Pourquoi l'attrait pour l'immobilier?

L’attrait des français pour la « pierre » est indéniable. Malgré les diverses crises qu’a traversé le marché immobilier, il reste toujours l’investissement préféré des français et ce pour de nombreuses raisons. Dans un contexte où la rentabilité des placements financiers est en baisse (moins d’1% pour le livret A et moins de 3% pour l’assurance vie), l’investissement immobilier reste une valeur refuge et son marché présente moins « d’instabilité » que les marchés financiers, ne subissant donc pas les fluctuations. Autre point important, le marché immobilier constitue un poids lourd de l’activité économique (en termes de contribution au PIB et de création d’emplois, etc.) et les nombreuses mesures d’incitations fiscales prises par le gouvernement le favorisent encore plus.

Outre tous ces aspects, un investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine et de pouvoir percevoir des revenus locatifs protégés de l’inflation, les biens immobiliers étant un placement non côté . De plus, les biens peuvent être cédés et permettre la réalisation d’une plus value et peuvent également servir d’outil de transmission du patrimoine.

Les chiffres

  • Début 2015, selon l’INSEE, 62, 6% des ménages vivant en France, détiennent un bien immobilier et la détention d’un patrimoine immobilier a augment de 0,9 point depuis 2010 alors que l’augmentation du patrimoine financier, elle, stagne;
  • Selon l’édition 2016 de l’enquête menée et publiée par Le Cercle de l’Epargne, 65% des français jugent l’immobilier comme le placement le plus rentable, dans une logique de préparation de la retraite ;
  • Selon cette même enquête, 73% des français opteraient pour un placement immobilier plutôt que pour un placement financier.

Les SCPI, une alternative à l'immobilier direct

Depuis un bon nombre d’années déjà, les SCPI ont le vent en poupe auprès des investisseurs et ce, en raison des divers avantages qu’elles offrent.

  • L’accès à différents secteurs de l’immobilier

 Grâce aux SCPI, les investisseurs ont l’avantage de pouvoir accéder à différents secteurs du marché immobilier. En effet, le patrimoine des SCPI est très diversifié : il peut s’agir d’immobilier d’entreprise, d’immobilier d’habitation, de murs de commerce ou encore de magasins. 

  • La gestion locative est déléguée

Les SCPI fonctionnent selon un principe de gestion immobilière déléguée. Ainsi la gestion de la société et celle de son parc immobilier sont exclusivement à la charge de sociétés spécialisées ; ce qui épargne à l’investisseur tout souci de gestion.

  • La mutualisation des risques locatifs

Les SCPI présentent l’avantage de disposer d’un parc immobilier large et varié aussi bien en termes de diversité des biens détenus que de diversité des locataires. Il faut noter que les SCPI par l’entremise des Sociétés de Gestion assurent une sélection des biens mais aussi et surtout des locataires (en fonction de leur qualité). Les risques, au lieu de reposer sur un seul locataire (comme dans le cadre d’un investissement immobilier réalisé en direct), sont répartis entre plusieurs locataires différents.

 

  • La souplesse de l’investissement

 

L’investissement en SCPI est souple : l’investisseur peut souscrire des parts de SCPI en fonction de son niveau de revenus et donc de ses possibilités. L’investissement est facilité car il n’est pas nécessaire de passer chez un notaire. Et enfin, les différents modes d’investissement permettent de répondre aux besoins de chacun.

  • La rentabilité de la SCPI

Les SCPI sont un placement facilement accessible du fait du faible niveau du ticket d’entrée. De plus, elles offrent une rentabilité plus que satisfaisante (généralement de l’ordre de 5 à 6 %).

  • Un effet de levier possible

Les parts de SCPI peuvent être souscrites à crédit. Ce montage permet de bénéficier d’un écart positif entre le taux de l’emprunt et celui lié au rendement généré par la SCPI, ce qui permettra au porteur de parts, de rembourser son emprunt tout en se constituant un patrimoine

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI

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Juridiquement, une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est avant tout une société civile ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les revenus nets issus de la gestion/ exploitation de ce patrimoine sont répartis entre les porteurs de parts.
En termes plus simples, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui collectent de l’épargne auprès du public afin d’acquérir un parc immobilier, de le gérer puis de reverser les revenus que génèreraient ces biens aux investisseurs.

Une SCPI est donc un véhicule d’investissement collectif qui se compose de centaines voire de milliers d’investisseurs qui ont opté pour un investissement dans l’immobilier qui leur éviterait d’avoir à assurer la gestion de ce ou ces biens.

Investir dans une SCPI, c’est investir dans la « pierre-papier » comme on le dit communément, c’est investir dans une société qui se chargera d’acquérir des biens immobiliers et de les gérer. L’investissement en SCPI est donc un investissement immobilier indirect. L’investisseur n’est pas le propriétaire direct des biens.

Acheter des parts de SCPI, fait donc de l’investisseur, un associé. Celui-ci délègue le choix du bien, son exploitation, à un professionnel, ce qui lui permet de percevoir des revenus, proportionnellement à son apport dans la société.

Histoire des SCPI

Déjà dans les années 60, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à vouloir investir dans l’immobilier d’entreprise, marché immobilier offrant un rendement nettement supérieur à celui de l’immobilier d’habitation mais dont le coût d’acquisition est beaucoup plus important.
Dès lors, l’idée de créer une société permettant à plusieurs personnes de mettre leurs ressources en commun pour acquérir ce type de biens est née. Ces sociétés ont donc été crées sous la forme de sociétés civiles : les SCPI.

