SCPI Comète

Présentation de la SCPI Comète

Comète est une société civile de placement immobilier (SCPI) à capital variable, créée en décembre 2023 et gérée par la société de gestion Alderan. Sa stratégie porte exclusivement sur l’immobilier tertiaire international : bureaux, commerces, locaux d’activités, hôtellerie, éducation, loisirs et logistique. Comète a obtenu le visa AMF n° 23-13 en date du 1er décembre 2023.

Au 31 mars 2026, la capitalisation de la SCPI atteint 652 millions d’euros, portée par une collecte nette de 398,8 millions d’euros sur l’exercice 2025 et de 132,2 millions d’euros au seul premier trimestre 2026.

À cette même date, le patrimoine comprend 34 actifs répartis dans 7 pays, pour une surface totale de 292 431 m². La SCPI compte 20 907 associés et 2 615 339 parts au 31 mars 2026. Comète dispose par ailleurs du label ISR immobilier (investissement socialement responsable).

Historique et évolution de Comète

Lancée à l’initiative d’Alderan fin 2023, Comète constitue la deuxième SCPI du gestionnaire, après Activimmo (dédiée à la logistique en France et en zone euro depuis 2019). Sa conception répond à une logique de complémentarité : là où ActivImmo couvre exclusivement la logistique et principalement en France, Comète investit sur un spectre géographique et typologique plus large, exclusivement hors France.

La trajectoire de développement de la jeune SCPI s’avère rapide. À fin 2025, soit deux ans après son lancement, la SCPI franchissait le seuil des 500 millions d’euros de capitalisation avec 27 actifs acquis. Au premier trimestre 2026, sept nouvelles acquisitions ont été signées pour un montant de 112,9 millions d’euros (hors droits), portant le patrimoine à 34 actifs.

À noter que l’Assemblée Générale mixte du 28 avril 2026 a voté plusieurs résolutions structurantes dont :

• La suppression de l’exclusion de la logistique en zone euro (sous réserve de visa AMF) ;
• L’adoption d’une commission sur mutation, visant les cessions de parts de gré à gré et mutations à titre gratuit notamment (donations).

Volume de collecte

Au premier trimestre 2026, la collecte nette de Comète s’élève à 132,2 millions d’euros, avec 529 709 parts nouvellement créées et 903 retraits. Aucune part n’est en attente de retrait.

Sur l’exercice 2025, la collecte nette totale atteignait 398,8 millions d’euros, ce qui a placé Comète dans le top 5 des SCPI ayant le plus collecté en France au cours de cette année.

Société de gestion

Alderan est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP-17000026 depuis le 5 septembre 2017. Elle gère actuellement deux SCPI : ActivImmo (1,22 milliard d’euros de capitalisation au 30 juin 2024, dédiée à la logistique) et Comète.

Présente depuis 23 ans dans l’immobilier d’entreprise, la société affiche une expertise reconnue dans l’immobilier industriel et logistique.

Avis sur la SCPI Comète

Points positifs

Collecte et dynamique de déploiement solides. Comète figure parmi les cinq SCPI ayant le plus collecté en France en 2025, avec près de 400 millions d’euros de collecte nette sur l’exercice. Cette dynamique confirme la confiance du marché dans le projet et offre une capacité d’investissement immédiate, permettant à la société de gestion de financer les acquisitions sans recours à l’endettement.

Taux de distribution élevés et objectif ambitieux pour 2026. La SCPI a distribué 9,00 % en 2025, dépassant l’objectif initial relevé en cours d’année à 8 %. Pour 2026, l’objectif de distribution affiché par la société de gestion s’établit à 7 % (17,50 € par part), un niveau qui reste nettement au-dessus de la moyenne du marché des SCPI. Sur les trois premiers mois de 2026 (T1), le dividende brut trimestriel s’élève à 4,69 €, en ligne avec l’objectif annuel.

TRI cible de 6,50 % sur 10 ans. Alderan affiche un objectif de TRI sur 10 ans à 6,50 %, intégrant à la fois le rendement locatif, l’évolution du prix de part et l’impact des frais. Cet objectif n’est pas garanti.

Distribution mensuelle. Depuis le 1er avril 2025, Comète distribue ses dividendes chaque mois, ce qui constitue un avantage de trésorerie appréciable par rapport aux SCPI distribuant trimestriellement.

