Il est indispensable de comprendre comment fonctionne la fiscalité des SCPI avant d’investir. Si les rendements des sociétés civiles de placement immobilier sont intéressants, il convient en effet de ne pas oublier l’imposition des revenus distribués. Selon l’article 239 septies du code général des impôts, ce sont les associés de la SCPI qui doivent s’acquitter de l’impôt et non la SCPI elle-même.
La fiscalité des SCPI sur les revenus fonciers
En matière de fiscalité des SCPI, les revenus imposables versés aux porteurs de parts peuvent être de deux natures : fonciers ou financiers. Les revenus fonciers proviennent de la location des biens immobiliers qu’elle détient. Ils composent la quasi-totalité des dividendes versés aux associés de la SCPI.
La fiscalité des revenus fonciers de source française prévoit une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux en vigueur (17,2 %).
Les montants à déclarer sont communiqués chaque année par la société de gestion de la SCPI.
L’investisseur a le choix entre deux régimes d’imposition des revenus fonciers en fonction de sa situation.
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Régime réel d’imposition des revenus fonciers
Le régime réel permet de déduire les charges supportées au titre des investissements locatifs des revenus fonciers. Vous êtes obligatoirement concerné par ce régime si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an. Vous avez également la possibilité de choisir le régime réel s’ils sont inférieurs à ce montant.
Si vous détenez d’autres investissements locatifs, en dehors d’un investissement en SCPI, la totalité des charges éligibles est déductible de l’ensemble des revenus fonciers imposables. Il n’y a donc pas de compartimentation individuelle pour chaque investissement.
La déduction des charges vous permet de réduire vos revenus fonciers imposables. Le cas échéant, vous pouvez les réduire à 0, et ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers.
De plus, si les charges sont supérieures aux revenus imposables, vous générez un déficit foncier déductible de votre revenu imposable global dans la limite de 10 700 €. Ce faisant, vous profitez d’une réduction d’impôt, proportionnelle à votre taux marginal d’imposition (TMI). Au-delà de la limite de 10 700 €, vous profitez d’un mécanisme de report du déficit foncier sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les principales charges déductibles sont listées à l’article 31 du code général des impôts. Il s’agit par exemple des intérêts d’emprunt en cas de financement à crédit, de l’assurance décès invalidité, des impôts locaux ou encore des frais de gestion locative.
Régime micro-foncier
Sous le régime micro-foncier, retenu par défaut pour les contribuables percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire les charges locatives pour leur montant réel. Concernant la fiscalité des SCPI, notez qu’une condition supplémentaire est exigée pour opter pour le régime micro-foncier. En effet, vous devez percevoir des revenus locatifs provenant d’un investissement immobilier en direct, parallèlement à vos dividendes de SCPI. Dans le cas contraire, vous êtes soumis au régime réel.
Le régime micro-foncier a le mérite de la simplicité. Concrètement, vous n’avez pas de formalités particulières à accomplir. Il vous suffit de déclarer vos revenus fonciers bruts et l’abattement de 30 % est appliqué automatiquement par l’administration fiscale. En revanche, vous n’avez jamais la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt d’un financement à crédit. Il vous est également impossible de générer un déficit foncier.
Exemple de la fiscalité des SCPI sur les revenus fonciers
- Un investisseur se trouvant dans la tranche marginale d’imposition à 30 % place 100 000 € dans une SCPI française distribuant un rendement annuel brut de fiscalité de 6 %.
- Il perçoit des revenus fonciers bruts à hauteur de 6 000 € au titre de son placement de pierre papier.
- Il supporte des charges locatives déductibles tirés d’un investissement locatif de l’ordre de 4 500 €. Cet investissement lui rapporte également 6 000 € de revenus fonciers annuels.
Sous le régime réel
- L’ensemble des revenus fonciers, après déduction des charges, s’élève à 7 500 € (12 000 – 4 500).
- En prenant en compte sa TMI de 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, la fiscalité à payer s’élève à 3 540 € (7 500 x 47,2 %).
Sous le régime micro-foncier
- Dans la même situation, l’administration fiscale pratique un abattement de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers (12 000 €).
