Définitions et explications

Une SCPI de rendement est un véhicule de placement immobilier qui permet à un investisseur d’investir en immobilier professionnel sans soucis de gestion. Une société de gestion s’occupe de gérer un parc immobilier (encaissement des loyers, sélection/achat/revente des biens, gestion des locataires, des travaux, etc) et de reverser des loyers aux investisseurs au prorata des parts qu’ils détiennent dans la SCPI.

scpi de rendement

L’AMF (autorité des marchés financiers) contrôle le marché des SCPI, donne des agréments et impose aux sociétés de gestion une transparence (rapport annuel et bulletins trimestriels doivent être obligatoirement fournis aux porteurs de parts).

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Les avantages de la SCPI de rendement

Les avantages de la SCPI sont nombreux. Tout d’abord, l’investisseur mutualise son risque sur un nombre important de locataires et de biens différents. Contrairement à l’immobilier « classique », la SCPI de rendement permet d’investir dans une multitude de biens. Les revenus proviennent d’immobilier professionnel (bureaux,commerces, etc) qui est un marché sain sur le long terme et qui ne connait pas de grande fluctuation comme le marché de l’habitation.

Les avantages peuvent donc être énumérés :

  • Risque mutualisé Patrimoine composé de nombreux biens immobiliers et locataires différents.
  • Rentabilité locative 5,2% en moyenne net de frais.
  • Aucune gestion Entièrement géré par la société de gestion agréée.
  • Flexibilité Montant d’investissement adaptable au budget de l’investisseur.
  • Aucune trésorerie Travaux, taxe foncière, frais d’entretien … sont assurés par la société de gestion et sont nets de frais.

Rentabilité de la SCPI face aux autres placements

Le graphique ci-dessous indique le Taux de Rentabilité Interne (TRI) sur les dix dernières années des principaux types de placements existant sur le marché dont le TRI des SCPI.
Le TRI est un calcul qui permet de mesurer la rentabilité annuelle moyenne d’un investissement sur une période donnée. Il facilite la comparaison d’un placement par rapport à un autre sur une période définie, ici de 10 ans.

Or11.2%
SCPI8.2%
Actions5.8%
Obligations4.2%
Livret A2.2%
Inflation1.4%

Ce graphique montre que la SCPI a eu une meilleure performance sur les 10 dernières années que les actions, les obligations ou encore le livret A. On constate également que l’or a eu un meilleur taux de rentabilité avec en revanche une volatilité bien supérieur à celle de la SCPI.

La société civile de placement immobilier, avec un risque tout à fait modéré surperforme par rapport aux autres grandes familles d’investissement du marché.

Les différents acteurs autour de la SCPI

Associés SCPI

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe central qui régule le marché des SCPI. L’AMF délivre un agrément qui autorise la SCPI à collecter des capitaux auprès des investisseurs particuliers. En général il faut 2 ans pour obtenir ce fameux sésame.

La société de gestion qui exploite la SCPI est elle aussi agréée par l’AMF. Cette dernière a pour missions principales :

  • Gestion administrative et comptabilité.
  • Gestion du parc immobilier : encaissement et distribution des loyers, paiement des charges, des taxes, optimisation du taux de remplissage du parc, achèvement et diligence des travaux sur les biens.
  • Gestion de la collecte de capitaux, optimisation des flux de trésorerie, versements des dividendes (ou loyers), tenue du rapport trimestriel et annuel, convocations à l’assemblée générale, aide personnalisée à la déclaration fiscale.

Un autre acteur primordial au sein de la vie quotidienne de la SCPI est le conseil de surveillance.

Le conseil de surveillance est l’organe d’audit interne de la SCPI. Il comprend au minimum 7 personnes toutes associées de la SCPI et donc impliquées directement. Ces derniers sont élus lors de l’assemblée générale annuelle. Le conseil de surveillance a pour principales missions d’approuver et de donner un avis sur les acquisitions, la gestion et la stratégie de la SCPI.

L’assemblée générale est le deuxième poumon de la SCPI où les associés sont directement impliqués. Elle est réunie une fois par an et elle permet l’élection des membres du conseil de surveillance, la désignation du commissaire aux comptes et de l’expert de l’immobilier. Durant l’assemblée générale, les associés de la SCPI s’expriment sur des résolutions : taux d’endettement maximum de la SCPI, éventuelle modification des statuts, stratégie de développement de la SCPI et vie avec la société de gestion.

