Investir en SCPI

L’épargne immobilière sans contrainte

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    Notre conseil est réalisé en toute indépendance sans lien capitalistique avec les SCPI. Vous réalisez un investissement adapté à votre situation et à vos objectifs.

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      Sociétés Civiles de Placement Immobilier

      Une SCPI est un véhicule d’investissement en pierre-papier composé exclusivement d’actifs immobiliers professionnels ou d’habitations. La gestion locative, administrative et fiscale est intégralement prise en charge par une société de gestion qui s’occupe de tout (achat des biens, gestion des locataires, entretien du parc immobilier, travaux, paiement des taxes…).

      L’investisseur acquiert des parts et est rémunéré au prorata des parts achetées de manière mensuelle ou trimestrielle via des loyers nets de charges.

      La SCPI en bref
      scpi - placement dynamique

      Au 31 Décembre 2019, on ne compte pas moins de 191 SCPI gérées par plus de 30 sociétés de gestion agréées. Les SCPI, toutes catégories confondues ont réalisé une collecte nette de 8,5 milliards d’euros en 2019. De façon générale, les chiffres du marché des SCPI sur l’année 2019 s’établissent comme suit :

      Capitalisation
      65.2Milliards d’Euros

      Augmentation du prix moyen des parts
      1.2 %

      Valeur des parts échangées
      1.2Milliards d’Euros

      Rendement moyen
      5 %

      Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés dites de gestion. Ces sociétés sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’AMF impose des conditions pour maintenir une transparence de l’information fournie au public et fixer un cadre à l’exercice des activités de la SCPI.

      Les sociétés de gestion, créatrices des SCPI, procèdent à la collecte de l’épargne auprès des investisseurs par l’émission de parts auxquelles ces derniers souscrivent. L’épargne ainsi collectée va servir à l’acquisition par la SCPI, d’actifs immobiliers pour la constitution de son parc immobilier. Les biens immobiliers acquis par la SCPI seront gérés par la société de gestion.

      fonctionnement de la SCPI

      Les sociétés de gestion gèrent une ou plusieurs SCPI. Elles sont l’intermédiaire par lequel les investisseurs souscrivent aux parts de SCPI. Elles doivent au préalable obtenir l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

      Le rôle principal des sociétés de gestion est de collecter les capitaux auprès des investisseurs. Outre ce rôle, elles ont en charge de :

      Trouver des locataires
      Trouver les futurs locataires qui occuperont ces biens.
      Assurer la sélection des biens
      Assurer la sélection des biens qui vont constituer le parc immobilier de la SCPI.
      Gérer l'ensemble des biens
      Gérer l’ensemble des biens du parc immobilier.

      C’est la société de gestion qui s’occupe de l’administration des biens (effectuer des travaux si nécessaire ; procéder à la location des biens ; payer les diverses charges liées à la vie de la SCPI ainsi que celles qui concernent les biens immobiliers eux-mêmes ; verser aux épargnants des revenus fonciers proportionnellement aux parts qu’ils détiennent).

      Objectif de la SCPI
      • Profiter des avantages de l’investissement immobilier locatif sans contrainte.
      • Percevoir des revenus mensuels ou trimestriels stables et générer un complément de revenus.
      • Accéder à un placement sécurisé et encadré par l’Autorité des Marchés Financiers.

      L’acquisition de parts de SCPI peut se faire de différentes façons

      C’est le mode d’acquisition le plus répandu. Le souscripteur paie donc directement, généralement par chèque ou par virement, un prix de souscription qui correspond à la valeur nominale de la part et de la prime d’émission. En réalisation une acquisition au comptant, l’investisseur procède à un placement de sa trésorerie en plus du fait qu’il lui permet de réaliser un investissement dans l’immobilier et enfin, de percevoir des revenus complémentaires. Investir au comptant est adapté aux personnes ayant une fiscalité maitrisée et qui souhaitent avoir des revenus réguliers ou diversifier leur patrimoine.

      L’investisseur pourra financer l’achat de parts de SCPI par un emprunt bancaire qui sera majoritairement remboursé par les loyers que génèreront ses parts. Il faut noter que le taux de rentabilité des SCPI est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt ; on parle alors d’effet de levier du crédit. L’investissement à crédit est adapté à tous types de fiscalités, essentiellement pour des personnes qui sont dans une perspective de création de capital à terme ou de préparation à la retraite.

      La souscription aux parts de SCPI peut se faire par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie. De nombreux épargnants se tournent vers cette solution. Pourquoi investir en SCPI dans un contrat d’assurance-vie ? Pour plusieurs raisons mais principalement parce que les SCPI constituent une alternative aux fonds euros. De plus, souscrire à des SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie permet à la fois de réaliser un investissement de façon indirecte dans l’immobilier et surtout de bénéficier de la fiscalité plus qu’avantageuse des contrats d’assurance-vie. Ce mode d’acquisition est conseillé pour des personnes à la fiscalité élevée et qui recherchent une diversification de leurs actifs sous gestion et pour ceux qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine.

      Les souscripteurs des contrats d’assurance vie sont imposés uniquement dans le cas où ils retirent de l’argent de leur contrat : on parle de rachat partiel. Ceux-ci ne seront imposés que sur la part d’intérêts comprise dans le retrait effectué. Ainsi, il aura le choix entre une imposition au taux de sa tranche marginale d’Imposition à l’impôt sur le revenu (TMI) ou un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) dont le taux est dégressif et est fonction de la durée de détention du contrat.

      La fiscalité appliquée aux contrats d’assurance vie va donc dépendre de la durée de détention.

