La fiscalité sur les revenus fonciers des SCPI

Comment sont taxés les revenus fonciers des SCPI ?

L’imposition des revenus fonciers des SCPI se joue à deux niveaux : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Pour les SCPI européennes, qui tirent des revenus fonciers de l’étranger, les règles sont différentes.

L’impôt sur les revenus fonciers

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) versent régulièrement des dividendes à leurs porteurs de parts. Ceux-ci sont composés en grande partie de revenus fonciers, provenant de la location des immeubles qu’elles détiennent. Lorsque ces immeubles sont localisés en France, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Ainsi, ces revenus fonciers intègrent votre revenu imposable global soumis au barème. Le pourcentage de taxation dépend alors de votre taux marginal d’imposition (TMI), c’est-à-dire la tranche du barème dans laquelle vous vous situez.

En 2025, pour l’imposition des revenus perçus en 2024, le barème de l’impôt est le suivant :

Le calcul de l’impôt sur le revenu prend en compte la composition du foyer fiscal (quotient familial).

Les prélèvements sociaux

Pour déterminer la fiscalité des SCPI en ce qui concerne les revenus fonciers, il faut prendre en compte le barème progressif évoqué ci-dessus mais également les prélèvements sociaux. Depuis 2018, le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (entre autres) s’établit à 17,2 %.

Autrement dit, le pourcentage global d’imposition des revenus fonciers va correspondre à votre TMI + 17,2 %. Pour un investisseur dont le TMI se situe à 30 %, l’imposition des revenus fonciers atteint donc 47,2 %. Notez néanmoins que la taxation ne s’applique qu’à une partie des revenus fonciers perçus, selon le régime fiscal retenu (voir plus loin). De plus, si vous investissez dans une SCPI européenne, les règles sont différentes.

L’imposition des revenus fonciers des SCPI “étrangères”

La taxation des revenus fonciers d’origine étrangère répond à des règles spécifiques. En effet, les revenus sont taxés par le pays d’origine au préalable. Il existe des mécanismes permettant d’éviter une double imposition (en France et à l’étranger) :

• La méthode du taux effectif ;
• La méthode du crédit d’impôt.

Selon le pays, l’une ou l’autre méthode s’applique. Dans les deux cas, le résultat fiscal est identique. D’une manière générale, l’impôt sur le revenu ainsi calculé sera moins élevé que celui applicable aux revenus fonciers français.

En complément, les revenus fonciers étrangers sont intégralement exonérés de prélèvements sociaux. Cela constitue un avantage majeur de la fiscalité des SCPI européennes.

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Le régime d’imposition micro-foncier

Parmi les deux régimes d’imposition des revenus fonciers français, le micro-foncier est le plus simple à comprendre. Il n’est cependant pas accessible à tous les investisseurs en SCPI.

Fonctionnement

Sous le régime d’imposition dit “micro-foncier”, l’ensemble de vos revenus fonciers sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après application d’un abattement forfaitaire de 30 %. Autrement dit, seuls 70 % de vos revenus fonciers sont véritablement imposés. L’abattement est automatiquement pris en compte par l’administration fiscale au moment de la déclaration de revenus.

Le régime micro-foncier peut s’avérer moins avantageux que le régime réel. En effet, il n’autorise pas la déduction des charges locatives pour leur montant réel. Par exemple, si vous avez investi en SCPI à crédit, vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. De même, il n’est pas possible de générer un déficit foncier.

Quels investisseurs en SCPI peuvent utiliser le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier prévoit un plafond de revenus à ne pas dépasser. Il est fixé à 15 000 € par an. Ce plafond micro-foncier prévaut pour l’ensemble des revenus fonciers perçus par un même investisseur. Au-dessus de 15 000 € de revenus fonciers annuels, le régime réel d’imposition s’applique automatiquement.

Si le régime réel d’imposition est plus avantageux que le micro-foncier, vous pouvez opter pour celui-ci, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

Pour les investisseurs en SCPI, une autre condition est exigée pour opter pour le régime micro-foncier. En effet, vous devez obligatoirement percevoir des revenus fonciers d’un investissement locatif “classique”, en plus de vos dividendes de SCPI. Si vous ne percevez que des revenus fonciers de SCPI, vous êtes obligatoirement imposé au régime réel.

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Le régime réel d’imposition des revenus fonciers

Zoom sur le fonctionnement du régime réel d’imposition des revenus fonciers et la notion de déficit foncier.

Fonctionnement

Le régime réel d’imposition des revenus fonciers repose sur la déduction des charges locatives. Plus précisément, vous avez la possibilité de déduire le montant des charges supportées de vos revenus fonciers imposables.

La déduction des charges vous permet de réduire la fiscalité des revenus fonciers. Le régime réel peut même réduire l’impôt foncier à 0, dès lors que les charges sont égales ou supérieures aux revenus. Notez que la déduction des charges, dans cette situation, joue sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.

Il n’existe pas de liste exhaustive récapitulant quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers. L’article 31 du code général des impôts fournit quelques exemples, comme les intérêts d’emprunt. D’une manière générale, la loi dispose que les investisseurs peuvent déduire les charges et dépenses “engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier”.

Déficit foncier

Lorsque le montant des charges excède celui des revenus fonciers, vous bénéficiez d’un déficit foncier. Concrètement, l’excédent de charges (hors intérêts d’emprunt) peut être déduit du revenu imposable global. La diminution de celui-ci permet de dégager une réduction d’impôt, proportionnelle à votre taux marginal d’imposition. Cet avantage fiscal joue uniquement sur le calcul de l’impôt sur le revenu, et non sur celui des prélèvements sociaux.

Le plafond du déficit foncier se situe à 10 700 € par an, hors cas particuliers. Si ce plafond est dépassé, vous pouvez reporter le surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits du revenu imposable global. Ils doivent être reportés sur les revenus fonciers des années suivantes.

L’ordre d’imputation des charges et du déficit foncier fonctionne donc comme tel :

• Imputation des charges déductibles sur les revenus fonciers ;
• En cas d’excédent, imputation du déficit foncier sur le revenu imposable global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt) ;
• Une fois le plafond de 10 700 € atteint, report du déficit foncier (en incluant les intérêts d’emprunt) sur les revenus fonciers des dix années suivantes, en commençant par les années les plus anciennes.

Si vos investissements locatifs génèrent des déficits fonciers exploitables, vous pouvez investir en SCPI, en pleine propriété ou en acquérant l’usufruit des parts. De cette façon, vous pouvez encaisser des revenus fonciers défiscalisés.

La déclaration des revenus fonciers de SCPI

Les revenus fonciers doivent être renseignés dans votre déclaration de revenus annuelle. Les formalités de la déclaration des revenus varient selon le régime fiscal et la provenance des loyers :

• Régime micro-foncier : remplir le revenu foncier global brut dans le formulaire 2042 classique (case 4BE) ;
• Régime réel d’imposition : remplir le formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers, en renseignant les revenus et les différentes charges à déduire ;
• SCPI européenne :
  • Méthode du crédit d’impôt : remplir les cases 4BK (micro-foncier) ou 4BL (régime réel), puis remplir la case 8TK dans le formulaire 2042 ;
  • Méthode du taux effectif : remplir le formulaire 2047 et la case 8TI du formulaire 2042 C.