LEXIQUE et FAQ des SCPI

Le glossaire des mots clés pour mieux comprendre la SCPI

FAQ

Comment suivre une SCPI ?

Que l’on soit déjà porteur de parts de SCPI ou bien en simple recherche d’informations, les sociétés de gestion de SCPI ont l’obligation de diffuser les documents d’information suivants :

  • Rapport annuel.
  • Statuts.
  • Note d’information.
  • Bulletins trimestriels d’information.

Ces documents sont disponibles sur le site internet des sociétés de gestion ou directement envoyés par courrier si vous êtes client. Ils permettent notamment d’apprécier l’évolution du marché des parts, la performance de la SCPI, le patrimoine et le travail fait sur la gestion locative des immeubles …

Les revenus en SCPI sont-ils garantis ?

Une baisse du taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI et des loyers versés par les locataires dans un contexte économique compliqué peut entrainer une baisse des revenus distribués aux associés de la SCPI.

Néanmoins, cette baisse des revenus est limitée par la mutualisation des risques qu’apporte la SCPI ainsi que le travail actif de la société de gestion.

Comment sont fiscalisées les SCPI durant la détention des parts ?

Les SCPI étant fiscalement transparentes, les associés sont fiscalisés de la même manière que si ils détenaient un immeuble en direct. Les revenus distribués sont de deux natures : revenus fonciers (provenant des loyers) et de manière très marginale revenus de capitaux mobiliers (provenant des placements financiers sur des comptes de trésorerie).

Pour ces deux catégories de revenus, c’est le régime de droit commun qui s’applique. Les revenus sont à rajouter au revenu global pour le calcul de l’impôt.

Comment se passe la revente de part de SCPI ?

  • SCPI à capital fixe : les parts s’échangent sur le marché secondaire. Les parts en attente de cession sont inscrites sur le carnet d’ordre (avec un prix minimum de vente). Les acheteurs se positionnent, eux, avec un prix maximum. L’échange des parts se fait au prix d’exécution.
  • SCPI à capital variable : une valeur de retrait est définie par la société de gestion(prix de souscription – commissions de souscription). Le vendeur adresse une demande de cessions de ses parts à la société de gestion qui lui reverse le capital dû. Les retraits sont traités immédiatement sous réserve que les souscriptions compensent les parts vendues.

Comment les loyers sont versés en SCPI?

Les loyers des SCPI sont versés trimestriellement, généralement à la fin du mois qui suit chaque trimestre civil (avril, juillet, octobre et janvier).

A noter que le premier versement des dividendes est décalé, les SCPI disposant d’un délai de jouissance (qui permet à la société de gestion d’investir l’argent collecté).

Quelle est l’architecture des frais en SCPI ?

On distingue différents types de frais en SCPI (qui correspondent aux frais que l’on retrouve pour un investissement immobilier en direct) :

  • Commission de souscription : inclue dans le prix de souscription.
  • Commission de gestion : prélevée directement sur les loyers encaissés, ils rémunèrent le travail de la société de gestion.
  • Droits d’enregistrement : payés par l’acheteur au Trésor Public uniquement dans le cadre de SCPI à capital fixe, ils s’élèvent à 5% du prix acquéreur.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

Une SCPI à capital fixe, comme son nom l’indique, a un capital figé. Ce type de SCPI émet de nouvelles parts lors d’une augmentation de capital.

Les parts s’échangent exclusivement sur un marché secondaire ou de gré à gré.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

Une SCPI à capital variable est en constante augmentation de capital tant que le capital statutaire maximal n’est pas atteint. Le capital varie alors en fonction des achats et des ventes de parts.

Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?

L’AMF préconise une durée de détention de 8 ans.

La SCPI est-elle accessible pour des étrangers ?

Oui. Il est tout à fait possible pour des non-résidents de souscrire à des parts de SCPI. En revanche, quelques exceptions sont à prendre en compte en fonction des conventions fiscales entre les pays.

Comment se passe le financement de part de SCPI ?

Le financement de part de SCPI se fait tout simplement comme tout investissement locatif immobilier classique.

Comment connaître le patrimoine détaillé des SCPI ?

Le patrimoine détaillé des SCPI est listé dans le rapport annuel. Les nouvelles acquisitions sont également présentées dans les bulletins trimestriels.

Qu’advient-il des parts SCPI lors du décès?

Lors d’un décès, la SCPI entre dans l’actif successoral comme tout autre bien immobilier classique. Les parts de SCPI sont en revanche plus faciles à transmettre lors du décès, car ce sont des parts divisibles facilement. Une fois la succession réglée par le notaire, ce dernier informe la société de gestion et fourni l’identité des nouveaux porteurs de parts (les héritiers).

