La SCPI (société civile de placement immobilier) est une entité gérée par un gestionnaire qui a pour but d’acquérir des biens immobiliers majoritairement professionnels, plus rarement dans des habitations (pour les SCPI fiscales).

Le patrimoine est principalement constitué de bureaux et de commerces avec une petite pondération dans d’autres typologies de biens. Il s’agit en général de parkings, EHPAD, entrepôts ou des locaux d’activités. Les SCPI sont décomposées en parts qui sont achetées par des investisseurs (particuliers ou professionnels).

Le démembrement s’applique sur les parts des SCPI. C’est à dire que la part est divisée en deux parties, l’une représente la nue-propriété et l’autre l’usufruit. Cette répartition de ces deux droits se fait suivant une clé de répartition qui détermine la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

En général l’écart entre chaque SCPI est d’un ou deux points. Le démembrement en SCPI se fait, suivant le but recherché, soit à 5 ans, soit à 10 ans. Les clés de répartition varient selon les SCPI et selon la durée du démembrement. À titre d’exemple pour un démembrement à 10 ans, la nue propriété représentera entre 63% et 70% de son prix de part. Vous pouvez contacter nos conseillers en gestion de patrimoine pour connaitre les différentes clés de répartition.

exemple démembrement immobilier

Le nu-propriétaire se prive des revenus générés par la SCPI durant la période du démembrement. En contre partie, il bénéficie d’une réduction sur le prix de la part lors de l’achat. Sans la perception des revenus, le nu propriétaire échappe à l’impôt. De plus, si le nu-propriétaire est assujetti à l’IFI, il n’a pas à déclarer la valeur de ses parts. Ainsi, la nue propriété des parts de SCPI en démembrement est de la base taxable à l’IFI. En revanche, l’usufruitier doit déclarer la pleine valeur des parts de SCPI s’il est imposable au titre de l’IFI.

À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit. Il sera pleinement propriétaire des parts de la SCPI et percevra les loyers s’il décide de les conserver. Il pourra également céder ses parts.

Dans ce deuxième cas, la fiscalité des plus-values s’applique. Dans le cas d’un démembrement, la plus value se calcule sur le prix d’achat de la part en pleine propriété et non sur le prix d’achat de la nue propriété. De même, il faut soustraire les frais de cession qui s’élèvent en moyenne autour de 10 % de la part à la valeur actuelle. Ainsi, le montant de la plus value se retrouve réduit voire peut être nul. Dans un second temps, le législateur a prévu  des abattements annuels au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention des parts. Ainsi, après une durée de détention de 21 ans, la plus value n’est plus imposable à l’impôt sur le revenu. En revanche, Il faut attendre 30 ans pour pour ne plus régler les prélèvements sociaux.

Si après les abattements, une part de la plus value est toujours imposable. Alors, le taux de l’impôt sur le revenu est de 19 % et celui des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Ainsi, la taxation appliquée sur la plus value sur cession de parts de SCPI s’élève à 36,2 %.

Durée détention Abattement annuel pour l’IR Abattement annuel pour les PS
0-5 ans 0% 0%
6-21 ans 6 % 1,65%
22 ans  4 % 1,60%
Au delà de 22 ans Exonération 9 %
Au delà de 30 ans Exonération Exonération

À qui s’adresse le démembrement en SCPI

Le fait d’investir sans recevoir de rente immédiate n’est donc pas donné à tout le monde. Devenir nu-propriétaire de parts de SCPI est donc plus destiné aux foyers fortement imposés ou voulant répondre à un objectif patrimonial.

Tout d’abord pour un foyer fortement imposé avec un patrimoine important soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le démembrement de SCPI est  intéressant. Acquérir des parts en nue-propriété permet d’éviter l’IFI, car seul l’usufruit est taxable. C’est donc un moyen de se constituer un patrimoine sans en subir la taxation. De plus, ne recevant pas de loyer, il n’y pas non plus d’impact sur l’impôt sur le revenu.

Cependant même pour les foyers moyennement imposés, la nue-propriété reste intéressante, car elle permet d’investir et de se constituer un patrimoine avec une décote selon les clés de répartition.

L’usufruit est quant à lui,  généralement conservé par la société de gestion. L’usufruit a aussi un intérêt pour les épargnants. Notamment pour les foyers faiblement imposés qui profiteront de leur faible TMI sur les loyers perçus.

Le démembrement de part de SCPI entraine deux fiscalités. Celle pour les nues-propriétaires et celle pour les usufruitiers.

Celle de l’usufruitier est simple, étant donné qu’il percevra les loyers imposés en tant que revenu foncier, il sera donc imposé sur ceux-ci à sa tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux (17,2%). Les parts de SCPI sont également assujetties à l’ISF.

Pour ce qui est du nu-propriétaire il n’aura rien à payer puisque ne percevant pas de loyer il n’aura rien à déclarer de plus s’il acquitte de ses parts par emprunt, ses intérêts d’emprunt seront déductible de revenu net global.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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