Profiter de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie et des performances des SCPI, c’est possible. Explications.

Les épargnants plébiscitent la pierre papier qui offre un couple rendement/risque attractif en période de taux bas et de volatilité sur les marchés financiers. En 2020, malgré le contexte sanitaire et économique, les SCPI ont en moyenne affiché un rendement de 4% contre seulement 1,30 % pour les fonds euros de l’assurance vie.
Après plusieurs années de contre-performance, le désamour entre les Français et l’assurance vie s’accroît. Dès lors, les épargnants à la recherche de performance se tournent en partie vers le non coté dont les SCPI. Avec une collecte de 6,03 milliards d’euros, la pierre papier a signé une année historique en 2020.

L’attractivité des SCPI de rendement repose en partie sur des promesses de performance. Sur les 15 dernières années, la pierre papier n’a pas déçu les investisseurs avec un rendement moyen de 8 %  en maintenant un niveau de risque limité.
Le point noir des SCPI se situe dans sa fiscalité. Elles sont majoritairement investies dans des immeubles locatifs, ainsi les gains sont considérés comme des revenus fonciers.
Dès lors, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En général, les particuliers optent pour le régime réel, obligatoire si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros.
Après abattement des  frais déductibles, le revenu sera taxé au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition (TMI) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Supposons que votre TMI soit de 30%, le revenu net de vos parts de SCPI sera imposé à 47,2 %. Sans charges déductibles, cette imposition reviendrait presque à diviser par deux le rendement de la SCPI.
Pour rappel, le taux marginal d’imposition (TMI) correspond à la tranche la plus élevée de votre imposition.

Il existe des solutions pour réduire l’imposition de vos revenus fonciers. Le plus courant est d’investir à crédit dans des SCPI de rendement. Ce principe permet notamment de profiter de l’effet de levier pour se constituer un patrimoine sans un effort d’épargne important. Les revenus fonciers serviront à rembourser une partie des mensualités du crédit. Au niveau de la taxation, le régime réel permet de déduire des revenus fonciers, les intérêts du crédit, les frais de dossier et les primes de l’assurance emprunteur. La base taxable est alors amoindrie.
L’achat de parts de SCPI en démembrement est judicieux pour échapper à l’impôt tout au long de la durée du démembrement. Le nu-propriétaire ne tire aucun revenu des parts acquises. Il ne peut donc pas être imposé.
De même, s’il est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il n’a pas à déclarer son patrimoine en SCPI. Ainsi, il n’augmente pas la base taxable de son patrimoine immobilier. Cette approche patrimoniale est adaptée aux épargnants qui souhaitent se constituer un capital sans avoir la nécessité de percevoir un revenu complémentaire dans l’immédiat.

Avec 1 700 milliards d’euros d’encours, l’assurance vie est le placement financier préféré des Français. Sa fiscalité n’est pas étrangère à ce succès. En effet, ce placement propose une enveloppe fiscale très avantageuse pour les épargnants qui souhaitent se constituer un capital sur le long terme. Car la fiscalité d’un contrat d’assurance vie est optimale après 8 ans de détention.
Pour les versements inférieurs à 150 000 euros réalisés après le 17 septembre 2017, l’imposition des gains s’élève à 7,5 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 % soit 24,7 %. En plus, l’épargnant bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 euros (9 200 pour un couple) sur ses retraits. En programmant des retraits partiels sur plusieurs années, il est possible d’échapper à l’impôt.
Dans les contrats multisupports, certaines SCPI sont éligibles comme unités de compte. Face à l’érosion des fonds euros, les UC en SCPI permettent de “booster” le rendement du contrat tout en limitant les risques de perte en capital. Les revenus des SCPI seront capitalisés d’année en année. Ils ne seront plus considérés comme des revenus fonciers mais mobiliers. Ainsi, les UC SCPI permettent de bénéficier de la fiscalité allégée de l’assurance vie.
Tout comme l’achat de SCPI en démembrement, l’assurance vie ne permet pas de percevoir des revenus réguliers. Cette solution est intéressante pour les épargnants qui n’ont pas la nécessité de percevoir un complément de revenu.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087