Les épargnants s’intéressent de plus en plus à l’investissement en immobilier locatif. En particulier à la pierre papier qui a l’avantage de proposer un couple rendement/risque attractif.

Du fait de son bon rendement, l’immobilier attire de nombreux épargnants. Néanmoins, investir dans la pierre est en général très onéreux. En effet, cela demande des fonds conséquents puisqu’il est rare de trouver des biens immobiliers en dessous de la barre des 100 000 euros.

Heureusement, il existe des alternatives telles que le placement pierre papier : ce type d’investissement permet aux épargnants d’accéder au marché immobilier avec un faible ticket d’entrée et profiter de ses bons rendements tout en évitant ses contraintes ! Lumière sur la SCPI, qui représente un des placements préférés des Français.

On représente le marché immobilier en France comme le marché de gré à gré de vente, d’achat et de location de biens immobiliers. On y trouve de nombreux investisseurs qui pratiquent l’investissement immobilier locatif. Cela consiste à acheter un logement immobilier pour le louer. Toutefois, l’investissement classique en immobilier locatif est particulièrement onéreux et pose aussi de nombreuses contraintes de gestion puisque le propriétaire doit veiller à trouver des locataires, collecter les loyers, entretenir le bien et gérer les problèmes éventuels.

Pour faciliter l’accès aux épargnants au marché immobilier, de nouveaux véhicules d’investissement ont vu le jour, à la fois plus accessibles et moins contraignants. C’est le cas du placement pierre papier, qu’on appelle aussi la SCPI (Société civile de placement immobilier). De fait, l’expression «pierre papier» représente bien le placement en SCPI puisque l’investisseur détient ici de l’immobilier, ou de la “pierre”, sous forme de parts, autrement dit de “papier”.

  • Qu’est-ce que la SCPI ? Il s’agit d’une société agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle a pour objet de collecter des fonds auprès des épargnants qui seront ensuite investis dans un parc immobilier locatif. Le gestionnaire du fonds gère les actifs et leur exploitation en vue de générer des revenus réguliers qui seront reversés aux porteurs de parts. Les dividendes sont versés aux souscripteurs au prorata de leur nombre de parts. La société de gestion se charge de la sélection, l’acquisition et la gestion des immeubles en France ou à l’étranger. L’investisseur est donc libéré de toute contrainte de gestion.

Pour en savoir davantage sur l’investissement en pierre papier, téléchargez dès à présent notre guide SCPI !

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    Pourquoi investir dans la pierre papier ?

    L’investisseur en pierre papier choisit ce placement pour répondre à des objectifs patrimoniaux. Il s’inscrit aussi dans une volonté de diversifier son patrimoine dans l’immobilier non coté.

    Le placement en pierre papier réalise de bons résultats sur le marché. Il permet d’obtenir un taux de distribution supérieur à de nombreux placements financiers tout en maintenant un niveau de risque limité (mais pas nul).

    Avant de placer son capital dans la pierre papier, l’épargnant doit définir sa stratégie d’investissement en fonction de ses objectifs patrimoniaux. Dès lors, il pourra choisir les SCPI qui répondent le mieux à ses besoins :

    En quête de diversification, pour se protéger de la volatilité des marchés financiers ou des taux bas de l’obligataire et du monétaire, les SCPI de rendement s’affirment comme une solution patrimoniale attractive avec des rendements autour de 4 à 5% en moyenne.

    Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

    Si vous souhaitez savoir combien pourrait vous rapporter un placement en SCPI, selon la méthode d’investissement de votre choix, vous pouvez vous tourner vers notre simulateur gratuit et sans engagement :

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    La SCPI a de nombreux avantages, parmi lesquels nous pouvons citer :

    • Adaptation à tous les budgets : la SCPI est accessible dès 200 €.
    • Mutualisation du risque locatif : les locataires sont nombreux et diversifiés.
    • Diversification du patrimoine : certaines SCPI acquièrent des actifs immobiliers diversifiés en termes de typologie et/ou de géographie.
    • Possibilité d’investir au comptant, à crédit, en assurance vie ou en démembrement.
    • Pas de contrainte de gestion : contrairement à l’immobilier locatif classique, les investisseurs n’ont rien à gérer concernant la location des biens immobiliers. Tout est pris en charge par les sociétés de gestion, les associés se contentent simplement de toucher les dividendes potentiels chaque mois ou chaque trimestre.

    Les SCPI ont l’avantage de proposer un couple rendement/risque optimal par rapport à certains placements cotés. Ainsi, les particuliers investissent dans la pierre papier en vue de générer des revenus complémentaires. Mais l’intérêt des SCPI ne se limite pas à des rendements potentiellement intéressants. Ce placement permet aussi de répondre à d’autres objectifs patrimoniaux comme préparer le passage à la retraite ou la succession.

    Enfin, pour les foyers les plus aisés, la pierre papier est aussi un outil de défiscalisation à travers les SCPI fiscales. Ces dernières répliquent des lois de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, Malraux ou Denormandie. Ici, plus que le rendement, l’investisseur cherche à réduire son revenu imposable grâce notamment au principe du déficit foncier.

