FISCALITÉ DES SCPI

Comment sont imposés les revenus des SCPI ?

    Un expert à votre disposition pour investir en SCPI

    La fiscalité des SCPI

    Il est indispensable de comprendre comment fonctionne la fiscalité des SCPI avant d’y investir. Si les rendements des SCPI sont intéressants, il convient en effet de ne pas oublier l’imposition des revenus distribués. 

    Selon l’article 239 septies du code général des impôts, ce sont les associés de la SCPI qui doivent s’acquitter de l’impôt et non la SCPI elle-même.

    Les revenus imposables générés par les SCPI de rendement peuvent être de deux natures : fonciers ou financiers. 

    Les revenus fonciers d’une SCPI proviennent de la location des biens immobiliers qu’elle détient. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux en vigueur (17,2 %). 

    Comme pour tous revenus fonciers, l’investisseur a le choix entre deux régimes en fonction de sa situation :

    Ce régime permet de déduire des charges telles que les intérêts d’emprunt, l’assurance décès invalidité ou les frais financiers d’un crédit immobilier pour diminuer l’assiette fiscale
    Vous êtes obligatoirement concerné par ce régime si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an.

    L’avantage du régime micro-foncier est de pouvoir bénéficier d’un abattement de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers générés. À noter qu’aucune charge n’est déductible du bénéfice foncier généré.

    Ce régime s’applique sous certaines conditions : 

    • Les revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15 000 € par an.
    • L’investisseur perçoit déjà des revenus locatifs par ailleurs.

    Les montants à déclarer sont communiqués chaque année par la société de gestion de la SCPI. 
    Exemple de fiscalité applicable aux revenus fonciers : 

    • Un investisseur se trouvant dans la tranche marginale d’imposition à 30 % place 100 000 € dans une SCPI distribuant un rendement annuel de 5 %. 
    • Il perçoit des revenus fonciers à hauteur de 5 000 €. 
    • En prenant en compte sa TMI de 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, l’impôt à payer s’élève à :
      (30 % x 5 000) + (17,2 % x 5 000) = 1 500 + 860 = 2 360 €. 
    • Les loyers nets de fiscalité perçus par l’investisseur sont donc de 5 000 – 2 360 = 2 640 €. 

    Si la grande majorité des revenus distribués aux associés sont de nature foncière, vous pouvez parfois percevoir des revenus financiers. Ils correspondent aux gains issus des placements de capitaux à court terme en attente d’investissement ou de placements de trésorerie de manière plus générale. 

    En effet, lorsque vous achetez des parts de SCPI, cette dernière peut placer l’argent versé dans le but de se constituer un capital pour acheter un nouvel actif. Ce placement rapporte alors des intérêts, qui vous sont reversés en fonction du nombre de parts que vous détenez. 
    Les revenus financiers des SCPI sont imposés au PFU (Prélèvement forfaitaire unique) de 30 %. Sur demande, vous avez la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. À noter que celui-ci s’applique alors à l’ensemble des revenus de placements concernés par le PFU.

    Selon si les revenus locatifs sont issus d’une SCPI française ou d’une SCPI investissant à l’étranger, ils sont imposés différemment.

    Les revenus fonciers perçus des SCPI françaises entrent dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont donc fiscalisés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), pouvant aller de 0 à 45 %, à laquelle s’additionnent les prélèvements sociaux de 17,2 %.  

    Les tranches marginales d’imposition applicables en 2024 sont les suivantes :

    0%
    0 € 11 294 €
    11%
    11 295 € 28 797 €
    30%
    28 798 € 82 341 €
    41%
    82 342 € 177 106 €
    45%
    Au-dessus de 177 106 €

    L’atout principal des SCPI françaises réside dans la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement à crédit (régime réel). Afin de percevoir des revenus complémentaires réguliers moins fiscalisés, il peut en revanche s’avérer pertinent d’envisager les SCPI européennes, dont la fiscalité est détaillée ci-dessous.

    La fiscalité des revenus fonciers issus de l’étranger (déclaration 2047) diffère de la fiscalité des revenus fonciers français (déclaration 2044). La fiscalité des SCPI européennes s’avère plus avantageuse d’une manière générale. Notons également que les intérêts d’emprunt, en cas d’achat de parts de SCPI européennes à crédit, sont déductibles.

    Les revenus issus des SCPI étrangères échappent aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Puis, le taux moyen d’imposition est pris en compte pour calculer l’impôt à payer. Ce taux est plus bas que le TMI. La fiscalité est donc plus légère que pour les SCPI françaises.

    À noter que, dans les faits, l’imposition des revenus issus des SCPI étrangères diffère selon l’emplacement géographique des différents biens qui composent leur parc immobilier investi à l’étranger. On distingue deux grandes catégories :

    • Les pays éligibles à la méthode du taux effectif tels que la Belgique, le Portugal, les Pays-Bas, etc.
    • Les pays éligibles au crédit d’impôt comme l’Espagne, l’Italie ou l’Allemagne par exemple.