Taux d’endettement nul. Au 31 mars 2026, le taux d’endettement de la SCPI s’établit à 0 %. L’absence de recours au crédit renforce la lisibilité de la performance et élimine les risques liés à l’effet de levier financier.

Diversification internationale exclusive. En n’investissant jamais en France métropolitaine, Comète offre une exposition internationale pure, couvrant 7 pays au 31 mars 2026 (Royaume-Uni, Canada, Espagne, Italie, Pologne, Pays-Bas, Irlande). Cette diversification géographique et typologique (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, loisirs, éducation) constitue un levier de mutualisation des risques.

Label ISR. La démarche ESG structurée, avec une grille de notation des actifs sur les volets environnement, social et gouvernance, a permis à Comète d’obtenir le label ISR. Ce positionnement répond aux attentes croissantes des investisseurs sur le critère de durabilité.

Points de vigilance

Historique limité. Comète compte deux années pleines d’existence. L’absence de recul sur plusieurs cycles immobiliers ne permet pas d’évaluer la résilience du portefeuille en période de stress.

Minimum de souscription plus élevé que la moyenne. L’investissement initial pour tout nouveau souscripteur porte sur un minimum de 20 parts, soit 5 000 € au prix actuel de 250 € par part. Ce ticket d’entrée se situe au-dessus de nombreuses SCPI concurrentes.

Pression de déploiement liée à la collecte. La collecte de 132 millions d’euros au seul T1 2026 génère une pression à l’investissement. La société de gestion mentionne elle-même l’importance de maintenir un rythme de déploiement qui absorbe les capitaux collectés sans compromettre la sélectivité. Cette contrainte, inhérente aux SCPI en forte croissance, peut peser sur la qualité des actifs acquis si la collecte venait à dépasser la capacité d’investissement.

Risque de change sur une part significative du patrimoine. Avec 43,3 % du patrimoine au Royaume-Uni (en livres sterling), 16,2 % au Canada (en dollars canadiens) et 5,7 % en Pologne (en zlotys), la SCPI présente une exposition au risque de change conséquente. Alderan couvre le risque de change sur les loyers mais pas sur la valeur des actifs, ce qui peut engendrer des variations de valeur sans effet de trésorerie immédiat.

Délai de jouissance de 5 mois. Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. Un investisseur souscrivant en mai ne percevra ses premiers dividendes qu’en novembre, soit un manque à gagner de cinq mois.

Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier de la SCPI Comète

Stratégie d’investissement de Comète

Comète adopte une approche résolument opportuniste, articulée autour de deux axes complémentaires :

• D’une part, la SCPI cible les marchés immobiliers dont les taux de rendement se trouvent en phase de décompression, afin d’acquérir des actifs à des prix en repli.
• D’autre part, elle tire parti du réseau de locataires existant d’Alderan, notamment des entreprises implantées à l’international pour lesquelles la société de gestion agit déjà en qualité de bailleur en France ou à l’étranger.

En termes géographiques, la SCPI peut investir prioritairement au sein de l’Union européenne (hors France métropolitaine), puis au-delà selon les opportunités, en Amérique du Nord et dans les pays suivants : Andorre, Islande, Monaco, Norvège, Royaume-Uni, Serbie, Suisse, Australie et Nouvelle-Zélande.

À la suite de l’Assemblée Générale du 28 avril 2026, la stratégie a été modifiée afin de ne plus exclure l’acquisition de bâtiments d’activités et logistiques en zone euro, un changement soumis à l’obtention du visa de l’AMF.

Typologiquement, Comète vise l’immobilier tertiaire diversifié : bureaux, locaux d’activités, commerces, hôtellerie, éducation, loisirs. Le résidentiel demeure exclu. La gestion des actifs à l’étranger repose sur des partenaires locaux, spécialistes de leur marché, dans une logique de gestion active et de proximité.

Patrimoine immobilier au 31/03/2026

Au 31 mars 2026, le patrimoine de Comète comprend 34 actifs pour une surface totale de 292 431 m² et 94 locataires (99 baux). Les loyers annuels en place s’élèvent à 34,5 millions d’euros.

