SCPI et OPCI, deux acronymes bien connus des épargnants mais souvent confondus l’un par rapport à l’autre. Alors, qu’est ce qui différencie ces deux placements immobiliers ? 

Pour mieux choisir le placement qui correspond à vos objectifs patrimoniaux, nous vous aidons à comprendre ce qui différencie les SCPI des OPCI.

Lumière sur ces deux produits d’investissement collectif et leur fonctionnement pour les épargnants.

L’acronyme OPCI signifie Organisme de Placement Collectif Immobilier, ce véhicule d’investissement permet d’investir collectivement dans l’immobilier sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie multi-support.

Agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), les OPCI permettent donc à plusieurs épargnants de regrouper leurs capitaux et d’investir ensemble dans la pierre sous une forme indirecte. Toutefois, l’AMF impose également aux OPCI d’investir au moins 10% de son portefeuille dans un volant d’actifs liquides tels que des actions ou des obligations. Cela permet de conserver une certaine liquidité du placement. Encore selon l’AMF, l’actif d’un OPCI doit être constitué d’au moins 60 % de placements à caractère immobilier. 

Il existe deux formes d’OPCI d’un point de vue juridique. Le premier est l’OPCI «valeurs mobilières» qui est une SA à capital variable tout comme une SICAV. La fiscalité est celle des valeurs mobilières pour les revenus et les plus-values de cession. Ce type d’OPCI s’adresse à des investisseurs individuels, mais aussi institutionnels.

L’autre forme d’OPCI est celle des «revenus fonciers» qui ressemble à des FCP  (Fonds Commun de Placement) qui ne possèdent pas de personne morale. La fiscalité est celle des revenus fonciers pour les dividendes et le régime des plus-values immobilières lors de la cession.

La Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des épargnants d’investir dans un parc immobilier locatif, souvent de nature professionnel (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, etc.). Pour cela, l’investisseur achète des parts auprès de la SCPI et devient alors associé avec d’autres porteurs de parts. La SCPI utilise les fonds collectés pour investir dans de nouveaux actifs et ainsi grossir son parc immobilier.

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    La SCPI et l’OPCI sont deux placements pierre-papier qui ont de nombreux points communs : tous deux sont des placements collectifs et ils permettent d’investir dans des actifs immobiliers diversifiés. Toutefois, à la différence de la SCPI, le portefeuille de l’OPCI est également investi dans des actifs financiers et valeurs mobilières (actions, obligations par exemple).

    Pour rappel, un OPCI doit être investi au minimum à 60 % dans des actifs immobiliers et 5% en liquidité. Les 35% restants peuvent être investis en produit immobiliers ou en produits financiers.

    À cheval entre l’OPCVM et la SCPI, les OPCI Grand Public ont été créés dans les années 2000 au moment où les SCPI venaient de subir des difficultés liées à un marché secondaire jusque-là mal organisé. De fait, à cette époque, toutes les SCPI étaient à capital fixe : cette notion s’applique à la méthode de collecte de l’épargne auprès du public et à la notion de revente des parts de SCPI. Le montant du capital de chaque SCPI est plafonné et est fixé statutairement. 

    Les OPCI devaient reprendre les éléments suivants : être investi en immobilier direct, être liquide et plus accessible comparé aux SCPI. C’est pour cela que les OPCI sont des produits financiers principalement investis dans l’immobilier (en direct, foncières cotées, SCPI) avec une poche de 65% à 95%. Les OPCI ont l’obligation de conserver une poche de liquidités de 5% minimum et une poche plus dynamique à hauteur de 30% maximum (actions, OPCVM…) des capitaux.

    Les OPCI n’ont pas rencontré le succès attendu à cause de l’évolution des SCPI au même moment. En effet, la plupart des SCPI sont passées à capital variable les rendant alors plus accessibles. De même, elles sont très encadrées avec un marché secondaire qui est désormais bien organisé.

    De nombreuses sociétés de gestion sont présentes sur ce marché des OPCI avec chacune leurs particularités comme Perial, La Française AM, Sofidy, Primonial, Corum AM, Ciloger, Amundi

     

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    Les SCPI sont un excellent outil patrimonial, il est accessible de divers manières :

    La SCPI comme solution de diversification reste une valeur sûre car elle bénéficie de la mutualisation du risque, de performances attractives et de flexibilité.

    Il existe plusieurs types de SCPI (capital fixe ou capital variable, bureaux, commerces ou entrepôts, SCPI de rendement, SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier…) et on trouve plus 206 SCPI disponibles sur le marché qui représentent un encours de 71,40 milliards d’euros à fin 2020.

    Pour vous accompagner dans votre choix d’investissement, il convient de se renseigner auprès d’un conseiller en gestion privée qui vous proposera la meilleure allocation possible et la meilleure façon d’investir.

    Les OPCI connaissent un nouvel essor depuis 2 – 3 ans. A la différence des SCPI, les OPCI n’ont  pas vocation à distribuer de revenus car il s’agit d’un produit de valorisation. Les OPCI sont essentiellement accessibles dans les contrats d’assurances vie. Plus volatile que les SCPI, leurs performances sont comprises entre 4,5% et 5%. Néanmoins, en 2020, la performance des OPCI grand public s’établit à -1,54 % selon les données de l’Aspim.

    Vous l’aurez donc compris les SCPI et les OPCI sont deux produits différents bien qu’ayant tous deux un sous-jacent immobilier (l’un étant bien évidemment plus « pur » que le second). Ils peuvent être complémentaires dans une allocation d’actif en vue d’une diversification patrimoniale.

    L’offre d’OPCI sur le marché est beaucoup moins développée que celle des SCPI. Dans une allocation nous conseillons de surpondérer de manière significative sur un support SCPI qui présente bien plus de possibilités.

    Antoine Cesari
    Antoine Cesari [email protected]

    Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

    CIF : E009507 Orias : 20009087