SCPI de rendement

Comment fonctionnent les SCPI de Rendement ?

Plus de 5 000 clients nous ont fait confiance.

Une SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier qui permet d’investir dans la pierre afin de percevoir des revenus locatifs. L’objectif des SCPI de rendement consiste effectivement à distribuer un rendement régulier et stable aux associés. Ces derniers ne sont par ailleurs soumis à aucun souci de gestion

Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion (agréée par l’AMF). Elle a pour rôle de sélectionner, acheter, louer et revendre les actifs immobiliers. Elle entretient également le parc immobilier en réalisant les travaux nécessaires et en consolidant les relations avec chaque locataire.

Puis, la société de gestion reverse des dividendes nets de frais aux investisseurs associés. Ces loyers sont distribués au prorata du nombre de parts détenues au sein de la SCPI. La périodicité de versement des loyers pour une SCPI de rendement peut être mensuelle ou trimestrielle.

Pour les investisseurs, la SCPI de rendement offre ainsi la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et de percevoir des revenus complémentaires réguliers

À fin 2022, il existe 215 SCPI sur le marché. Parmi celles-ci, plus d’une centaine sont des SCPI de rendement. Les autres sont des SCPI fiscales ou des SCPI de capitalisation. À la différence des SCPI des rendement, leur patrimoine est majoritairement constitué d’immobilier résidentiel et elles ne poursuivent pas prioritairement un objectif de distribution de rendement.

Le fonctionnement des SCPI de rendement s’articule autour de trois principaux acteurs : L’AMF, la société de gestion et les investisseurs (porteurs de parts au sein de la SCPI).

Les avantages d’un investissement en SCPI de rendement sont multiples. Ils résident principalement dans l’absence de gestion ainsi que dans la mutualisation du risque locatif et du risque foncier (nombre important de locataires et de biens). Contrairement à un investissement immobilier traditionnel, la SCPI de rendement permet d’investir dans une multitude de biens tout en calibrant exactement le montant de son investissement et les loyers perçus sont nets de charges (taxe foncière, travaux, copropriété).

Risque mutualisé

Patrimoine composé de nombreux biens immobiliers et de locataires différents.

Flexibilité

Montant de l’investissement adapté au budget de l’investisseur.

Aucune gestion

Gestion totalement déléguée à la société de gestion agréée par l’AMF.

Rentabilité locative

Rendement situé entre entre 4 et 7 % net de frais.

Complément de revenu

Revenus complémentaires réguliers distribués tous les mois ou trimestres.

Le rendement d’une SCPI se manifeste par le taux de distribution et permet de déterminer la rentabilité de votre placement sur une année.

Le taux de distribution des SCPI est influencé en partie par les conjonctures économique et immobilière et peut ainsi varier à la hausse ou à la baisse année après année. Découvrez via ce graphique le taux de rendement moyen des SCPI sur les 10 dernières années.

*Depuis 2021, le taux de distribution (TD) remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM).

Le rendement n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en SCPI.

Si le taux de distribution moyen des SCPI de rendement s’est fixé à 4,53 % en 2022, les meilleurs véhicules de placement parviennent à dépasser les 6-7 %. Découvrez les rendements distribués par les SCPI de la sélection des experts de Portail-SCPI.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Depuis début 2022, le taux de distribution (TD) remplace le TDVM (Taux de distribution sur valeur de marché). Le TD est un élément essentiel pour déterminer la performance d’une SCPI quant aux loyers distribués aux associés. 

Le rendement d’une société civile de placement immobilier provient des loyers qui sont reversés sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels selon le véhicule en question. Le taux de distribution SCPI se calcule ainsi en divisant le dividende brut distribué sur une année aux investisseurs par le prix de part au 1er janvier de la même année. 

La revalorisation du prix de part dans le temps vient également améliorer le rendement du placement de pierre papier.

Le graphique ci-dessous indique le Taux de Rentabilité Interne (TRI) sur les quinze dernières années de divers types de placements existants sur le marché, dont le TRI des SCPI.

Le TRI est un calcul qui permet de mesurer la rentabilité annuelle moyenne d’un investissement sur une période donnée. Il facilite la comparaison d’un placement par rapport à un autre sur une période définie, ici de 15 ans (2007-2022).

Les données chiffrées sont issues de l’étude annuelle sur les placements immobiliers de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) publiée en avril 2023.

Or 7,4%
0% 7%
SCPI 5,7%
0% 7%
Actions 4,0%
0% 7%
Assurance vie 2,5%
0% 7%
Livret A 1,4%
0% 7%
Inflation 1,4%
0% 7%

Ce graphique montre que la SCPI a affiché une meilleure performance sur les 15 dernières années que les actions, le fonds en euros de l’assurance vie ou encore le livret A par exemple. Nous constatons également que l’or a présenté un meilleur taux de rentabilité, avec en revanche une volatilité bien supérieure à celle de la SCPI.