Acheter ses parts de SCPI sur le marché primaire ou secondaire ?

Il est possible d’acquérir des parts sur les deux marchés : primaire et secondaire. Pour choisir, il convient de prendre en compte toutes les caractéristiques précises de la SCPI comme le rendement, la qualité de la société de gestion, le parc immobilier, les locataires… Il y a parfois des opportunités sur le marché secondaire sur certaines SCPI, mais la majorité des échanges se font sur le marché primaire.

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?

Une SCPI Pinel est un outil de placement immobilier qui permet d’investir en profitant d’un avantage fiscal. L’investisseur achète des parts d’un parc immobilier d’habitation neuf qui est géré par une société de gestion. Il touche des loyers au prorata des parts qu’il détient et bénéficie d’un avantage fiscal sur son IR.

Peux t-on intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?

On peut tout à fait intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Il faut toutefois être attentif à 5 éléments principaux : 100% des loyers reversés, frais de gestion sur unités de comptes, plusieurs SCPI éligibles et lesquelles, possibilité de mettre 100% de SCPI dans son contrat d’assurance-vie et montant minimum pour ouvrir le contrat par support choisi.

Qu’est-ce qu’une allocation d’actifs ?

Le mélange de plusieurs types d’investissements au sein d’un portefeuille financier s’appelle l’allocation d’actifs du portefeuille. Un portefeuille diversifié détient justement une combinaison d’actifs divers et variés.

Lexique

Agrément

L’autorité des marchés financiers (autorité de tutelle des SCPI) est la seule structure à pouvoir délivrer un agrément aux SCPI. Grâce à cet agrément, la société de gestion peut faire un appel public à l’épargne.

Arbitrage

C’est la société de gestion qui a le pouvoir de réaliser un ou plusieurs arbitrages. Il consiste à vendre une partie du patrimoine de la SCPI afin d’acquérir un ou plusieurs autres actifs immobiliers pour améliorer la qualité et la rentabilité du parc.

Associé

Aussi nommé «porteur de parts», c’est le propriétaire des parts de SCPI. Cette personne peut être morale ou physique.

AMF

L’Autorité des Marchés Financiers est une structure qui régule les marchés financiers et leurs différents acteurs, dont la SCPI fait partie. Cet organisme indépendant a vu le jour après une fusion entre la Commission des Opérations de Bourse (COB) et le Conseil de Marchés Financiers (CMF). L’AMF s’occupe de la régulation du marché des SCPI, de la protection des épargnants et contrôle le marché des SCPI.

ANR

C’est l’actif net réévalué aussi nommé valeur de réalisation.

ASPIM

Association des Sociétés de Placement Immobilier de loi 1901. Cette association est composée des sociétés de gestion SCPI et OPCI. Elle promeut et représente les SCPI auprès de l’AMF et des différents ministères publics.

Assemblée Générale

Elle a lieu une fois par an et réunit les associés de la SCPI concernée. Les membres du conseil de surveillance sont élus, les valeurs d’expertise et les comptes sont approuvés et toute la vie de la SCPI est discutée.

Bulletin de souscription

Document réglementaire à remplir lors d’une souscription à des parts de SCPI.

Capitalisation

La capitalisation se calcule en multipliant le prix de souscription ou le prix moyen sur le marché secondaire par le nombre de parts.

Collecte brut

Montant de la collecte totale des souscriptions et achats (émission de nouvelles parts).

Collecte nette

Montant de la collecte totale des souscriptions et achats (émission de nouvelles parts) moins les cessions sur le marché des parts de SCPI.

Commission de gestion

Frais perçus pour la gestion administrative de la SCPI par la société de gestion.

Conseil de surveillance

Représentation légale des associés titulaires de parts de SCPI auprès de la société de gestion. Son rôle est de contrôler les décisions prises par la société de gestion en représentant les porteurs de parts. Il doit être composé d’au moins 7 associés.

Déficit foncier

Le déficit foncier apparait lors de la déclaration fiscale lorsque les dépenses déductibles sont plus importantes que les revenus fonciers perçus.

Délai de jouissance

Délai qui peut être différent selon les SCPI. C’est l’écart entre la date de souscription et la date à laquelle le titulaire de parts peut profiter de ses premiers loyers.

Démembrement

C’est la possibilité de diviser la pleine propriété en deux parties à savoir la nue-propriété et l’usufruit. En SCPI on parle souvent de démembrement temporaire sur des périodes de 5 ans ou 10 ans (le marché étant organisé de la sorte).

