démembrement usufruit

Le démembrement consiste à donner la propriété d’un bien à deux personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement d’un bien consiste à séparer sa propriété en deux : d’un côté, le nu-propriétaire obtient les murs du bien et de l’autre, l’usufruitier acquiert l’usage du bien (l’usufruit).

Le démembrement en SCPI est un contrat mettant en relation 2 parties qui se partagent les droits de propriété des parts de SCPI pour une période fixe, déterminée à l’avance.

La Nue-Propriété

C’est le fait, pour un propriétaire, de disposer d’un bien sans en percevoir les revenus pendant une période limitée au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.

Pourquoi pas vous ?

Généralement il s’agit d’un contribuable en activité, imposé sur ses revenus et n’ayant pas besoins de revenus complémentaires immédiats, mais désirant se construire un patrimoine. Cela peut être une personne en fin de carrière qui fera coïncider le terme du contrat de démembrement avec l’âge de la retraite.

Il récupérera la pleine propriété du bien démembré et donc les revenus de l’usufruit, donc il percevra des revenus complémentaires au moment où son revenu professionnel se trouvera amoindri et ce, sans aucune taxation. Il peut également convenir à une personne qui veut tout simplement se construire un patrimoine à court terme.

Avantages

– Valorisation : Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers pendant la période de démembrement, mais en contrepartie il a une remise de 20 % à 36 % selon la durée du contrat, sur le prix d’achat des parts en pleine-propriété.
– Economie d’impôts : la nue-propriété n’est pas assujettie à l’ISF et le nu-propriétaire n’a auncun impact sur son impôt sur le revenu, ni aucune contribution sociale pendant toute la durée du démembrement.
– La plus-value réalisée en cas de vente du bien, due à la remise de 20% ou 36 % sur les parts, est exonérée d’impôt.
– Effet de levier : à l’issue du démembrement, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété.

L’Usufruit

L’article 578 du Code Civil précise que l’usufruit est le droit d’user et de jouir comme le propriétaire lui-même des choses dont un autre à la propriété. L’usufruitier a donc toutes les apparences du propriétaire. Néanmoins, l’usufruitier ne récupère pas la pleine-propriété du bien démembré au terme du contrat.

Pourquoi pas vous ?

– Peu ou pas imposé sur le revenu, l’investisseur dispose d’un capital à placer et a besoin d’un complément de revenus immédiat. Ce capital lui permet d’acquérir des parts de SCPI en usufruit pour un prix défini par une convention, dans une fourchette comprise entre 20 % et 36 % de la pleine propriété, soit une remise immédiate de 78 % ou 64 % selon la durée de démembrement préalablement définie. Il bénéficie de la totalité des revenus générés par le bien durant toute la durée de la convention.
– Disposant d’un déficit foncier préalable et d’un capital à investir, les revenus générés seront défiscalisés.
– Une entreprise soumise au régime BIC ou à l’IS : elle est à la recherche d’un produit de placement générant un rendement de bon niveau. De plus, il est admis qu’elle pourra amortir cet usufruit comptablement et déduire fiscalement l’amortissement.

Avantages

– Effet de levier des revenus : l’usufruitier touche l’intégralité des revenus de la part pour un prix d’achat inférieur à celui de la pleine propriété, donc un rendement décuplé. L’usufruitier pourra conserver une partie de son revenu pour la reconstitution de son capital.
– Fiscalité : Possibilité de compenser des déficit fonciers. Favorable pour les entreprises.

SCPI et démembrement

Le démembrement est un des modes d’acquisition des SCPI. En effet, ce montage consiste à séparer la propriété des parts, en deux droits distincts: l’usufruit et la nue propriété exactement comme dans le cas d’un bien immobilier.

Le démembrement des parts de SCPI répond aux même conditions et présente les mêmes avantages que pour un bien immobilier. Il faut toutefois garder à l’esprit que le démembrement en SCPI est aussi fortement indiqué dans le cadre de l’optimisation de trésorerie d’une entreprise surtout quand le démembrement porte sur des parts de SCPI de rendement.

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