    Quels que soient les objectifs patrimoniaux, la pierre papier répond à une logique d’investissement à long terme d’au minimum 10 ans. Ainsi, l’épargnant doit s’assurer qu’il est en situation d’immobiliser une partie de son épargne sur un horizon de placement long.

    placement en Scpi - souscription

    Voici quelques étapes à suivre afin de réaliser un placement en pierre papier de qualité :

    Chaque épargnant cible le type d’investissement en SCPI qui correspond à ses moyens financiers et à son objectif patrimonial. Il peut s’agir de :

    • Un objectif de rendement, dans ce cas l’épargnant souhaite avoir des revenus complémentaires ;
    • Un objectif à caractère fiscal, c’est-à-dire que l’investisseur souhaite réduire son imposition à travers les différents outils défiscalisants ;
    • Un objectif personnel qui est de préparer sa retraite ou sa succession.

    Pour chacun des objectifs cités, il existe une formule adéquate de placement en pierre papier.

    Chaque épargnant souhaitant effectuer un placement en pierre papier peut faire appel à un CGP. Il dispose des qualités professionnelles nécessaires pour vous guider dans vos choix d’investissement et dans l’élaboration de la stratégie patrimoniale optimale.

    Chez Portail-SCPI, notre équipe d’experts est disponible pour vous accompagner et vous aider à prendre les meilleurs décisions concernant votre épargne. Sans engagement et totalement gratuit, le suivi de nos conseillers vous aidera à définir votre profil investisseur et déterminer les SCPI adaptées à votre profil.

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    Pour investir en SCPI, l’épargnant a le choix entre plusieurs méthodes de souscription. Explications sur ces différentes possibilités.

    L’épargnant disposant de liquidités disponibles peut souscrire à des parts de SCPI au comptant. Cet investissement a l’avantage de générer des revenus potentiels réguliers dès la souscription. Néanmoins, le souscripteur doit avoir conscience qu’il existe un délai de jouissance (maximum 6 mois) avant le versement des premiers dividendes et que les revenus de la pierre papier sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

    L’imposition des gains est plus élevée que les revenus mobiliers soumis à la flat tax (ou PFU). L’imposition des revenus fonciers dépend du taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Plus le TMI est haut, plus la fiscalité des revenus fonciers est élevée. Il est toutefois possible de bénéficier d’un régime d’imposition plus intéressant grâce à la fiscalité propre aux SCPI européennes.

    L’épargnant a la possibilité de souscrire à des parts de SCPI en sollicitant un crédit immobilier. Cette astuce pourra lui permettra de bénéficier d’un effet de levier, si le taux d’intérêt est inférieur au taux de rendement de la SCPI. Ce principe offre la possibilité de se constituer un capital avec un effort d’épargne limité. De plus, ce mode de souscription permet de déduire plusieurs charges dont les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et les primes d’assurance.

    En passant par un crédit pour acquérir vos parts de SCPI, vous disposerez d’un capital plus conséquent et donc de plus de parts. Une fois que vous aurez remboursé le crédit, vous continuerez de percevoir des revenus locatifs importants.

    Les contrats multisupports en assurance vie offrent la possibilité d’incorporer des unités de compte (UC). Ces dernières, plus risquées que le fonds euros, offrent un potentiel de performance plus élevé sur le long terme. L’achat de parts de SCPI via une assurance vie se fait par le biais des unités de compte et offre plusieurs avantages :

    • Une décote sur le prix de souscription comparativement à une acquisition en direct : certaines compagnies d’assurance appliquent une décote sur le prix de part ;
    • Le délai de jouissance : l’assureur choisit le délai de jouissance qu’il applique. Il est généralement nul ou d’un mois seulement ;
    • La liquidité des parts : l’épargnant peut retirer à tout moment le montant de son investissement. Puis, la compagnie d’assurance assure la revente des parts.
    • La fiscalité est attrayante : les parts de SCPI sont soumises aux règles fiscales de l’assurance vie et non à la fiscalité des revenus fonciers comme dans le cas d’une souscription en direct ;

    Le démembrement est une méthode juridique qui permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien. De fait, la SCPI en démembrement permet à l’épargnant de détenir soit :

    • L’usufruit : l’usufruitier jouit des revenus fonciers pendant la période de démembrement et par conséquent paie un impôt sur les revenus perçus ;
    • La nue-propriété : l’épargnant dispose d’un droit sur le bien sans pour autant en percevoir les fruits. Ainsi, il ne paie aucun impôt. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’entrent pas non plus dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ainsi, cette astuce permet de ne pas alourdir la fiscalité de son patrimoine immobilier tout en accroissant ce dernier. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et peut en disposer comme il le souhaite.
    La souscription à la SCPI en démembrement peut être faite soit par :
    • Démembrement temporaire : l’épargnant souscrit des parts suivant une décote selon une clé de répartition fixée par la société de gestion. Durant la période de démembrement déterminée à l’avance, l’usufruitier perçoit les loyers et paye donc des impôts sur ces revenus. A la fin de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Cette méthode est idéale pour préparer sa retraite, en faisant coïncider la fin du démembrement avec son départ à la retraite ;
    • Démembrement viager : la répartition est faite entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon l’âge de l’usufruitier et suivant un barème fiscal. Le démembrement s’achève au décès de l’usufruitier. Cette méthode représente une bonne solution pour préparer sa succession.
    Louis Legasse
    Louis Legasse [email protected]

    Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier, en SCPI et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

    CIF : E009507 Orias : 20009087