Eurion est considéré comme la dernière née de la lignée des SCPI diversifiées européennes de CORUM. Elle a enregistré un TDVM impressionnant de 10,40 % en 2020.
L’année 2020 a été une vraie réussite pour la SCPI Eurion. Au cours de cet exercice, elle a enregistré un taux de rendement annuel de 10,40 %. C’est tout simplement du jamais vu dans l’histoire des SCPI. Comment une jeune SCPI diversifiée a-t-elle pu atteindre une telle performance dans un contexte économique toujours incertain ?

Afin d’étoffer son catalogue de SCPI diversifiée européenne, le groupe CORUM AM lance en 2020 une nouvelle SCPI dénommée « Eurion ». Malgré la crise sanitaire et ses nombreuses répercussions dans toutes les grandes villes européennes, cette jeune SCPI a dépassé toutes les espérances.
Pour l’exercice de 2020, le nombre de porteurs de parts (ou associés) de la SCPI Eurion s’élève à 3 107. Elle a été distribuée par 366 conseillers en gestion de patrimoine qui ont contribué au lancement de cette SCPI. Son objectif de 4,5 % de rentabilité a été largement dépassé étant donné que son Taux de Distribution sur Valeur de Marché s’établit à 10,40 %. Il faut tout de même rester nuancé sur ce rendement qui ne sera pas tenu dans le temps. Il s’explique en partie par le delais de jouissance qu’ont supporter les membres fondateurs alors que la SCPI générait déjà des rendements.
L’exercice de 2020 a été une année de lancement inédite pour la nouvelle SCPI Eurion. Tous les projecteurs sont rivés sur cette SCPI d’entreprise investie à 100 % en Europe. Il convient de souligner qu’elle a atteint une capitalisation de plus de 108,38 millions d’euros au 31 décembre 2020, contre 18,24 millions d’euros fin mars 2020.
Selon le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Eurion, le dividende distribué au 4e trimestre 2020 s’établit à 4,53 € brut par part. Il a été versé en trois tranches :

  • 1,09 € le 10 novembre 2020
  • 1,37 € le 10 décembre 2020
  • 1,22 € le 11 janvier 2021

En additionnant ces montants, on obtient un dividende net de 3,68 €/part. L’impôt étranger prélevé à la source (déductible en France) étant calculée à 0,85 €. Bien entendu, il a été payé en intégralité par Eurion.
Le dividende annuel versé par la SCPI Eurion à ses associés en 2020 ressort à 20,79 €/part. Plus concrètement, c’est l’équivalence d’un TDVM de 10,40 %. En ce qui concerne le montant des loyers encaissés au cours de l’année 2020, il s’élève à 4,02 millions d’euros.
Eurion, une jeune SCPI diversifiée lancée en 2020

Qui aurait pu imaginer en 2020 que la SCPI Eurion atteindrait un TDVM de 10,40 % ? Il s’agit d’une SCPI fraîchement lancée par CORUM AM et pourtant, sa capitalisation est passée de 5,66 millions d’euros au 21/01/2020 à 108,28 millions d’euros au 31/12/2020. Cela signifie que la SCPI Eurion a déjà atteint une taille significative en seulement 1 an.
Eurion étant une SCPI diversifiée à capital variable. La souscription de nouvelles parts peut se faire à tout moment. Il faudra, bien sûr, faire quelques recherches avant toute prise de décision.
C’est notamment le cas de la date d’entrée en jouissance des parts souscrites. Elle est fixée au 1er jour du 6e mois suivant la souscription et le versement de l’intégralité des fonds.
Le versement des revenus est mensuel sur Eurion (contrairement aux autres SCPI du marché pour lesquelles ces revenus sont trimestriels). La gestion de l’ensemble du parc immobilier de la SCPI Eurion est assurée par l’équipe de CORUM AM qui a déjà fait ses preuves avec les SCPI Corum Origin et Corum XL.

La SCPI Eurion se positionne exclusivement sur le marché de l’immobilier professionnel européen. En clair, les acquisitions immobilières réalisées par cette dernière se concentrent sur la Zone Euro. Les actifs ciblés font l’objet d’une sélection rigoureuse avant toute signature de contrats de vente. Les critères retenus par la Société de Gestion sont l’emplacement du bien immobilier, son attractivité et la qualité des locataires.
Le principal objectif de la SCPI Eurion étant toujours de diversifier davantage son portefeuille d’actifs immobiliers. Elle va poursuivre son expansion géographique en ciblant des marchés porteurs en Europe sur différents secteurs comme les bureaux, les commerces et la logistique. Elle pourra ainsi continuer de générer durablement des rendements.
Le patrimoine immobilier de la SCPI Eurion se compose de six immeubles au 31 décembre 2020. Ils sont occupés par 14 locataires qui se sont engagés à verser des loyers pendant une durée moyenne de 8 ans. Les actifs immobiliers détenus par la SCPI Eurion sont répartis sur une surface totale de 22 804 m².
En ce qui concerne la répartition géographique du patrimoine immobilier de la SCPI Eurion, voici les chiffres clés au 31/12/2020 :

  • 65 % en Irlande
  • 15 % en Lettonie
  • 12 % en Italie
  • 8 % aux Pays-Bas

La stratégie immobilière établie par la SCPI Eurion a bien porté ses fruits au 4e trimestre 2020. Car son Taux d’Occupation Financier ressort à 93,1 %, contre un Taux d’Occupation Physique à 100 %. Donc, les locaux vacants ne représentent que 6,9 % de la valeur vénale de son portefeuille.

Eurion reste une SCPI d’entreprise accessible à tous les profils d’investisseurs. Le prix acquéreur commence à partir de 200 € seulement. Dans une logique de rentabilité, il est vivement conseillé d’acheter un maximum de parts. Il existe trois méthodes d’investissement pour devenir associé de cette jeune SCPI européenne :
la SCPI Eurion  Quelles sont les méthodes d’investissement envisageables 

La façon la plus simple de souscrire des parts de la SCPI Eurion consiste à opter pour l’achat au comptant. Le prix d’achat unitaire d’une part étant fixé à 200 €. Il s’agit d’un produit financier accessible à tous. Afin d’optimiser la rentabilité de son placement, mieux vaut acheter plusieurs parts. Bien entendu, des frais de gestion (13,20 % TTC) et des frais de souscription (12 % TTC) seront prélevés par la Société de Gestion lors de la souscription (mais supportés que lors de la revente).

Le recours à l’endettement constitue une option envisageable pour financer l’acquisition des parts de la SCPI Eurion. Il y aura toujours des conditions d’éligibilité à remplir. Plus concrètement, toute personne physique disposant d’un taux d’endettement inférieur ou égal à 33 % aura plus de chances de bénéficier d’un crédit destiné à financer des parts de certaines catégories de SCPI.
La souscription de parts à crédit comporte de nombreux avantages. Il y a, par exemple, l’effet de levier du crédit. Les revenus générés permettront de rembourser une partie des mensualité de crédit dans le temps.

La SCPI Eurion peut faire l’objet d’un démembrement temporaire de propriété. En optant pour cette méthode d’investissement, l’épargnant (une personne physique) bénéficie d’un prix acquéreur décoté dès la souscription des parts. L’usufruit des parts souscrites doit être détenu par un tiers (souvent une personne morale).
C’est donc elle qui percevra la totalité des dividendes versés par la SCPI jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin de l’opération. Il pourra ensuite choisir de les conserver ou bien de les céder en vue de générer une plus-value.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087