Dividende

Représente la distribution des revenus locatifs et financiers de la SCPI auxquels peuvent être soustraites les sommes versées en report à nouveau.

Effet de levier

L’effet de levier en immobilier prend effet lors d’un achat à crédit sans utilisation de liquidités personnelles. Les loyers encaissés (en SCPI, par exemple) vont servir à rembourser une partie de la mensualité de crédit..

Effet cliquet

L’effet cliquet sur les fonds en euros permet de bloquer les intérêts et de capitaliser dessus. Ainsi le capital travaille sur le capital + intérêts n-1. On bénéficie d’une protection totale du capital.

Frais de gestion

Frais perçus par la société de gestion pour sa prestation et sa mission de gestion de la SCPI. Les rentabilités affichées sont nettes de frais de gestion.

Frais de souscription

Frais liés à l’achat de parts de SCPI qui sont une équivalence aux frais de notaires et frais d’agence en immobilier «classique». Ces frais sont intégrés dans le prix d’une part.

Marché de gré à gré

Ce marché est libre entre acheteurs et vendeurs qui se mettent d’accord selon leurs propres modalités.

Marché primaire

Marché résultant de la mise sur le marché de nouvelles parts par la société de gestion.

Marché secondaire

Marché d’échange des parts de SCPI à capital fixe. C’est un marché de confrontation entre acheteurs et vendeurs encadré par les règles de l’AMF et la société de gestion.

Micro foncier

C’est le régime simplifié des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Il permet d’obtenir un abattement de 30% sur les revenus bruts perçus. Aucune autre déduction n’est possible en choisissant le régime micro foncier.

Nantissement

Lorsqu’une souscription de SCPI est réalisée à crédit, la banque prêtant l’argent demande une garantie. Elle peut nantir les parts c’est-à-dire prendre une garantie sur les parts en cas de non paiement des mensualités d’emprunt. Le nantissement est levé une fois l’emprunt terminé.rs perçus.

Nue propriété

On parle de nue-propriété lors d’un démembrement de part de SCPI. La nue-propriété correspond au droit de propriété des parts. L’usufruitier perçoit les loyers durant la période de démembrement. A la fin de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et donc les loyers.

Prime d’émission

Ecart entre la valeur nominale d’une part et le prix de souscription.ers perçus.

Prix d'exécution

Pour une SCPI à capital fixe, il correspond au prix de vente net de frais.

Prix de retrait

Pour une SCPI à capital variable, il correspond au prix de vente net de frais.

Prix de souscription

Pour une SCPI, il correspond au prix d’achat, frais compris.

Rapport annuel

Document obligatoire annuel que doit fournir la société de gestion aux porteurs de parts. On y trouve le détail du patrimoine, les documents comptables (flux de trésorerie/bilan/compte de résultat), le rapport du conseil de surveillance, les projets de résolutions, tous les chiffres liés à la vie de la SCPI et le rapport de gestion de la SCPI.

Rendement

Correspond au taux de distribution sur la valeur de marché.

Report à nouveau

Ce sont les réserves de la SCPI. Il s’agit d’un terme comptable correspondant au résultat non distribué. C’est une poche de sécurité qui est utilisée selon les stratégies des sociétés de gestion afin de provisionner d’éventuelles vacances locatives.

Société de gestion

Société qui gère et coordonne les SCPI après obtention de l’agrément. Elle gère le marché des parts, la gestion des locataires, du parc immobilier et donne les informations aux associés.

Taux d’occupation financier

Correspond au taux d’occupation en pourcentage des loyers et indemnités locatives pouvant être encaissés, nommé TOF.

Taux d’occupation physique

Correspond au taux d’occupation en pourcentage des surfaces locatives pouvant être louées, nommé TOP.

Valeur de réalisation

C’est l’actif net réévalué (ANR), valeur vénale du patrimoine à laquelle on ajoute la valeur nette de l’actif de la société.rçus.

Valeur de reconstitution

Valeur de réalisation à laquelle on ajoute les frais de reconstitution correspondant aux frais de notaires et droits à acquitter.

Valeur de retrait

Pour une SCPI à capital variable, il correspond au prix de vente net de frais.

Valeur nominale

C’est la valeur de la part constituant le capital social de départ de la SCPI.

Valeur vénale

Elle donne le prix qu’un éventuel investisseur serait prêt à payer pour l’achat d’un bien immobilier défini et en l’état. C’est l’AMF qui détermine cette valeur de manière indépendante.

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