    Quelle que soit la méthode, le résultat est le même.

    Lorsque vous cédez vos parts ou qu’un immeuble est vendu par la SCPI par exemple, une imposition sur les plus-values s’applique.

    Quand vous décidez de revendre vos parts de SCPI, il peut arriver que la valeur de retrait (prix de la part à sa revente) soit plus élevée que le prix d’acquisition lors de votre souscription. La plus-value perçue est alors imposable. 

    Notons que la fiscalité sur la plus-value immobilière d’une SCPI de rendement est la même que pour tout investissement immobilier locatif. Ainsi, elle est imposée au taux de 19 % auquel viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %

    Un abattement progressif annuel vient toutefois minimiser cette fiscalité sur les plus-values dès la sixième année de détention. Les abattements successifs permettent une exonération totale de l’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux sont quant à eux entièrement exonérés au bout de 30 ans.

    Rappelons que les experts recommandent de conserver ses parts de SCPI pendant un minimum de 8 à 10 ans

    Les SCPI sont libres de réaliser des arbitrages au sein de leur portefeuille immobilier à tout moment. En vendant des actifs, elles réalisent parfois des plus-values distribuées aux associés, au prorata du nombre de parts détenues. 
    Ici aussi, les plus-values sont taxées au régime classique des plus-values immobilières. Les règles citées précédemment s’appliquent ainsi, avec la mise en place d’un abattement plus ou moins important selon la durée de détention des parts jusqu’à une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

    Les SCPI ont la possibilité de placer une petite partie de leurs liquidités dans des Sicav ou FCP (Fonds communs de placement). Les plus-values qu’elles peuvent en tirer lors de leur revente sont imposables auprès des porteurs de parts physiques. 
    Les associés redevables sont alors directement imposés à la flat tax de 30 % (prélèvements sociaux inclus) ou à l’impôt progressif sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

    La fiscalité des sociétés civiles de placement immobilier peut être amenée à varier selon certains paramètres tels que le mode d’investissement choisi.

    Depuis 2018, la SCPI entre dans l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), anciennement appelé ISF. Cet impôt concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros. 
    L’IFI se concentre sur l’ensemble des investissements dans la pierre et la société civile de placement immobilier en fait partie. Les détenteurs de parts de SCPI doivent donc déclarer ces dernières à l’administration au titre de l’imposition sur la fortune immobilière. Plus précisément, la valeur à déclarer pour une part est communiquée par la société de gestion. Vous n’avez alors qu’à multiplier ce montant par le nombre de parts détenues.

    Le démembrement est une des méthodes d’investissement possible en SCPI. Il consiste à diviser la propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Dans le cadre du placement dans la pierre papier, l’usufruitier possède la jouissance des parts et perçoit donc les loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, récupérera automatiquement la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement.
    En plus de bénéficier d’une décote à l’achat en tant que nu-propriétaire, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité pendant la période de démembrement car vous ne percevez pas de dividendes. Autre avantage fiscal de la SCPI en démembrement : les parts détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI.

    Il est possible d’investir en SCPI via l’assurance vie. Cette méthode permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce type de contrat pour vos parts de SCPI.
    Dans le cadre de l’assurance vie, l’imposition intervient uniquement lorsqu’un rachat est effectué. À noter que la fiscalité de l’assurance vie est particulièrement avantageuse après 8 ans de détention du contrat. Passé ce cap, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple soumis à imposition commune). Après celui-ci, le taux d’imposition (prélèvement forfaitaire) s’élève à 7,5 % puis 12,8 % au-delà de 150 000 € pour les versements effectués après le 27 septembre 2017.

    Les SCPI fiscales reposent sur le même mode de fonctionnement que les SCPI de rendement mais permettent en plus de bénéficier d’un avantage fiscal. Il existe effectivement plusieurs types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Denormandie et SCPI de déficit foncier
    Selon le dispositif auquel elles sont éligibles, les SCPI fiscales donnent à leurs associés la possibilité de réduire leurs impôts, de manière plus ou moins importante.

    Portail-SCPI est à votre disposition pour vous conseiller

      Oui. Comme tout investissement immobilier, la performance globale d’une SCPI de rendement se juge à la rentabilité locative et à la valorisation de la part dans le temps.

      Oui. Il est possible d’investir à crédit sur des SCPI de rendement. Ce type de financement vous permet de déduire les intérêts d’emprunt.

      Oui. Même s’il est préférable de conserver ses SCPI de rendement au moins 5 ans afin d’amortir les frais de sortie, il n’y a pas de durée de détention minimum obligatoire. A tout moment, l’investisseur peut revendre tout ou partie de ses SCPI de rendement. A noter que la durée de détention recommandée par l’AMF est de 8 à 10 ans.

      Il est difficile de donner un chiffre exact car de nouvelles SCPI de rendement se créent et d’autres fusionnent. En revanche, il y a près d’une centaine de SCPI de rendement.