Officiellement, les SCPI sont nées dans les années 1970, par la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970, qui fixe le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l’épargne.

Elle sont mises sous la tutelle de la COB (COB ancien nom de l’AMF) et seules quelques banques privées proposaient et commercialisaient ce type de produits.

Puisque répondant au besoin des investisseurs d’acquérir de l’immobilier d’entreprise, et, ne constituant ni un placement financier, ni un produit boursier, présentant donc plus de sécurité, les SCPI connaissent un succès qui n’est pas des moindres auprès des épargnants.

Dans les années 80, plusieurs facteurs propices au développement des SCPI sont réunis : le fort développement du marché immobilier et le meilleur encadrement des SCPI par la COB en ce qui concerne les informations fournies aux souscripteurs. Cela va favoriser un accroissement de l’offre en matière de SCPI .En 1986, une loi vient davantage encadrer l’information à l’attention des porteurs de parts de SCPI. Le niveau des collectes ne cesse alors d’augmenter et poussent à la création d’un nouveau type de SCPI.

A côté de ces SCPI, (les SCPI de rendement, investies principalement en immobilier d’entreprise) vont apparaître, des SCPI plus spécialisées : les SCPI tournées vers l’immobilier d’habitation. Cette évolution du secteur traduit l’engouement que les épargnants ont pour les SCPI. S’ajouteront par la suite à ces SCPI, les SCPI dites de valorisation (SCPI de plus- value).

Les SCPI, des années 90 à nos jours

Au début des années 90, sur initiative des sociétés de gestion, une vaste restructuration du secteur des SCPI va être mise en place. Celle-ci va se poursuivre jusqu’au début des années 2000 avec notamment la loi du 9 juillet 2001 qui va instituer que la détermination des prix de vente doit être faite sur confrontation de l’offre et de la demande. Cette loi officialise et clarifie les marchés de gré à gré. Les prix vont désormais être fixés en fonction de la réalité du marché des SCPI.

Les SCPI vont alors continuer à afficher des rendements très attractifs, des rendements qui leur permettront d’atteindre des records en terme de collecte : 4,2 milliards d’euros de collecte nette réalisée en 2015.

Les SCPI en chiffres

Les SCPI sont l’investissement qui offre un couple rendement/risque assez intéressant pour bon nombre de personnes. Ainsi, les chiffres des SCPI en général, sur les dernières années se présentent comme suit :

 201020112012201320142015
Capitalisation (en millions d’€)223152484127229299643287037823
Collecte nette ( en millions d’€)245825042500250029314975
Performances (en %)5,485,235,275,155,084,85

Création et organisation des SCPI

Il faut savoir que les SCPI sont créées et gérées par des sociétés de gestion qui elles-mêmes sont agréées et contrôlées par l’AMF*. Celle-ci pose un cadre visant à encadrer l’activité des SCPI mais aussi et surtout à poser des conditions pour maintenir la transparence des informations fournies au public. Les sociétés de gestion ont donc l’obligation de produire et fournir des documents à l’attention du public:

  • Les statuts qui reprennent les informations relatives à la SCPI : son objet, sa dénomination sociale, son capital social (modalités d’augmentation de capital) ainsi que le nombre de parts émises…
  • les bulletins trimestriels : relatent les principaux résultats réalisés au cours du trimestre, les acquisitions faites par la SCPI ainsi que des éléments d’informations statistiques (capitalisation, nombre d’associés,…)
  • les rapports annuels qui informent les investisseurs sur les performances financières de la SCPI sur l’année, sa stratégie du point de vue de la sélection des biens mais aussi des locataires. Les rapports annuels reprennent les informations contenues dans les bulletins trimestriels notamment la composition du patrimoine de la société, les acquisitions…
  • la note d’information renseigne sur la composition des membres fondateurs de la société, les conditions de souscription et de sortie au capital de la SCPI. Elle regroupe les frais appliqués ainsi que les informations concernant la société et son fonctionnement

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Fonctionnement des SCPI

Le principe de fonctionnement des SCPI est relativement simple.

En vue de procéder à la collecte de l’épargne auprès du public, elles procèdent à l’émission de parts que les investisseurs achètent, devenant ainsi associés de la société. Une fois l’épargne collectée, elles s’en servent pour acquérir des biens, immobiliers et en assurent par la suite l’exploitation (trouver des locataires, effectuer les éventuels travaux nécessaires, recouvrer les loyers, etc.)

Les associés se verront verser des revenus issus de l’exploitation de ces biens (chaque associé reçoit des revenus proportionnels au nombre de parts qu’il détient).

Appel public à l’épargne

Avant de pouvoir procéder à la collecte de l’épargne auprès du public (article 422-192 du code monétaire et financier), les SCPI doivent au préalable respecter les conditions suivantes :

  • disposer d’un agrément délivré et donc visé par l’AMF|le capital initial de la SCPI doit être entièrement libéré par ses fondateurs

L’appel public à l’épargne ne peut être fait que si :

  • Il a été établi une note d’information délivrée par l’AMF|S’il a tété établi un bulletin de souscription

Cadre réglementaire des SCPI

Cadre réglementaire des SCPI

Les SCPI évoluent dans un cadre réglementaire bien défini. Ainsi, elles sont principalement régies par :

  • le code civil (articles 1832 et suivants)
  • le code monétaire et financier (articles l.214-50 à l.214-46-85)
  • le règlement général de l’AMF (articles 422-1 à 422-46-2)
  • la directive AIFM

