SCPI de Plus-Value

SCPI de Plus-Value

Définition SCPI de Plus-Value

Comme son nom l’indique, une Scpi de plus-value (également appelée SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation) se distingue des SCPI de rendements et des SCPI fiscales qui elles ont vocation à distribuer un rendement régulier ou de faire bénéficier d’un gain fiscal à l’associé. La SCPI de plus-value a pour objectif la valorisation de son patrimoine. Son objectif est donc plus long terme que celui des SCPI de rendement. 

Les SCPI de plus-value sont une niche dans le marché des SCPI car elles représentent moins de 2% de la capitalisation globale.  

La stratégie de ces SCPI est simple, acheter des biens immobiliers décotés qui se valoriseront dans le temps grâce à leur libération. 

Concrètement une SCPI de plus-value ne distribuera pas de revenus. Des dividendes exceptionnels peuvent être versés aux associés (liés à des plus-values faites sur des immeubles), mais la performance pour l’investisseur proviendra essentiellement des plus-values long terme réalisées par la SCPI, qui auront pour répercutions de revaloriser le prix de la part de la SCPI.

Les actifs recherchés pour ce type d’investissement sont divers. Ils peuvent être:

  • des appartements soumis à la loi de 1948
  • d’appartements ou d’immeubles achetés en Nue-Propriété
  • d’appartements achetés en viager

 

La loi du 1er septembre 1948 a été votée dans un contexte de crise du logement liée à la seconde guerre mondiale. La pénurie de logement de l’époque avait incité le gouvernement à mettre en place une loi créant une protection accrue pour les locataires. Cette loi prévoyait en effet une réglementation des loyers à un niveau bas. Cette loi est actuellement en cours d’extinction, suite au départ des locataires ou à leur décès. Les loyers de ces actifs étant extrêmement bas par rapport aux loyers du marché actuel, il est logique que leur prix à l’acquisition bénéficie d’une décote importante. Lorsque le bien est libéré, le loyer de marché peut alors être appliqué, et le bien se revalorise mécaniquement.

Pour ce qui est des biens immobiliers achetés en Nue-Propriété, la logique est la même. Le bien est acheté avec une décote liée à l’absence de revenus pendant la durée du démembrement. La revalorisation se fait dans le temps avec la reconstitution progressive de la pleine-propriété.

 

Enfin le viager bénéficie également d’une décote importante liée toujours à une absence de revenus et souvent à l’impossibilité d’occuper le bien

Exemple SCPI de Plus-Value

La SCPI Pierre 48 (gérée par la société de gestion Paref Gestion) et la SCPI Patrimmo Croissance (gérée par Primonial) sont deux bons exemples de SCPI de plus-value, la première étant principalement investie sur de la Loi 48, et la deuxième en Nue-Propriété.

A noter que les plus-values seront fiscalisées sur le régime classique des plus-values immobilières. La plus-value sera donc imposée au taux de 19% auquel il faudra ajouter 15,5% de prélèvements sociaux, soit une fiscalité globale à 34,5%. A partir de 50000€ une surtaxe de 2% à 6% sera applicable. A partir de la sixième année s’applique un abattement progressif pour durée de détention. Cet abattement conduit à une exonération de l’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention.

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