INVESTIR EN SCPI

4 méthodes d’investissement en SCPI

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La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une société agréée et contrôlée par l’AMF, Autorité des Marchés Financiers. La SCPI est un support d’investissement d’immobilier locatif qui permet de générer une épargne rentable et sécurisée appelée aussi « pierre papier ». Elle a vocation à collecter des fonds auprès des associés en vue de les investir dans des biens immobiliers locatifs (d’entreprise ou d’habitation). La SCPI délègue sa gestion à une société spécialisée qui se charge de la sélection, l’acquisition et l’entretien des biens immobiliers. De plus, des revenus réguliers sont distribués aux associés aux prorata des parts de SCPI dont ils sont porteurs.

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    • Adapté à tous les budgets
  • Diversification du patrimoine
    • Mutualisation du risque locatif
  • Revenus locatifs stables
    • Accessible dès 200 €
  • Possibilité d’investir à crédit

scpi au comptant

L’investissement au comptant permet aux personnes disposant de liquidités d’investir en SCPI afin de se créer un revenu complémentaire immédiat avec des performances attractives. Ce revenu net de charges et de frais de gestion est versé trimestriellement ou mensuellement.

Investir au comptant permet de diversifier son épargne dans l’immobilier avec un faible risque grâce aux nombreux bien composant le parc immobilier.

Ces revenus générés sont fiscalisés à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) en tant que revenus fonciers.

Investir au comptant est accessible dès 200€.

L’achat de parts de SCPI au comptant répond aux objectifs suivants :

Revenus complémentaires distribués de manière trimestrielle ou mensuelle.

Diversification du
portefeuille et optimisation de l’épargne.

avantages scpi au comptant

L’achat de parts de SCPI au comptant permet de bénéficier d’un rendement moyen de 4% net de charge. Cela permet également de bénéficier des nombreux avantages de la pierre sans en subir les contraintes :

  • Perception de revenus nets de charges.
  • Gestion assurée par la société de gestion.
  • Mutualisation des risques locatifs et fonciers.
  • Accessible à partir de quelques centaines d’euros.

Les revenus perçus via la SCPI sont à reporter lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.

L’investisseur a la possibilité de bénéficier du régime micro-foncier s’il remplit les conditions d’éligibilités suivantes :

Être déjà propriétaire d’un bien locatif.

Le bénéfice ne doit pas excéder 15.000€ sur l’année.

Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30%. Pour la majorité des investisseurs, le régime réel s’applique. Les revenus fonciers sont tout simplement imposés en fonction du barème progressif de l’impôt sur le revenu : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 % en fonction des revenus du foyer fiscal.

La fiscalité des SCPI implique également de rajouter les prélèvements sociaux à la tranche marginale d’imposition, soit 17,2 %.

Par ailleurs, il est possible d’imputer (dans la limite de 10.700€ par an) un déficit foncier pour venir réduire l’assiette fiscale.

Lorsque l’on achète des parts de SCPI au comptant, les frais de souscription sont déjà intégrés dans le prix de la part. En pratique, ils sont réellement prélevés lors de la revente des parts de SCPI. Les frais de gestions sont quant à eux prélevés en amont par la société de gestion. Les revenus perçus sont nets de charges.

la fiscalité de l'investissement en SCPI

En savoir plus sur l’investissement en SCPI au comptant ?

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L’investissement à crédit est adapté aux investisseurs disposant d’une capacité d’épargne mensuelle et d’une capacité d’endettement. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moyen/long terme. Les revenus générés par la SCPI remboursent une partie de la mensualité de crédit.

L’avantage de l’investissement à crédit est de profiter de l’effet de levier. Une partie importante du montage sera financée par les loyers. Les montants de souscription étant flexibles, l’investisseur peut adapter le montant de son placement en fonction de son effort d’épargne et de ses objectifs. Une fois le crédit remboursé, l’investisseur profite d’une rente créée grâce aux revenus de la SCPI.

investir à crédit

avantages investir à crédit

Grâce au crédit, il est possible de :

  • Financer 100% de l’investissement ce qui augmente la rentabilité.
  • Déduire les intérêts d’emprunts du bénéfice foncier généré.
  • Utiliser un crédit amortissable ou in fine.
  • Rembourser par anticipation le crédit si besoin.

Le bénéfice net (Revenus bruts – Intérêts d’emprunts) est fiscalisé à la Tranche Marginale d’Imposition auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (+17,2%) en tant que revenu foncier.