Outre ces dispositions, elles sont encadrées, contrôlées et gérées par :

La directive AIFM

Appelée directive AIFM, la directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (FIA), a été transposée en droit français. Cette directive vise à créer un cadre harmonisé à l’exercice des activités des gestionnaires de FIA*. Les SCPI comme tous les FIA ont l’obligation de désigner un dépositaire. Les FIA regroupent des véhicules d’investissement listés par le code monétaire et financier comme :

  • les SCPI
  • les OPCI
  • les fonds d’épargne salariale
  • les fonds de capital investissement
  • Les SCPI comme tous les FIA ont l’obligation de désigner un dépositaire

Les obligations des SCPI

L’activité des SCPI est encadrée, définie par l’article 214-114 du COMOFI. Outre cet article que spécifie le cadre d’exercice des activités de la SCPI, celles-ci ont d’autres obligations à respecter. Voyons ci-dessous les différents point.

Les obligations juridiques de la SCPI

Les SCPI n’acquièrent la personnalité morale qu’après leur immatriculation au RCS. Elles sont gérées comme dit plus haut par une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. Celle-ci doit établir un programme d’activité « immobilier » permettant à l’AMF d’apprécier les moyens humains, financiers et techniques ainsi que l’organisation et les procédures mises en place.

Les obligations liées à l’offre au public

L’offre au public ne peut être réalisée que si :

  1. La valeur des parts détenues par les associés fondateurs est supérieure à 760 000 euros.
  2. La SCPI justifie d’une garantie bancaire approuvée par l’AMF afin de faire face aux remboursements des souscripteurs.

En outre, la SCPI doit respecter les deux conditions suivantes :

  1. Etablir une note d’information visée par le régulateur
  2. Etablir un bulletin de souscription

En résumé, l’offre au public est subordonnée :

  1. Au respect de la souscription d’un capital minimal de 760 000 euros par les associés fondateurs
  2. A l’agrément de la société de gestion ;
  3. A l’acceptation de l’expert immobilier
  4. A l’approbation de la garantie bancaire

Important : les parts de SCPI émises ne peuvent en aucun cas être cotées.

L’obligation d’information au public

La principale obligation des SCPI est celle de l’information au public. En effet, les SCPI doivent communiquer au public, tout fait ou toute opération financière susceptible d’avoir une incidence sur la situation et les droits des porteurs de parts. L’établissement d’une note d’information à destination du public qui doit être préalablement visée par l’AMF et dont les modalités sont prévues par l’ordonnance n° 2001 relative aux SCPI.

Les garanties des gestionnaires de SCPI

Les obligations concernant les garanties ont un rapport direct avec les sociétés qui ont la charge de la gestion des SCPI. A cet effet, elles doivent, en vertu de l’article L 532-9 du COMOFI, disposer de moyens (financiers, personnel, équipements etc.) afin de mettre en place les procédures pour exercer leur activité. Elles doivent également assurer la sécurité des opérations qu’elle réalise.

Obligation d’inventaire

A la clôture de chaque exercice, les sociétés de gestion sont tenues de réaliser un inventaire complet de leur actif mais aussi de leur passif. En outre, elles doivent présenter les comptes annuels de la société, ce qui suppose la tenue d’une comptabilité respectant les normes en la matière. De plus, elles sont tenues de rédiger un rapport de gestion.

Les règles relatives à la cession d’actifs

Le COMOFI, en son article R214- 157, limite les conditions dans lesquelles les SCPI peuvent effectuer des cessions de leurs actifs. Ainsi, la SCPI doit être propriétaire du bien cédé pendant au moins 5 ans. Et la valeur cumulée des actifs cédés ne doit pas être supérieurs à 15% de la valeur de l’actif (patrimoine) de la SCPI figurant à son bilan l’exercice clos.

Capital social des SCPI

Capital social des SCPI

Le capital social d’une SCPI ne doit pas être inférieur à 760 000€. Il est divisé en parts nominatives d’un montant minimal de 150 €. Le capital d’une SCPI peut être fixe ou variable.

SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe sont des SCPI dont le montant du capital est initialement prévu par les statuts. Ce montant pourra être augmenté, seulement sur décision unilatérale de l’assemblée générale.

Cela permet d’assurer une meilleure maitrise de la collecte ainsi réalisée.

Le capital ne pourra donc progresser que sur décisions d’augmenter son niveau.
Le montant de souscriptions au sein de ce type de SCPI étant limité, seule une décision d’augmentation du capital pourra permettre à de nouveaux souscripteurs d’entrer au capital de la société. Si des augmentations ne sont pas votées en assemblée générale, tout investisseur souhaitant souscrire des parts de la société devra le faire sur un marché secondaire, où les offres sont confrontées à la demande, comme en bourse. Il existe de ce fait un risque de déconnection entre la valeur réelle des actifs et celle du prix d’acquisition.

SCPI à capital variable

Ce sont des SCPI dont le montant du capital peut être modifié à tout moment. Les investisseurs ont la possibilité de souscrire de nouvelles parts jusqu’à ce que le niveau maximum de capital soit atteint. à un prix préalablement fixé par la société de gestion.

Conséquence, le prix d’acquisition est beaucoup plus stable que dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Dès lors, le prix d’acquisition reflète beaucoup plus, la valeur réelle des actifs immobiliers de la SCPI.

