SCPI DE PLUS-VALUE

Comprendre les SCPI de plus-value

    Un expert à votre disposition pour investir en SCPI

    la scpi de plus-value

    Les SCPI de plus-value (également appelées SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation) se distinguent des SCPI de rendements et des SCPI fiscales car elles ne distribuent pas de loyer. De ce fait elles permettent d’éviter l’imposition des revenus fonciers.

    L’objectif de la SCPI de plus-value est la valorisation de son patrimoine dans le temps. Le secteur d’activité concerné est principalement l’immobilier résidentiel contrairement aux SCPI de rendement qui sont majoritairement investies sur l’immobilier professionnel.

    Les SCPI de valorisation sont une niche au sein du marché des SCPI car elles représentent à peine 2% de la capitalisation globale.

    plus-value scpi

    La stratégie de ces SCPI est d’acheter des biens immobiliers décotés à fort potentiel de plus-values qui se valoriseront dans le temps. Le prix à l’achat, l’emplacement, les travaux d’aménagement du territoire (transports en commun, commodités) en cours et à venir sont les principaux critères pris en compte par les sociétés de gestion en charge de la constitution du parc immobilier de ces SCPI de plus-value.

    Une SCPI de plus-value ne distribue pas de revenus réguliers. Des dividendes exceptionnels peuvent être versés aux associés (liés à des plus-values réalisées sur des reventes d’immeubles). La performance pour l’investisseur provient essentiellement des plus-values long terme réalisées par la SCPI. Ce qui a pour conséquences de revaloriser le prix de la part de la SCPI.

    Les actifs recherchés pour ce type d’investissement sont divers :

    01

    Loi de 1948


    02

    Nue-propriété

    03

    Viager

    Certaines SCPI de rendement permettent également de répondre à cet objectif de capitalisation sans être à proprement parler des SCPI de capitalisation.

    Les SCPI de rendement qui permettent le réinvestissement des dividendes (Corum, Primonial, Optimale) ainsi que toutes les SCPI détenues à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie créent un effet capitalisation pour l’investisseur qui les détient.

    Enfin, la SCPI de rendement PF Grand Paris, combine une rentabilité locative stable et intéressante (supérieure à 4% par an) à une revalorisation de son prix de part importante (proche de 5% annuelle sur les dernières années).

    scpi de plus-value

    • La loi du 1er septembre 1948 a été votée dans un contexte de crise du logement liée à la seconde guerre mondiale. La pénurie de logement de l’époque avait incité le gouvernement à mettre en place une loi créant une protection accrue des locataires. La loi prévoyait en effet une réglementation des loyers à un niveau bas. Elle est actuellement en cours d’extinction, suite au départ des locataires concernés ou à leur décès. Les loyers de ces actifs étant extrêmement bas par rapport aux loyers du marché actuel, il est logique que leur prix à l’acquisition bénéficie d’une décote importante. Lorsque le bien est libéré, le loyer du marché peut alors être appliqué, et le bien se revalorise mécaniquement.
    • En ce qui concerne les biens immobiliers achetés en nue-propriété, si les raisons diffèrent, la logique est la même que pour la loi 1948. Le bien est acheté avec une décote liée à l’absence de revenus pendant la durée du démembrement. L’usufruitier jouit du bien à travers la perception de revenus locatifs ou à travers l’occupation du bien en question. La revalorisation se fait dans le temps avec la reconstitution progressive de la pleine-propriété.
    • Les achats en viager bénéficient également d’une décote importante à l’achat liée à une absence de revenus et souvent à une impossibilité de jouissance du bien acheté jusqu’au décès de l’ancien propriétaire.

    La SCPI Novapierre Résidentiel, anciennement Pierre 48 (gérée par la société de gestion Paref Gestion) est un bon exemple de SCPI de plus-value.

    Initialement investie sous la loi 48, la SCPI s’est diversifiée lors de son changement de dénomination à d’autres secteurs porteurs en terme de plus-value (nue-propriété, Grand Paris).

    Le TRI (Taux de Rendement Interne) de Novapierre Résidentiel sur les 15 dernières années est de 6,41% par an.

    La SCPI Patrimmo Croissance, gérée par la société de gestion Primonial Reim est également une SCPI de capitalisation.

    A noter que les plus-values seront fiscalisées sur le régime classique des plus-values immobilières. La plus-value est donc imposée au taux de 19% auquel il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux, soit une fiscalité globale de 36,2%.

    A partir de la sixième année s’applique un abattement progressif pour chaque année de détention supplémentaire. Cet abattement conduit à une exonération totale de l’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention. L’exonération de prélèvements sociaux est totale à partir de 30 ans.

    scpi-plus-value

    Est-ce qu’une SCPI de plus-value distribue des loyers ?

    Non, comme son nom l’indique, la SCPI de plus-value vise à créer un effet de capitalisation pour l’investisseur. Il n’y a donc pas de revenus réguliers (seuls des revenus exceptionnels sont parfois distribués).

    Y a-t-il un délai de jouissance sur une SCPI de plus-value ?

    Oui mais ce délai de jouissance est plus court que pour les SCPI de rendement. Le délai de jouissance est en moyenne d’un mois pour une SCPI de capitalisation.

    Est-ce que la SCPI PF Grand Paris est une SCPI de capitalisation ?

    Non, la SCPI PF Grand Paris n’est pas à proprement parler une SCPI de capitalisation. En effet, l’objectif de la SCPI est une distribution régulière de revenus auxquels viennent s’ajouter les augmentations de prix de parts successives de la SCPI. Cependant, cette SCPI reste une réponse tout à fait adaptée à toute personne à la recherche de capitalisation. Il convient notamment d’acheter cette SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. Ainsi les loyers perçus et les augmentations de prix de parts font grossir la somme investie sur la SCPI.

    Quel est le profil de risque d’une SCPI de plus-value ?

    Le profil de cette catégorie de SCPI est prudent notamment car il n’y a pas de risque locatif sur ce type de SCPI contrairement aux SCPI de rendement. A titre d’exemple, le DICI (document d’informations clés) de la SCPI Novapierre Résidentiel est de 3.

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