La SCPI, avec un risque modéré, surperforme ainsi les autres grandes familles d’investissement en termes de couple rendement/risque.

Investir en SCPI pour profiter de son rendement intéressant peut se faire de diverses manières, en fonction de vos liquidités disponibles ainsi que de vos besoins et projets patrimoniaux. La souscription de parts peut en effet se faire par 4 moyens différents

  • SCPI au comptant 
  • SCPI en assurance vie 
  • SCPI en démembrement 
  • SCPI à crédit

L’investissement en SCPI de rendement comporte des frais, dont les plus importants sont les commissions de souscription et de gestion. Rappelons toutefois que les dividendes sont versés nets de frais aux investisseurs. 

Passer par un conseiller en gestion de patrimoine pour souscrire des parts de SCPI permet d’obtenir des recommandations personnalisées selon votre profil afin de choisir le bon véhicule de placement dans lequel investir. L’expert indépendant a accès à la grande majorité des SCPI et sait analyser les tendances du marché ainsi que les performances des sociétés civiles de placement immobilier pour identifier les meilleures.

AMF_logo

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe de contrôle qui régule les marchés financiers et qui veille à la protection de l’épargne des Français et notamment les SCPI.

Afin de pouvoir collecter des capitaux auprès d’investisseurs, la SCPI doit obtenir un agrément auprès de l’AMF. L’obtention de cet agrément par la société de gestion prend en moyenne 2 ans.

La Société de Gestion qui exploite la SCPI est elle aussi agrée par l’AMF.

Tout au long de la vie d’une SCPI à capital fixe ou variable, l’AMF s’assure de la transmission et de la validité des informations fournies aux porteurs de parts (bulletins trimestriels, rapports annuels, statuts, notice d’information). Toujours dans un souci de transparence vis à vis des investisseurs, l’AMF contraint chaque société de gestion à faire valoriser le parc immobilier de la SCPI en question par des experts indépendants au moins une fois par an. C’est à partir de cette valorisation qu’est fixée la valeur de reconstitution d’une SCPI de rendement.

La valeur de reconstitution permet à la société de gestion de fixer le prix de souscription (prix d’achat) de sa SCPI. L’AMF impose à la société de gestion de rester dans une marge de plus ou moins 10% par rapport à la dernière valeur de reconstitution et peut contraindre la société de gestion à revendre une partie des actifs afin d’assurer la liquidité des parts.

La société de gestion est au coeur du fonctionnement d’une SCPI de rendement. Ses missions principales sont les suivantes :

Rouage sur une main

Sélectionner, acheter et revendre dans les meilleures conditions les biens qui composent le parc immobilier.

Puzzle avec le symbole dollar

Encaissement et distribution des loyers, paiement des charges et taxes, optimisation du taux de remplissage du parc immobilier, réalisation et bon achèvement des travaux sur les biens.

Sac d'argent dans un cercle cyclique

Gestion de la collecte des capitaux, optimisation des flux de trésorerie, réalisation des bulletins trimestriels et annuels, convocations aux Assemblées Générales.

Le Conseil de surveillance est un acteur primordial au sein de la vie quotidienne de la SCPI. Il s’agit de l’organe d’audit interne de la SCPI. Il comprend au minimum 7 personnes parmi les associés. Ces derniers sont élus lors de l’Assemblée Générale annuelle. Le conseil de surveillance a pour mission principale d’approuver ou non les acquisitions potentielles et plus généralement de donner son avis sur la gestion et la stratégie de la SCPI.

L’Assemblée Générale de la SCPI est le moment stratégique où les associés sont directement impliqués. Elle est réunie une fois par an et elle permet notamment l’élection des membres du conseil de surveillance, la désignation du commissaire aux comptes et de l’expert immobilier en charge de la valorisation annuelle des biens qui composent le parc immobilier. Durant l’Assemblée Générale, les associés de la SCPI s’expriment sur les résolutions d’actualité :

  • Taux d’endettement maximum
  • Modification éventuelles des statuts
  • Stratégie à venir

Le commissaire aux comptes est désigné lors de l’Assemblée Générale pour un mandat de 6 ans. Il s’assure de la certification des bilans, des comptes annuels et de la bonne tenue des lignes comptables sur le résultat final. Il s’agit d’un collaborateur externe indépendant qui vient s’assurer de la bonne gestion comptable de la SCPI.

L’expert immobilier est nommé lors de l’Assemblée Générale. Sa mission est de valoriser chaque année l’ensemble des biens qui composent le parc immobilier. C’est un acteur indépendant et externe à la société de gestion. Sa fonction est essentielle car c’est à partir de cette valorisation annuelle qu’est connue la valeur de reconstitution et donc le prix de la part.

Les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe peuvent être classifiées en différentes catégories, selon les secteurs dans lesquels elles investissent et leur stratégie de manière générale.

