Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont aujourd’hui le placement présentant le meilleur couple rendement/risque du marché. En effet, depuis quelques années, de plus en plus nombreuses sont les personnes, à la recherche d’un placement alliant un rendement honorable avec un risque faible. Les SCPI apportent une réponse à ce besoin en plus du fait qu’elles permettent aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier en faisant appel public à l’épargne.
Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés dites de gestion. Ces sociétés sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui leur pose certaines conditions à respecter afin de maintenir une transparence de l’information fournie au public et de fixer un cadre à l’exercice des activités de la SCPI.
Les sociétés de gestion, créatrices des SCPI, procèdent à la collecte de l’épargne auprès des investisseurs par l’émission de parts auxquelles ces derniers souscrivent. L’épargne ainsi collectée va servir à l’acquisition par la SCPI, d’actifs immobiliers pour la constitution de son parc immobilier.
Les biens immobiliers acquis par la SCPI seront gérés par la société de gestion.
Les sociétés de gestion occupent une place de choix sur le marché des SCPI. Elles sont l’intermédiaire par lequel les investisseurs souscrivent aux parts de SCPI. Elle est désignée dans les statuts de la SCPI et doit au préalable, avant exercice de toute activité dans le cadre des SCPI, obtenir l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Le rôle principal des sociétés de gestion est de collecter les capitaux auprès des investisseurs. Outre ce rôle, elle a la charge :
C’est la société de gestion qui s’occupe de l’administration des biens (effectuer des travaux si nécessaire ; procéder à la location des biens ; payer les diverses charges liées à la vie de la SCPI ainsi que celles qui concernent les biens immobiliers en eux-mêmes ; verser aux épargnants, des revenus proportionnellement aux parts qu’ils détiennent)
Au 31 Décembre 2018, on compte pas mois de 175 SCPI gérées par 31 sociétés agréées. Les SCPI, toutes catégories confondues ont réalisé une collecte nette de 5562 millions d’€ en 2016 contre 4277 millions d’€ l’année précédente. De façon générale, les chiffres du marché des SCPI sur l’année 2015 s’établissent comme suit :
Les SCPI peuvent être constituées sous deux formes juridiques :
Les SCPI à capital fixe sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier dont le montant du capital est initialement prévu par les statuts.
Une fois le capital atteint, il ne pourra y avoir d’augmentations que sur décision de l’assemblée générale.
Principal atout
Meilleure maîtrise de la collecte en ouvrant le capital en fonction des opportunités.
Inconvénients
En dehors des augmentations, la seule alternative d’acquisition de parts est le marché secondaire : marché de l’offre et de la demande et il subsiste un risque de déconnexion entre le prix des parts et la valeur des actifs.
Au sein de ces SCPI, les investisseurs ont la possibilité de souscrire à de nouvelles parts jusqu’à ce que le capital maximum soit atteint. Le capital peut donc être augmenté à tout moment selon des modalités fixées par les sociétés de gestion.
L’une des raisons pour lesquelles les SCPI attirent de plus en plus de personnes réside principalement dans le fait qu’elles disposent d’un patrimoine diversifié qui porte sur des actifs de types différents (commerces, bureaux, murs de magasins, etc.)
Atouts
Par ailleurs, il existe différents types de SCPI :
- Les SCPI de rendement : cette catégorie de SCPI a pour but principal de servir des rendements (revenus) réguliers aux associés des SCPI.
- Les SCPI de valorisation ou capitalisation : ce sont des SCPI qui ne servent que très peu ou pas de revenus aux associés, mais visent essentiellement à leur assurer une revalorisation des biens immobiliers donc des parts lors de la revente.
- Les SCPI fiscales : les SCPI fiscales présentent la particularité de servir une rentabilité faible. Elles permettent surtout à leurs associés de bénéficier de dispositifs défiscalisants.
L’acquisition de parts de SCPI peut se faire de différentes façons. Ainsi, il est possible d’investir en SCPI via :
La pleine propriété des parts de SCPI est la forme d’acquisition la plus classique de parts de SCPI. Par l’acquisition des parts de SCPI en pleine propriété, le souscripteur devra payer le prix entier de la part et se verra donc verser des revenus issus de ces parts.
