En tant que non-résident français, peut-on investir dans une SCPI ? Voici des éléments de réponses concrets à cette question.

Le marché de l’investissement en SCPI reste ouvert à tous les types d’investisseurs (personnes physiques, personnes morales). Mais le profil / résidence fiscale de l’investisseur peut de ces derniers peut être différent et amène à des interrogations légitimes. En voici l’une d’entre elles : faut-il être résident français pour investir en SCPI ?

Jusqu’ici, aucune loi n’interdit aux non-résidents français d’investir dans une SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier). N’importe qui peut détenir, dans son portefeuille d’investissement, des parts de SCPI.

Elles génèrent des revenus immédiats, qui proviennent de l’exploitation immobilière du patrimoine locatif de la SCPI. Versés trimestriellement ou mensuellement, sous forme de loyers, ces derniers avoisinent les 4 %. En somme, tout comme un résident fiscal français, un étranger perçoit les fruits de son investissement en SCPI.

Une SCPI répond à un seul objectif principal : se constituer un parc immobilier générateur de revenus. À cet effet, elle procède à des acquisitions immobilières en ciblant des secteurs porteurs, comme la logistique, le bureau ou encore la santé.

Ensuite, les actifs immobiliers sont occupés par des locataires professionnels (des entreprises en général). La gestion locative de ces biens est assurée par une société de gestion de portefeuille (SGP) agréée par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers).

comment faire pour investir dans une SCPI  Pour investir dans une SCPI, il n’y a rien de plus simple. Il suffit de remplir et d’envoyer un petit formulaire en ligne sur une plateforme digitale, à l’instar de Portail-SCPI.fr. Différentes informations personnelles (nom, prénom, adresse électronique, numéro de téléphone, etc.) doivent y figurer clairement. Les démarches à suivre restent inchangées pour les non-résidents français.

Donc, la souscription de parts de SCPI est entièrement digitalisée pour les non-résidents français. Elle ne prend que quelques minutes. Vu qu’il y a plusieurs dizaines de SCPI commercialisées sur le marché, le choix peut s’avérer difficile. Lors d’un premier investissement, l’assistance d’un conseiller expert en SCPI sera d’une grande aide.

Le montant des loyers distribués par une SCPI sont déterminés par la Société de Gestion. Ils varient en fonction de la stratégie d’investissement (bureau, commerce, santé, logistiques etc..) mais la moyenne en 2020 était de 4,18 %.

Bon à savoir : les revenus perçus par un non-résident français sont faiblement imposés. Leur traitement fiscal dépend de la réglementation fiscale en vigueur du pays d’origine de l’investisseur. Les revenus fonciers français seront fiscalisés à hauteur de 20 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Il existe une myriade de SCPI sur le marché de la pierre papier. Comment choisir la ou les bonnes SCPI ? En termes de performances locatives, les SCPI européennes restent les plus performantes à l’heure actuelle. Elles se positionnent sur des actifs diversifiés hors des frontières françaises, en vue de dégager des rendements importants (jusqu’à 6 %).

N’oublions pas que les SCPI sont classées sous différentes catégories. Avant tout, il y a ce qu’on appelle des « SCPI de rendement ». Comme leur nom l’indique, elles offrent des revenus immédiats (compris entre 4 % et 6 % annuel). À l’inverse, les SCPI fiscales génèrent peu de revenus mais permettent de diminuer son imposition.

Parmi les principales SCPI fiscales, on cite les SCPI Pinel. En contrepartie d’un investissement initial (à partir de 10 000 €), leurs associés jouissent d’une réduction d’impôt à hauteur de 2 % par an pendant 9 ans de la somme investie. La durée de détention de parts d’une SCPI Pinel est fixée à 15 ans environ.

Malheureusement, pour un non-résident français, investir dans une SCPI fiscale ne va pas être pertinent. Puisqu’il vit à l’étranger, il n’est pas concerné par la réduction d’impôt y afférente. Il serait donc préférable de miser sur une SCPI de rendement, qui lui permettra de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus perçus.

Petit rappel sur la fiscalité afférente aux loyers versés par une SCPI Les SCPI détiennent un parc immobilier essentiellement composé de biens immobiliers professionnels (bureaux, locaux d’activités, commerces, logistiques, entrepôts, etc.). Les loyers générés sont considérés comme des revenus fonciers. Fiscalement, la SCPI est transparente aux yeux de la loi française. Chaque associé déclare individuellement le montant de leurs revenus issus d’une SCPI.

Le fait d’être non-résident français n’impacte en aucun cas sur la fiscalité afférente à une SCPI du moment que les loyers proviennent du territoire français (forfait à 20 % + 17,2 % de prélèvements sociaux). En revanche, les modalités d’imposition varient si le loyer est issu d’un pays extérieur à la France (par exemple la Belgique ou l’Allemagne).

Par exemple, un investisseur qui vit en Allemagne peut détenir des parts de SCPI. Il sera automatiquement imposable en France, si les revenus sont d’origine française. Si les loyers proviennent d’un pays autre que la France, à ce moment l’imposition de l’investisseur sur les loyers perçus dépendra de la convention fiscale qui lie son pays de résidence fiscale et le pays d’origine du loyer.

Un non résident fiscal devra également justifier de l’origine des fonds. En effet, l’investisseur devra justifier que les fonds proviennent d’un compte bancaire de la zone SEPA. La zone SEPA est un système commun de prélèvement en place dans les pays de l’union européenne plus quelques autres pays partenaires (38 au global).

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087