Source : bulletin d’information du 1er trimestre de la SCPI Comète

Gestion du parc immobilier

Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 99,5 % au 31 mars 2026 (hors développements). Ce taux se décompose comme suit : 97,4 % de surfaces occupées, 2,1 % de locaux vacants indisponibles à la location, et 0,5 % de locaux vacants en recherche de locataire. Un seul actif présente de la vacance, pour une surface de 1 051 m² et un potentiel locatif de 167 803 euros par an.

La durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT) s’établit à 10,6 ans, et jusqu’aux prochaines échéances (WALB) à 8,6 ans.

La concentration locative demeure maîtrisée : le premier locataire représente 8,1 % des loyers, les trois premiers 21,5 % et les cinq premiers 31,6 %.

Valeurs patrimoniales au 31.12.2025

Au 31 décembre 2025, d’après le rapport annuel 2025 :

• Valeur de réalisation : 217,05 € par part (valeur vénale des actifs diminuée des dettes)
• Valeur de reconstitution : 253,83 € par part (valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine)

Exemples d’acquisitions

Selon le bulletin trimestriel T1 2026, les acquisitions du premier trimestre 2026 portent sur sept actifs pour un montant total de 112,9 millions d’euros (hors droits) :

• Tarnobrzeg (Pologne) : entrepôt logistique de 6 042 m², 100 % occupé, acquis pour 7,8 millions d’euros
• Trans-Canada (Canada) : entrepôt industriel de 25 944 m² en périphérie de Montréal, sécurisé sur 17 ans via un bail triple net absolu, acquis pour 48,9 millions de dollars canadiens
• Édimbourg (Royaume-Uni) : ensemble mixte de 2 250 m² au cœur du centre historique, acquis pour 8,8 millions de livres sterling
• Goodman’s Fields (Royaume-Uni) : ensemble mixte (commerces et bureau) de 4 150 m² dans le quartier d’Aldgate East à Londres, acquis pour 20,8 millions de livres sterling
• The Whitehouse (Royaume-Uni) : bureau de 1 401 m² à Waterloo, Londres, acquis pour 11,2 millions de livres sterling
  Mediapro Getafe et Villaviciosa de Odón (Espagne) : deux actifs de loisirs loués à un opérateur audiovisuel en périphérie de Madrid, acquis pour 15,4 millions d’euros au total

Performances de la SCPI Comète

Taux de distribution et performance globale annuelle 2025

Le taux de distribution (TD) mesure le dividende brut annuel versé par part rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année (méthodologie ASPIM). Le TD 2025 de Comète s’établit à 9,00 %. Ce niveau dépasse l’objectif initial fixé à 7 %, relevé à 8 % lors du deuxième trimestre 2025.

La performance globale annuelle (PGA) intègre à la fois le taux de distribution et la variation du prix de souscription entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1. La formule retenue par l’ASPIM pour les SCPI à capital variable : PGA = TD N + variation du prix public de souscription entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1. La PGA 2025 s’élève à 9,00 %, le prix de souscription étant resté stable à 250 € sur la période.

Historique des rendements

Comète ayant été créée en décembre 2023, l’historique de performance demeure limité à deux exercices pleins.

Celui de 2024 constitue un premier exercice affecté par l’effet du délai de jouissance : la majorité des souscripteurs n’avaient pas encore atteint leur pleine jouissance sur toute l’année, ce qui rend le TD 2024 non représentatif d’une année de croisière.

Taux de rendement interne (TRI)

La société de gestion affiche un objectif de TRI net de frais à 6,50 % sur 10 ans (source : note d’information et rapport annuel 2025).

Cet objectif est calculé sur la base de projections et simulations. Il ne constitue pas une garantie de performance.

Compte tenu de l’ancienneté de la SCPI, aucun TRI réel constaté n’est disponible à ce stade.

Dividende annuel de Comète et report à nouveau

En 2025, le dividende brut distribué par part en pleine jouissance s’établit à 22,49 €, dépassant l’objectif rehaussé de 8 % (soit 20,00 €). Ce dividende se décompose trimestriellement : 6,56 € au T1, 5,64 € au T2, 5,37 € au T3 et 4,92 € au T4 2025.

Depuis le 1er avril 2025, la distribution s’effectue mensuellement. Au titre du T1 2026, le dividende brut distribué s’élève à 4,69 € par part en pleine jouissance, pour un objectif annuel de 17,50 € par part affiché par Alderan pour 2026.

