Les revenus émanant de l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% ;
    • Les revenus émanant de l’étranger sont soumis à la tranche marginale d’imposition (11% ; 30% ; 41% ; 45% selon le niveau de revenus) ;
    • A cette imposition est ensuite soustrait le taux moyen* de l’impôt sur le revenu.

    Pour vous faire une première idée de votre investissement, tester dès maintenant votre placement sur notre simulateur en ligne :

    Simulez votre investissement en SCPI

    Découvrez le rendement précis de votre investissement.

    Commencer ma simulation
    simulation

    *Ce taux moyen se calcule en divisant le montant de l’impôt par les revenus imposables et en multipliant par 100 le résultat.

    Par exemple, pour un investisseur soumis à une TMI DE 30% qui touche des revenus à hauteur de 5000€ par an grâce à un investissement en SCPI européennes, l’imposition l’impôt sera 30% – 17%, soit équivalent à 13%. Dès lors, 5000€ x 13% = 650€, soit un impôt de 650€ et des loyers nets à hauteur de 4350€.

    Les SCPI étrangères ont donc un avantage fiscal par rapport aux SCPI françaises, particulièrement pour les personnes hautement imposable (TMI élevée).

    Investir en SCPI, que ce soit en France ou à l’étranger, est une excellente stratégie patrimoniale. De fait, l’investissement en pierre-papier procure de multiples avantages. Celui qui est le plus souvent mis en avant par les spécialistes du marché concerne la mutualisation des risques inhérents à l’immobilier professionnel. Ainsi, l’investisseur dévient co-propriétaire des immeubles au prorata de sa participation dans la SCPI (Sociétés civiles de placement en immobilier)  aux côtés d’autres investisseurs.

    D’un point de vue locatif, on ne dépend plus d’un seul locataire particulier, mais de centaines d’entreprises locataires. De plus, dans ce genre de placements immobiliers, d’un point de vue foncier, le risque est mutualisé sur toute une région et même sur plusieurs pays (cas des SCPI internationales). 

    Si vous décidez d’acheter des parts dans une société civile de placement en immobilier, il n’y a pas de gestion à réaliser, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout (vous paierez seulement des frais de gestion). Il n’y a également pas de trésorerie à mobiliser puisque les revenus octroyés sont déjà nets de charge, et ce, peu importe le nombre de parts investies. 

    Attention toutefois, l’investissement en société civile immobilière  nécessite un horizon de placement moyen/long terme. En effet, les frais de souscriptions sont prélevés lors de la revente des parts. C’est à ce titre que l’autorité des marchés financiers conseille un horizon d’investissement de 8 ans à l’ensemble des associés de SCPI pour que vous puissiez constituer un patrimoine avec de réels intérêts économiques.

    Comme vous pouvez le constater, la fiscalité joue un rôle important dans la sélection de la méthode et du support d’investissement.

    Pour rappel il y a 4 méthodes principales d’investissement en SCPI :

    Les systèmes d’imposition varient en fonction de la méthode d’investissement. Les experts de Portail-SCPI se tiennent à votre disposition pour vous guider dans le processus d’investissement pour optimiser également la fiscalité.

    Antoine Cesari
    Antoine Cesari [email protected]

    Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

    CIF : E009507 Orias : 20009087