- De la sorte, ses revenus fonciers imposables atteignent 8 400 € (12 000 – 3 600). Les charges supportées ne sont pas prises en compte pour leur montant réel.
- Compte tenu de la situation fiscale de l’investisseur, il doit payer 3 964,80 € (47,2 % de 8 400 €) au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
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SCPI française ou européenne : différences en termes d’imposition
Selon si les revenus locatifs sont versés par une SCPI française ou d’une SCPI investissant à l’étranger, ils sont imposés différemment.
La fiscalité des SCPI françaises
Les revenus fonciers de source française sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont donc fiscalisés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), pouvant aller de 0 à 45 %, à laquelle s’additionnent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les tranches marginales d’imposition applicables en 2025 sont les suivantes :
| TMI | Tranche de revenus |
|---|---|
| 0% | Jusqu'à 11 497 € |
| 11% | De 11 497 à 29 315 € |
| 30% | De 29 315 à 83 823 € |
| 41% | De 83 823 à 180 294 € |
| 45% | Au-dessus de 180 294 € |
L’atout principal des SCPI françaises réside dans la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement à crédit (régime réel). Afin de percevoir des revenus complémentaires réguliers moins fiscalisés, il peut en revanche s’avérer pertinent d’envisager les SCPI européennes, dont la fiscalité est détaillée ci-dessous.
La fiscalité des SCPI étrangères
La fiscalité des revenus fonciers issus de l’étranger diffère de la fiscalité des revenus fonciers français. La fiscalité des SCPI européennes s’avère plus avantageuse d’une manière générale. Notons également que les intérêts d’emprunt, en cas d’achat de parts de SCPI européennes à crédit, sont déductibles.
Les revenus issus des SCPI étrangères échappent aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. La fiscalité est donc plus légère que pour les SCPI françaises.
En parallèle, le calcul de l’impôt sur le revenu prend en considération l’impôt payé dans le pays d’origine des loyers, de manière à éviter une double imposition.
Dans les faits, l’imposition des revenus issus des SCPI étrangères diffère selon l’emplacement géographique des différents biens qui composent leur parc immobilier investi à l’étranger. On distingue deux grandes catégories :
- Les pays éligibles à la méthode du taux effectif tels que la Belgique, le Portugal, les Pays-Bas, etc.
- Les pays éligibles au crédit d’impôt comme l’Espagne, l’Italie ou l’Allemagne par exemple.
Quelle que soit la méthode, le résultat est le même.
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La fiscalité des SCPI sur les revenus financiers
Si la grande majorité des revenus distribués par les SCPI correspondent à des loyers, vous pouvez parfois percevoir des revenus financiers imposables. Ils correspondent aux gains issus des placements de capitaux à court terme en attente d’investissement ou de placements de trésorerie de manière plus générale.
En effet, lorsque vous achetez des parts de SCPI, cette dernière peut placer l’argent versé dans le but de se constituer un capital pour acheter un nouvel actif. Ce placement rapporte alors des intérêts, qui vous sont reversés au prorata du nombre de parts que vous détenez.
Les revenus financiers des SCPI sont imposés à la flat tax de 30 % (prélèvement forfaitaire unique). Sur demande, vous avez la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. À noter que celui-ci s’applique alors à l’ensemble des revenus de placements concernés par le PFU.
La fiscalité des SCPI sur les plus-values
Lorsque vous cédez vos parts ou qu’un immeuble est vendu par la SCPI par exemple, une imposition sur les plus-values s’applique.
Plus-value à la cession des parts
Quand vous décidez de revendre vos parts de SCPI, il peut arriver que la valeur de retrait (prix de la part à sa revente) soit plus élevée que le prix d’acquisition acquitté au moment de la souscription. La plus-value perçue est alors imposable.
Notons que la fiscalité sur la plus-value immobilière d’une SCPI de rendement est la même que pour tout investissement immobilier locatif. Ainsi, elle est imposée au taux de 19 % auquel viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Des abattements annuels viennent toutefois minimiser cette fiscalité sur les plus-values dès la sixième année de détention. Les abattements successifs permettent une exonération totale de l’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux sont quant à eux entièrement exonérés au bout de 30 ans.