Acquisition des parts de SCPI

Les manières d’acquérir des parts de SCPI varient en fonction de la forme juridique de la SCPI à laquelle l’on souscrit. Ainsi, comme nous le disions plus haut, pour une SCPI à capital fixe, dès que le capital fixé statutairement est atteint, aucune nouvelle souscription n’est possible à moins que l’investisseur n’aie recours au marché secondaire (marché de revente). Sur ce marché, la valeur nominale des parts de SCPI est déterminée par confrontation de l’offre et de la demande (porteurs de parts de SCPI souhaitant les revendre et acheteurs) et ce marché n’est accessible que pour l’achat de parts ou la vente de parts déjà existantes.

Pour ce qui est des SCPI à capital variable, l’acquisition se fait directement sur le marché primaire, lors des émissions de nouvelles parts auprès des sociétés de gestion qui en assurent la commercialisation. Il faut cependant noter que la souscription de parts de SCPI ne peut se faire que soit, à la création de la SCPI, soit lors d’une phase d’augmentation de capital.

Composition de l’actif des SCPI

En règle générale, 92% au minimum de la capitalisation totale des SCPI est investie en immobilier.
Ainsi, pour :

  • les SCPI de rendement : les investissements sont réalisés en locaux immobiliers du secteur tertiaire (bureaux, commerces), des locaux d’activités et des entrepôts|les SCPI diversifiées ou spécialisées investissent dans le secteur commercial (murs de magasins) ou sur une zone géographique bien précise (SCPI régionale)|les SCPI dies « fiscales » détiennent que des logements neufs d’habitation, en construction ou restructurés.

SCPI et Société de gestion

Les sociétés de gestion sont les créatrices des SCPI. Avant toute création de SCPI, les sociétés de gestion doivent au préalable, obtenir l’agrément de l’AMF. Afin d’obtenir cet agrément, elles doivent fournir à l’AMF un dossier comportant :

  • La note d’information
  • Les statuts signés et enregistrés ainsi qu’une attestation d’immatriculation au RCS
  • Le procès verbal de l’assemblée constitutive
  • Une attestation de dépôt de fonds (pour le capital social de la société)
  • Une garantie bancaire |

Leur rôle principal est d’assurer la gestion de la SCPI et de collecter avant tout les capitaux auprès des épargnants en vue de la création de celle ci. Ainsi, outre ce rôle de gestionnaire, elles sont chargées d’assurer une sélection qualitative des biens qui vont constituer son parc immobilier ainsi que les locataires qui les occuperont.

Servant de « tampon » entre les investisseurs et la SCPI, elles sont donc un acteur majeur dans la vie de la SCPI.

Elles sont contrôlées par un Conseil de Surveillance qui a pour mission d’assurer son bon fonctionnement.

Le marché secondaire de ce type de SCPI est organisé par la société de gestion elle même. La collecte peut être stoppée à tout moment surtout si la SCPI ne peut plus réaliser d’acquisitions intéressantes pour ses associés.

La SCPI peut racheter à un associé qui souhaite revendre ses parts.

La stabilité du prix de souscription facilite le financement des parts de SCPI à l’aide d’un crédit ; ne subissant donc pas les fluctuations du marché).

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Rémunération de la société de gestion

Le règlement général liste les natures de commission que perçoivent les sociétés de gestion au titre de la gestion des SCPI. Ainsi, il va s’agir :

  1. D’une commission de souscription calculée lors des augmentations de capital
  2. D’une commission de cession, calculée sur le montant de la cession réalisée
  3. D’une commission de gestion assise sur les produits locatifs encaissés hors taxes

Les différents types de SCPI

différents types de SCPI

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ou encore les SCPI d’entreprise : ce type de SCPI constitue la catégorie de SCPI la plus importante du marché et vise à servir des rendements (revenus) réguliers à ses associés. Au sein des SCPI dites de rendement, il existe :

  • Les SCPI classiques diversifiées : Qui investissent en grande majorité sur de l’immobilier d’entreprise mais aussi sur des murs de magasins, des locaux d’activité ou des entrepôts.
  • Les SCPI régionales : Ce sont des SCPI concentrées sur un secteur géographique précis.
    Les SCPI murs de magasins : elles investissent sur de l’immobilier de commerce (murs de magasins, commerces).
  • Les SCPI internationales : Dont les investissements sont réalisés à l’étranger.

En résumé, les SCPI de rendement sont pour a plupart d’entre elles constituées de bureaux, de murs de magasin, d’entrepôts, de locaux d’habitation.

Avantages des SCPI de rendement

Ces SCPI offrent un rendement élevé net et performant, tout en permettant un accès à de l’immobilier d’entreprise. Les risques, comme pour les SCPI en général, sont mutualisés et l’investisseur se décharge de la gestion. De plus, grâce à elles, les investisseurs perçoivent des revenus complémentaires de façon récurrente.

SCPI de valorisation

Les SCPI de valorisation ou SCPI de plus values : Ces SCPI ne servent que très peu ou pas de revenus aux associés mais visent essentiellement à leur assurer une revalorisation des biens immobiliers donc des parts lors de la revente.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales/ les SCPI d’habitation : les SCPI fiscales présentent la particularité de servir une rentabilité faible. Elles visent surtout à permettre à leurs associés de bénéficier des avantages fiscaux de différents dispositifs défiscalisants. Ainsi, il existe les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, ou encore Déficit foncier, etc.

