Investir dans la SCPI à crédit

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Investir en SCPI à crédit est une bonne stratégie pour les investisseurs qui souhaitent réaliser un placement à long terme et bénéficier de l’effet de levier du crédit. Lumière sur le financement à crédit, son fonctionnement, et ses avantages pour l’emprunteur.

L’investissement en SCPI à crédit consiste à emprunter de l’argent à la banque pour financer l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier. En cela, il diffère de l’investissement au comptant ou en cash, qui revient à financer les parts avec ses propres fonds.

Les dividendes potentiellement intéressants distribués par la SCPI permettent généralement de rembourser une partie des mensualités de crédit. Une fois le prêt remboursé, vous pouvez profiter pleinement des revenus locatifs de votre investissement.

Les banques sont souvent frileuses à l’idée de financer l’acquisition de parts de SCPI puisque c’est un placement financier qui a pour support le marché immobilier. C’est surtout le cas si la SCPI n’est pas commercialisée par la banque en question.

Lorsqu’un investisseur fait une demande de prêt au sein d’une banque, divers critères viennent impacter le montant du taux :

  • Le profil investisseur ;
  • La SCPI choisie ;
  • La durée du prêt.

Généralement, le taux d’emprunt est plus faible lorsqu’il s’agit de financer l’investissement dans une SCPI maison. Néanmoins, si vous souhaitez investir à crédit dans une autre SCPI, alors le taux de crédit approche les 5 % sur 20 ans à date de janvier 2024 (ce taux varie selon la durée du prêt). Naturellement, le taux délivré par les organismes financiers pour un investissement en SCPI reste généralement plus élevé que pour l’achat de la résidence principale.

Acquérir des parts de SCPI à crédit présente un intérêt non négligeable pour l’emprunteur. De fait, cela lui permet de se constituer un patrimoine immobilier conséquent avec un effort d’épargne moindre, parfois même sans apport.

Grâce à cette méthode, l’investisseur bénéficie de l’effet de levier du crédit. D’une part, avec l’argent prêté par la banque, il pourra acheter plus de parts que s’il avait investi au comptant. D’autre part, il peut profiter d’un différentiel de taux entre celui de l’emprunt et celui du rendement servi par les SCPI. Les potentiels hauts rendements distribués par la pierre papier permettent de rembourser en grande partie les intérêts d’emprunt. Notons que cela est moins vrai en période de hausse des taux.

De plus, lorsqu’on réalise un investissement immobilier à crédit, il existe une particularité fiscale avantageuse. L’épargnant a la possibilité de réduire le montant de ses revenus fonciers imposables en procédant à la déduction de ses intérêts d’emprunts. Par exemple, un investisseur qui touche 5 000 € de loyer par an et doit payer 1 000 € d’intérêts de remboursement déclare uniquement 4 000 €. L’impôt généré par l’opération est ainsi optimisé.

Nos conseillers sont spécialisés dans l'investissement en SCPI et sauront vous obtenir le meilleur crédit possible, que vous soyez résident ou non résident. Surtout, notre conseil est réalisé en toute indépendance, sans lien capitalistique avec les SCPI, et vous assure ainsi la sélection des véhicules les plus performants.

Afin d’investir en SCPI, toute demande de financement auprès de la banque doit faire l’objet d’une bonne préparation. Votre dossier doit permettre au banquier d’avoir un aperçu complet de votre profil. Il faut veiller à présenter tous les éléments attestant de votre situation financière et patrimoniale.

Nous pouvons distinguer trois types de financement à crédit :

  • Le financement en interne : la banque prête à un taux d’emprunt moins élevé (autour des 4,5 % début 2024) mais cela nécessite de nombreuses contreparties commerciales. Par exemple, la banque peut demander à l’investisseur de devenir client au sein de l’établissement et d’y rapatrier ses divers comptes bancaires.
  • Le financement “sec” : la banque prête sans contrepartie, mais avec un taux d’emprunt plus élevé (autour des 5 %).
  • Le financement “maison” : la banque prête à un taux d’emprunt généralement plus faible (autour des 4,5 %) pour financer un investissement dans ses SCPI maisons uniquement.

Lors de la demande de financement à crédit, le banquier est attentif aux points suivants :

  • Le taux d’endettement : il convient de ne pas dépasser la barre significative des 33 % d’endettement.
  • La détention ou non de la résidence principale : ce point peut jouer en faveur de l’investisseur et lui faire bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt. De plus, certaines offres sont réservées aux propriétaires d’un bien immobilier.
  • L’apport personnel : selon l’importance de l’apport personnel, les conditions de crédit proposées par la banque sont plus ou moins favorables.

Exemple d’un investissement en SCPI à crédit :

Partons sur un investissement de 100 000 € à crédit sur 20 ans qui générerait 400 € par mois de revenus complémentaires (revenus locatifs). Cet investissement implique un effort d’épargne mensuel moyen de 330 € par mois (différence entre la mensualité de crédit et les revenus générés, impact fiscal inclus).

Avant tout investissement à crédit en SCPI, il est nécessaire de se renseigner sur les différents types de prêts que les banques proposent.

Il est possible d’acheter des parts de SCPI via un prêt immobilier. Cette solution attire beaucoup d’investisseurs pour son taux d’intérêt plus faible que celui du crédit à la consommation. Toutefois, le crédit immobilier ne convient pas à tous les profils.

