Valeur de reconstitution

Le succès des SCPI vous a séduit et vous avez pris la décision de réaliser un investissement sur ce support, il ne vous reste plus qu’à effectuer une sélection des SCPI sur lesquelles investir.

Toutes les SCPI ne correspondent pas à tous les profils d’investisseurs. De fait, il est important déjà de définir clairement votre profil et vos objectifs afin de pouvoir déterminer la catégorie de SCPI vers laquelle vous tourner.

En outre, plusieurs critères sont à étudier dans le cadre du choix des SCPI.

Critères de choix de SCPI

Le choix de SCPI requiert la prise en compte et l’étude d’un certain nombre de critères.

En effet, vous devez vous pencher dans un premier temps sur les critères d’ordre qualitatif de la SCPI. Cela revient donc à examiner le fonctionnement des sociétés qui assurent la gestion de la ou des SCPI. Il va donc s’agir de s’informer sur la notoriété de la société de gestion, son importance sur le marché en termes d’actifs gérés et son expérience (sa date de création, son historique, son organisation interne, sa stratégie d’investissement etc.)

Dans un deuxième temps, il faut prêter une attention toute particulière aux critères d’ordre quantitatif, les indicateurs de performance de la SCPI. Là, il va s’agir de passer à la loupe entre autres, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM, le taux de rendement de la SCPI), la valeur de réalisation et valeur pas moins importante, la valeur de reconstitution.

La valeur de reconstitution en SCPI, c’est quoi au juste ?

De manière théorique, la valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine.

En clair, la valeur de reconstitution est le montant qu’il faudrait que l’investisseur apporte pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée de frais. Ces frais concernent entre autres les frais d’actes (frais de notaire) et autres commissions.

Pourquoi s’attarder sur la valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution de la SCPI est un indicateur important dans le choix de SCPI. En effet, elle vous permet de juger de l’opportunité d’investir ou pas ; c’est à dire, savoir si les parts de SCPI sont acquises à un juste prix.

Le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet d’avoir cette information. En effet, si celui-ci  (le rapport) est supérieur à 100%, le prix de souscription est surcoté (c’est à dire surévalué) et dans le cas contraire, il est jugé décoté et donc intéressant pour vous.

Prenons l’exemple de la SCPI Corum, qui affiche un rendement en 2016 de 6,45% pour un prix de souscription de 1060 € et une valeur de reconstitution de 1088 €. Le rapport prix de souscription/valeur de reconstitution s’établit à moins de 100% ce qui traduit une décote entre le prix de souscription et la valeur réelle de son parc. En d’autres termes, le prix de souscription de la SCPI Corum est alors d’autant plus attrayant dans la mesure où il ne suffirait pas à lui seul à reconstituer le patrimoine de la SCPI.

Décote, surcote, quel est l’intérêt pour l’investisseur ?

En appliquant une décote, la SCPI affiche clairement sa volonté de favoriser les nouveaux souscripteurs. A contrario, ce sont les anciens souscripteurs qui sont favorisés.

Il faut toutefois noter que l’AMF autorise les SCPI à appliquer un prix de souscription dont la valeur oscille à plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution.

Acquérir des parts de SCPI au meilleur prix est vraiment favorable pour vous. N’hésitez donc pas à vous rapprocher des experts de Portail SCPI, qui sauront sélectionner pour vous, les bonnes SCPI.