SCPI et ISF

Qu’est ce qu’une SCPI

La SCPI est un placement immobilier qui consiste à acheter des parts d’un parc immobilier gérer par une société de gestion. Cette société de gestion va gérer le parc immobilier et reverser les loyers encaissés aux porteurs de part.

L’investisseur possède donc une partie du parc immobilier et mutualise son risque locatif sur plusieurs biens différents et plusieurs locataires différents. Le capital investi rentre dans l’assiette taxable de l’ISF sauf dans certains cas que nous développerons plus loin dans l’article.

Il existe plusieurs types de SCPI comme les SCPI capital fixe, les SCPI capital variable, les SCPI déficit foncier, les SCPI Pinel…

L’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) est un impôt qui doit être réglé par les contribuables français dépassant un certain seuil de patrimoine financier et immobilier. Il s’agit d’un impôt progressif dont les seuils sont déterminés le 1er janvier de chaque année civile. Depuis le 1er janvier 2013, le seuil est de 1 300 000 €.

La déclaration fiscale ISF des parts de SCPI

La SCPI est considérée d’un point de vue fiscale comme un investissement immobilier «classique» c’est-à-dire le régime de droit commun. Concernant la somme à déclarer, il convient de prendre en compte la valeur des parts au 31 décembre de l’année terminée.

C’est la société de gestion qui donne cette valeur dans 95% du temps. Cette valorisation est indiquée sur le bulletin trimestriel de janvier/février/mars de l’année à déclarer. C’est l’expertise annuelle du patrimoine qui détermine la valorisation ISF pour une SCPI à capital variable. La valorisation ISF est la même que lors d’une cession. C’est la valeur de retrait qui est prise en compte. Elle correspond au prix d’achat moins les frais de souscription.

Cette valorisation est donc avantageuse pour l’investisseur en SCPI à capital variable, car minorée des frais de suscription compris entre 6% et 12% selon les SCPI. Prenons l’exemple de la SCPI Corum Convictions qui indique dans son bulletin trimestriel la valeur de retrait de sa SCPI. L’investisseur doit alors calculer lui-même en multipliant son nombre de part par cette valeur de retrait. Si il possède plusieurs SCPI de rendement, il doit renouveler l’opération de la même manière pour chacune d’elles.

Pour une SCPI à capital fixe, la règle est différente. Pour ce type de SCPI, la valeur de retrait n’est pas fixée par la société de gestion, car nous sommes sur un marché de gré à gré. C’est la confrontation des ordres d’achat et de vente qui va déterminer un prix d’exécution.

Il convient alors pour le contribuable de prendre en compte dans sa déclaration le dernier prix part de l’année précédente. Certains investisseurs prennent en compte la moyenne des prix de part de l’année précédente.

La SCPI en nue-propriété sort de l’ISF

Lors d’un investissement en part de SCPI dans le cadre d’un démembrement, l’investisseur obtient un avantage fiscal important. Le démembrement consiste à séparer une part en pleine propriété en deux parties distinctes: l’usufruitier et le nue-propriétaire.

L’usufruitier va toucher les loyers durant la période de démembrement et le nue-propriétaire qui ne touche aucun loyer est lui propriétaire des parts et en récupère la jouissance totale (donc les loyers) à la fin du démembrement. L’avantage d’un investissement en nue-propriété pour l’investisseur est la sortie de l’assiette taxable de l’ISF de la totalité des parts démembrées.

Un exemple, pour un investisseur possédant 120 000 € de part en nue-propriété de SCPI PFO2 en démembrement sur 5 ans, jusqu’à la fin de la période des 5 ans cette somme n’est pas prise en compte dans le calcul de l’ISF.