Les SCPI ont survécu à la crise du coronavirus en 2020, comme durant la crise de 2008. L’année 2021 sera-t-elle meilleure pour les SCPI ?

L’année 2020 a été particulièrement difficile pour les investisseurs. Les deux confinements ont laissé des séquelles dans l’économie française. Le marché de l’immobilier professionnel, sur lequel se positionnent la majorité des SCPI, a très bien résisté à la crise en 2020 malgré la crise sanitaire. Le taux de rendement est en baisse à 4,18 %. Mais, cela reste largement supérieur à la rémunération des autres produits financiers.

Donc, l’année 2021 sera-t-elle plus performante qu’en 2020 pour les SCPI ?

Pour rappel, la performance globale des SCPI ressort à 5,30 % en 2020, contre 5,60 % en 2019. Visiblement, on observe une légère baisse de performance sur un an. Idem pour le taux de rendement des SCPI qui passe de 4,40 % en 2019 à 4,18 % en 2020.

Sur les 20 dernières années, les SCPI ont délivré des performances avoisinant les 5 %, voire plus. Il s’agit d’un placement à la fois rentable et pérenne. Vous l’ignorez peut-être, mais la rentabilité d’une SCPI se mesure en fonction de son Taux de Distribution sur Valeur de Marché connu sous l’acronyme TDVM. Il en va de même pour le TRI (ou Taux de Rendement Interne) qui mesure la rentabilité d’une SCPI sur plusieurs années (5, 10, 15 ou 20 ans).

Malgré l’ampleur de la crise sanitaire sur les SCPI, elles ont pu maintenir un bon taux de recouvrement de loyers en 2020. Il s’établit, plus concrètement, à 93 %, contre 95 % en 2019. Inutile de rappeler que des actifs immobiliers détenus par certaines SCPI sont restés inoccupés pendant quelque temps en 2020. Il s’agit généralement de bureaux et de commerces. Dans la majorité des cas, les sociétés de gestion sont restées fermes sur le montant des loyers. Elles ont en revanche accordé des franchises de loyer dans le temps et parfois un ou deux mois de loyer offert pour permettre aux entreprises locataires de faire face en plein cœur de la crise.

Logiquement, des biens inoccupés ne génèrent aucun rendement. Conscientes de ce fait, certaines sociétés de gestion ont adopté des stratégies immobilières adéquates. D’autres ont préféré jouer la carte de la prudence en puisant dans leurs réserves de trésorerie. Il peut s’agir du taux de report à nouveau (RAN) ou des réserves de plus-values..

Bon à savoir : CORUM AM est l’une des sociétés de gestion qui ont enregistré un taux d’encaissement de loyers proche des 100 % en 2020.

Le second semestre 2020 a été marqué par la stabilité globale des prix des parts des SCPI. Ils ont été revalorisés en début d’année, comme l’a constaté l’ASPIM. En termes de performance, les SCPI diversifiées conservent leur première place avec une performance globale de 5,73 % en 2020. Elles affichent d’ailleurs le meilleur rendement : 4,82 %.

Derrière les SCPI diversifiées se trouvent les SCPI de commerces. Elles terminent l’année 2020 avec un taux de rendement de 3,67 %. En ce qui concerne leur performance globale, elle s’établit à 3,90 %, contre 4,44 % pour les SCPI spécialisées.

L’impact des deux confinements de 2020 a été plus marqué pour les SCPI de bureaux. Elles affichent le plus faible taux de rendement : 4,04 %. Depuis le début de la crise en 2020, le télétravail gagne du terrain. Et cela a eu comme effet de modifier un peu les taux de vacances locatives des actifs de bureaux.

La performance des SCPI de bureaux ressort à 5,44 %, si on ajoute les + 1,40 % de la variation des parts au taux de rendement de 4,04 %. Par conséquent, elles occupent la deuxième place, après les SCPI diversifiées, du classement des SCPI les plus performantes de 2020.

L’effet de la crise peut être mesuré à partir du volume de collecte des SCPI depuis le début de l’exercice de 2020. L’année civile a bien commencé avec une collecte record de 2,4 milliards d’euros (en hausse de + 12 %). Elle a ensuite chuté brutalement à 875 millions d’euros au 2e trimestre 2020. Il y a eu heureusement une reprise de la tendance haussière du volume de collecte entre le T3 et T4 2020.

L’année 2020 s’est achevée avec un niveau de collecte de 6,03 milliards d’euros. Il s’agit d’une baisse de 29,5 % par rapport à l’exercice de 2019. Quoi qu’il en soit, l’ASPIM affirme que c’est un niveau toujours exceptionnel. D’ailleurs, le rebond de la collecte des SCPI se poursuit au 1er trimestre 2021.

Le niveau de la collecte des SCPI a progressé de + 54 % au 4e trimestre 2020, soit un volume total de 1,56 milliards d’euros. Fin mars 2021, il a encore bondi de 6,1 % pour atteindre 1,68 milliard d’euros au 1er trimestre 2021. Néanmoins, sur une année glissante, la collecte enregistrée par les SCPI au T1 2021 est en baisse de 35 % par rapport celle du T1 2020.

Grâce à ces éléments, on peut envisager une évolution positive entre 2021 et 2020 sur l’ensemble du marché SCPI.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087