Modalités d’acquisition de parts de SCPI

L’acquisition de parts de SCPI se fait en fonction des objectifs patrimoniaux de l’investisseur. Ainsi, il peut s’agir des différentes formes d’acquisition ci-dessous.

Acquisition de la pleine propriété

C’est la forme d’acquisition la plus répandue. Par l’acquisition des parts de SCPI en pleine propriété, le souscripteur devra payer le prix entier de la part et se verra donc verser des revenus proportionnellement au nombre de parts qu’il détient.

Acquisition via un contrat d’assurance-vie

Les SCPI peuvent être souscrites via un contrat d’assurance vie. Elles constituent une alternative au fonds euros dont les rendements ne sont plus florissants.

Fonctionnement de l’acquisition de SCPI via l’assurance-vie

Les SCPI peuvent être souscrites auprès des compagnies d’assurance dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Elles se retrouvent dans tous les contrats en fonds euros et dans ceux en unités de compte. Dans les deux cas, le souscripteur bénéficie d’une « décote » sur le prix d’acquisition des parts. Les SCPI sont considérées comme une unité de compta au sein d’un contra d’assurance-vie.

En plus de permettre au souscripteur d’acquérir des parts de SCPI à prix réduit, la décote va aussi et surtout permettre au souscripteur de détenir plus de parts via son contrat d’assurance vie que s’il avait réalisé un investissement en direct.

Pourquoi une acquisition de SCPI via un contrat d’assurance vie ?

Les avantages liés à ce mode de détention sont nombreux. Ainsi :

  • la liquidité des part de SCPI du contrat est garantie par la compagnie d’assurance.
  • les SCPI en assurance vie offrent une liquidité plus importante que dans le cadre d’une acquisition (de parts de SCPI) en direct.
  • dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité avantageuse de celui-ci (contrat d’assurance vie).
  • les intérêts issus du contrat sont automatiquement recapitalisés ce qui permet au souscripteur d’avoir un portefeuille de parts grandissant.
  • les SCPI en assurance vie est un mode d’investissement plus souple qui permet une diversification de portefeuille.

Acquisition de SCPI en démembrement

La possibilité est offerte aux investisseurs de procéder à l’acquisition de parts de SCPI en démembrement, technique juridique qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien (en l’occurrence les SCPI) en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue propriété (le droit d’en disposer).

Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur aura donc le choix entre acheter la nue propriété des parts ou acheter l’usufruit de celles-ci. Dans le cas où l’investisseur opterait pour l’achat de la nue propriété, il ne détiendrait alors que la propriété du bien et ne pourra en aucun cas bénéficier des revenus générés par la SCPI. L’usufruitier, quant à lui, percevra donc des revenus générés par la SCPI.

Dans l’un ou l’autre des cas, le souscripteur ne paiera pas la totalité du prix de la part mais seulement le prix correspondant au droit qu’il a acquis (usufruit ou nue propriété), prix calculé en fonction de la durée de démembrement choisie par l’investisseur.

Profil investisseur pour faire du démembrement de SCPI

L’acquisition de la nue propriété est conseillée pour des personnes qui souhaitent investir en SCPI mais qui n’ont pas un réel besoin de perception de revenus complémentaires. L’usufruit quant à lui est à destination de contribuables personnes morales qui souhaitent placer leur trésorerie ou encore des particuliers ayant un déficit foncier structurel.

Pourquoi une acquisition de SCPI en démembrement ?

Une acquisition de parts de SCPI en démembrement est conseillée pour :

  • Des contribuables souhaitant développer leur patrimoine
  • Des personnes qui ne veulent avoir aucun souci de gestion locative de leurs biens
  • Aux contribuables soumis à l’IR et/ou à l’ISF possédant des revenus suffisants
  • Des contribuables qui souhaitent réaliser des investissements immobiliers sans pour autant alourdir leurs impôts actuels

Les SCPI en démembrement sont également utilisées dans une logique de préparation de retraite afin de générer des revenus complémentaires.

Comment financer ses parts de SCPI ?

Le mode de financement des parts de SCPI est une question importante pour les investisseurs.

Comment est fixé le prix de souscription ?

Le prix de souscription des parts nouvelles est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution dans une SCPI à capital variable.

Les frais liés à la SCPI à prévoir

Il existe des frais dont l’investisseur doit s’acquitter dès la souscription. Les frais liés à la souscription de parts de SCPI sont prévus par les statuts. Il s’agit entre autres, de :

  • d’une commission de souscription calculée sur le montant de la souscription et prélevée sur la prime d’émission
  • d’une commission de gestion, déterminée sur la base des produits locatifs générés par la SCPI
  • une commission de cession calculée sur le montant de la cession de parts (seulement dans le cadre d’une revente de SCPI à capital fixe)

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Fiscalité des SCPI

Fiscalité des parts de SCPI acquises en direct

Etant des sociétés fiscalement transparentes, l’imposition se fait directement sur chacun des associés, donc à l’impôt sur le revenu. Les revenus que ceux ci perçoivent sont proportionnels au nombre de parts qu’ils détiennent dans la société.

Les revenus générés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers :

  • Au micro foncier si ceux ci sont inférieurs à 15 000 euros ; dans ce cas, l’investisseur pourra bénéficier d’un abattement de 30%.
  • Au régime dit du réel, si les revenus excèdent le seuil de 15 000 euros, ce qui donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses revenus certains frais, intérêts d’emprunt compris.