Le report à nouveau (RAN) de Comète s’établit à 1,78 € par part d’après le rapport annuel 2025.

Prix de part de Comète

Évolution du prix de part

La SCPI a été lancée avec un prix de souscription de 250 € par part, composé d’une valeur nominale de 150 € et d’une prime d’émission de 100 €. La commission de souscription de 10 % HT (12 % TTC) est incluse dans ce prix, pour un montant de 25 € HT par part.

Depuis son lancement, le prix de souscription est resté stable à 250 €. Le prix de retrait s’établit à 225 € (250 € diminué de la commission de souscription hors taxes de 25 €).

Décote/surcote

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s’établit à 253,83 € par part pour un prix de souscription de 250 €. Le prix de souscription présente ainsi une légère décote de -1,5 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Il s’agit d’un indicateur favorable, puisque les nouveaux souscripteurs acquièrent des parts légèrement en dessous de la valeur intrinsèque du patrimoine.

Frais de la SCPI Comète

Frais de souscription

Les frais de souscription s’élèvent à 10 % HT, soit 12 % TTC du prix de souscription. La TVA étant récupérée par la SCPI, le coût final supporté par le souscripteur ressort à 25 € par part (10 % HT).

Frais de gestion

La commission de gestion s’élève à 11 % HT des loyers encaissés, soit 13,2 % TTC. Elle couvre notamment la gestion administrative et comptable de la SCPI, la gestion des relations avec les locataires, la gestion des actifs immobiliers et le suivi des opérations d’investissement.

Autres frais

Une commission d’arbitrage (cession d’immeubles) peut s’appliquer lors de cessions d’actifs.

Par ailleurs, à la suite de l’Assemblée Générale du 28 avril 2026, une commission sur mutation a été adoptée : 150 € HT à la charge du cédant pour toute cession directe de gré à gré ou mutation à titre gratuit et 5 % HT du montant de la transaction à la charge de l’acquéreur en cas de cession sur le marché secondaire en cas de suspension de la variabilité du capital.

Cette commission ne s’applique ni aux retraits sur le marché primaire ni aux mutations dans le cadre d’une succession.

Frais non pratiqués par Comète : aucuns frais de retrait sur le marché primaire, aucun droit d’entrée supplémentaire au-delà de la commission de souscription déjà incluse dans le prix de part.

Fiscalité de la SCPI Comète

Fiscalité des revenus de Comète (SCPI internationale)

Comète investit exclusivement hors de France métropolitaine. L’ensemble de ses revenus fonciers provient donc de l’étranger. Sur le plan fiscal, cela présente des caractéristiques distinctes par rapport aux SCPI françaises.

Les conventions fiscales bilatérales applicables prévoient, selon les pays, deux mécanismes distincts pour les personnes physiques résidant en France :

• Soit les revenus fonciers étrangers sont exonérés d’impôt en France, mais pris en compte pour le calcul du taux effectif d’imposition applicable aux autres revenus imposés en France ;
• Soit ils sont imposés en France tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt pour neutraliser l’impôt français correspondant, à condition que ces revenus aient été soumis à l’impôt dans leur pays d’origine.

Un prélèvement à la source à caractère fiscal est effectué sur chaque versement de dividende, au titre des impôts des pays dans lesquels la SCPI détient des actifs.

Au titre du T1 2026, il s’est élevé à 1,26 € par part en pleine jouissance, pour un dividende brut de 4,69 €. Pour un associé personne physique résident français, le dividende net de retenue étrangère ressortait donc à 3,30 € par part au T1 2026 .

Par ailleurs, les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %, ce qui représente un avantage fiscal significatif par rapport aux SCPI investissant en France.

Les revenus financiers (produits de placement de trésorerie) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % au total, décomposé en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Au T1 2026, la retenue à la source sur revenus financiers pour une personne physique résidente française s’établit à 0,13 € par part.

Valeur IFI au 1er janvier 2026

Selon le rapport annuel 2025, la valeur IFI par part pour un résident fiscal français s’élève à 140,24 € au 1er janvier 2026. Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de cette valeur.

