avantages SCPI

Qu’est-ce que la SCPI ?

SCPI signifie société civile de placement immobilier. Une SCPI est un véhicule d’investissement qui est de plus en plus plébiscité par les investisseurs français. L’investissement en SCPI permet de bénéficier de l’avantage de la pierre sans les contraintes traditionnelles liées à l’investissement immobilier en direct. On appelle aussi cela l’investissement en Pierre-Papier.

Le principe est simple, on achète des parts d’un parc immobilier constitué exclusivement d’actifs immobiliers professionnels. L’investisseur devient donc propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose le parc.

Les parts sont détenues par des associés personnes physiques ou morales qui perçoivent des loyers en tant que revenus foncier. Il y a plusieurs méthodes d’acquisitions de parts de SCPI : à comptant, à crédit, en assurance- vie et en démembrement. Les SCPI offrent aux investisseurs, un rendement régulier, serein au prorata des parts achetées. Les SCPI de rendement sont composés uniquement d’actifs immobiliers professionnels alors que les SCPI fiscales se concentrent sur des biens résidentiels.

Les méthodes d’investissement en SCPI

1- Les investissements au comptant qui sont à la recherche de revenus rapides et immédiats. De ce fait, cette méthode est plus adaptée à un type d’investisseur désirant une fiscalité moins chargée. En effet les investisseurs auront l’avantage de percevoir les revenus trimestriellement, de diversifier la gestion de leur patrimoine dans des placements non financiers, d’obtenir une rentabilité potentiellement attractive et de percevoir un revenu net de charge et de frais de gestion.

2- Les investissements à crédit eux, pourront être avantageux compte tenu de la déduction des intérêts d’emprunts sur les bénéfices fonciers. Ainsi les investisseurs qui n’ont pas suffisamment de liquidité ou qui souhaite bénéficier d’un effet de levier, pourront investir dans les SCPI par l’obtention d’un crédit bancaire. Les loyers perçus permettront de compléter une grande partie de la mensualité de crédit et de créer du capital. C’est le mode de gestion et d’investissement le plus rentable puisque les taux de crédit sont particulièrement attrayants.

3- Les SCPI offrent aussi une possibilité d’investissement en assurance-vie qui se distingue par une détention autre que directe. En effet, l’investissement en assurance-vie brille par son succès compte tenu de la préférence qu’ont les français pour choisir l’assurance-vie afin d’épargner. Cet investissement est profitable pour les investisseurs, car cela permet de bénéficier de la fiscalité attractive de l’assurance-vie tout en ayant une rentabilité toujours effective (entre 5% et 6%). Par ailleurs,le prix de souscription subit une décote qui rend le prix inférieur à celui sur le marché (98% sur le prix du marché). L’épargnant va laisser les revenus de la SCPI augmenter à fur à mesure dans le contrat d’assurance et en plus de cela les revenus ne seront pas soumis à des prélèvements sociaux tant que l’on ne sort pas les liquidités du contrat.

4- Enfin, le dernier mode d’investissement est très peu connu par les investisseurs, mais possède des particularités financières qui sont aptes à satisfaire un grand nombre d’investisseurs. Le but est simple, se priver pendant une durée déterminée de loyers en contrepartie d’une décote sur le prix de la part. Cette dernière est bien évidemment croissante avec la durée choisie du démembrement. En effet, on distingue le démembrement par deux particularités qui sont la nue-propriété et l’usufruit.

 

–       La nue-propriété  est destinée aux investisseurs qui sont à la recherche de plus-value et qui ont une tranche d’imposition assez forte. La nue-propriété confère des avantages tels qu’une sortie de la base de calcul de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) et une pleine propriété au terme.

–       Quant à l’usufruit, peu prisé par les personnes physiques, ce mode s’avère tout de même rentable. Il est destiné soit à des entreprises qui souhaitent faire évoluer leurs revenus et qui souhaitent avoir une fiscalité modérantiste, soit à des particuliers qui sont faiblement imposables et qui ont un déficit foncier. En effet l’usufruit permet de jouir de la propriété des parts et d’en récolter tous les revenus, l’usufruitier se met à l’abri de l’inflation et en plus se procure des revenus fonciers à pris réduits.


 

En conclusion, le choix d’investir dans les SCPI est un choix judicieux, car la gestion relève des sociétés de gestion agrées par l’AMF (autorité des marchés financiers) et l’investissement est personnalisé quant à la personne physique ou morale de l’investisseur.

De plus les SCPI étant un sous jacent tangible, elles ne subissent pas l’oscillation régulière des marchés financiers.

Moins instables que les actions, les SCPI sont un excellent outil de placement immobilier, mais il est toutefois recommandé d’être rigoureux et vigilant dans les choix des SCPI.