Rappelons que les experts recommandent de conserver ses parts de SCPI pendant un minimum de 8 à 10 ans.
Plus-value à la cession d’immeubles
Les SCPI sont libres de réaliser des arbitrages au sein de leur portefeuille immobilier à tout moment. En vendant des actifs, elles réalisent parfois des plus-values distribuées aux associés, au prorata du nombre de parts détenues.
Ici aussi, les plus-values sont taxées au régime classique des plus-values immobilières. Les règles citées précédemment s’appliquent ainsi, avec la mise en place d’un abattement plus ou moins important selon la durée de détention des parts jusqu’à une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Plus-value à la cession d’actifs financiers
Les SCPI ont la possibilité de placer une petite partie de leurs liquidités dans des Sicav ou FCP (Fonds communs de placement). Les plus-values qu’elles peuvent en tirer lors de leur revente sont imposables auprès des porteurs de parts physiques. Les associés redevables sont alors directement imposés à la flat tax de 30 % (prélèvements sociaux inclus) ou à l’impôt progressif sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Cas particuliers de la fiscalité des SCPI
La fiscalité des sociétés civiles de placement immobilier peut être amenée à varier selon certains paramètres tels que le mode d’investissement choisi.
L’investisseur en SCPI n’est pas assujetti au paiement de la taxe foncière. C’est la société de gestion qui s’en occupe.
SCPI et IFI
Depuis 2018, la SCPI entre dans l’assiette taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), qui a remplacé l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). L’IFI se concentre sur l’ensemble des investissements dans la pierre et la société civile de placement immobilier en fait partie. Il concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros.
Les détenteurs de parts de SCPI doivent donc déclarer ces dernières à l’administration au titre de l’imposition sur la fortune immobilière. Plus précisément, la valeur à déclarer pour une part est communiquée par la société de gestion. Vous n’avez alors qu’à multiplier ce montant par le nombre de parts détenues. Notez qu’il ne s’agit donc pas du prix de part ou du prix de retrait de la SCPI, mais bien d’une valeur spécifique au titre de l’IFI.
La fiscalité des SCPI en nue-propriété
Le démembrement de parts est une des méthodes d’investissement possible en SCPI. Il consiste à diviser la propriété des parts en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier de parts de SCPI possède la jouissance des parts et perçoit donc les loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, récupérera automatiquement la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement.
En plus de bénéficier d’une décote à l’achat en tant que nu-propriétaire, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité pendant la période de démembrement car vous ne percevez pas de dividendes. Autre avantage fiscal de la SCPI en démembrement : les parts détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI.
A contrario, l’usufruitier de parts de SCPI supporte la fiscalité sur les dividendes perçus, ainsi que l’IFI le cas échéant.
La fiscalité des SCPI en assurance vie
Il est possible d’investir en SCPI via l’assurance vie. Cette méthode permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce type de contrat pour vos parts de SCPI. Dans le cadre de l’assurance vie, la fiscalité des revenus fonciers ne s’applique pas. On retient alors le régime fiscal de l’assurance vie.
Cela signifie notamment que l’imposition des dividendes intervient uniquement lorsqu’un rachat est effectué. La fiscalité de l’assurance vie est particulièrement avantageuse après 8 ans de détention du contrat. Passé ce cap, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple soumis à imposition commune) sur la part des intérêts soumise à l’impôt sur le revenu comprise dans les rachats.
Après déduction de l’abattement, le taux d’imposition (prélèvement forfaitaire) s’élève à 7,5 % puis 12,8 % au-delà de 150 000 € pour les versements effectués après le 27 septembre 2017. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus, sur l’ensemble des gains rachetés.
La particularité des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales reposent sur le même mode de fonctionnement que les SCPI de rendement mais permettent en plus de bénéficier d’un avantage fiscal. Il existe effectivement plusieurs types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Denormandie et SCPI de déficit foncier. Selon le dispositif auquel elles sont éligibles, les SCPI fiscales donnent à leurs associés la possibilité de réduire leurs impôts, de manière plus ou moins importante.