Pour ce qui est des revenus financiers (ces revenus concernent la quote-part de plus value réalisée sur les placements financiers de la SCPI) Ceux-ci sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Il est tout de même important de savoir que la société de gestion réalise un prélèvement forfaitaire de 24% sur ces revenus qui constitue un acompte sur l’impôt.

Fiscalité des SCPI en assurance vie

La fiscalité appliquée aux parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie est celle de l’assurance vie. Rappelons que tout détenteur d’un contrat d’assurance vie n’est imposé que dans le cas où il effectue un rachat partiel. Dans ce cas, l’imposition s’effectuera soit à la TMI* du souscripteur, soit selon un PFL* dont le taux est dégressif et est fonction de la durée de détention du contrat.
NB : le souscripteur a le choix du mode d’imposition qu’il souhaite voir appliquer à son contrat. La fiscalité des contrats d’assurance vie dépend de la durée de détention et se présente comme suit :

Durée de détentionDe 0 à 4 ansDe 4 à 8 ansPlus de 8 ans
Fiscalité appliquéeTMI= PSOu

PFL (35%)+ PS

TMI= PSOu

PFL (15%)+ PS

TMI= PSOu

PFL (7,5%)+ PS

Fiscalité en cas de revente (plus values)

Les plus values réalisées lors de la cession de parts de SCPI se voient appliquer la fiscalité sur les plus values immobilières des particuliers. Elles sont donc imposées à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et subissent un prélèvement de 15,5% au titre de prélèvements sociaux. Somme toutes, les plus values sont imposées à 34,5%. Il faut toutefois retenir qu’avant application de ces taux, les plus values peuvent subir un abattement en fonction de la durée de détention.

Horizon de placement SCPI

L’investissement en SCPI peut être utilisé dans une logique de constitution de patrimoine, de diversification de patrimoine ou dans une optique de transmission de patrimoine. Ainsi, il convient pour tout investisseur qui souhaite optimiser son placement, de le maintenir sur du long terme et ce, pour de nombreuses raisons :

  • Le temps nécessaire à la revalorisation du parc immobilier constitué par la SCPI.
  • La fiscalité immobilière, qui est dégressive à mesure que la durée de détention est longue. A terme, les plus values sont exonérées.
  • L’amortissement des frais de souscription : plus la durée de détention des parts de SCPI est longue, mieux les frais de souscription sont amortis.
  • Pour les SCPI d’habitation, l’horizon de placement dépendra de la durée selon laquelle s’applique l’avantage fiscal.

Critères pour bien choisir sa SCPI

Choisir la SCPI dans laquelle l’on souhaite investir requiert de la part du souscripteur de tenir compte d’un certain nombre de critères.

Risques liés à un investissement en SCPI

Comme pour tout investissement, les SCPI peuvent présenter des risques qu’il faut connaître et auxquels il faut prêter une attention particulière.

Dangers de la SCPI

Une bulle dans l’épargne immobilière

Une bulle immobilière est une bulle spéculative sur un marché immobilier. Les prix de ce marché vont alors avoir tendance à augmenter de manière significative et décolérée de la réalité économique. Lors de l’explosion de cette éventuelle bulle, les prix seront amenés à chuter brutalement.

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise

Le segment du marché immobilier sur lequel les SCPI investissent principalement est celui d’entreprise. Ainsi, selon le Haut Conseil de Stabilité Financière, « … les bureaux ont en effet concentré 61 % du volume des opérations (hors immobilier résidentiel) en 2015, principalement localisées en Ile-de-France. » et « sur la base des montants investis en 2014, la France constitue le 3ème marché (immobilier) européen derrière le Royaume Uni et l’Allemagne. A l’instar de ce que l’on observe en Europe, le marché français de l’investissement a affiché un très fort dynamisme lors des deux dernières années, avec des volumes de transactions records atteints au second semestre 2015. Les estimations portent à 29,0 Md€ les opérations (volume brut des acquisitions) en immobilier d’entreprise en 2015, dont 19,2 Md€ sur le second semestre. »

De même, selon une étude de marché publiée par BNP Paribas Real Estate, le volume des opérations en immobilier d’entreprise réalisé, a atteint 29 milliards d’euros.

graphe collecte SCPI

Les SCPI, des chiffres révélateurs du succès du placement mais pas de formation d’une bulle spéculative

En 2015, en France, on dénombre 171 SCPI gérées par 28 sociétés agréées. Les SCPI, toutes catégories confondues ont réalisées une collecte nette de 4 275 millions d’€ en 2015 contre 2 931 millions d’€ l’année précédente. De façon générale, l’évolution du marché des SCPI sur les 5 dernières années se présente comme suit :

 CapitalisationCollecte nettePerformancesAugmentations de capital
20112484127875,232791,17
20122722925045,272504,88
20132996425005,152503,74
20143287029315,082939,17
20153782342754,854290,52

La collecte nette des SCPI a connu une augmentation d’environ 46%, passant de 2931 millions d’euros à 4275 millions d’euros en 2015. L’évolution de ce chiffre traduit la belle embellie de l’investissement auprès des épargnants. Il en est de même pour le niveau de capitalisation, un niveau record de 37823 millions d’euros atteint par les SCPI (toutes catégories confondues), un niveau en augmentation d’environ 15% par rapport à celui de l’année précédente. Les performances des SCPI malgré une légère baisse, restent satisfaisantes (un taux de distribution de 4,85% en 2015).

