différents investissements en SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif dont la mission première consiste à acquérir et à gérer un patrimoine immobilier. Gérée par une société de gestion et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), une SCPI peut faire appel publiquement à l’épargne, collectant ainsi des fonds afin de distribuer des loyers à ses porteurs de parts : les associés.

Ces derniers ont la possibilité d’investir par le biais de quatre méthodes : au comptant, à crédit, en démembrement ou bien via un contrat d’assurance-vie. Chaque moyen correspond à une cible particulière pouvant répondre à divers objectifs.

Investir en SCPI au comptant

Lorsque l’on choisit d’investir au comptant, il est logiquement induit de disposer de liquidités immédiates. Cette technique répond notamment à 3 objectifs : la perception d’un revenu trimestriel, la diversification de son épargne, mais aussi l’obtention d’un rendement attractif.

En effet, le taux moyen distribué en 2016 s’élève à 4,6%, un rendement nettement supérieur aux produits d’épargne traditionnels qui séduit les investisseurs toujours plus nombreux. Concernant la fiscalité, les revenus de la SCPI sont soumis au régime des revenus foncier selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Il est également envisageable d’opter pour le régime micro-foncier. Les plus-values de cession quant à elles sont soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières.

A crédit

Investir en SCPI à crédit correspond à tous types de fiscalité et permet principalement de se constituer, à terme, un capital intéressant. L’avantage majeur de cette opération réside dans l’effet de levier du crédit. Ce montage consiste à financer son acquisition de parts à un coût inférieur au rendement des parts de SCPI.

Si les parts rapportent 5,5% lorsque le financement coûte 4,5%, alors l’investisseur bénéficiera du différentiel de taux. Ainsi, l’effet de levier du crédit permet de réaliser une opération financière bénéficiaire sur la durée totale de l’investissement. Les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus fonciers, permettant d’acquérir de l’immobilier locatif en ayant un effort d’épargne personnel peu élevé.

En démembrement

Le démembrement, longtemps méconnu du grand public, est une alternative intéressante pour les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine, dont la fiscalité est plutôt élevée et ne nécessitant pas de revenus complémentaires immédiats. À l’instar d’un bien immobilier possédé en direct, l’épargnant a la possibilité de n’acheter que l’usufruit ou bien la simple nue-propriété.

Pour rappel, l’usufruit est le droit de se servir d’un bien et d’en percevoir les revenus. À contrario, le nu-propriétaire ne pourra prétendre aux revenus que produit la SCPI qu’au terme de la durée de démembrement. En compensation, il pourra acheter ses parts de SCPI démembrées avec une décote, recouvrant la pleine propriété et cela sans taxation additionnelle.

Via un contrat d’assurance vie

La souscription de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie est un montage judicieux pour les contribuables recherchant la rentabilité alliée à une optimisation fiscale. En effet, l’excellente rentabilité actuelle des SCPI est couplée aux avantages fiscaux propres à l’assurance vie, permettant une capitalisation des revenus au sein même de l’unité de compte.

De cette façon, l’investisseur évite la taxation des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu qui peut être plus ou moins importante selon la tranche marginale d’imposition.

Par ailleurs, investir en SCPI via un contrat d’assurance vie présente l’avantage de percevoir les revenus correspondant au trimestre d’entrée dans le capital, contrairement à l’investissement en direct où il faut respecter un délai de jouissance, également appelé carence locative. Le rendement est donc immédiat.

Quelle que soit la méthode retenue, un investisseur profitera toujours des avantages offerts par une SCPI, à savoir : un revenu net de charges et de frais de gestion, un investissement immobilier mutualisé sur différents immeubles et locataires, ainsi qu’une gestion du parc immobilier intégralement prise en charge.

Pour définir un projet sur mesure répondant au mieux à vos attentes, un conseiller en gestion de patrimoine saura vous orienter vers les meilleures solutions possibles.

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COMMENT INVESTIR EN SCPI