SCPI ou OPCI, deux acronymes bien connus des épargnants, mais qu’est ce qui différencie ces deux placements immobiliers ?  Ils sont souvent confondus l’un par rapport à l’autre. Pour mieux choisir le placement qui correspond à vos objectifs patrimoniaux, nous vous aidons à comprendre ce qui différencie les SCPI des OPCI.

À cheval entre OPCVM et SCPI, les OPCI Grand Public ont été créés dans les années 2000 au moment où les SCPI venaient de subir des difficultés  liées à un marché secondaire jusque-là mal organisé. Les OPCI devaient reprendre les éléments suivants : être investi en immobilier direct, être liquide et plus accessible (à l’époque toutes les SCPI étaient à capital fixe).

Les OPCI sont des produits financiers principalement investis dans l’immobilier (en direct, foncières cotées, SCPI) avec une poche de 65% à 95%. Les OPCI ont l’obligation de conserver une poche de liquidités de 5% minimum et une poche plus dynamique à hauteur de 30% maximum (actions, OPCVM…) des capitaux.

Il existe deux formes d’OPCI d’un point de vue juridique. Le premier est l’OPCI «valeurs mobilières» qui est une SA à capital variable tout comme une SICAV. La fiscalité est celle des valeurs mobilières pour les revenus et les plus-values de cession. Ce type d’OPCI s’adresse à des investisseurs individuels, mais aussi institutionnels.

L’autre forme d’OPCI est celle des «revenus fonciers» qui ressemble à des FCP  (fonds commun de placement) qui ne possèdent pas de personne morale. La fiscalité est celle des revenus fonciers pour les dividendes et le régime des plus-values immobilières lors de la cession.

Les OPCI n’ont pas rencontré le succès attendu à cause de l’évolution des SCPI au même moment. En effet, la plupart des SCPI sont passées à capital variable les rendant alors plus accessibles. De même, elles sont très encadrées avec un marché secondaire qui est désormais bien organisé.

De nombreuses sociétés de gestion sont présentes sur ce marché des OPCI avec chacune leurs particularités comme Perial, La Française AM, Sofidy, Primonial, Corum AM, Ciloger, Amundi

Les SCPI sont un excellent outil patrimonial, accessible en direct, à crédit pour bénéficier de l’effet de levier du crédit, au sein de contrats d’assurance vie, et en démembrement temporaire de propriété. La SCPI comme solution de diversification reste une valeur sûre car elle bénéficie de la mutualisation du risque, de performances attractives et de flexibilité.

Il existe plusieurs types de SCPI (capital fixe ou capital variable, bureaux, commerces ou entrepôts, SCPI de rendement, SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier…). Il existe 206 SCPI disponibles sur le marché qui représentent un encours de 71,40 milliards d’euros à fin 2020. Pour vous accompagner dans votre choix d’investissement, il convient de se renseigner auprès d’un conseiller en gestion privée qui vous proposera la meilleure allocation possible et la meilleure façon d’investir.

Les OPCI connaissent un nouvel essor depuis 2 – 3 ans. A la différence des SCPI, les OPCI n’ont  pas vocation à distribuer de revenus car il s’agit d’un produit de valorisation. Les OPCI sont essentiellement accessibles dans les contrats d’assurances vie. Plus volatile que les SCPI, leurs performances sont comprises entre 4,5% et 5%. Néanmoins, en 2020, la performance des OPCI grand public s’établit à -1,54 % selon les données de l’Aspim.

Vous l’aurez donc compris les SCPI et les OPCI sont deux produits différents bien qu’ayant tous deux un sous-jacent immobilier (l’un étant bien évidemment plus « pur » que le second). Ils peuvent être complémentaires dans une allocation d’actif en vue d’une diversification patrimoniale.

L’offre d’OPCI sur le marché est beaucoup moins développée que celle des SCPI. Dans une allocation nous conseillons de surpondérer de manière significative sur un support SCPI qui présente bien plus de possibilités.

Antoine Cesari
Antoine Cesari [email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087