Les parts de SCPI peuvent être acquises en démembrement. Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement, rappelons-le est une technique juridique qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien en l’occurrence en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue propriété (le droit d’en disposer).
Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur aura donc le choix entre acheter la nue propriété des parts ou acheter l’usufruit de celles-ci. Dans le cas où l’investisseur opterait pour l’achat de la nue propriété, il ne détiendrait alors que la propriété du bien et ne pourra en aucun cas bénéficier des revenus générés par la SCPI. L’usufruitier, quant à lui, aura donc les revenus générés par la SCPI.
Il faut retenir que dans l’un ou l’autre des cas, le souscripteur ne paiera pas la totalité du prix de la part mais seulement le prix correspondant au droit qu’il a acquis (usufruit ou nue propriété) calculé en fonction de la durée de démembrement choisie.
Fiscalement, dans le cadre d’une acquisition des parts de SCPI en démembrement à crédit, seul l’usufruitier a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunts des bénéfices fonciers réalisés.
Par exemple, pour une acquisition de parts de SCPI en démembrement sur une durée de 10 ans,
L’acquisition en démembrement est préconisée pour des personnes fortement imposées et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires.
Pour la nue propriété : elle convient à des personnes qui souhaitent investir en SCPI sans besoin de percevoir des revenus complémentaires.
Pour l’usufruit : l’usufruit va beaucoup plus concerner des personnes morales qui souhaitent placer de la trésorerie ou des particuliers ayant un déficit foncier structurel.
La souscription aux parts de SCPI peut désormais se faire par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie. De nombreux épargnants se tournent vers cette solution. Pourquoi investir en SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?
Pour plusieurs raisons mais principalement parce que les SCPI constituent une alternative aux fonds euros. De plus souscrire à des SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie permet à la fois de réaliser un investissement de façon indirecte dans l’immobilier et surtout de bénéficier de la fiscalité plus qu’avantageuse des contrats d’assurance vie.
Profil investisseur
Ce mode d’acquisition est conseillé pour des personnes à la fiscalité élevée et qui recherchent une diversification de leurs actifs sous gestion.
Les souscripteurs des contrats d’assurance vie sont imposés uniquement dans le cas où ils retirent de l’argent de leur contrat : on parle de rachat partiel. Ceux-ci ne seront imposés que sur la part d’intérêts comprise dans le retrait effectué. Ainsi, il aura le choix entre une imposition au taux de sa Tranche Marginale d’Imposition à l’impôt sur le revenu (TMI) ou un Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) dont le taux est dégressif et est fonction de la durée de détention du contrat.
La fiscalité appliquée aux contrats d’assurance vie va donc dépendre de la durée de détention.
Avantages de la souscription de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie
Outre, l’avantage fiscal procuré aux souscripteurs de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie (que nous verrons plus bas), ce mode de souscription présente d’autres avantages à savoir :
Il faut donc choisir avec minutie son assurance-vie pour des SCPI
L’investisseur pourra financer l’achat de parts de SCPI par un emprunt bancaire qui sera majoritairement remboursé par les loyers que génèreront ses parts.
Il faut noter que le taux de rentabilité des SCPI est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt ; on parle alors d’effet de levier du crédit.
Profil investisseur
Pour tous types de fiscalités, essentiellement pour des personnes qui sont dans une perspective de création de capital à terme.
C’est le mode d’acquisition le plus répandu. Le souscripteur paie donc directement, généralement par chèque, un prix de souscription qui correspond à la valeur nominale de la part et de la prime d’émission.
En réalisation une acquisition au comptant, l’investisseur procède à un placement de sa trésorerie en plus du fait qu’il lui permet de réaliser un investissement dans l’immobilier et enfin, de percevoir des revenus complémentaires.
Profil investisseur
Pour des personnes ayant une fiscalité faible et qui souhaitent avoir des revenus réguliers.
Fiscalité lors de la détention de parts de SCPI
Revenus fonciers : Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes. Ainsi, les revenus générés par la SCPI sont imposés au niveau de chaque associé, donc à l’impôt sur le revenu.