Le commissaire aux comptes est lui aussi désigné lors de l’assemblée générale pour un mandat de 6 ans. Il s’assure de la certification des bilans, des comptes annuels et de la bonne retranscription des lignes comptables sur le résultat final. Il s’agit d’un collaborateur externe indépendant qui vient s’assurer de la bonne gestion comptable du véhicule d’investissement qu’est la SCPI.

L’AMF surveille de près tout cela en s’assurant de la légalité et de la légitimité des flux et du respect des obligations des multiples parties prenantes. L’AMF a un droit de regard sur la valorisation du prix de la part et sur la liquidité de celle-ci. L’AMF pourra contraindre les sociétés de gestion à revendre une partie des actifs si elle juge que la liquidité n’est pas au rendez-vous.

Enfin un expert immobilier indépendant est lui aussi nominé pour une mission de valorisation du parc immobilier. Il audite et valorise chaque bâtiment du parc chaque année.

Les SCPI de bureaux sont les SCPI les plus représentées et les plus rentables. L’immobilier d’entreprise constitue au moins 70 % de leur actif immobilier total. Les locataires de ces immeubles de bureaux peuvent être des grandes multinationales, des grandes entreprises françaises, l’État ou plus rarement des PME.

Les SCPI de commerces sont composées d’actifs « murs de boutiques ». Généralement ce sont des boutiques de détail situées en rez-de-chaussée de grandes métropoles. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.

Les SCPI spécialisées se concentrent sur des secteurs et des actifs immobiliers précis : santé, éducation, marché sénior, hôtel, etc.

Les SCPI diversifiées ne possèdent aucune classe d’actifs supérieure à 70 %. Elles sont composées à la fois de bureaux, de commerces, de locaux liés à la santé, etc.

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La fiscalité des SPCI de rendement

Contrairement à ce que beaucoup d’acteurs du marché immobilier en France tentent de faire croire, la fiscalité sur les revenus générés par les SCPI de rendement est simple.

Selon l’article 239 septies du code général des impôts, ce sont les associés de la SCPI qui doivent s’acquitter de l’impôt et non la structure en elle même.

Les revenus sont donc considérés comme des revenus fonciers à parts entières et viennent s’additionner à l’assiette fiscale lors de la déclaration d’impôt sur le revenu dans la feuille 2044.

Ils sont imposés à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux.

Pour connaître son taux marginal d’imposition, la méthode est simple : il suffit de diviser le revenu imposable (qui se trouve sur votre dernier avis d’imposition) par le nombre de parts fiscales.

Il faut ensuite positionner le résultat au sein du barème progressif des tranches d’imposition qui sont pour 2015 :

  • de 0 € 9 690 € : 0%
  • de 9 690 € à 26 764 € : 14%
  • de 26 764 € à 71 754 € : 30%
  • de 71 754 € à 151 956 € : 41%
  • + de 151 956 € : 45%

Néanmoins, sur les SCPI de rendement, il est aussi possible qu’une partie des loyers (ou dividendes) proviennent de revenus financiers, mais cela ne représente qu’une infime proportion (quelques euros par an au maximum).

Concernant les revenus fonciers, l’investisseur a le choix entre 2 dispositifs différents en fonction de sa situation :

  • Le régime micro-foncier : pour être éligible, il faut que l’investisseur soit déjà propriétaire d’un bien locatif et que les revenus perçus ne soient pas supérieurs à 15 000 € sur l’année. L’avantage du régime micro-foncier est de pouvoir bénéficier d’un abattement de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers générés.
  • Le régime réel : les revenus sont intégrés à l’assiette fiscale sans abattement. L’avantage est que l’on peut déduire des charges comme les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité ou les frais financiers d’un crédit immobilier pour diminuer l’assiette fiscale. On peut aussi imputer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an (qui est reportable sur 10 ans).

Comme tout investissement immobilier locatif, le but final est de sortir en plus-value immobilière. A ce titre, les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont imposables au même titre que les plus-values constatées dans l’immobilier classique.

La fiscalité étant assez instable concernant les plus-values immobilières, il ne s’agit pas de se focaliser sur ce point précis aujourd’hui.

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