Pour les résidents fiscaux étrangers, la valeur IFI applicable est de 0,00 €, car la SCPI détient uniquement des biens immobiliers hors de France.

Plus-values immobilières

Les plus-values réalisées lors de cessions d’actifs étrangers par la SCPI relèvent de la fiscalité du pays dans lequel se situe l’immeuble cédé. Le traitement fiscal applicable dépend donc de la convention fiscale bilatérale en vigueur entre la France et le pays concerné.

Lors de la revente de leurs parts, les associés personnes physiques résidant en France sont soumis au régime français des plus-values immobilières. Le taux d’imposition global s’établit à 36,2 %, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement. Une surtaxe peut s’appliquer pour les plus-values nettes imposables dépassant 50 000 €.

Risques et points de vigilance de la SCPI Comète

Risque de perte en capital

Le capital investi dans la SCPI Comète ne bénéficie d’aucune garantie de remboursement. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les conditions des marchés immobiliers dans les pays où la SCPI est investie. La société de gestion recommande une durée minimale de détention de 8 ans pour limiter l’exposition à ce risque.

Rendement non garanti

Les dividendes versés par Comète ne présentent aucun caractère garanti. Leur montant dépend des revenus locatifs effectivement encaissés, de la politique de distribution arrêtée chaque année par l’Assemblée Générale et des aléas liés à l’évolution du patrimoine (vacance locative, renégociation des baux, travaux). Les performances passées ne préjugent pas des distributions futures.

Risque de liquidité

La SCPI Comète investit dans des actifs immobiliers peu liquides par nature. Le remboursement des parts s’effectue uniquement en contrepartie de nouvelles souscriptions : en l’absence de demandes de souscription suffisantes, un retrait peut ne pas être exécuté immédiatement. La société de gestion ne garantit pas la liquidité de sa SCPI.

Risque de taux et d’endettement

Bien que le taux d’endettement de Comète soit nul au 31 mars 2026, la note d’information prévoit la possibilité de recourir à l’emprunt. En cas de financement souscrit par la SCPI, les fluctuations du marché immobilier pourraient réduire la capacité de remboursement, et les fluctuations du marché du crédit pourraient affecter le coût et les sources de financement. Ce risque n’est pas actif à ce stade mais mérite d’être mentionné.

Risque fiscal

La fiscalité applicable aux revenus de Comète dépend des conventions fiscales bilatérales en vigueur entre la France et les pays d’investissement. Ces conventions peuvent évoluer. La situation fiscale individuelle de chaque associé peut par ailleurs différer selon sa résidence fiscale et son régime d’imposition.

Risque de change

Comète détient des actifs libellés en livres sterling (Royaume-Uni), en dollars canadiens (Canada) et en zlotys polonais (Pologne). Les fluctuations de ces devises par rapport à l’euro peuvent affecter positivement ou négativement la valeur des actifs et les revenus distribués. Alderan couvre le risque de change sur les loyers mais pas sur la valeur des actifs.

Avantages et limites de la SCPI Comète

Comment investir dans la SCPI Comète en 2026

Méthodes d’investissement

Achat de parts au comptant

La souscription au comptant constitue le mode d’accès principal à Comète. L’associé acquiert des parts et perçoit les dividendes potentiels à l’expiration du délai de jouissance. Après avoir atteint le minimum de souscription de 20 parts, deux dispositifs permettent d’investir progressivement :

• Épargne programmée : l’associé peut investir automatiquement chaque mois, trimestre, semestre ou année un montant prélevé directement sur son compte, à partir de 50 €.
• Réinvestissement des dividendes : tout ou partie des dividendes perçus (nets de retenue à la source) peuvent être réinvestis en souscription de nouvelles parts, à partir de 50 €. Cette option implique le paiement de frais de souscription sur le montant réinvesti et de la fiscalité sur les dividendes distribués.

Souscription en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à dissocier la nue-propriété de l’usufruit des parts. L’usufruitier perçoit les dividendes pendant la période de démembrement (3 à 20 ans), tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue de la durée convenue, sans aucune imposition sur la plus-value de reconstitution. Cette structuration convient aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et souhaitent préparer leur retraite ou optimiser leur fiscalité. Alderan propose des opportunités de démembrement pour la SCPI Comète.

En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées. Il convient de conserver les droits pendant toute la durée de démembrement.