Au vue de ces chiffres, notamment ceux de la collecte et de la capitalisation des SCPI, l’on pourrait aisément croire que les SCPI constituent au fil des années, une bulle spéculative sur le marché de l’immobilier. Ce risque de formation de bulle spéculative sur l’immobilier est réel, surtout dans un environnement de collecte massive. Cependant, par les politiques d’investissement qu’elles adoptent, les SCPI se mettent « à l’abri » de ce risque. De plus, il arrive bien souvent que des SCPI interrompent voire arrêtent les souscriptions afin d’éviter la création d’une bulle spéculative.

La crise des SCPI durant les années 90

De 1987 à 1991, les prix des biens immobiliers ont connu une flambée importante à cause des investissements massifs qui avaient été fait.

Durant les années 90, et plus précisément en 1991, le marché immobilier a connu une grave crise provoquée notamment par la formation d’une bulle immobilière qui a fini par éclater.
Pour rappel, une bulle immobilière est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des actifs immobiliers sans rapport avec celle des fondamentaux économiques (salaires, etc.). C’est justement cet écart entre la valeur des actifs immobiliers et les fondamentaux économiques qui est révélatrice de la formation d’une bulle immobilière.

En l’occurrence, trop de bureaux étaient construits sur Paris avec plus de 5 millions de mètre carré de bureaux inoccupés. Parallèlement, alors que le chômage ne cessait d’augmenter, les loyers baissaient et les taux de vacance locative augmentaient eux aussi. A partir de ce moment, les prix des actifs ont arrêté de croître et le contexte économique de l’époque a incité bon nombre d’investisseurs à revendre leurs biens : on a donc assisté à une revente massive des actifs immobiliers. Les investisseurs se sont donc retrouvés dans une situation dans laquelle la crise économique et la crise immobilière se sont entremêlées. Conséquence : les ventes de biens immobiliers se sont arrêtées brutalement. Dès lors est survenu le krach immobilier, et les SCPI n’ont pas été épargnées en raison notamment de leur statut de placement phare dans les années 70 et 80. Les revenus locatifs qui étaient distribués aux détenteurs de parts de SCPI ont connu une baisse drastique.

En outre, les parts de SCPI ont perdu de la valeur, du fait du déséquilibre qui s’est créé entre l’offre et la demande de parts de SCPI : le marché secondaire a connu un essoufflement, Il y avait plus d’offreurs que de demandeurs. Les investisseurs se sont donc retrouvés avec des parts qu’ils n’arrivaient pas à revendre, certaines achetées à crédit sur les conseils de leurs banquiers et dont le rendement moyen, selon l’IEIF, est passé de 6,28 % en 1992 à 5,78 % en 1993.

Dans le prolongement de cette situation, il est apparu une perte de confiance des épargnants envers le marché immobilier en général et les SCPI en particulier ce qui a fini par provoquer une crise de liquidité.

L’importance de choix de la société de gestion

Avant de réaliser un investissement en SCPI, outre les critères cités plus haut, il est important que le souscripteur se réfère également à la société de gestion c’est à dire, se renseigner sur celle ci ; sur sa solidité financière (ses résultats et performances), son encours sous gestion, sa réputation, etc.

L’augmentation de la capitalisation et du nombre de SCPI sur le marché traduit l’engouement des investisseurs pour ce véhicule d’investissement :

  • La collecte brute a augmenté d’environ 46% entre 2014 et 2015
  • Les transactions sur le marché secondaire, qui rappelons le est organisé par les sociétés de gestion, ont augmenté d’environ 25% passant de 543 millions en 2014 à 678 millions en 2015.

Ainsi, voici, les 10 plus grandes sociétés de gestion, en termes d’encours et en termes de nombre de SCPI gérées :

nombre de SCPI gérés

Une laternative aux SCPI : les OPCI

A côté des SCPI, les OPCI (Organisme Placement Collectif Immobilier), qui viennent compléter l’offre de produits d’épargne immobilière faite aux particuliers. Les OPCI représentent avant tout un produit d’épargne à vocation immobilière et financière. C’est cette poche financière qui la différencie des SCPI et qui lui assure une meilleure liquidité.

Ils sont calqués sur le fonctionnement juridique des OPC en général (souscription/ rachats) mais se différencient par la diversité de ses actifs sous jacents.

Ils ont été créés par l’ordonnance n°2005- 1278 du 13 Octobre 2005. Il est, comme une SCPI, géré par une société de gestion et agréée par l’AMF. Les OPCI à destination des particuliers sont des « OPCI grand public ». Il existe également des OPCI à règles de fonctionnement allégées qui sont eux à destination d’institutionnels.

Les OPCI sont des fonds immobilier, soumis comme les SCPI à un visa de l’AMF.

Chiffres clés des OPCI

Selon des chiffres publiés par l’ASPIM, le marché des OPCI, c’est :

  • 11 OPCI « grand public » essentiellement distribués via les contrats d’assurance vie et gérés par 8 groupes.
  • 2,49 milliards d’euros de collecte.
  • 4,54 milliards d’euros de capitalisation.

Objet social des OPCI

  • Investissement direct ou indirect dans des immeubles déjà construits ou en VEFA destinés à la location
  • La construction d’immeubles destinés à être mis en location
  • La réalisation des travaux conservateurs des immeubles dans le but de les mettre en location
  • La réalisation des travaux dans le cadre de la revente des actifs immobiliers

Les acteurs autour des OPCI

Composition de l’actif des OPCI

Les OPCI ont de grandes similitudes avec les SCPI de rendement, cependant, leur actif est composé d’actifs immobiliers à hauteur de 60 à 90%. Ils peuvent également disposer d’actifs financiers à hauteur de 30% de leurs investissements.

