La crise sanitaire et les confinements successifs ont réduit l’activité économique du pays faisant craindre une baisse du recouvrement des loyers des immeubles locatifs. En réalité, les efforts déployés par les sociétés de gestion ont contenu la sinistralité.

Malgré une année marquée par les fermetures administratives, le rendement des SCPI s’est maintenu à un niveau similaire à celui de 2019 avec un taux de distribution de 4,18 % en moyenne contre 4,40 %. La majorité des SCPI ont absorbé le choc de la crise sanitaire avec néanmoins des situations contrastées.

Les sociétés de gestion n’ont pas ménagé leurs efforts pour réduire le risque de sinistralité sur le recouvrement des loyers en 2020. Les gestionnaires ont relevé leurs manches pour assurer un taux de distribution sur le marché (TDVM) satisfaisant au regard de la situation exceptionnelle que traverse le pays.
Soulagement du côté des épargnants. Leurs craintes n’étaient pas infondées avec la quasi mise à l’arrêt de l’économie du pays en mars 2020 pour enrayer la propagation de la covid-19.
Les efforts déployés par les sociétés de gestion ont permis d’assurer un taux de recouvrement des loyers de 93 %, en baisse de seulement deux points par rapport à 2019.
Dès lors une question se pose, par quels moyens les sociétés de gestion ont-elles réussi à sauver les meubles ? Les gestionnaires ont fait preuve d’ingéniosité pour accompagner leurs locataires en difficulté.
En particulier les commerces non-essentiels dont certains sont fermés depuis de longs mois. L’enjeux restait alors de récupérer les loyers des immeubles d’activité tertiaire.
Pour cela, les sociétés de gestion ont accordé des reports et l’étalement des loyers pour sauver des entreprises prises à la gorge. Certaines SCPI ont, quant à elles, eu recours aux réserves pour maintenir un taux de distribution élevé.

Une situation contrastéeAu global, les SCPI ont gardé la tête en dehors de l’eau en 2020. Mais la situation reste très contrastée selon les secteurs d’activité et la localisation géographique des parcs immobiliers.
Du côté des SCPI de bureaux, les rendements sont presque identiques à ceux de 2019. L’incitation au télétravail ne devrait pas impacter à moyen terme ces SCPI avec des baux locatifs sécurisés qui s’étalent entre 9 et 12 ans. Si une évolution s’opère, les gestionnaires auront le temps de s’adapter pour définir de nouvelles stratégies d’investissement dans l’immobilier de bureaux.
En revanche, la sinistralité est logiquement plus élevée sur les commerces non-essentiels avec un taux de recouvrement de 88 %.
À noter que les véhicules investis à l’étranger sur cette typologie d’actif s’en sont mieux sortis avec un taux de recouvrement supérieur à 90 % en moyenne. Pour les SCPI françaises, ce taux chutait à 85 %.
La baisse du recouvrement des loyers a impacté les rendements de ces SCPI en baisse de 17 points. A l’inverse, les SCPI spécialisées dans la logistique ou la santé ont surperformé grâce notamment à la forte hausse d’activité des livraisons à domicile pour la première.

Compte tenu du contexte sanitaire et de la crise sociale et économique latente, il reste difficile de faire des prédictions fiables sur les TDVM des SCPI en 2021.
Néanmoins, l’accélération de la campagne de vaccination est un signe encourageant pour l’activité des commerces non-essentiels comme les restaurants ou les centres commerciaux.
En revanche, la fin du PGE et son remboursement programmé pourraient mettre en difficulté de nombreuses entreprises déjà fragilisées. Les prévisions actuelles des professionnels sont optimistes avec un rendement espéré de 4 % et un taux de recouvrement de 90 % pour l’année en cours.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087