SCPI en démembrement

L’acquisition de parts de SCPI peut se faire de quatre manières différentes.
Pour rappel, l’investisseur, selon son profil patrimonial, pourra être amené à acheter des parts de SCPI : en cash, via un crédit bancaire, via une assurance vie ou en démembrement. C’est cette dernière méthode d’acquisition qui va nous intéresser. En quoi consiste-t-elle ? quelles sont les SCPI pouvant être acquises en démembrement ?

Rappel : SCPI, fonctionnement

La Société Civile de Placement Immobilier est une solution d’investissement dans l’immmobilier. En effet, grâce aux fonds collectés auprès du public, elle va se constituer un patrimoine immobilier. La SCPI sera gérée et exploitée par une société spécialisée.

En contrepartie de leur investissement, les épargnants percevront un revenu versé sous la forme de dividende. Celui-ci est calculé au prorata du nombre de parts détenues.

La SCPI renferme plusieurs avantages

En effet, la SCPI permet d’investir dans de l’immobilier à un coût faible. De plus, la SCPI offre une rentabilité supérieure à celle qui peut être attendue des livrets bancaires par exemple, ou encore des contrats d’assurance vie. Aussi, la SCPI permet de mutualiser le risque locatif par la sélection d’actifs différents et occupés par des locataires différents.

Qu’est ce que le démembrement ?

Qu’est ce que le démembrement ?Le démembrement, méthode peu connue du grand public peut présenter selon le profil des personnes, des avantages. Cette méthode s’applique aussi bien aux produits financiers qu’aux produits immobiliers. En quoi cela consiste ?

Définition

Le droit de propriété sur un bien est constitué de deux droits : l’usufruit et la nue propriété. La nue propriété confère à son détenteur, le droit de disposer du bien, de le modifier. L’usufruit quant à lui, permet de jouir du bien, de s’en servir et de recevoir les revenus qu’il peut générer. Le démembrement est donc une technique juridique permettant de séparer la propriété d’un bien en deux droits différents : l’usufruit et la nue-propriété.

Démembrement viager et démembrement temporaire

Il existe deux formes de démembrement : le démembrement viager et le démembrement temporaire. La différence entre ces deux formes de démembrement est la durée de l’opération. En effet, la durée du démembrement viager n’est pas fixée. Ainsi, le démembrement viager, comme son nom l’indique prendra fin au décès de l’usufruitier.

A l’inverse, la durée du démembrement temporaire est fixée. En effet, le démembrement temporaire prendra fin au terme de la durée convenue entre les deux parties. Qu’il s’agisse de démembrement viager ou temporaire, à la fin du démembrement, c’est le nu propriétaire qui récupère la pleine propriété des parts.

Nous nous intéresserons au démembrement temporaire en SCPI.

SCPI et démembrement

Comme dit plus haut, le démembrement peut s’appliquer aussi bien aux produits financiers qu’aux produits immobiliers. De ce fait, les SCPI peuvent elles aussi être soumises au démembrement.

Ainsi, les SCPI peuvent être acquises via le démembrement. En effet, les investisseurs ont la possibilité d’acquérir la nue propriété ou l’usufruit des parts de SCPI.

De manière pratique, le détenteur de la nue propriété de parts de SCPI peut juste disposer de ces parts. C’est l’usufruitier qui bénéficie des loyers et autres revenus que les SCPI peuvent générer. C’est également lui qui a la charge des impôts.

Pourquoi souscrire en SCPI via le démembrement ?

souscrire en SCPI via le démembrementL’option pour une souscription des parts de SCPI dépend du profil patrimonial et fiscal de l’investisseur. En effet, en fonction de celui-ci, il conviendra de souscrire en nue propriété ou en usufruit. Le principal avantage d’une souscription en démembrement reste de bénéficier des avantages propres à la SCPI notamment la gestion assurée par une société spécialisée.

En outre, cela permet d’acquérir des parts à un prix décoté. Aussi, en fonction du droit de propriété acquis sur ces parts, l’investisseur pourra optimiser sa fiscalité.

Pourquoi choisir la nue propriété ?

Selon l’objectif patrimonial de l’investisseur et de son profil, il sera indiqué d’opter de la nue propriété. De ce fait, l’investisseur en nue propriété ne doit pas avoir besoin de revenus immédiats. De plus, cet investissement lui apporte un avantage fiscal dans le sens où ce n’est pas lui qui a la charge l’impôt puisque ne percevant pas de revenus. La détention en nue propriété permettra aussi de préparer la transmission de son patrimoine.

Pourquoi choisir l‘usufruit ?

L’acquisition des parts de SCPI en usufruit permet à l’investisseur de répondre à un besoin de revenus complémentaires. L’usufruit intéresse généralement les entreprises pour la gestion de leur trésorerie. De plus, elles ont la possibilité d’amortir la valeur de l’usufruit.

5 SCPI en démembrement

Voici 5 SCPI ouvertes au démembrement et qui sont intéressantes :

  • Corum XL : Corum XL se veut comme la première SCPI « monde » du marché. Elle a été créée en 2017 par Corum L’Epargne et a vocation à investir sur des actifs diversifiés et situés dans des pays de la zone euro. Corum XL, c’est 34 immeubles occupés par 73 locataires et situés dans neuf pays de la zone euro. Elle compte plus de 15 000 associés, totalise une capitalisation au 31/12/2019 de plus de 600 millions d’€.
  • PF Grand Paris : PF Grand Paris est une SCPI d’entreprise créée en 1966, elle est la plus ancienne des SCPI du marché. Initialement connue sous le nom de PF1, PF Grand Paris dispose d’un patrimoine composé de bureaux, à plus de 90%. Ses biens sont répartis entre Paris, la région parisienne et la province. Cette SCPI vise principalement les villes concernées par le projet du Grand Paris. Elle totalise au 31/12/2019, une capitalisation de 791 millions d’euros et un rendement de 4,38%.
  • Novapierre Allemagne 2 : La Scpi Novapierre Allemagne 2 est une Scpi classique à capital variable lancée le 18 septembre 2019 par le groupe Paref Gestion. Il s’agit d’une SCPI de commerce dont les actifs sont situés en Allemagne. Elle reproduit à l’identique la stratégie de gestion et d’investissement de Novapierre Allemagne.
  • Epargne Foncière : La SCPI Epargne Foncière a été créée en 1968. Elle est l’une des plus grosses SCPI du marché. En effet, forte d’une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros, elle s’est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. En 2019, elle a généré un rendement de 4,40%.
  • Pierval Santé : Pierval Santé est une SCPI thématique spécialisée sur le secteur de la santé. Elle a été créée en 2014 et est gérée par le groupe La Française. Son patrimoine est composé de cliniques, de laboratoires, d’EHPAD,etc. Son rendement 2019 a été de 5,05%.

L’investissement en SCPI via le démembrement est une stratégie patrimoniale qui présente bien des avantages. Selon le profil et les objectifs de l’investisseur, le démembrement en SCPI peut constituer une solution de préparation de la retraite ou encore de transmission de patrimoine.

Pour mettre en place cette solution d’investissement, nos conseillers restent disponibles pour vous accompagner et répondre à vos interrogations.