Investir en SCPI à crédit se destine à des personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes traditionnelles de l’immobilier locatif. Le principe est simple : se sont les entreprises locataires du parc immobilier qui contribuent au paiement du crédit.

Afin d’optimiser le TRI (Taux de Rendement Interne), il est préférable d’emprunter sur une durée la plus longue possible. Les revenus générés remboursent une partie plus importante de la mensualité de crédit, minimise votre apport et maximise l’effet de levier.

Grâce à la flexibilité des SCPI, l’investissement à crédit est souple pour l’épargnant. Il est possible de maîtriser quasiment à l’euros près son effort d’épargne (différence entre la mensualité de crédit, les impôts et les revenus générés par la SCPI).

01

Constitution d’un patrimoine immobilier.

02

Préparation de la retraite.

03

Bénéficier de l’effet de levier du crédit.

Les taux de crédit étant historiquement bas, la rentabilité d’une opération de SCPI à crédit est encore plus élevée pour l’investisseur. Accessible à partir de 10.000€, avec ou sans apport (100 % du projet financé par crédit), ce type de montage permet de créer du patrimoine sans soucis de gestion.

Accessible à partir de
10.000€ Avec ou sans apport

100 % du projet financé à crédit

Principaux avantages d’investir en SCPI à crédit :

  • Effet de levier du crédit.
  • Intérêts d’emprunts déductibles.
  • Assurance décès invalidité déductible.
  • Frais financiers déductibles.
  • Remboursement anticipé possible.
  • Effort d’épargne faible.

Aujourd’hui, la très grande majorité des investisseurs utilisent le crédit amortissable pour mener à bien leurs projets. La mensualité est composée du capital + intérêts d’emprunts. Celle-ci est connue dès la mise en place du projet. On maîtrise parfaitement son projet dans le temps.

  • Revente facile
  • Effort d’épargne personnalisé
  • Rendement élevé

Les banques utilisent trois types de garanties :

  • Caution
  • Hypothèque
  • Nantissement

Pour les propriétaires d’un bien immobilier il est préférable d’opter pour la caution ou l’hypothèque, car celles-ci permettent de bénéficier de taux d’emprunts plus compétitifs.

Le crédit In Fine est aussi un outil utilisé par les investisseurs fortement fiscalisés. Ce montage permet de déduire tout au long de la vie du crédit les intérêts d’emprunts. Au terme, le capital est remboursé à la banque en une seule fois. Une garantie de 60 % est généralement demandée par la banque (sur un contrat d’assurance-vie).

Pour les personnes qui ne sont pas propriétaires d’un bien immobilier (ou qui n’ont pas assez capitalisé sur le bien immobilier pour être éligible à une caution bancaire) les parts sont nanties pas la banque. Cette dernière prend comme garantie la valeur de retrait de la part. Le coût varie selon les banques mais reste inférieur à une caution ou une hypothèque.

Les experts de Portail-SCPI se tiennent à votre disposition pour vous guider dans le processus grâce à une cellule de courtage en interne exclusivement dédiée à la SCPI. N’hésitez pas à nous solliciter sur le sujet, car le financement de parts de SCPI à crédit est souvent l’étape la plus longue dans le processus d’investissement.

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investir en assurance vie

L’investissement en assurance-vie permet de profiter du rendement de la SCPI avec la fiscalité favorable de l’assurance-vie.

Grâce à l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie, les revenus des SCPI ne seront pas considérés comme des revenus fonciers. Ils rentrent néanmoins dans l’assiette fiscale de l’IFI.

Le rendement des fonds euros étant en chute libre, la fiscalité n’allant pas en s’améliorant pour l’épargnant, l’investissement sur d’autres supports que le fond euros est devenu incontournable. Il existe de nombreuses possibilités (OPCVM, produits structurés…) et investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie se démocratise.

Les SCPI dans un contrat d’assurance-vie sont considérées comme des unités de comptes.

Il n’y a pas de délais de jouissance comme lors d’un achat des parts en direct.

Deux types de traitement des dividendes existent lors d’un investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie.

01

Capitalisation

Grâce à la décimalisation des parts, les dividendes servent à racheter automatiquement de nouvelles parts de SCPI. Ce qui crée un effet « boule de neige » sur le long terme.

