FISCALITÉ DES SCPI

Comment sont imposés les revenus des SCPI ?


    Un expert à votre disposition pour investir en SCPI

    Contrairement à ce que beaucoup d’acteurs du marché immobilier en France peuvent laisser sous-entendre, la fiscalité sur les revenus générés par les SCPI de rendement est simple. Selon l’article 239 septies du code général des impôts, ce sont les associés de la SCPI qui doivent s’acquitter de l’impôt et non la SCPI.

    Les revenus des SCPI sont donc considérés comme des revenus fonciers à parts entières.

    Comme pour tout revenu foncier, l’investisseur a le choix entre 2 dispositifs en fonction de sa situation.

    Les revenus sont intégrés à l’assiette fiscale sans abattement et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce régime permet de déduire des charges comme les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité ou les frais financiers d’un crédit immobilier pour diminuer l’assiette fiscale. On peut aussi imputer un déficit foncier dans la limite de 10.700€ par an (qui est reportable sur 10 ans) sur le revenu imposable.

    L’avantage du régime micro-foncier est de pouvoir bénéficier d’un abattement de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers générés. A noter qu’aucune charge n’est déductible du bénéfice foncier généré.

    Pour être éligible au régime micro-foncier il faut que l’investisseur soit déjà propriétaire d’un bien locatif et que les revenus perçus soient inférieurs à 15.000€ sur l’année.

    Les revenus fonciers issus d’une SCPI de rendement viennent s’additionner à l’assiette fiscale lors de la déclaration d’impôt sur le revenu. Ils se reportent sur la déclaration de revenus fonciers 2044 pour l’ensemble du parc immobilier de la SCPI situé en France. Pour les bien situés hors de France, ils sont à reporté sur la déclaration 2047.

    La fiscalité sur la plus-value immobilière d’une SCPI de rendement est la même que pour tout investissement immobilier locatif.

    La plus-value entre la valeur initiale d’achat et la valeur de retrait lors de la revente est imposée au taux de 19%. Les prélèvements sociaux (17,2%) viennent alors s’ajouter pour aboutir à une fiscalité globale de 36,2%. Cependant, dès la sixième année de détention il y a un abattement progressif annuel qui vient minimiser cette fiscalité sur les plus-values. Les abattements successifs permettent une exonération totale de l’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux sont eux entièrement exonérés au bout de 30 ans.

    A noter que lors d’un investissement en SCPI de rendement, une partie des revenus perçus proviennent de revenus financiers. Il s’agit des revenus issus des placements de trésorerie court-terme dont dispose la SCPI en attente de financer l’acquisition de nouveaux actifs immobiliers. Cela ne représente qu’une infime proportion (quelques euros par an au maximum). Ces revenus sont alors fiscalisés à la Flat TAX.

    Les revenus fonciers perçus des SCPI françaises sont fiscalisés à la Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur auxquels viennent s’ajouter les prélèvements sociaux. Afin de connaitre son taux marginal d’imposition (TMI), le principe de base est le suivant : il convient de diviser le revenu imposable du foyer fiscal qui se trouve sur le dernier avis d’imposition par le nombre de parts fiscales. Le quotient familial et les différents abattement sont également à prendre en compte.

    Il ne reste plus qu’à positionner le résultat au sein du barème progressif des Tranches Marginales d’Imposition précisé ci-dessous.

    0%
    0 € 10 064 €
    11%
    10 064 € 25 659 €
    30%
    25 659 € 73 369 €
    41%
    73 369 € 157 806 €
    45%
    Au dessus de 157 806 €

    L’atout de ces SCPI réside dans la possibilité de déduire l’ensemble des intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement à crédit. Il est également possible d’acheter des SCPI de rendement françaises via un contrat d’assurance-vie sans subir la fiscalité des revenus fonciers. Afin de percevoir des revenus complémentaires récurrents, il est en revanche pertinent d’envisager les SCPI investies à l’étranger dont la fiscalité est détaillée ci-dessous.

    La fiscalité des revenus fonciers issus de l’étranger (déclaration 2047) diffère de la fiscalité des revenus fonciers français (déclaration 2044).

    Tout d’abord, les SCPI investies à l’étranger ne permettent pas de déduire les intérêts d’emprunt. Elles ne sont donc pas adaptées lors d’un investissement à crédit.

    En revanche, les SCPI investies à l’étranger sont recommandées à tout investisseur à la recherche de compléments de revenus ou de retraite.

    En effet, alors que les SCPI françaises sont fiscalisées à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur à laquelle vient s’ajouter les prélèvements sociaux (+17.2%), le frottement fiscale d’une SCPI investies à l’étranger correspond à la formule :

    Tranche Marginale d’Imposition (TMI) – Taux Moyen d’imposition (Taux de prélèvement à la source)

    Cependant dans les faits, la fiscalité diffère selon l’emplacement géographique des différents biens qui composent le parc immobilier d’une SCPI investie à l’étranger.

    La méthode d’imposition des revenus issus de l’étranger est regroupée en deux grandes catégories :

    • Les pays éligibles à la méthode du taux effectif
    • Les pays éligibles au crédit d’impôt

    Dans tous les cas, les SCPI investies à l’étranger ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux.


      Oui. Comme tout investissement immobilier, la performance globale d’une SCPI de rendement se juge à la rentabilité locative et à la valorisation de la part dans le temps.

      Oui. Il est possible d’investir à crédit sur des SCPI de rendement. En revanche, il faudra alors privilégier des SCPI investies en France afin de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

      Oui. Même s’il est préférable de conserver ses SCPI de rendement au moins 5 ans afin d’amortir les frais de sortie, il n’y a pas de durée de détention minimum obligatoire. A tout moment, l’investisseur peut revendre tout ou partie de ses SCPI de rendement. A noter que la durée de détention recommandée par l’AMF est de 8 à 10 ans.

      Il est difficile de donner un chiffre exact car de nouvelles SCPI de rendement se créent et d’autres fusionnent. En revanche, il y a près d’une centaine de SCPI de rendement.