Investir en SCPI

C’est le mode d’acquisition le plus répandu. Le souscripteur paie donc directement, généralement par chèque ou par virement, un prix de souscription qui correspond à la valeur nominale de la part et de la prime d’émission. En réalisation une acquisition au comptant, l’investisseur procède à un placement de sa trésorerie en plus du fait qu’il lui permet de réaliser un investissement dans l’immobilier et enfin, de percevoir des revenus complémentaires. Investir au comptant est adapté aux personnes ayant une fiscalité maitrisée et qui souhaitent avoir des revenus réguliers ou diversifier leur patrimoine.

L’investisseur pourra financer l’achat de parts de SCPI par un emprunt bancaire qui sera majoritairement remboursé par les loyers que génèreront ses parts. Il faut noter que le taux de rentabilité des SCPI est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt ; on parle alors d’effet de levier du crédit. L’investissement à crédit est adapté à tous types de fiscalités, essentiellement pour des personnes qui sont dans une perspective de création de capital à terme ou de préparation à la retraite.

La souscription aux parts de SCPI peut se faire par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie. De nombreux épargnants se tournent vers cette solution. Pourquoi investir en SCPI dans un contrat d’assurance-vie ? Pour plusieurs raisons mais principalement parce que les SCPI constituent une alternative aux fonds euros. De plus, souscrire à des SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie permet à la fois de réaliser un investissement de façon indirecte dans l’immobilier et surtout de bénéficier de la fiscalité plus qu’avantageuse des contrats d’assurance-vie. Ce mode d’acquisition est conseillé pour des personnes à la fiscalité élevée et qui recherchent une diversification de leurs actifs sous gestion et pour ceux qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine.

Les souscripteurs des contrats d’assurance vie sont imposés uniquement dans le cas où ils retirent de l’argent de leur contrat : on parle de rachat partiel. Ceux-ci ne seront imposés que sur la part d’intérêts comprise dans le retrait effectué. Ainsi, il aura le choix entre une imposition au taux de sa tranche marginale d’Imposition à l’impôt sur le revenu (TMI) ou un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) dont le taux est dégressif et est fonction de la durée de détention du contrat.

La fiscalité appliquée aux contrats d’assurance vie va donc dépendre de la durée de détention.

Avantages

Outre, l’avantage fiscal procuré aux souscripteurs de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie (que nous verrons plus bas), ce mode de souscription présente d’autres avantages à savoir :

• Des frais d’acquisition réduits
• Réinvestissement des revenus tirés par la SCPI dans de nouvelles parts de SCPI (optionnel)
• Contrepartie assurée par la compagnie d’assurance
• Liquidité plus importante

Inconvénients

• Pas d’acquisition directe
• Pas de revenus distribués aux souscripteurs
• Frais de gestion plus importants

Les parts de SCPI peuvent être acquises en démembrement. Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ? Le démembrement, rappelons-le est une technique juridique qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien en l’occurrence en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue-propriété (le droit d’en disposer). Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur aura donc le choix entre acheter la nue-propriété des parts ou acheter l’usufruit de celles-ci. Dans le cas où l’investisseur opterait pour l’achat de la nue-propriété, il ne détiendrait alors que la propriété du bien et ne pourra en aucun cas bénéficier des revenus générés par la SCPI. L’usufruitier, quant à lui, aura donc les revenus générés par la SCPI. Il faut retenir que dans l’un ou l’autre des cas, le souscripteur ne paiera pas la totalité du prix de la part mais seulement le prix correspondant au droit qu’il a acquis (usufruit ou nue-propriété) calculé en fonction de la durée de démembrement choisie. Fiscalement, dans le cadre d’une acquisition des parts de SCPI en démembrement à crédit, seul l’usufruitier a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunts des bénéfices fonciers réalisés. L’acquisition en démembrement est préconisée pour des personnes fortement imposées et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires. Pour la nue-propriété : elle convient à des personnes qui souhaitent investir en SCPI sans besoin de percevoir des revenus complémentaires. Pour l’usufruit : l’usufruit va beaucoup plus concerner des personnes morales qui souhaitent placer de la trésorerie ou des particuliers ayant un déficit foncier structurel.<:p>

Les avantages du démembrement

• Se constituer un patrimoine en ne payant qu’une partie du prix d’acquisition
• A la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts
• Les parts détenues en nue-propriété ne sont pas soumises à l’ISF
• Optimiser la trésorerie d’une entreprise grâce à l’achat d’usufruit