Quels sont les frais d’une SCPI ?

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En matière d’investissement, qu’il s’agisse d’un investissement financier ou d’un investissement immobilier, l’investisseur en SCPI a la charge de certains frais. En ce qui concerne les SCPI, reconnues pour le très bon niveau du rendement qu’elles génèrent, des frais sont également à la charge du porteur de part. Alors, quels sont-ils et à quoi correspondent-ils ?

La question des frais en SCPI est un point sur lequel les investisseurs appuient le plus souvent leur décision d’investissement. Aussi, certains jugent les frais des SCPI élevés tandis que d’autres, les trouvent justifiés.

Pour rappel, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui collectent auprès d'investisseurs divers des fonds dont ils se servent pour se constituer un parc immobilier. Ce parc immobilier est entièrement géré par la société de gestion (agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, dite AMF), que ce soit en ce qui concerne la location, les travaux, la gestion locative, etc.

Naturellement, certains frais sont à prévoir lors d’un investissement en SCPI. Ces frais ont clairement été définis par le règlement général de l’AMF notamment en son article 422-11 et se distinguent ainsi au nombre de 3 :

  • Une commission de souscription ;
  • Une commission de cession ;
  • Une commission de gestion.

Il est à noter que ceux-ci sont similaires à ceux pratiqués lors d’un investissement locatif traditionnel (frais de notaire + frais d’agence et gestion locative) et que les rendements sont toujours communiqués nets de charges.

La commission de souscription est incluse dans le prix de souscription et prélevée sur la prime d’émission. Rappelons que le prix de souscription de la SCPI est égal à la valeur nominale majorée d’une prime d’émission.  Les frais d’entrée sont utilisés par les sociétés de gestion pour augmenter leur capital. Ils servent à les rémunérer directement.

Ces frais de souscriptions oscillent entre 8 et 12 % et impactent en réalité l’investisseur à la revente. Autrement dit, ils sont prélevés lorsque le porteur de parts décide de quitter la SCPI et de céder ses parts. Il pourra alors revendre ses parts à leur valeur de retrait, c’est-à-dire leur valeur de souscription minorée des frais de souscription. Si ces derniers sont aussi appelés frais d’entrée, ils ne fonctionnent donc pas comme les frais d’entrée d’un contrat d’assurance-vie qui sont, quant à eux, directement prélevés dès la souscription au contrat.

Découvrir comment calculer les frais de souscription d’une SCPI.

Notons néanmoins que c’est bien le montant investi qui travaille et non un montant déduit des frais comme dans le cadre d’un investissement traditionnel.

Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, la commission de souscription n’est pas prélevée le jour de l’investissement mais plutôt à la revente des parts. En d’autres termes, ce sera 100 % de votre épargne investie qui générera des revenus.

Étant donné que les frais de souscriptions sont prélevés à la sortie, il est donc plus pertinent pour l’investisseur porteur de part SCPI d’investir sur du long terme (au minimum 8 ans). Cela lui permettra de réellement rentabiliser son placement immobilier et de ne pas perdre au change lorsqu’il devra revendre sa part à sa valeur de retrait.

La commission de gestion a pour rôle de rémunérer les sociétés de gestion pour leurs différentes missions, par exemple  :

  • la gestion du parc immobilier (à travers l’acquisition et la revente de biens immobiliers, l’entretien et les travaux)  ;
  • la gestion locative (à travers la collecte et la redistribution des loyers) ;
  • la gestion de la trésorerie ;
  • la gestion de l’information (bulletins trimestriels, rapports annuels, etc.).

La commission de gestion est assise sur les revenus locatifs bruts. L’assiette de calcul de cette commission peut être étendue aux revenus des produits financiers de la SCPI.

Contrairement aux frais de souscription, les frais de gestion ne sont pas facturés directement aux investisseurs. La société de gestion les prélève sur les loyers qu’elle perçoit.

Au final, en SCPI, l’investisseur perçoit des revenus nets de tout frais de gestion. Cette commission est généralement comprise entre 9 et 12%.

Par opposition à un bien immobilier détenu en direct, le revenu perçu par l’associé de la SCPI est déjà net de frais de gestion.

La commission de cession est perçue principalement dans le cadre d’une revente de SCPI à capital fixe. Elle correspond à la commission perçue par la SCPI pour la mise en confrontation des offres d’achat et de vente de deux associés dans le cadre d’un achat/vente de gré à gré. Elle est généralement payée par l’acheteur.

