SCPI DE RENDEMENT

Comment fonctionnent les SCPI de Rendement ?

    Un expert à votre disposition pour investir en SCPI

    scpi jusqu'à 6 pourcent de rendement

    Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement est un véhicule de placement immobilier qui permet d’investir dans la pierre afin de percevoir des revenus réguliers sans avoir à se soucier de la gestion. La société qui gère la SCPI a pour rôle de sélectionner, acheter, louer et revendre les actifs immobiliers. Elle entretient également le parc immobilier en réalisant les travaux nécessaires et en consolidant les relations avec chaque locataire.

    Enfin, la société de gestion reverse des loyers net de tout frais aux investisseurs. Ces loyers sont distribués au prorata des parts détenues au sein de la SCPI. La périodicité de versement des loyers pour une SCPI de rendement peut être mensuelle ou trimestrielle.

    Le fonctionnement des SCPI de rendement s’articule autour de trois principaux acteurs : L’AMF, la société de gestion et les investisseurs.

    fonctionnement scpi de rendement

    Les avantages d’un investissement en SCPI de rendement sont multiples. Ils résident principalement dans l’absence de gestion, dans la mutualisation du risque locatif et du risque foncier (nombre important de locataires et de biens). Contrairement à un investissement immobilier traditionnel, la SCPI de rendement permet d’investir dans une multitude de biens tout en calibrant exactement le montant de son investissement et les loyers perçus sont nets de charges (taxe foncière, travaux, copropriété).

    Patrimoine composé de nombreux biens immobiliers et de locataires différents.

    Montant de l’investissement adapté au budget de l’investisseur.

    Gestion totalement déléguée àla société de gestion agréée par l’AMF.

    Rendement situé entre 3.5% et 6% net de tout frais.

    Travaux, taxe foncière, frais d’entretien … pris en charges en amont par la société de gestion.

    Le graphique ci-dessous indique le Taux de Rentabilité Interne (TRI) sur les dix dernières années des principaux types de placements existant sur le marché dont le TRI des SCPI.
    Le TRI est un calcul qui permet de mesurer la rentabilité annuelle moyenne d’un investissement sur une période donnée. Il facilite la comparaison d’un placement par rapport à un autre sur une période définie, ici de 10 ans.

    Or
    6.2%
    0%7%
    SCPI
    5.9%
    0%7%
    Actions
    3.3%
    0%7%
    Obligations
    3.8%
    0%7%
    Livret A
    1.7%
    0%7%
    Inflation
    1%
    0%
    7%

    Ce graphique montre que la SCPI a eu une meilleure performance sur les 10 dernières années que les actions, les obligations ou encore le livret A. On constate également que l’or a eu un meilleur taux de rentabilité avec en revanche une volatilité bien supérieure à celle de la SCPI.

    La SCPI, avec un risque modéré surperforme en terme de couple rendement/risque les autres grandes familles d’investissement.

    L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe de contrôle qui régule les marchés financiers et qui veille à la protection de l’épargne des français et notamment les SCPI.

    Afin de pouvoir collecter des capitaux auprès d’investisseurs, la SCPI doit obtenir un agrément auprès de l’AMF. Il faut en moyenne 2 ans à une société de gestion pour obtenir cet agrément.

    La Société de Gestion qui exploite la SCPI est elle aussi agrée par l’AMF.

    Tout au long de la vie d’une SCPI, l’AMF s’assure de la transmission et de la validité des informations fournies aux porteurs de parts (bulletins trimestriels, rapports annuels, statuts, notice d’information). Toujours dans un souci de transparence vis à vis des investisseurs, l’AMF contraint chaque société de gestion d’une SCPI de rendement à faire valoriser le parc immobilier de la SCPI en question par des experts indépendants. C’est à partir de cette valorisation qu’est fixée la valeur de reconstitution d’une SCPI de rendement.

    La valeur de reconstitution permet à la société de gestion de fixer le prix de souscription (prix d’achat) de sa SCPI. L’AMF impose à la société de gestion de rester dans une marge de plus ou moins 10% par rapport à la dernière valeur de reconstitution et peut contraindre la société de gestion à revendre une partie des actifs afin d’assurer la liquidité des parts.

    AMF

    La société de gestion est au coeur du fonctionnement d’une SCPI de rendement. Ses missions principales sont les suivantes :

    scpi - Gestion professionnelle

    Sélectionner, acheter et revendre dans les meilleurs conditions les biens qui compose le parc immobilier.


    scpi- Mutualisation du risque locatif

    Encaissement et distribution des loyers, paiement des charges et taxes, optimisation du taux de remplissage du parc immobilier, réalisation et bon achèvement des travaux sur les biens.

    scpi-Revente facile

    gestion de la collecte des capitaux, optimisation des flux de trésorerie, réalisation des bulletins trimestriels et annuels, convocations aux Assemblées Générales.


    Le Conseil de surveillance est un autre acteur primordial au sein de la vie quotidienne de la SCPI. Il s’agit de l’organe d’audit interne de la SCPI. Il comprend au minimum 7 personnes parmi les associés. Ces derniers sont élus lors de l’Assemblée Générale annuelle. Le conseil de surveillance a pour mission principale d’approuver ou non les acquisitions potentielles et plus généralement de donner son avis sur la gestion et la stratégie de la SCPI.