Il faut rappeler que les revenus que chaque associé de la SCPI perçoit sont proportionnels aux parts qu’il y détient.
Ainsi, les revenus générés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : au régime du micro foncier si ceux-ci sont inférieurs à 15 000 euros ; dans ce cas, l’investisseur pourra bénéficier d’un abattement de 30%. Au régime dit du réel, si les revenus excèdent le seuil de 15 000 euros, ce qui donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses revenus certains frais, intérêts d’emprunt compris.
Revenus financiers : ces revenus concernent la quote-part réalisée sur les placements financiers de la SCPI. Ceux-ci sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.
Il est tout de même important de savoir que la société de gestion réalise un prélèvement forfaitaire de 24% sur ces revenus qui constitue un acompte sur l’impôt.
Fiscalité en cas de revente (plus values)
Les plus values réalisées lors de la cession de parts se voient appliquer la fiscalité sur les plus values immobilières des particuliers.
Elles sont donc imposées à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et subissent un prélèvement de 15,5% au titre de prélèvements sociaux. Somme toute, les plus values sont imposées à 34,5%.
Il faut toutefois retenir qu’avant application de ces taux, les plus values subissent un abattement en fonction de la durée de détention.
Pas de souci de gestion locative
Etant entièrement gérées par des Sociétés agrées à cet effet, en l’occurrence les sociétés de gestion, l’acquisition de parts de SCPI décharge l’investisseur du souci de gestion locative.
La mutualisation des risques
Les SCPI présentent l’avantage de disposer d’un parc immobilier large et varié, que ce soit en termes de diversité des biens détenus ou de diversité des locataires. Il faut noter que les SCPI par l’entremise des Sociétés de Gestion assurent une sélection des biens, mais aussi et surtout des locataires (en fonction de leur qualité). Ainsi donc, les risques, au lieu de reposer sur un seul locataire (comme dans le cadre d’un investissement immobilier en direct), sont répartis entre plusieurs locataires différents.
La rentabilité et l’accessibilité du placement
Les SCPI sont quasiment les seuls placements facilement accessibles du fait du faible niveau du ticket d’entrée et qui offrent une rentabilité plus que satisfaisante (généralement de l’ordre de 5 à 6%).
Encadrement des sociétés de gestion, ce qui en fait un investissement plus ou moins sûr. De plus, par apport à un bien détenu en direct, les SCPI sont un placement plus liquide.
Il faut également noter la possibilité offerte aux investisseurs par les SCPI de vendre leurs parts (la portion de l’immeuble que l’associé détient), ce qui n’est pas possible dans le cas d’un bien détenu en direct (on ne peut pas vendre une partie d’un immeuble)
Comme pour un investissement immobilier en direct, il est important de bien choisir sa SCPI. Il existe plusieurs critères sur lesquels il est important de tenir compte pour effectuer un choix de SCPI.
Il est important de choisir une SCPI qui réponde le mieux à vos objectifs patrimoniaux. Que ce soit dans une optique de constitution de capital, de défiscalisation ou de recherche de rendement/ revenus complémentaires, vous devez choisir la SCPI qui répond le mieux à vos besoins.
Le choix d’une SCPI dépend fortement de la société qui en assure la gestion. Il faudra tenir compte entre autres, de son historique, mais aussi et surtout du montant des actifs sous gestion.
Le report à nouveau est l’un des ratios qu’il faut connaître avant de prendre la décision d’investir dans une SCPI. En effet, c’est le ratio qui fait référence à la part de revenu non distribuée aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisée pour faire face aux aléas économiques.
Le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers réellement facturés et le montant de loyers qui serait facturé si tous les biens étaient loués. Il permettra de juger la performance locative de la SCPI. Plus ce taux est faible, plus la vacance locative est importante. Il faut donc favoriser les SCPI présentant un taux d’occupation financier élevé.
Tenir compte de la situation géographique des biens, l’environnement géographique dans lequel ils sont situés.
La répartition géographique des actifs de la SCPI, la rentabilité, la liquidité des parts, la qualité des locataires sont autant de critères dont il faut tenir compte dans le choix d’une SCPI.