Investissement via assurance vie ou PER

Comète n’est pas disponible en assurance vie ou PER à la date de rédaction de cette fiche. Vous pouvez vérifier auprès des conseillers de Portail-SCPI les éventuelles évolutions de cette disponibilité ou les meilleures solutions alternatives.

Investissement à crédit

La souscription à crédit permet de mobiliser l’effet de levier : investir à crédit permet d’acquérir un volume de parts supérieur à ce que l’apport personnel permettrait seul, amplifiant ainsi le rendement potentiel sur les fonds propres engagés.

Ce mode d’investissement amplifie toutefois les risques : les dividendes de la SCPI ne sauraient être la seule source de remboursement du prêt. En cas de baisse des distributions ou de perte en capital, l’associé reste tenu de rembourser l’intégralité de l’emprunt.

Prix et investissement minimum

Le prix de souscription s’élève à 250 € par part (commission de souscription de 10 % HT incluse), décomposé en valeur nominale de 150 € et prime d’émission de 100 €. Pour tout nouveau souscripteur, le minimum de souscription correspond à 20 parts, soit 5 000 €. Pour les associés déjà enregistrés, aucun minimum ne s’applique aux souscriptions complémentaires.

Délai de jouissance et rythme des dividendes

Le délai de jouissance de Comète s’établit au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. Par exemple, une souscription réglée le 10 mai 2026 portera jouissance à compter du 1er novembre 2026. Ce délai correspond à une période de cinq mois sans perception de dividende.

Les dividendes sont distribués chaque mois depuis le 1er avril 2025. Au titre du T1 2026, les versements ont été effectués autour du 20 du mois suivant. Les premiers dividendes sont versés au prorata temporis à l’expiration du délai de jouissance.

Comment et pourquoi investir avec Portail-SCPI

Portail-SCPI propose un accompagnement personnalisé pour la souscription à la SCPI Comète, de la présentation des caractéristiques du produit jusqu’à la finalisation du dossier.

La démarche repose sur une approche indépendante et transparente : comparaison objective entre les différentes SCPI disponibles sur le marché, analyse de l’adéquation entre le produit et votre profil d’investisseur, et suivi dans le temps de vos investissements.

Le processus de souscription s’effectue intégralement en ligne ou par voie postale selon votre préférence.

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Démarches de souscription

Pour souscrire à la SCPI Comète, les pièces suivantes sont requises :

• Pièce d’identité en cours de validité
• Justificatif de domicile récent
• Relevé d’identité bancaire (RIB) pour le versement des dividendes et le débit de la souscription
• Formulaire de souscription dûment complété et signé

Le règlement s’effectue par virement bancaire au jour de la souscription. Les dossiers incomplets sont rejetés par la société de gestion.

Les documents d’information à consulter préalablement à toute souscription : note d’information (visa AMF n° 23-13), statuts, document d’informations clés (DIC PRIIPS), bulletin trimestriel T1 2026 et rapport annuel 2025, disponibles auprès d’Alderan ou de votre conseiller.

Conditions de revente et liquidité de la SCPI Comète

Prix de retrait et modalités

Le prix de retrait s’établit à 225 € par part. Il correspond au prix de souscription de 250 € diminué de la commission de souscription hors taxes de 25 € (10 % HT).

Parts en cession et en attente de cession

Au 31 mars 2026, selon le bulletin trimestriel T1 2026, aucune part ne se trouvait en attente de retrait en fin de période. Sur le trimestre, 529 709 parts ont été souscrites et 903 parts ont été retirées, pour 528 806 parts créées nettes.

Source : bulletin d’information du 1er trimestre 2026 de la SCPI Comète

État de la liquidité

La liquidité de Comète peut être qualifiée de bonne à ce stade, compte tenu du volume de collecte soutenu (132,2 millions d’euros au T1 2026) et de l’absence de parts en attente de retrait.

Cette situation, habituelle pour une jeune SCPI, peut évoluer dans le temps, en fonction de l’évolution de la collecte et des demandes de retrait. La liquidité des parts à la revente n’est pas garantie.

Délais de cession moyens

Selon les informations pratiques figurant dans le bulletin trimestriel T1 2026, les demandes de retrait sont traitées à la fin de chaque mois, les fonds étant envoyés aussitôt aux personnes revendant leurs parts.

