En tant que détenteur de parts de SCPI, vous avez la possibilité de les revendre à tout moment. Attention la durée de détention préconisée est de 8 à 10 ans minimum. L’équipe de Portail-SCPI vous présente toutes les démarches à effectuer pour mener à bien votre projet.

En tant que détenteur de parts de SCPI, vous avez la possibilité de les revendre à tout moment. Attention la durée de détention préconisée est de 8 à 10 ans minimum. L’équipe de Portail-SCPI vous présente toutes les démarches à effectuer pour mener à bien votre projet.

La revente de parts de SCPI se fait par étapes. Notez toutefois que les étapes à effectuer dépendent de la forme de la SCPI. Il peut s’agir, pour rappel, d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable.

Vous pouvez céder vos parts de SCPI à capital fixe en communiquant un mandat de vente à la société de gestion. Pour déterminer le prix, vous devez consulter le carnet d’ordre sur le site web du gestionnaire. Il faudra ensuite indiquer clairement la valeur minimum à laquelle vous souhaitez céder vos parts. Vous pouvez procéder à la revente de vos parts en vous référant à ce même prix.

La revente de parts de SCPI à capital fixe se déroule généralement sur le marché secondaire. L’ensemble du processus de vente repose sur le principe de la confrontation de l’offre et de la demande, tout comme en bourse. Plus concrètement, le prix d’exécution s’obtient en confrontant, avec une fréquence mensuelle, les 5 ordres d’achat les plus élevés et les 5 ordres de vente les plus bas.

Logiquement, vous réalisez une surcote quand la demande dépasse l’offre. Inversement, si la demande est plus faible, les chances d’obtenir un prix d’exécution décoté seront plus élevées.

Bon à savoir

La revente de parts d’une SCPI à capital fixe peut se faire sans l’intermédiaire de la société de gestion. En choisissant cette option, vous ne payez aucuns frais de gestion. Autre avantage : vous obtiendrez un prix d’exécution plus élevé. La partie la plus difficile sera de trouver rapidement un acquéreur au prix souhaité.

Dans la plupart des cas, cela demande beaucoup de patience. Notez que le transfert de parts de SCPI à capital fixe entre associés doit faire l’objet d’une notification au préalable auprès de la société de gestion. Peu importe l’option choisie, les droits d’enregistrement (5 %) sont indissociables à une revente de parts d’une SCPI à capital fixe.

Les démarches afférentes à la revente de parts de SCPI à capital variable diffèrent de celles d’une SCPI à capital fixe. Pour céder ses parts, l’associé doit obligatoirement formuler une demande de retrait à la société de gestion. Bien entendu, cela se fait par courrier recommandé avec accusé de réception.

Différents paramètres sont à prendre en considération lors d’une revente de parts de SCPI à capital variable. On peut citer parmi eux la valeur de retrait de la SCPI. C’est cette valeur qui détermine le prix de cession pour le vendeur.

Les parts cédées par le vendeur (un associé) ne sont pas directement rachetées par la société de gestion. Il est remboursé à un prix correspondant à la valeur de retrait. En général, elle s’obtient en soustrayant les frais du prix acquéreur. La société de gestion va alors revendre directement ces parts à un nouvel acheteur.

Parfois, une SCPI à capital variable peut être amenée à créer un fonds de remboursement. Il permet notamment le rachat de parts au cas où les flux de nouvelles souscriptions sont insuffisants. C’est le scénario le plus fréquent lorsque la société de gestion reçoit beaucoup de demandes de retrait.

Le fonds de remboursement étant alimenté par la vente d’actifs immobiliers liquides et rentables. La dépréciation du patrimoine locatif de la SCPI sera inévitable. Et cela impacte directement la valorisation des parts et le dividende afférent.

Quel est le moment opportun pour revendre ses parts de SCPI  Existe-t-il une durée de détention obligatoire comme pour les produits d’épargne classiques L’investissement en SCPI doit être planifié dans une optique de long terme. Les Sociétés de Gestion de Portefeuille (SGP) recommandent aux associés de leurs SCPI de conserver leurs parts pendant au moins 8 à 10 ans.

Il faut retenir que des frais d’entrée sont inclus dans le prix acquéreur d’une SCPI. Contrairement aux idées reçues, ils ne sont pas prélevés au moment de la souscription. En cas de revente précoce, c’est-à-dire avant la durée de détention recommandée, les frais pourraient être plus importants que les bénéfices.

Il n’existe pas de durée de détention commune pour les SCPI. Elle varie selon la solution d’investissement choisie. Prenons l’exemple d’une SCPI fiscale. Il n’est pas intéressant fiscalement de vendre ses parts avant la durée de détention du dispositif y afférent (Pinel, Malraux). Il en va de même pour une SCPI éligible à un contrat d’assurance-vie.

La revente de parts de SCPI génère souvent des plus-values, surtout après plusieurs années de détention. Elles appartiennent à la catégorie des plus-values immobilières. Par conséquent, la plus-value issue d’une vente de parts de SCPI étant imposée à hauteur de 36,2 %, soit 17,2 % de contributions sociales et 19 % de taux d’imposition.

Bien entendu, vous n’avez aucun calcul à effectuer pour déterminer le montant de la plus-value immobilière. Il s’agit d’une tâche confiée à la société de gestion. C’est aussi elle qui communique le montant imposable à l’administration fiscale. La société de gestion s’occupe donc de toutes les démarches administratives.

Les plus-values immobilières réalisées au cours d’une année civile doivent être mentionnées clairement dans votre déclaration annuelle. En optant pour la revente de gré à gré, vous devez remplir le formulaire n° 2048 (disponible sur le site impot.gouv.fr) pour ensuite l’envoyer au centre des impôts.

Antoine Cesari
[email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087