02

Distribution

Les dividendes sont reversés directement sur le fond euros du contrat (l’actif général).

fiscalité contrat assurance vie

Il est possible d’obtenir une décote sur l’achat du prix de la part selon les contrats utilisés. La décote, comprise entre 1% et 4,5% s’applique sur le prix de souscription ou sur la valeur de retrait.

La fiscalité est nulle tant qu’aucun rachat n’est effectué sur le contrat. C’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique en cas de sortie.

  • Pour les versements effectués avant le 27 septembre 2017
    – Avant 4 ans : 35% + prélèvements sociaux.
    – Entre 4 et 8 ans : 15% + prélèvements sociaux.
    – Après 8 ans : 7,5% + prélèvement sociaux avec un abattement de 4.600€ pour un célibataire et 9.200€ pour un couple.
  • Pour les versements effectués après le 27 septembre 2017
    – Pour les contrat de moins de 8 ans : 30% correspondant à la « flat tax ».
    – Pour les contrats de plus de 8 ans : 7,5% + prélèvement sociaux avec un abattement de 4.600€.

L’arbitrage des parts de SCPI est possible au sein d’un contrat d’assurance-vie. Il convient de regarder attentivement la structure des frais liés à cette opération dans les conditions générales du contrat.

L’arbitrage est immédiat. L’ensemble du process est pris en charge par l’assureur (et souvent de façon complètement dématérialisée).

revente scpi

    • Pas de financement bancaire possible.
  • Frais de gestion liés au contrat.
    • Pas de démembrement des parts possible.
  • Frais d’arbitrage éventuels.
    • Liste des SCPI éligibles imposées par l’assureur.
  • Frais d’entrées et/ou de sorties.

Portail-SCPI, grâce à son indépendance vous permet d’accéder aux meilleurs contrats d’assurance-vie adaptés à l’investissement en SCPI et aux meilleurs frais du marché.

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investir en démembrement

Le démembrement en droit civil est la séparation de la propriété entre usus, fructus et abusus. L’usus est détenu par l’usufruitier qui a donc l’usage du bien en question et le fructus (les loyers). Le droit d’aliéner est détenu par le nue-propriétaire.

L’investissement en démembrement de propriété permet aux investisseurs de se créer une rente différée. Le principe du démembrement est de séparer l’usufruit de la nue-propriété des parts de SCPI pendant une période définie à l’avance (souvent 5 ou 10 ans). Une décote est appliquée à l’usufruitier et au nu-propriétaire en fonction de la durée. Les investisseurs en usufruit sont principalement des personnes morales (entreprises) qui souhaitent optimiser la gestion de leur trésorerie ou des particuliers ayant un déficit foncier important. Ils profitent donc de 100% des loyers durant la période de démembrement. A la fin de la période, c’est le nu-propriétaire qui récupère la jouissance des loyers.

Durant cette période, le nu-propriétaire évite toute fiscalité et le montant de l’investissement sort de l’assiette IFI.

Nue-Propriété

Nue-propriété sur 5 ans avec une clé de répartition de 79% soit une décote de 21% sur le prix de souscription.

On obtient donc une plus mécanique de 4,20% par an (21% / 5 ans), sans compter l’augmentation du prix de part sur la période.

Usufruit

Pour un investissement en usufruit sur 10 ans avec une clé de répartition de 66%-34%.

Valeur de la pleine propriété : 162.000€.
Valeur de l’usufruit : 55.080€ (34% x 162.000€).

L’achat de 55.080 € d’usufruit permet de toucher les mêmes loyers que pour un investissement de 162.000€ en pleine propriété durant 10 ans.

Portail-SCPI vous permet de trouver très facilement une contrepartie que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire.

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Comment investir en SCPI ?

Le plus simple pour investir en SCPI est de passer par un cabinet spécialisé comme Portail-SCPI.fr. Un conseiller vous accompagne en fonction de vos objectifs et de votre situation.

Investir en SCPI est-il sans risque ?

Comme tout investissement immobilier, la SCPI présente un risque de perte en capital et un risque de variation du rendement. En revanche, comparé à d’autres classes d’actifs, la SCPI présente un très bon couple rendement / risque.


Comment les SCPI sont contrôlées ?

Un agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est obligatoire. Cet agrément assure que la SCPI respecte les règles imposées par les autorités de contrôle.

Quelle est la meilleure façon d’investir en SCPI ?

La meilleure façon d’investir en SCPI est celle qui correspond à vos objectifs et à votre situation. Il est préférable de se rapprocher d’un expert afin de choisir parmi les 4 méthodes d’investissement.

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