      Avantages

      Outre, l’avantage fiscal procuré aux souscripteurs de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie (que nous verrons plus bas), ce mode de souscription présente d’autres avantages à savoir :

      • Des frais d’acquisition réduits
      • Réinvestissement des revenus tirés par la SCPI dans de nouvelles parts de SCPI (optionnel)
      • Contrepartie assurée par la compagnie d’assurance
      • Liquidité plus importante

      Inconvénients

      • Pas d’acquisition directe
      • Pas de revenus distribués aux souscripteurs
      • Frais de gestion plus importants

      Les parts de SCPI peuvent être acquises en démembrement. Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ? Le démembrement, rappelons-le est une technique juridique qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien en l’occurrence en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue-propriété (le droit d’en disposer). Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur aura donc le choix entre acheter la nue-propriété des parts ou acheter l’usufruit de celles-ci. Dans le cas où l’investisseur opterait pour l’achat de la nue-propriété, il ne détiendrait alors que la propriété du bien et ne pourra en aucun cas bénéficier des revenus générés par la SCPI. L’usufruitier, quant à lui, aura donc les revenus générés par la SCPI. Il faut retenir que dans l’un ou l’autre des cas, le souscripteur ne paiera pas la totalité du prix de la part mais seulement le prix correspondant au droit qu’il a acquis (usufruit ou nue-propriété) calculé en fonction de la durée de démembrement choisie. Fiscalement, dans le cadre d’une acquisition des parts de SCPI en démembrement à crédit, seul l’usufruitier a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunts des bénéfices fonciers réalisés. L’acquisition en démembrement est préconisée pour des personnes fortement imposées et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires. Pour la nue-propriété : elle convient à des personnes qui souhaitent investir en SCPI sans besoin de percevoir des revenus complémentaires. Pour l’usufruit : l’usufruit va beaucoup plus concerner des personnes morales qui souhaitent placer de la trésorerie ou des particuliers ayant un déficit foncier structurel.<:p>

      • Se constituer un patrimoine en ne payant qu’une partie du prix d’acquisition
      • A la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts
      • Les parts détenues en nue-propriété ne sont pas soumises à l’ISF
      • Optimiser la trésorerie d’une entreprise grâce à l’achat d’usufruit

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        Présentation succincte et concise de quelques avantages indéniables !

        scpi - Gestion professionnelle

        Les gérants des SCPI sont des experts qualifiés qui ont l’expérience et une connaissance pointue du marché de l’immobilier. Ils gèrent le processus d’investissement en intégralité (recherche et achat des biens, gestion des locataires et des travaux…).


        scpi- Mutualisation du risque locatif

        La SCPI permet de mutualiser le risque locatif sur de nombreux biens immobiliers de différentes natures (professionnels ou habitations) et de nombreux locataires répartis dans toute la France et en Europe.

        scpi-Revente facile

        La liquidité d’un investissement immobilier peut être un critère important, voire essentiel. La SCPI est un produit d’investissement immobilier qui reste relativement liquide par rapport au marché immobilier classique.

        scpi-Revenus réguliers et stables

        Les SCPI fournissent un taux de rendement compétitif sur le long terme par rapport à d’autres investissements bancaires et financiers. Historiquement les dividendes versés par les SCPI sont stables dans le temps quelles que soient les conditions de marché.

        Contrôle, régulation et transparence

        Les SCPI sont contrôlées et régulées par L’AMF qui délivre un agrément aux sociétés de gestion. Ces dernières doivent publier des bulletins trimestriels, rapports annuels aux porteurs de parts et les investisseurs sont conviés aux assemblées générales chaque année.

        scpi-Flexibilité et zéro charge

        Les investisseurs peuvent choisir le montant de l’investissement à l’achat comme à la revente contrairement à un investissement immobilier traditionnel. Aussi, les loyers sont distribués nets de charges durant toute la durée de l’investissement en SCPI.

        Cette catégorie de SCPI a pour but principal de servir des rendements (revenus) réguliers aux associés des SCPI. Les SCPI de rendement sont les plus répandues sur le marché.

        Ce sont des SCPI qui ne servent que très peu ou pas de revenus locatifs aux associés mais visent essentiellement à leur assurer une revalorisation des biens immobiliers donc du prix des parts lors de la revente.

        La SCPI fiscale présente la particularité de servir une rentabilité plus faible que la SCPI de rendement mais permet surtout à leurs associés de bénéficier de dispositifs défiscalisants.

        Quels sont les avantages de la SCPI ?

        Investir en SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans contrainte. La SCPI présente plusieurs avantages : mutualisation des risques, absence de gestion, pas de trésorerie et rendement attractif.

        Quel est le rendement d’un investissement en SCPI ?

        Le rendement annuel du marché de la SCPI était de 4,4 % en 2019. En 2020, malgré des conditions économiques particulièrement désastreuses, le rendement devrait être supérieur à 4%. Il est à préciser que ce rendement est net de charge mais brut de fiscalité.

        Investir en SCPI est-il risqué ?

        Comme tout investissement immobilier, la SCPI ne présente pas de capital garanti ni de rendement garanti. Néanmoins, la SCPI va permettre de mutualiser le risque foncier (valeur de la pierre) et de carence locative (paiement du loyer) car la SCPI va posséder plusieurs dizaines voir centaines d’actifs immobiliers.

        A partir de quel montant puis-je investir en SCPI ?

        Il est possible d’investir en SCPI à partir de 200 €. Chaque SCPI propose son minimum d’investissement qui lui est propre mais il reste dans la très grande majorité des cas accessible pour moins de 1000€.

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