Cadre juridique des OPCI

  • Ordonnance n°2005-1278 du 13 Octobre 2005
  • Article n°214-89 du Code Monétaire et Financier
  • La directive AIFM : En plus de créer un cadre harmonié pour les gestionnaires de FIA, elle vise à assurer une protection plus accrue des investisseurs et épargnants. Ainsi, depuis sa transposition en droit français et en vertu de l’article L.214-1 du Code Monétaire et Financier,, les OPCI sont désormais définis comme étant des fonds d’investissements alternatifs (FIA). Comme les SCPI, elles doivent désigner un dépositaire.

Les OPCI et la loi Macron

La loi Macron, à travers son article 139, modifie et élargit l’objet social des OPCI. Cet article institue que les OPCI peuvent désormais acquérir, des meubles meublants en vue de leur location, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus qui sont nécessaires à leur fonctionnement, à leur usage ou leur exploitation par des tiers.

Les types d’ OPCI

  • Les OPCI «grand public » : qui s’adressent aux particuliers qui souhaitent réaliser des investissements dans différents types d’actifs (bureaux, commerces, murs, etc.). Ils sont le plus souvent adossés à des contrats d’assurance vie en UC.
  • Les OPCI RFA (à Règles de Fonctionnement Allégées) qui s’adressent à des investisseurs institutionnels avec ou sans effet de levier. Les OPCI RFA avec effet de levier sont désormais remplacées par les OPPCI. Les OPCI sans effet de levier, peu nombreux appartiennent aujourd’hui à la catégorie des OPCI « grand public ».

En résumé, les OPCI regroupent : les OPCI « grand public » et les OPPCI.

Les OPCI existent sous deux formes juridiques à savoir :

  1. Les FPI (Fonds de Placement Immobilier) : c’est une copropriété d’actifs, sans personnalité morale.
  2. Les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : on les retrouve généralement sous la forme de Sociétés Anonymes (SA) ou de Sociétés par Actions Simplifiées (SAS) à capital variable.

OPCI grand public et OPPCI : spécificités

OPCI « grand public »Endettement limité à 40% de la valeur des actifs immobiliers et 10% des autres actifs
Ouvert aux particuliers désireux de réaliser des investissements sur différents types d’actifs immobiliers ( bureaux, commerces, logement d’habitation)
OPPCI Endettement pouvant aller jusqu’à 100% de la valeur des actifs immobiliers
Réservé exclusivement aux investisseurs institutionnels autorisés et répondant aux critères définis par l’article L533-16 du code monétaire et financier et ceux définis par l’article 423- 14 du règlement général de l’AMF

Fiscalité des FPI

L’investissement dans un FPI induit l’application de la fiscalité des revenus fonciers ainsi que le régime des plus values immobilières. Sont taxés uniquement les revenus distribués aux associés.

Revenus/dividendes distribués•      Pour les produits issus des actifs immobiliers, l’imposition se fait à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers ;•      Produits issus des actifs mobiliers: Ils sont imposés dans à l’IR  en tant revenus de capitaux mobiliers

•      Les revenus  perçus par des entreprises sont inclus dans le résultat  imposable et soumis à l’IR ou l’IS

Plus values de cession de parts•      Plus-values sur cession d’immeubles:  sont imposées suivant le régime de plus-value immobilière avec l’abattement pour durée de détention .•      Plus-value sur cession  d’instruments financiers imposées selon le régime des plus-values mobilières

Fiscalité des SPPICAV

Revenus/dividendes distribuésPersonnes physiques:Barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) en tant que revenus de capitaux mobiliers.

Prélèvements sociaux 15,5%

Entreprises :

Gains compris dans le résultat imposable et soumis à l’IR ou IS

Plus values de cession de partsPersonnes physiques:Régime de plus-value des valeurs mobilières

Prélèvements sociaux 15,5%

Entreprises:

Gains compris dans le résultat imposable et soumis à l’IR ou IS

Autres frais des OPCI

  • Les droits d’enregistrements : les souscriptions aux parts d’OPCI sont exonérées de droits d’enregistrement.
  • TVA : les OPCI ont la qualité d’assujetti à la TVA. Les commissions de gestion facturées par la société de gestion sont soumises de plein droit à la TVA

Pourquoi recourir à un OPCI ?

La gestion des OPCI

La gestion de l’OPCI et son patrimoine est déléguée à la société de gestion qui est composée de professionnels. Rappelons que cette société doit détenir un agrément délivré par l’AMF et que la gestion qu’elle assure concerne aussi bien que les actifs immobiliers que financiers de l’OPCI.

La constitution de patrimoine

L’investissement dans un OPCI est certes un placement qu’il est conseillé de réaliser sur le long terme mais il est aussi et avant tout un excellent moyen de se constituer un patrimoine.

La mutualisation des risques

L’investissement en OPCI assure aux épargnant une bonne répartition des risques du point de vue de la variété des actifs détenus par l’OPCI (actifs immobiliers ou financiers). Par exemple, la perte de valeur d’un actif immobilier peut être compensée par la valorisation ou les revenus tirés d’une autre catégorie d’actifs de l’OPCI.

En outre, l’investissement en OPCI présente les avantages suivants :
• Une mise de fonds modeste pour les candidats à l’épargne immobilière ;
• Les OPCI assurent la distribution de revenus réguliers.

SCPI et OPCI : Différences