    L’Assemblée Générale de la SCPI est le moment stratégique où les associés sont directement impliqués. Elle est réunie une fois par an et elle permet notamment l’élection des membres du conseil de surveillance, la désignation du commissaire aux comptes et de l’expert immobilier en charge de la valorisation annuelle des biens qui composent le parc immobilier. Durant l’Assemblée Générale, les associés de la SCPI s’expriment sur les résolutions d’actualité :

    Taux d’endettement maximum
    Modification éventuelles des statuts
    Stratégie à venir

    Le commissaire aux comptes est désigné lors de l’Assemblée Générale pour un mandat de 6 ans. Il s’assure de la certification des bilans, des comptes annuels et de la bonne tenue des lignes comptables sur le résultat final. Il s’agit d’un collaborateur externe indépendant qui vient s’assurer de la bonne gestion comptable de la SCPI.

    L’expert immobilier est nommé lors de l’Assemblée Générale. Sa mission est de valoriser chaque année l’ensemble des biens qui compose le parc immobilier. C’est un acteur indépendant et externe à la société de gestion. Sa fonction est essentielle car c’est à partir de cette valorisation annuelle qu’est connue la valeur de reconstitution et donc le prix de la part.

    Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable peuvent être classifiées en 4 catégories :

    01

    Les SCPI de bureaux sont historiquement la catégorie de SCPI la plus représentée et celle qui domine le marché en termes de capitalisation. Une SCPI de bureau est composée à minima d’au moins 70 % d’actifs de bureaux. Les locataires de ces immeubles de bureaux sont de grandes multinationales, grandes entreprises françaises, l’État ou plus rarement des PME.

    02

    Les SCPI de commerces sont composées d’au moins 70 % de commerces. Ce sont des commerces de petites ou grandes surfaces voire des centres commerciaux. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.

    03

    Il s’agit d’une catégorie de SCPI que l’on pourrait également classifier d’innovantes.

    Elle se focalisent sur des actifs immobiliers spécifiques tels que le secteur de la santé, circuits-courts, hôtellerie, e-commerce, logistique, senior, etc.

    04

    Les SCPI diversifiées sont, comme son nom l’indique, des SCPI qui ne possèdent aucune classe d’actifs supérieure à 70 %. Elles sont composées à la fois de bureaux, de commerces, de locaux liés à la santé, etc. Il s’agit de la catégorie de SCPI qui progressent le plus en termes de capitalisation et qui a tendance à proposer des rendements supérieurs à la moyenne du marché.

    Les SCPI de rendement donnent accès au plus grand nombre à des revenus locatifs réguliers net de toute gestion. Elles permettent d’investir dans l’immobilier partout en France et à l’étranger. Grâce à une gestion complètement déléguée, un investisseur français peut à présent percevoir des revenus locatifs générés dans de grandes métropoles européennes.

    Par ailleurs, investir à l’étranger donne accès à des avantages :

    • Règlementaires : Alors que les baux commerciaux en France ne peuvent dépasser 12 ans. Il est fréquent d’obtenir en Allemagne ou aux Pays-Bas des engagements supérieurs à 20 ans pour les locataires du parc immobilier de ces SCPI étrangères. Ainsi les SCPI étrangères offrent souvent une visibilité à plus long terme sur les loyers futurs.
    • Fiscaux : Les revenus fonciers de l’étranger ne sont pas éligibles aux prélèvements sociaux. Cela représente un allègement fiscal de 17,2% chaque année.

    De leur côté, les SCPI françaises offrent d’autres avantages fiscaux comme notamment la déduction des intérêts d’emprunt lors d’un investissement à crédit.

    Dans ces conditions, et afin d’optimiser fiscalement votre projet, il est recommandé de recourir aux services d’un expert de l’équipe Portail-SCPI et de consulter notre page dédiée à la fiscalité des SCPI.

    Peut-on avoir de la plus-value lors d’un achat d’une SCPI de rendement ?

    Oui. Comme tout investissement immobilier, la performance globale d’une SCPI de rendement se juge à la rentabilité locative et à la valorisation de la part dans le temps.

    Peut-on acheter à crédit une SCPI de rendement ?

    Oui . Il est possible d’investir à crédit sur des SCPI de rendement. En revanche, il faudra alors concentrer son investissement sur des SCPI françaises afin de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

    Puis-je revendre à tout moment mes parts de SCPI de rendement ?

    Oui. Même s’il est préférable de conserver ses SCPI de rendement au moins 5 ans afin d’amortir les frais de sortie, il n’y a pas de durée de détention minimum obligatoire. A tout moment, l’investisseur peut revendre tout ou partie de ses SCPI de rendement.

    Comment sont fiscalisées les SCPI de rendement ?

    La fiscalité sur les revenus générés par les SCPI de rendement est simple : les revenus sont considérés comme des revenus fonciers à parts entières et viennent s’additionner à l’assiette fiscale lors de la déclaration d’impôt sur le revenu dans la feuille 2044.

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