Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?
Les SCPI de plus-value, également appelées SCPI de capitalisation ou plus rarement SCPI de valorisation, représentent une catégorie de sociétés civiles de placement immobilier.
Le but des SCPI de plus-value est la valorisation de leur patrimoine dans le temps de manière à générer une plus-value à long terme. Pour ce faire, elles acquièrent des biens dont le prix est sous-évalué. Investir dans une SCPI de capitalisation permet ainsi d’accéder à de l’immobilier à prix décoté.
Les SCPI de plus-value investissent principalement dans l’immobilier résidentiel, contrairement aux SCPI de rendement qui sont majoritairement investies sur l’immobilier d’entreprise.
L’objectif principal étant d’augmenter la valeur des parts des associés grâce à la valorisation du patrimoine immobilier, les SCPI de capitalisation ne distribuent que peu ou pas de revenus.
Ainsi, la SCPI de plus-value n’est pas un placement adapté à l’objectif de percevoir des revenus réguliers. Pour cela, il convient de privilégier les SCPI de rendement. Si vous cherchez à obtenir des avantages fiscaux, il faudra plutôt vous tourner vers les SCPI fiscales. La SCPI de plus-value s’adresse plutôt aux épargnants qui souhaitent optimiser leur capitalisation en investissant dans l’immobilier sans contrainte. Il s’agit d’un investissement à conserver sur le long terme pour espérer profiter d’une plus-value potentielle attractive.
Notons qu’il existe peu de SCPI de valorisation sur le marché.
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Fonctionnement de la SCPI de capitalisation
À l’image de l’ensemble des sociétés civiles de placement immobilier, la SCPI de capitalisation achète, gère et revend des actifs immobiliers. Son objectif est d’augmenter au maximum la valeur de ces biens en achetant seulement ceux à prix décoté par rapport à la valeur de marché. Le but final est de générer une plus-value à la cession des biens afin d’augmenter la valeur des parts détenues par les investisseurs.
Ainsi, la stratégie des SCPI de plus-value est d’acheter des biens immobiliers décotés à fort potentiel de valorisation. Le prix à l’achat, l’emplacement, les travaux d’aménagement du territoire (transports en commun, commodités) en cours et à venir sont les principaux critères pris en compte par les sociétés de gestion en charge de la constitution du parc immobilier de ces SCPI de plus-value.
Généralement, la SCPI de capitalisation ne distribue pas de revenus réguliers, bien que des dividendes exceptionnels peuvent être versés aux associés (liés à des plus-values réalisées sur des reventes d’immeubles). La performance pour l’investisseur provient essentiellement de l’appréciation du patrimoine immobilier de la SCPI à long terme. Cela a effectivement pour conséquence de revaloriser le prix de la part de la SCPI.
La revente des parts de SCPI s’effectue à la valeur de retrait. Celle-ci est inférieure au prix de souscription du fait des frais de souscription qui sont soustraits. Il est donc nécessaire de conserver ses parts de SCPI de capitalisation sur le long terme pour amortir les frais et dégager un rendement global positif.
Attention, la plus-value générée dépend de la conjoncture économique et des marchés immobiliers. Elle n’est pas garantie, tout comme le capital investi en SCPI. La liquidité des parts à la revente n’est pas non plus garantie par la société de gestion.
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Les types d’immeubles visés par les SCPI de plus-values
Les SCPI de plus-value ciblent des biens immobiliers avec un fort potentiel de revalorisation à terme.
Loi 1948
La loi 1948 a été mise en place dans un contexte de pénurie de logements liée à la Seconde Guerre mondiale. Elle vise à protéger les locataires. Ces derniers peuvent rester dans leur logement sans limite de temps et les loyers pratiqués sont très bas. Seuls les logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants et dans lesquels les locataires sont entrés avant le 23 décembre 1986 sont concernés par cette loi.
Dans le cadre de la SCPI de capitalisation, il est intéressant d’acheter ce type de biens. En effet, quand ils seront libérés, le loyer du marché actuel pourra être appliqué. Cela permet de tirer plus de profit pour une meilleure valorisation. Notons que ce type d’immeubles est de plus en plus rare.
Biens en nue-propriété
Acheter un bien en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition. La SCPI ne perçoit pas de revenus pendant le démembrement. Toutefois, elle récupère la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement. La revalorisation se fait ainsi à terme avec la reconstitution de la pleine propriété.
Logements en viager
Les achats en viager bénéficient également d’une décote importante à l’achat liée à une absence de revenus et à une impossibilité de jouissance du bien jusqu’au décès de l’ancien propriétaire. En outre, la SCPI verse une rente viagère au propriétaire. Néanmoins, à la fin du viager, une plus-value potentiellement importante peut être générée.
Autres biens à prix décotés
Les SCPI de capitalisation peuvent cibler d’autres types d’actifs, dont le prix d’achat est décoté de manière générale par rapport au marché de l’immobilier. Il peut s’agir de biens à rénover (logements, commerces, bureaux), de logements soumis à la loi 1989, etc.
Imposition sur les plus-values de la SCPI
La fiscalité des SCPI de capitalisation est intéressante. En effet, il y a peu de fiscalité pendant la durée de l’investissement en l’absence de revenus réguliers. Seuls les dividendes exceptionnels liés à des cessions de biens sont imposés.
Toutefois, les plus-values sont imposées à la revente des parts. Le régime d’imposition des plus-values immobilières s’applique. Ces dernières sont alors soumises à un taux forfaitaire de 36,2 %. Celui-ci est composé de 19 % d’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Plus la durée de détention des parts est longue, plus l’impôt peut être diminué grâce à des abattements. En effet, des abattements annuels s’appliquent à partir de la 6ème année de détention des parts. Cela conduit progressivement à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans. Puis, après 30 ans, les prélèvements sociaux sont totalement exonérés.
| Durée de détention | Abattement sur l'impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ème année | 4 % | 1,60 % |
| Plus de 23 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Plus de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Exemples de SCPI de capitalisation
Il existe peu de SCPI de plus-value sur le marché de la pierre papier. Voici des exemples de SCPI de capitalisation :
- Novapierre Résidentiel (ex-Pierre 48), gérée par Paref Gestion
Novapierre Résidentiel est une SCPI résidentielle qui cible des immeubles situés à Paris et dans le Grand Paris. Le 1er avril 2025, elle a suspendu la variabilité de son capital à cause d’un nombre important de parts en attente de retrait. Elle est ainsi devenue une SCPI à capital fixe.
- Patrimmo Croissance Impact, lancée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM)
Patrimmo Croissance Impact se concentre principalement sur l’investissement dans la nue-propriété de lots résidentiels affectés à la location dans le logement social et intermédiaire partout en France. À noter que la SCPI a baissé son prix de part le 21 janvier 2025. Celui-ci est passé de 733,35 € à 677 €.
- Sofiprime, administrée par Sofidy
Sofiprime est une SCPI à capital fixe investie en immobilier haut de gamme parisien. Elle cible prioritairement l’immobilier résidentiel dans les arrondissements centraux de Paris. Mais elle peut également investir dans des locaux à usage professionnel, notamment susceptibles d’être transformés en logements.
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