Le délai moyen de traitement ressort à environ 15 jours, sans dépasser 30 jours. Ce délai peut s’allonger si le volume des demandes de retrait venait à dépasser les souscriptions reçues.

Mécanisme de retrait

Comète constitue une SCPI à capital variable. La procédure de retrait s’articule en cinq étapes :

1. Envoi de la demande de retrait à son conseiller Portail-SCPI ou à Alderan, par voie électronique ([email protected]) ou par courrier recommandé avec accusé de réception.
2. Inscription sur le registre des demandes de retrait, dans l’ordre chronologique de réception.
3. Traitement en fin de mois, en contrepartie des souscriptions reçues.
4. En l’absence de souscriptions suffisantes, la demande reste en attente. Si un fonds de remboursement a été créé et doté, la société de gestion peut proposer le rachat sur ce fonds.
5. Remboursement effectif et inscription sur le registre des associés. Les parts remboursées sont annulées.

Cession de gré à gré

Tout associé peut céder librement ses parts à un acquéreur de son choix, sans l’intervention de la société de gestion et à un prix librement négocié entre les parties. Si le cessionnaire n’est pas déjà associé de la SCPI, la cession est soumise à l’agrément préalable d’Alderan.

Les frais d’enregistrement (5 % à la date de publication) sont à la charge du cédant, ainsi que l’imposition sur les plus-values éventuelles.

À la suite de l’AG d’avril 2026, une commission de dossier de 150 € HT s’applique désormais à la charge du cédant pour toute cession directe de gré à gré ou mutation à titre gratuit par donation ou dans le cadre d’une instance de divorce.

Pourquoi investir dans la SCPI Comète

Synthèse en points clés

• TD 2025 : 9,00 %, dépassant l’objectif annuel relevé en cours d’année
• Objectif de distribution 2026 : 7 %, annoncé par la société de gestion
• Objectif TRI 10 ans : 6,50 % net de frais
• 652 M€ de capitalisation au 31 mars 2026, avec 34 actifs dans 7 pays
• Taux d’endettement nul au 31 mars 2026
• TOF de 99,5 %, WALT de 10,6 ans, diversification locative maîtrisée
• Distribution mensuelle des dividendes depuis avril 2025
• Label ISR : démarche ESG intégrée à la sélection et au suivi des actifs
• Pas de revenus fonciers français (prélèvements sociaux de 17,2 % non applicables)
• Stratégie élargie en 2026 : ouverture à la logistique en zone euro après décision de l’AG d’avril 2026

Profil investisseur : pour qui la SCPI Comète est-elle adaptée ?

Premier investissement en SCPI. La souscription dans Comète requiert un minimum de 20 parts (5 000 €), ce qui en fait un produit légèrement moins accessible que des SCPI permettant de débuter avec une seule part. Pour un investisseur débutant disposant de ce capital, la SCPI présente des atouts : diversification immédiate sur 7 pays et plusieurs classes d’actifs, société de gestion agréée avec un track-record en immobilier d’entreprise. Le manque d’historique long reste un point d’attention à intégrer dans la décision.

Horizon d’investissement. La durée minimale recommandée par Alderan est de 8 ans. L’investissement dans la SCPI Comète n’est donc pas adapté à des placements à court terme.

Objectif de revenus complémentaires. La distribution mensuelle favorise une perception régulière des dividendes, utile pour les investisseurs cherchant à compléter leurs revenus. Les dividendes peuvent toutefois fluctuer dans le temps.

Profil fiscal. Les revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %, ce qui représente un avantage fiscal structurel pour les contribuables fortement imposés. À taux de distribution équivalent, les investisseurs situés dans les tranches marginales élevées d’imposition tirent un meilleur rendement net d’une SCPI internationale de ce type que d’une SCPI française en direct.

Acceptation du risque. Comète présente une classe de risque 3 sur 7. L’exposition au risque de change (Royaume-Uni, Canada, Pologne) constitue un facteur de volatilité à appréhender.

Capacité d’investissement. Le ticket d’entrée minimal de 5 000 € positionne Comète dans la catégorie des SCPI à accès modéré. Des versements programmés à partir de 50 € permettent ensuite d’abonder progressivement le portefeuille.