De nombreuses banques sont effectivement réticentes à accorder des prêts immobiliers à des épargnants non propriétaires de leur résidence principale.

On peut différencier deux types de crédit immobilier : le prêt immobilier amortissable et le prêt immobilier “in fine”. S’ils partagent les caractéristiques globales du crédit immobilier évoquées précédemment, ils diffèrent dans le processus de remboursement.

Le prêt amortissable permet à l’emprunteur de rembourser une partie du capital ainsi qu’une partie des intérêts tout au long de la durée du prêt. Il s’agit de la forme de crédit la plus courante. Les mensualités sont en règle générale constantes.

Dans un premier temps, les intérêts remboursés sont plus importants que le capital. Puis, le montant des intérêts à payer diminue progressivement, à mesure que le montant du capital remboursé augmente chaque année.

Ce type de crédit permet ainsi de financer l’acquisition de parts SCPI avec un faible effort d’épargne puisque les revenus locatifs générés par la SCPI permettent à l’investisseur de rembourser une grande partie de la mensualité de crédit.

Le prêt in fine est un type de crédit qui a pour particularité de faire rembourser à l’emprunteur le capital à la fin du prêt. Les mensualités ne servent donc qu’à payer les intérêts.

L’avantage principal du crédit in fine est le fait que les mensualités sont moins importantes et sont donc couvertes plus facilement par les loyers distribués par la SCPI. Il n’y a alors généralement aucun effort d’épargne à supporter.

Toutefois, pour ce type de crédit, il faut pouvoir rembourser l’intégralité du capital à l’échéance. Les banques ont tendance à demander à l’épargnant de souscrire un contrat d’assurance vie et d’y placer au moins 30 % du montant de l’investissement. Cela correspond au nantissement du contrat d’assurance vie. Cette méthode permet aux banques de s’assurer une garantie supplémentaire pour le remboursement de la dette en une seule fois à l’échéance du crédit.

Le prêt immobilier in fine n’est pas recommandé si l’investisseur se situe dans une TMI (tranche marginale d’imposition) basse.

Il est tout à fait possible de recourir à un prêt à la consommation pour financer un placement en SCPI. Il s’agit d’une solution de choix pour des investisseurs n’étant pas propriétaires de leur résidence principale et ne possédant pas un apport suffisant pour investir au comptant.

Le crédit à la consommation est prévu pour les plus petites sommes. Il permet d’emprunter 75 000 € au maximum.

Son avantage principal réside dans sa simplicité et sa fluidité. En effet, il est généralement accordé assez rapidement et permet ainsi d’acheter des parts de SCPI dans un court délai. Il existe deux manières d’effectuer un prêt à la consommation :

  • Le prêt personnel : ce type d’emprunt s’effectue sans justificatif de dépense. Il faut alors pouvoir prouver que vous êtes en capacité de rembourser votre prêt à l’échéance. Il peut néanmoins s’avérer plus onéreux.
  • Le prêt consommation affecté à la SCPI : il permet à l’investisseur d’obtenir un taux de crédit plus faible en échange d’un nantissement des parts de SCPI. En clair, si l’investisseur ne rembourse pas son prêt comme convenu, la banque reprend les parts de SCPI acquises. Le fonctionnement se rapproche alors du prêt immobilier traditionnel.

Notons qu’il faut pouvoir prouver que l’intégralité du prêt a été dédiée à l’acquisition de parts de SCPI pour bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt, ce qui est plus difficile dans le cadre du prêt personnel.

Attention, l’achat de parts via un prêt à la consommation peut entraîner un coût total plus élevé qu’un prêt immobilier. Cela peut donc avoir un impact sur la rentabilité du placement. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour faire les meilleurs choix.

Le conseiller vous accompagne dans la sélection de votre allocation de SCPI au travers de différentes simulations. Il vous aide notamment à trouver un financement à crédit adéquat tout en privilégiant la qualité des SCPI sur lesquelles vous investissez.

En effet, il est préférable de se tourner vers un cabinet en gestion de patrimoine indépendant, où les conseillers ont accès à la totalité des SCPI du marché. À l’inverse, les banques ne vous proposeront généralement que leurs SCPI “maisons”.

Les conseillers de Portail-SCPI se chargent de trouver le meilleur financement pour votre investissement dans la SCPI à crédit et vous accompagnent pour l’ensemble de vos projets patrimoniaux, en prenant soin de vous proposer des solutions adaptées à votre profil et vos objectifs.

Potentiellement toutes les banques peuvent financer les SCPI. En revanche, les banques de réseaux classiques vont très souvent imposer leurs propres produits. Il convient donc de passer par un courtier afin de financer les SCPI de votre choix ou de bien préciser à votre banquier que vous souhaitez choisir vos SCPI.

Les taux de crédit sont en moyenne plus élevés pour financer des SCPI que pour l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.

Oui il est possible de déduire des revenus les intérêts d’emprunt. L’assurance et les charges liées à la SCPI sont également déductibles. L’impact fiscal de l’investissement est donc plus faible lors d’un investissement SCPI à crédit.

La meilleure durée est celle qui répond aux objectifs de l’investisseur. En revanche, il sera toujours plus rentable d’obtenir un crédit sur du long terme. Plus la durée de crédit est longue, meilleur sera le rendement global de l’opération et meilleur sera l’effet de levier.