Depuis le début de la crise sanitaire en 2020, les Français s’inquiètent de leur avenir financier. C’est notamment le cas des jeunes salariés. Les offres d’investissement proposées par les banques ne sont pas toutes adaptées aux jeunes et les rentabilités proposées sont en constante baisse. C’est une des raisons pour laquelle certains d’entre eux se tournent vers d’autres solutions d’investissement. La SCPI est une des meilleures d’entre elles en termes de rentabilité et de performances.

Décryptage des principaux avantages des SCPI pour les jeunes salariés !

Les investisseurs immobiliers savent très bien que les prix moyen au m² dans les grandes villes françaises oscillent entre 5 000 € à 10 000 €. Il existe certes, des communes moins chères où les prix restent inférieurs à 4 000 € voire 3 000 €, mais cela représente toujours un montant d’investissement important. Logiquement, les jeunes salariés ne disposent pas d’apport suffisant pour acquérir un bien destiné à la location. Cela les empêche donc d’investir dans l’immobilier en direct.

L’investissement en SCPI constitue une solution intéressante financièrement. Pour la plupart des Sociétés Civiles de Placement Immobilier disponibles sur le marché, le ticket d’entrée reste inférieur à 1 000 € voire moins. Vous trouverez d’ailleurs sur le marché des SCPI accessibles à partir de quelques centaines d’euros. C’est notamment le cas des SCPI Corum XL, NEO, PF Hospitalité Europe et Eurion qui affichent des prix acquéreur respectifs de 189 €, 187 €, 200 € et 204 €.

Le principe d’une SCPI est de distribuer aux porteurs de parts les revenus des biens immobiliers de la SCPI qui sont mis en location. Les revenus locatifs sont ainsi sécurisés grâce à la diversification et la mutualisation des sources locatives.

Pour rappel, les loyers sont versés à l’ensemble des associés au prorata de leurs parts détenues sous forme de coupons trimestriels ou mensuels. Dans l’univers des SCPI, ils sont appelés dividendes. Ils sont calculés par la société de gestion elle-même, et varient en fonction de nombre de parts souscrites par l’épargnant.

Parmi les principaux avantages d’un placement en SCPI, il y a notamment la possibilité de se constituer des compléments de revenus réguliers. Il dégage chaque année un rendement oscillant entre 4 % et 5 %. En 2020, par exemple, le taux de rendement moyen des SCPI ressort à 4,18 %, contre 4,30 % en 2019. Malgré cette légère baisse en cette année de Covid-19, cela reste toujours un taux de rendement élevé par rapport aux autres placements financiers. La rémunération du Livret A est notamment toujours figée à 0,50 % (depuis 2018). En moyenne, celle de l’assurance-vie (en fonds euros) dépasse rarement les 1,5 %.

Votre investissement en SCPI n’entraînera aucune contrainte de gestion locative et immobilière. L’ensemble des démarches y afférentes sont déléguées à une société de gestion de portefeuille, agréée par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers). Par souci de transparence envers les porteurs de parts ou associés, celle-ci publie chaque trimestre les chiffres relatifs aux dividendes versés.

En d’autres mots, la recherche de locataires (des entreprises et autres établissements privés) relève de la société de gestion. Idem pour la mise en place de la politique d’investissement et d’arbitrage de la SCPI. Les nouveaux actifs immobiliers sont rigoureusement sélectionnés par la société de gestion selon des critères qualitatifs prédéfinis. En somme, les associés n’ont rien d’autre à faire qu’ attendre que les dividendes soient versés selon la périodicité fixée Cela correspond tout à fait aux objectifs de beaucoup de jeunes salariés qui souhaite pouvoir investir tout en se concentrant sur leur activité professionnel.

Il faut se rendre à l’évidence, tous les placements immobiliers et financiers présentent des risques. Il y a notamment un risque partiel de perte en capital lors d’un achat de parts de SCPI. Afin de réduire au maximum ces risques (fonciers et locatifs) les SCPI mettent en œuvre une stratégie consistant à diversifier leurs portefeuilles immobiliers. C’est en grande partie grâce à cela que les SCPI ont pu délivrer des taux de rendement plus ou moins stables au cours des 10 dernières années.

En diversifiant davantage son patrimoine immobilier, une SCPI mutualise les risques locatifs. À cet effet, elle procède à des acquisitions immobilières dans différentes villes. Elle se positionne aussi sur différents secteurs d’activité (immeubles de bureaux, locaux d’activité, logistique, immobilier de santé, murs de commerces voire des Retails Park, etc.). En fonction de la taille de son patrimoine locatif, une SCPI peut offrir une importante mutualisation des risques à ses détenteurs de parts.

L’investissement en SCPI ne s’improvise pas. Pour espérer en tirer un maximum d’avantages, vous devez faire preuve de vigilance lors de votre première souscription de parts de SCPI. Les paramètres à considérer sont les suivants :

  • Le TDVM ou DVM (ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché) qui correspond au taux de rendement annuel de la SCPI.
  • Le TOF (ou Taux d’Occupation Financier) qui mesure le taux de remplissage de la SCPI.
  • Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) qui permet d’apprécier la rentabilité de la SCPI sur plusieurs années (5, 10, 15, 20 ans).
  • Le RAN (report à nouveau) qui correspond à la réserve de dividendes non versés aux associés. Il est généralement exprimé en nombre de jours.

La capitalisation correspond tout simplement à la valeur totale de la SCPI (autrement dit la taille de la SCPI). Elle s’obtient en additionnant la valeur de chacun des actifs détenus.

Si vous êtes un jeune salarié, vous risquez de commettre des erreurs lors de votre premier investissement en SCPI. Heureusement, les experts de la plateforme 100 % digitale Portail-SCPI.fr (joignables sur le numéro : 01.44.09.87.13) sont là pour vous guider. Ils peuvent monter rapidement une stratégie de diversification de portefeuille de SCPI adaptée à votre situation.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087