Outre ces trois grands types de frais dont les investisseurs doivent s’acquitter, il existe deux autres commissions qui peuvent intervenir dans le cadre d’un investissement en SCPI. Il s’agit de la commission d’arbitrage et celle de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux. La première est perçue par la SCPI uniquement dans le cas où une plus-value est réalisée tandis que la commission d’arbitrage et de pilotage est prélevée dans le cas de la réalisation de travaux.

En somme, l’investissement en SCPI, comme tout autre placement, est soumis à certains frais dont l’investisseur doit s’acquitter. Il est ainsi recommandé de détenir ses parts sur une durée de 8 à 10 ans au minimum afin de pouvoir les amortir.

Il existe sur le marché des SCPI sans frais de souscription. Parmi elles, on peut citer Iroko ZEN (gérée par Iroko), Novaxia NEO (pilotée par Novaxia Investissement), Remake Live (gérée par Remake AM) et Upêka (pilotée par Axipit REP).

SCPI sans frais de souscriptionLa SCPI Iroko ZEN est une SCPI à capital variable investie à l’échelle européenne. Elle a pour vocation d’établir un patrimoine immobilier diversifié, avec des actifs de bureaux, de commerce, des entrepôts ou encore des locaux d’activité.

Labellisée ISR dès sa création, Iroko ZEN inspire à proposer des offres innovantes et performantes de placements immobiliers en mettant la priorité sur l’acquisition de bâtiments responsables à tailles modestes dans des zones dynamiques.

  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4% TTC
  • Frais de retrait anticipé : 6 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 3 ans
  • Taux de distribution 2023 : 7,12 %
  • Taux d’occupation financier : 99,99 % (au 31/12/2023)
  • Prix de souscription : 200 € (minimum 25 parts pour la première souscription)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 4eme mois

Novaxia NEO est une SCPI à capital variable investie majoritairement en immobilier de bureaux. Ses biens sont situés en France et à l’international. Créée fin 2019, elle est la première SCPI sans frais d’entrée du marché.

Le véhicule d’investissement géré par Novaxia Investissement base sa stratégie sur la transformation urbaine liée, entre autres, au respect de l’environnement.

  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18% TTC
  • Frais de retrait anticipé : 6 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 5 ans
  • Taux de distribution 2023: 6,51 %
  • Taux d’occupation financier : 99,70 % (au 31/12/2023)
  • Prix de souscription : 187 € (minimum 1 part pour la première souscription)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 4eme mois

Remake Live est une SCPI à capital variable dont la stratégie d’investissement est concentrée sur les périphéries des grandes villes françaises et européennes. SCPI diversifiée, elle investit dans différents types d’actifs tels que des bureaux et des commerces.

La SCPI Remake Live favorise “l’immobilier porteur de nouvelles perspectives de développement social et économique”.

  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18% TTC
  • Frais de retrait anticipé : 5 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 5 ans
  • Taux de distribution 2023 : 7,79 %
  • Taux d’occupation financier : 100 % (au 31/12/2023)
  • Prix de souscription : 204 € (minimum 1 part pour la première souscription)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 4eme mois

Upêka est une jeune SCPI à capital variable qui centre sa stratégie d’investissement sur la diversification, autant du point de vue géographique que typologique. Elle investit effectivement dans de nombreux secteurs, en France et dans d’autres pays de la zone euro.

La SCPI Upêka est labellisée ISR (Investissement socialement responsable). Elle vise à détenir un portefeuille d’actifs le mieux adapté au marché et recherche une performance attractive et résiliente à travers sa stratégie de diversification.

  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 16% TTC
  • Frais de retrait anticipé : Frais dégressifs de 6 à 0 % sur les 6 premières années
  • Taux de distribution 2023 : N.C. (création en septembre 2023)
  • Taux d’occupation financier : N.C.
  • Prix de souscription : 200 € (minimum 1 part pour la première souscription)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6eme mois

En conclusion, les frais sur les SCPI sont somme toute à peu près les mêmes que ceux supportés via l’achat de biens immobiliers direct. L’avantage est qu’en tant qu’investisseur, vous percevez des revenus nets de charges.

Il faut également retenir que ces frais peuvent devenir pour certains un critère de choix de SCPI. En effet, de nombreuses personnes sont tentées de se tourner vers des SCPI à frais réduits ou sans frais d’entrée mais cela impacte-t-il vraiment la rentabilité de l’investissement ?