La SCPI est un outil efficace de création de patrimoine. Pour investir en SCPI, rien de plus facile : il suffit de remplir un simple bulletin de souscription, nul besoin de passer devant un notaire.
Cependant, il existe plusieurs canaux pour investir, chaque montage ayant ses caractéristiques propres et répondant à des besoins spécifiques. Il convient donc de bien réfléchir aux avantages que chaque solution comporte avant de se lancer et de savoir comment investir en SCPI.

Investir dans une SCPI en direct en utilisant des fonds propres, c’est s’assurer des compléments de revenus réguliers et un capital qui évolue sur la durée (augmentation éventuelle du prix de la part). C’est un montage qui peut convenir à toute personne souhaitant percevoir des revenus supplémentaires rapidement.
Néanmoins, un investisseur en SCPI supporte l’imposition de ses loyers selon le régime des revenus fonciers traditionnels. Il subit donc une imposition à hauteur de sa TMI (tranche marginale d’imposition), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG/CRDS/RSA) de 17,2 %.
Une personne possédant des investissements immobiliers générant du déficit foncier peut utiliser ce déficit pour gommer le bénéfice foncier issu d’un investissement en SCPI et ainsi percevoir des revenus quasiment «nets» d’imposition.

Acheter des parts de SCPI via un emprunt bancaire comporte plusieurs spécificités. Tout d’abord, il permet de profiter de l’effet de levier du crédit et ainsi voir son patrimoine financé en grande partie par ses «locataires».
De plus, investir en SCPI en utilisant sa capacité d’endettement permet de se positionner sur des tickets importants. Et cela quels que soient les fonds disponibles et donc d’acquérir plus de parts. Autre point non négligeable : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, ce qui vient largement limiter leur effet fiscalisant.

Certains contrats d’assurance-vie permettent d’acquérir des parts de SCPI. Cette approche permet de lier la rentabilité de la SCPI à la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie et ainsi échapper à la fiscalité des revenus fonciers. Vous n’avez donc pas d’imposition sur les loyers que vous percevez tant que ceux-ci restent à l’intérieur de l’assurance-vie.
Ce montage est par exemple très adapté aux personnes ayant une forte TMI et qui ne souhaitent pas recourir à un crédit pour acquérir des parts de SCPI. Dans le cadre d’une assurance-vie, le prix d’achat de la part est décoté par rapport à son prix en direct. L’acquisition d’unités de compte SCPI en assurance vie s’adresse aux particuliers qui n’ont pas un besoin immédiat de percevoir des revenus.

Le démembrement est une technique juridique permettant de scinder la propriété d’un bien (en l’occurrence celle des parts de SCPI) en deux droits distincts: la nue propriété et l’usufruit.
Chacune des parties a des droits différents :

  • le nu propriétaire détient la propriété des parts. Il ne supporte aucun impôt et récupère la propriété des parts en totalité, à la fin de la période de démembrement.
  • l’usufruitier quant à lui perçoit les revenus issus de l’exploitation du bien (les loyers versés par la SCPI). Il a la charge de s’acquitter du paiement de l’impôt et de toutes autres taxes et charges. Si le bénéficiaire de l’usufruit est soumis à l’IFI, il doit déclarer ses parts contrairement au nu propriétaire.

L’acquisition de parts de SCPI est généralement utilisé pour faciliter la transmission de patrimoine ou dans le cadre de la préparation de la retraite.
Que ce soit à crédit ou au comptant, il est possible d’acquérir des parts de SCPI démembrées.

Louis Legasse
[email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087