01

Les SCPI de bureaux représentent historiquement la catégorie la plus représentée sur le marché des sociétés civiles de placement immobilier. Elles investissent majoritairement dans des actifs de bureaux. Il s’agit d’un secteur porteur dans les métropoles de régions dynamiques lorsque les actifs sélectionnés sont en phase avec les besoins actuels des locataires.

02

Les SCPI de commerces investissent dans tous types de commerces. Il peut ainsi s’agir de commerces de proximité, de grandes surfaces ou encore de centres commerciaux par exemple. L’immobilier de commerce représente une part importante du marché des SCPI et se révèle intéressant en termes de performance.

03

Les SCPI de santé et éducation acquièrent majoritairement des actifs liés au secteur médical (cliniques, laboratoires, EHPAD, hôpitaux, etc.) ou à l’éducation (crèches, écoles, centres de formation, etc.). L’éducation et la santé sont deux secteurs en constante évolution et surtout indispensables dans la société. Les SCPI de santé et éducation se placent ainsi sur des marchés porteurs et résilients.

04

Les SCPI de logistique investissent en majeure partie dans des locaux d’activités et des entrepôts ou autres bâtiments destinés au stockage et à la distribution de marchandises. Les SCPI de logistique, qui ont été boostées par l’essor du e-commerce dans les années 2010, proposent des rendements intéressants à leurs associés.

05

Les SCPI d’hôtellerie cherchent à investir en priorité dans des zones très touristiques en France et en Europe. Les SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs investissent dans divers types de biens en lien avec l’hébergement touristique tels que des hôtels, des résidences de tourisme ou encore des villages vacances. Il s’agit d’un secteur économique assez solide, dans lequel les baux de location sont plus longs que la moyenne.

06

Les SCPI d’immobilier résidentiel investissent majoritairement dans des immeubles d’habitation. Elles sont peu nombreuses et représentent en quelque sorte une exception dans ce marché où les SCPI de rendement acquièrent traditionnellement de l’immobilier d’entreprise. Les actifs qui constituent leur parc immobilier sont de manière générale des immeubles résidentiels constitués de divers logements ou des lots de maisons mitoyennes.

07

Les SCPI diversifiées investissent dans des secteurs d’activités variés. Selon les critères définis par l’ASPIM, la SCPI doit intégrer dans son patrimoine un minimum de trois types d’actifs. De plus, ces actifs ne doivent pas dépasser 50 % de l’allocation totale, au risque de changer de catégorie. Les SCPI diversifiées tendent à délivrer de plus en plus des rendements supérieurs à la moyenne.

08

Les SCPI labellisées ISR font partie de la catégorie des investissements socialement responsables. Par définition, leur stratégie se fonde en grande partie sur la prise en compte des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Cela se manifeste notamment dans le choix des actifs et des locataires.

Les SCPI de rendement donnent accès au plus grand nombre à des revenus locatifs réguliers nets de toute gestion. Elles permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise partout en France et à l’étranger. Un investisseur français peut ainsi percevoir des revenus locatifs générés dans de grandes métropoles européennes. Le tout, sans se soucier d’aucune gestion.

Par ailleurs, investir à l’étranger donne accès à des avantages :

  • Règlementaires : alors que les baux commerciaux en France ne peuvent dépasser 12 ans, il arrive d’obtenir en Allemagne ou aux Pays-Bas des engagements supérieurs à 20 ans pour les locataires du parc immobilier de ces SCPI européennes. Ainsi, les SCPI étrangères offrent souvent une visibilité à plus long terme sur les loyers futurs
  • Fiscaux : les revenus fonciers issus de pays étrangers ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. Cela représente un allègement fiscal de 17,2 % chaque année.

De leur côté, les SCPI françaises offrent d’autres avantages fiscaux comme notamment la déduction des intérêts d’emprunt lors d’un investissement à crédit.

Dans ces conditions, et afin d’optimiser fiscalement votre projet, il est recommandé de recourir aux services d’un expert de l’équipe Portail-SCPI et de consulter notre page dédiée à la fiscalité des SCPI.

Pour choisir la bonne SCPI de rendement dans laquelle investir, il est recommandé d’analyser les performances et caractéristiques des différents véhicules de placement. Faites vous accompagner par un conseiller professionnel, qui vous guidera vers les SCPI adaptées à votre profil patrimonial.

Le rendement distribué aux investisseurs n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en SCPI. Il peut varier selon les loyers récoltés par la SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le montant minimum d’une part se situe aux alentours de 200 €. Celui-ci varie selon les SCPI et certaines imposent d’acquérir plusieurs parts lors de la première souscription. Il est également possible d’investir un montant important pour percevoir des revenus plus conséquents.

Les dividendes perçus par les investisseurs sont considérés comme des revenus fonciers. Il convient alors de les déclarer à l'administration fiscale. La fiscalité des SCPI européennes s’avère plus avantageuse, grâce à l’absence de prélèvements sociaux notamment.