SCPI ou OPCI

Nous allons essayer au travers de ces quelques mots d’éclairer un investisseur non avisé sur les différences entre SCPI et OPCI. Ces deux types de placement immobiliers sont souvent confondus l’un par rapport à l’autre. Nous allons aborder les principes et l’historique de l’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) moins connu que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier).

À cheval entre OPCVM et SCPI, les OPCI Grand Public ont été créés dans les années 2000 au moment où les SCPI venaient de subir des difficultés  liées à un marché secondaire jusque-là mal organisé. Les OPCI devaient donc reprendre les éléments suivants : être investi en immobilier direct, être liquide et plus accessible (à l’époque toutes les SCPI étaient à capital fixe).

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meilleures SCPI en 2020

Les OPCI sont des produits qui doivent rester immobiliers, avec une poche de liquidité de 5% minimum, une poche plus dynamique à hauteur de 30% maximum (actions, OPCVM…), et donc une poche en immobilier de 65% à 95% (immobilier direct, foncières cotées, SCPI…).

Différentes formes d’OPCI

Il existe deux formes d’OPCI d’un point de vue juridique. Le premier est l’OPCI «valeurs mobilières» qui est une SA à capital variable tout comme une SICAV. La fiscalité est celle des valeurs mobilières pour les revenus et les plus-values de cession. Ce type d’OPCI s’adresse à des investisseurs individuels, mais aussi institutionnels.

L’autre forme d’OPCI est celle des «revenus fonciers» qui ressemble à des FCP qui ne possèdent pas de personne morale. La fiscalité est dans ce cas celle des revenus fonciers pour les revenus et le régime des plus-values immobilières lors de la cession.

Les OPCI n’ont pas connu le succès attendu notamment du fait de l’évolution des SCPI au même moment. Elles sont ainsi passées pour la plupart à capital variable, ce qui les rend désormais plus accessibles, et sont depuis très encadrées avec un marché secondaire qui est désormais très bien organisé.

De nombreuses sociétés de gestion sont présentes sur ce marché avec chacune leurs particularités comme Perial, La Française AM, Sofidy, Primonial, Corum AM, Ciloger, Amundi …

SCPI ou OPCI: le choix entre ces deux produits

Les SCPI sont aujourd’hui un excellent outil patrimonial, accessible en direct, à crédit ce qui permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, au sein de contrats d’assurance vie, et en démembrement temporaire de propriété. La SCPI reste une valeur sure afin de bénéficier d’une mutualisation du risque, de performances attractives, de flexibilité et de diversification.

Il existe plusieurs types de SCPI (capital fixe ou capital variable, bureaux, commerces ou entrepôts, SCPI de rendement, SCPI Pinel, SCPI déficit foncier…) 157 SCPI sont disponibles aujourd’hui sur le marché. Il convient de se renseigner auprès d’un conseiller en gestion privée qui vous accompagnera dans votre investissement afin de vous proposer la meilleure allocation possible et la meilleure façon d’investir.

Les OPCI connaissent un nouvel essor depuis 2 – 3 ans et commencent à se développer. A la différence des SCPI, les OPCI n’ont  pas vocation à distribuer de revenus, il s’agit en effet d’un produit de valorisation, on les retrouve essentiellement accessibles dans les contrats d’assurances vie. Plus volatile que les SCPI, leur performances sont comprises entre 4,5% et 5% ce qui les place devant les fonds euros.

Vous l’aurez donc compris il existe des différences entre SCPI et OPCI. Ce sont deux produits différents, même si les deux ont un sous-jacent immobilier (l’un étant bien évidemment plus « pur » que le second). Ils peuvent être complémentaires dans une allocation d’actif en vue d’une diversification patrimoniale.

L’offre d’OPCI sur le marché est beaucoup moins développée que celle des SCPI. Dans une allocation nous conseillons de surpondérer de manière significative sur un support SCPI qui présente bien plus de possibilités.