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L’investissement en Immobilier locatif suscite de plus en plus l’intérêt des français, que ce soit pour l’investissement en Immobilier direct ou via les Scpi. En effet, l’immobilier constitue une vraie opportunité pour l’investisseur dans la mesure où il lui permet de percevoir des revenus complémentaires et de préparer sa retraite.
Il est courant que l’investissement en immobilier direct s’avère moins accessible pour un particulier, notamment en raison de la mise de départ importante. Généralement, l’investisseur fait recours à un crédit bancaire pour pouvoir financer cet investissement.
Pour ce qui est de l’investissement via la Scpi, il est plus flexible puisqu’il permet à l’investisseur de souscrire à des parts de Scpi via différentes méthodes de souscription et suivant les moyens financiers dont il dispose.
La question à la quelle on s’intéresse concernant immobilier locatif : est-il préférable d’investir dans l’immobilier direct ou via les Scpi.

Immobilier locatif direct :

L’investissement en immobilier locatif direct consiste à l’acquisition d’un bien immobilier neuf,ancien ou rénové destiné à la location. Cet investissement classique peut permettre à l’investisseur de bénéficier de certains avantages défiscalisants. Par exemple l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu s’il s’agit d’un bien neuf conformément à la loi Pinel.
En effet, la loi Pinel permet à l’investisseur, de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu foncier de 18% pour tout engagement de location de 9 ans ou 21% pour une location sur 12 ans. En contrepartie, le locataire sera dans l’obligation de respecter certaines conditions.

Immobilier locatif via la Scpi :

L’investissement en Scpi est un investissement immobilier indirect. En effet, la société civile de placement immobilier a pour objet de collecter des fonds auprès des investisseurs et d’investir dans un patrimoine immobilier locatif et de reverser par la suite des revenus foncier nets de charges à chaque investisseur. La société de gestion de la SCPI se charge de la sélection, l’acquisition et l’entretien de tout le parc immobilier de la Scpi.
On outre, il faut savoir qu’on distingue les Scpi de rendement, les Scpi fiscales et les Scpi de plus value.

  • La Scpi de rendement : elle a vocation à investir dans un patrimoine immobilier locatif constitué de commerces, bureaux, locaux d’activités, hôtels dans le but de réaliser un rendement moyen de 4% à 7%. Ainsi,chaque investisseur perçoit un revenu foncier net de charge au prorata de ses parts détenues;
  • La Scpi Fiscale : elle a vocation à investir dans des biens d’habitation anciens, neuf ou à rénover. Elle a pour objet de faire bénéficier l’investisseur d’une réduction de l’assiette de l’impôt (la défiscalisation). Parmi les Scpi fiscales on peut citer :

 – La Scpi Pinel : a pour objet d’investir dans des biens d’habitation neufs ou rénovés. Son fonctionnement repose sur une règle fiscale qui est la loi Pinel, avantage : la Scpi Pinel permet à chaque détenteur de part, de bénéficier d’un allègement fiscal, soit une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% pour tout engagement de location de 6,9 ou 12 ans;

 – La Scpi Malraux : a pour objet d’investir dans des zones de protection du patrimoine. Elle repose sur une loi de défiscalisation qui est la loi Malraux. Avantagela Scpi Malraux permet de bénéficier en une seule fois d’une réduction d’impôts de 22% ou 30% selon la zone géographique où se situe le bien;

– La Scpi déficit Foncier : a pour objet d’investir dans de l’immobilier d’habitation ancien à rénover, qui nécessite des travaux de restauration et d’entretien. Avantage : les charges engendrées par ces travaux feront l’objet d’une réduction de l’assiette imposable du contribuable à hauteur de 10 700 Euros par An. L’excédent pouvant être reporté sur les dix années suivantes.

  • La Scpi de plus value : également appelée Scpi de valorisation, elle a vocation à investir dans un parc immobilier décoté ancien ou à rénover qui se valoriseront dans le temps et de réaliser une plus value grâce à leur cession.

Acheter l’immobilier en direct ou via la Scpi ?
immobilier locatif direct ou via scpi

Il est important de comprendre le déroulement de l’investissement en immobilier direct et indirect (via Scpi) ainsi que les avantages et les inconvénients de chacun.

Acheter l’immobilier locatif en direct

L’investissement immobilier direct est un investissement classique coûteux qui nécessite des fonds lourd. De ce fait, l’investisseur peut mettre tout son argent ou même solliciter un crédit bancaire pour pouvoir financer son investissement.
De plus, une fois le bien acquis, l’investisseur se charge lui même de l’entretien et de la mise en location du bien (recherche de locataire ou paiement de frais d’agence immobilière). En cas du non respect de l’échéance de paiement du loyer par le locataire, le propriétaire supporte la perte engendrée. De ce fait il n’ y a aucune mutualisation du risque.

Acheter l’immobilier locatif via la Scpi

L’investissement via la Scpi est un investissement avantageux puisqu’il est un investissement :

  • Flexible : l’investisseur peut acheter des parts de Scpi selon ses moyens financiers ou en utilisant d’autres formules de souscription notamment le contrat d’assurance vie, le démembrement, le crédit bancaire ;
  • Rentable : c’est un investissement qui permet de réaliser un taux de rendement supérieur au taux de nombreux placements financiers notamment les actions, les obligations et le livret A ;
  • Un risque mutualisé : la Scpi investit sur un patrimoine immobilier locatif constitué de nombreux biens immobiliers, de ce fait le risque sera mutualisé entre plusieurs locataires et sur plusieurs biens;
  • aucune trésorerie: la société de gestion se charge du règlement de tous les frais d’entretien du parc immobilier de la Scpi, de ce fait l’investisseur n’aura aucune trésorerie à gérer;
  • Aucun souci de gestion : dans le cadre de l’investissement en Scpi, une société de gestion se charge de l’acquisition de l’entretien de la mise en location de tout le patrimoine immobilier. L’investisseur n’aura donc aucun souci de gestion.

Il est largement préférable d’investir via la Scpi compte tenu des divers avantages qu’elle offre notamment la flexibilité, la rentabilité, la mutualisation des risques et la gestion déléguée à la société de gestion.
Il est recommandé de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine, pour tout investissement en SCPI. Il saura apporter de meilleurs conseils et une aide personnalisée compte tenu de ses connaissances et compétences sur le sujet.