Si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI sans disposer des fonds nécessaires, vous pouvez faire appel au crédit immobilier. Cette méthode d’investissement dite par effet de levier n’est pas sans atouts pour les particuliers. Explications.

En 2020, les SCPI de rendement ont affiché une performance moyenne de plus de 4% bien supérieure aux fonds euros de l’assurance vie qui plafonne à 1,30 % et sans commune mesure avec la rémunération du Livret A. Dans ce contexte de taux bas, les SCPI font figure de placement de choix d’autant que les risques sont limités grâce à la mutualisation.
L’acquisition de parts varie de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros selon les SCPI. Dès lors, les particuliers ne disposent pas nécessairement des fonds suffisants pour investir dans ce placement. Une solution existe, l’achat à crédit qui nécessite un faible effort d’épargne.

L’effet de levier est une technique destinée à augmenter la capacité d’investissement en faisant appel à l’endettement. En résumé, il s’agit de se constituer un capital par l’intermédiaire du crédit. Cette solution est d’autant plus intéressante dans une période de taux bas.
En effet, les crédits immobiliers affichent des taux historiquement faibles réduisant le coût de l’opération. De plus en plus d’épargnants se laissent séduire par l’achat à crédit de parts de SCPI pour profiter du différentiel entre le rendement du placement et le coût du crédit immobilier. Ce ratio correspond à l’effet de levier. Plus il est élevé, plus l’intérêt de l’opération est significatif.

Une opération financière attractive L’acquisition de parts de SCPI par le crédit immobilier ne nécessite pas obligatoirement un apport. L’achat peut se réaliser à 100 % par le crédit. En contrepartie, la banque pour se prémunir d’une éventuelle défaillance du souscripteur peut mettre les SCPI en garantie.
Cette opération, comme nous l’avons expliqué plus haut, s’avère intéressante lorsque le coût du crédit est faible. Toutefois, le coût nominal du crédit n’est pas le coût réel de l’opération. Il faut ajouter les frais de dossier et le coût de l’assurance pour obtenir le TAEG.
La souscription d’une assurance décès-invalidité est obligatoire et protège votre famille des aléas de la vie. Si l’investisseur décède, par exemple, l’assureur remboursera le capital restant dû du crédit selon les conditions du contrat. De même en cas d’invalidité.
Les revenus perçus des SCPI permettront de rembourser en partie les échéances de l’emprunt. Par exemple, supposons que votre investissement rapporte un rendement annuel de 4 % et que le coût global du crédit s’élève à 2 %, vous bénéficiez alors de deux points de marge. Ce n’est probablement pas suffisant pour compenser l’intégralité de vos annuités, mais le rendement de vos parts réduira le coût du crédit et vous demandera un effort d’épargne plus modeste.
Un bémol toutefois sur cette possibilité d’acheter de la pierre papier à crédit, la banque qui octroie le prêt peut exiger de l’emprunteur d’acquérir ses propres SCPI. Pour avoir accès à l’ensemble des SCPI du marché, il est conseillé de passer par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Les revenus perçus des SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers donc à l’impôt sur le revenu. Dès lors, l’épargnant a le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Pour bénéficier du micro foncier, l’épargnant doit obligatoirement percevoir des loyers d’un investissement en direct dans un bien immobilier sans dépasser le plafond de 15 000 euros. De fait, les investisseurs en pierre papier sont généralement soumis au régime réel.
Or ce régime fiscal n’est pas dénué d’intérêt. Il vous permet de déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et les primes versées de l’assurance emprunteur. L’opération est d’autant plus intéressante lorsque votre taux marginal d’imposition est élevé.
 

Benoit Yerle
[email protected]

Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087