Les particuliers confondent souvent les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Et pourtant, elles diffèrent sur certains points.

Le marché de la pierre papier propose différents types de SCPI (ou Société Civiles de Placement Immobilier). Les avantages y afférents sont bel et bien réels. On peut citer notamment la constitution d’un complément de revenus réguliers et d’un patrimoine immobilier diversifié. Les SCPI se divisent en deux catégories distinctes : SCPI fiscale et SCPI de rendement. Elles présentent des caractéristiques qui leur sont propres.

Les différences entre SCPI fiscale et SCPI de rendementIl existe des différences notables entre les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Concrètement, elles diffèrent sur les points suivants : la fiscalité des revenus générés, la typologie d’actifs immobiliers détenus et exploités par la société de gestion de portefeuille (SGP) ainsi que la stratégie d’investissement.

Les investisseurs débutants confondent parfois ces deux types de SCPI. Parmi les points distinctifs à connaître, on peut citer notamment la fiscalité des revenus générés. Plus précisément, les SCPI fiscales permettent à leurs porteurs de parts (ou associés) de jouir de différents avantages fiscaux.

Différentes catégories de SCPI fiscales sont disponibles sur le marché comme les SCPI Malraux et les SCPI Pinel. En général, les SCPI fiscales répliquent des lois de défiscalisation immobilières pour que les porteurs de parts bénéficient des avantages fiscaux.

Les SCPI fiscales offrent des avantages fiscaux à leurs porteurs de parts (associés).

De leur côté, les SCPI de rendement distribuent régulièrement des revenus, sous forme de dividendes trimestriels. La durée de détention des parts s’établit généralement à 8 ans. Bien entendu, celle d’une SCPI fiscale sera plus longue pour profiter pleinement des dispositifs de défiscalisation.

Investir dans une SCPI Malraux permet une réduction d’impôt à hauteur de 22 %. Elle est calculée en fonction du montant des travaux de restauration entrepris. Pour rappel, le dispositif Malraux s’adresse particulièrement aux contribuables fortement imposés en France.

Dans certains cas, la réduction d’impôt accordée par le dispositif Malraux représente 30 % des travaux engagés. L’immeuble doit se situer dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, des quartiers conventionnés NPNRU ou des quartiers anciens dégradés. Il existe un plafond d’investissement à respecter dans le cadre d’un projet d’investissement en loi Malraux : 400 000 € pendant 4 années consécutives.

Le dispositif Malraux favorise la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique destinés à la location. Bon à savoir, la réduction d’impôt y afférente n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

En ce qui concerne le dispositif de défiscalisation Pinel, il faut être domicilié en France pour bénéficier des avantages qui y sont rattachés. La réduction d’impôt se calcule en fonction de la durée de la location du bien immobilier (neuf). En choisissant de mettre en location le bien pendant 6 ans, elle s’établit à 12 %. Elle s’élève à 18 % pour une durée de location 9 ans, contre 21 % pour 12 ans. Seuls les bâtiments d’habitation collectifs neufs situés dans des zones dites “tendues” sont concernés par le dispositif Pinel, et ce depuis le 1er janvier 2021. Ils font partie des actifs immobiliers constituant le patrimoine immobilier locatif d’une SCPI fiscale.

Les typologies d’actifs détenus par une SCPI fiscale diffèrent de celles d’une SCPI de rendementDans l’optique de générer des revenus, une SCPI de rendement acquiert et exploite des actifs immobiliers locatifs. Le parc immobilier des SCPI est diversifié pour réduire le risque de vacance et de sinistralité.

Ainsi, les sociétés de gestion investissent dans de l’immobilier de bureaux, de commerces, de logistique, d’habitation ou encore dans le secteur de la santé ainsi que dans différents secteurs géographiques en France ou à l’étranger.

Par ailleurs, il existe de nombreuses SCPI spécialisées dans une typologie de biens avec une surexposition dans certains secteurs ou type d’immeuble.

Les SCPI fiscales, quant à elles, investissent uniquement dans des actifs appartenant au secteur de l’immobilier résidentiel en France. Il s’agit d’immeubles d’habitation présentant des caractéristiques éligibles aux dispositifs fiscaux visés par la SCPI. Tout comme pour une SCPI de rendement, les actifs sont sélectionnés, gérés, et exploités par la société de gestion, agréée par l’AMF (ou l’Autorité des Marchés Financiers).

Le dernier bilan publié par l’ASPIM-IEIF vient confirmer la performance des SCPI sur l’exercice de 2020. Effectivement, ces dernières terminent l’année avec un taux de rendement à 4,18 %, contre 4,40 % en 2019. C’est largement supérieur à la rémunération respective des autres produits financiers populaire comme le livret A (0,5 %) et l’assurance-vie (1,30 %).

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087