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Les SCPI ne cessent d’attirer l’attention des épargnants, notamment grâce à leur diversité, leurs avantages, leur flexibilité et surtout la possibilité offerte aux investisseurs de choisir le type de SCPI qui convient le mieux à sa situation.
Parmi les SCPI, on distingue les Scpi fiscales qui présentent beaucoup d’avantage en termes de fiscalité. Elles ont pour vocation de permettre à l’investisseur de réduire l’assiette de son impôt. Il existe plusieurs formes de Scpi fiscales, on peut distinguer : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les SCPI Déficit Foncier ou encore les SCPI Monuments Historiques. Il est donc intéressant de se demander pourquoi investir dans les Scpi dîtes de déficit foncier.
Pour cela, il est important de comprendre le fonctionnement, les avantages et contraintes de ce type de SCPI.

Les SCPI Déficit Foncier : qu’est ce que c’est ?

Les SCPI déficit foncier, sont des SCPI fiscales qui ont pour but la réduction de l’assiette imposable.En effet, la Scpi Déficit Foncier investit dans de l’immobilier d’habitation ancien à rénover, qui nécessite donc des travaux de restauration et d’entretien. Les charges engendrées par ces travaux permettront une réduction de la base imposable du contribuable puisqu’elles seront déduites des revenus fonciers perçus par ailleurs. Dans le cas d’espèce, grâce au régime Fiscal du déficit foncier, chaque associé pourra déduire son quota de charges annuelles dans la limite de 10700 Euros de son revenu foncier.
NB. Au delà de cette limite, le surplus sera reporté sur le revenu global pendant une période de dix années.
Il est à noter qu’il y a déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers perçus.

Investissement en SCPI déficit Foncier : Fonctionnement et calendrier

Le fonctionnement des SCPI fiscales dans leur globalité répond au même principe que celui des SCPI en général. Elles se différencient quelque peu de celles ci dans la mesure où elles sont calquées sur des dispositifs défiscalisant.
De ce fait, pour les SCPI de déficit foncier, les sociétés de Gestion procèdent à la sélection des biens et leur acquisition .Cette période dure généralement 8 à 10 mois, ce qui correspond à la période de souscription des épargnants aux parts de la SCPI. La société de gestion investit donc dans des biens d’habitation à rénover.
En deuxième lieu, la société de gestion procède à la rénovation du parc immobilier, en effectuant tous les travaux nécessaires. Cette opération peut s’étendre sur une période de 18 mois.
Par la suite, les actifs seront mis en location au fur et à mesure que les travaux seront achevés et ce pour une durée à long terme. C’est au cours de cette période que chaque détenteur bénéficiera de l’avantage de déduction des charges à hauteur de 10700 euros de son revenu foncier.
Ces charges déductibles concernent les frais d’entretien, de restauration, de rénovation, d’intérêts sur emprunt et frais d’assurance, etc.
A la fin de la période de location, le patrimoine immobilier de la SCPI sera cédé et la SCPI, dissoute.

Avantages et Inconvénients de l’investissement en SCPI déficit foncier

scpi déficit foncier fonctionnementComme tout investissement, la SCPI déficit foncier présente aussi bien des avantages que des inconvénients.
De ce fait, il faut retenir principalement, que:

  • La souscription aux parts est accessible à un large public (les prix varient de 100 à 5000 euros);
  •  La déduction des charges n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales;
  • La société de Gestion se charge de la gestion du patrimoine immobilier et de tous les travaux de rénovation et d’entretien, par conséquent l’épargnant n’a aucun souci de gestion ;
  • La souscription de l’investisseur peut être financée par ses moyens propres ou en sollicitant un crédit bancaire ;
  • Les risques sont mutualisés du fait de la présence de centaine, voire de milliers de locataires, de différents types d’actifs situés dans des secteurs géographiques différents ;
  • La société de gestion assure une gestion professionnelle de l’investissement ;
  • Avantage fiscal pour l’investisseur lui permettant de déduire des charges (travaux d’entretien, de rénovation, frais d’assurance, intérêts d’emprunts, etc) de son revenu foncier à hauteur de 10700 Euros et de reporter le surplus sur plusieurs années ;
Les Scpi déficit Foncier présentent également des contraintes, celles ci sont généralement liées à :

  • La nature du capital de la SCPI : il faut savoir en effet, que les SCPI fiscales sont généralement à capital fixe ;
  •  La durée du placement : l’investissement en SCPI fiscales de manière générale exige de la part des investisseurs, une durée de détention des parts, et donc d’investissement, longue (de la sélection des actifs à la mise en location en passant par la réalisation des travaux). Le souscripteur ne pourra récupérer son capital qu’à la fin de la dissolution de la SCPI ;
  • La valeur des parts : celle ci, que peut évoluer à la hausse ou à la baisse ;
  • Le capital n’est pas garanti comme pour tout investissement en SCPI;
  • Le rendement en SCPI de déficit foncier comme les SCPI fiscales, est faible ;
  • Le marché de revente des parts est quasi inexistant ;

SCPI de déficit foncier : pour quel type d’investisseur ?

investisseur scpi déficit foncierLa SCPI de déficit foncier ne convient pas à tous les profils d’investisseurs.
En effet, ce type de SCPI s’adresse principalement à des personnes :

  • ayant de gros revenus fonciers ;
  • ayant une tranche marginale d’imposition supérieure à 30% ;
  • souhaitant investir dans de l’immobilier ancien ;
  • souhaitant déléguer la gestion de leur bien.

Pourquoi investir dans les SCPI Déficit Foncier ?

L’investisseur opte pour les SCPI de déficit foncier principalement pour bénéficier d’un allègement fiscal.
Par la déduction des différentes charges d’entretien, de rénovation, d’assurance, d’intérêts sur emprunt et bien d’autres, il réduit son assiette fiscale.
En outre, cette déduction de charges est reportable sur une dizaine d’années.
Les SCPI de déficit foncier constituent donc à coup sûr, un bon outil de défiscalisation immobilière qui allie sécurité, et avantage fiscal.
Il faut savoir que les SCPI de déficit foncier ne sont pas adaptés à tous les profils d’investisseurs. Il convient donc de se rapprocher d’un professionnel averti qui saura vous accompagner dans votre projet et vous aidera à choisir les meilleures SCPI de déficit foncier.