Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI définition : qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?

Lumière sur la définition d’une SCPI, ou société civile de placement immobilier.

Les SCPI, pour investir dans l’immobilier autrement

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée pierre papier, est un véhicule d’investissement immobilier non coté qui a pour principal objectif l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers appartenant à divers secteurs. Il s’agit d’un placement collectif dans lequel les épargnants peuvent investir à travers l’achat de parts, et ainsi devenir associés.

En investissant dans la pierre papier, les souscripteurs deviennent en quelque sorte copropriétaires, avec les autres porteurs de parts, des biens immobiliers locatifs détenus par la SCPI. Les investisseurs n’ont toutefois pas à s’inquiéter de la gestion locative. Les nombreux actifs sont loués à des entreprises, qui sont régulièrement de grands groupes nationaux ou internationaux.

La SCPI perçoit ainsi des loyers, qui sont en partie redistribués aux investisseurs particuliers sous forme de revenus locatifs appelés dividendes. La distribution se fait au prorata du nombre de parts sociales détenues. Le versement des dividendes n’est pas garanti et leur montant peut évoluer, à la hausse ou à la baisse, dans le temps.

La société civile de placement immobilier est donc un investissement dont le but consiste à distribuer un rendement (non garanti) à ses associés. Notez cependant que ce placement présente des risques, notamment de perte en capital, et qu’il s’agit d’un investissement de long terme (8 ans minimum recommandés).

Accessible à la fois aux particuliers mais aussi aux professionnels (personnes morales de type associations), ce placement immobilier existe depuis plus de 50 ans et se démocratise de plus en plus. Les épargnants ont la possibilité d’investir en SCPI au comptant, en s’appuyant uniquement sur leurs liquidités. La pierre papier est également accessible via un contrat d’assurance vie, à crédit, ou encore en démembrement de propriété.

Téléchargez gratuitement notre guide spécialisé pour en savoir plus sur l’investissement SCPI et sa définition.

Une définition, mais différentes variantes de SCPI

Il existe plusieurs familles de SCPI selon leur fonctionnement et leur objectif : SCPI de rendement, SCPI fiscales et SCPI de plus-value. La majorité des épargnants se tournent vers les SCPI de rendement, afin d’investir dans l’immobilier et de percevoir un rendement (non garanti) en contrepartie d’une prise de risque (perte en capital, liquidité à la revente notamment).

Puis, il existe différents secteurs d’investissement. La stratégie de chaque véhicule détermine dans quelle catégorie il se trouve. Certaines sociétés civiles de placement immobilier choisissent de se concentrer sur un seul secteur (SCPI spécialisées) tandis que d’autres misent sur la diversification (SCPI diversifiées). Les secteurs d’activités sont les suivants :

• Bureaux
• Commerces
• Santé et éducation
• Logistiques et locaux d’activités
• Hôtels, tourisme et loisirs
• Résidentiel
• Alternatifs

Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent également choisir de se diversifier en termes de secteur géographique. En effet, certains véhicules d’investissement détiennent uniquement des actifs en France, que ce soit en région parisienne ou en province, alors que d’autres investissent à l’étranger. Ces SCPI européennes profitent d’ailleurs d’une fiscalité avantageuse pour les associés.

Le marché de la pierre papier continue de se développer et 89 milliards d’euros sont capitalisés sur 232 SCPI d’après les données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). En 2025, elles ont enregistré une collecte nette de 4,6 milliards d’euros.

Avantages et inconvénients des SCPI

Passage en revue des principaux avantages et inconvénients de la SCPI qui participent à sa définition.

Avantages

• L’immobilier sans souci de gestion

La société de gestion s’occupe de toutes les tâches liées au pilotage d’une SCPI. L’investisseur n’est donc soumis à aucune contrainte de gestion locative.

• Un rendement potentiel intéressant

La pierre papier propose un rendement (non garanti) attractif, de l’ordre de 4,91 % en moyenne en 2025 d’après l’ASPIM, voire au-delà de 7 % pour les meilleurs véhicules d’investissement selon les rapports annuels des sociétés de gestion. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, qui peuvent fluctuer selon les aléas de marché et de gestion.

• Une meilleure diversification pour votre épargne immobilière

En achetant des parts de SCPI, vous investissez dans un patrimoine d’immobilier d’entreprise (le plus souvent) composé de plusieurs dizaines ou centaines d’immeubles. Les loyers proviennent d’une multitude de locataires, plutôt qu’un seul.

• Un placement accessible au grand public

Les prix de souscription des SCPI débutent aux alentours de 200 €, facilitant l’accès à des investissements immobiliers auparavant réservés aux professionnels.

Inconvénients

• Rendement non garanti et risque de perte en capital

Les potentiels revenus locatifs peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Le capital investi supporte également un risque de perte, lié aux aléas des marchés immobiliers et à la variation de la valeur de la part.

• Frais

Investir en SCPI intègre divers types de frais. La plupart des SCPI prévoient une commission de souscription, dont le montant est soustrait du prix de part à la revente (on parle alors de prix de retrait). Des frais de gestion sont également prélevés avant le versement des dividendes.

• Liquidité non garantie

La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Celle-ci peut s’avérer compliquée dans certaines situations, notamment lorsque les demandes de retrait excèdent significativement les nouvelles souscriptions.

• Un placement de long terme

Par définition, la SCPI constitue un placement de long terme. Les experts recommandent de conserver ses parts de SCPI pendant un minimum de 8 à 10 ans afin de rentabiliser l’investissement et d’amortir les frais (commission de souscription notamment). Il est par ailleurs tout à fait possible de rester investi plus longtemps que le minimum recommandé.

Faites une première simulation de votre investissement SCPI pour évaluer le rendement potentiel d’un tel placement.

Comment fonctionne une SCPI ?

Zoom sur le fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier.

Fonctionnement général de la SCPI

Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion, qui détermine la définition de sa stratégie d’investissement. Le gestionnaire encadre la SCPI et doit veiller à son fonctionnement ainsi qu’à sa performance.

• Dans un premier temps, la société de gestion s’occupe de la collecte des fonds auprès des épargnants. Pour cela, elle fixe notamment le prix de part et les conditions de souscription (frais, délai de jouissance, etc.) pour les nouveaux investisseurs.
• Avec les fonds collectés, le gestionnaire peut alors mener sa stratégie d’acquisition patrimoniale à travers la sélection d’actifs en accord avec le statut de sa SCPI (diversifiée, spécialisée, etc.). Le parc immobilier des sociétés civiles de placement immobilier est le plus souvent composé de biens immobiliers professionnels type bureaux ou locaux commerciaux. Plus rarement, les SCPI peuvent aussi détenir des immeubles à usage d’habitation.
• Une fois le parc immobilier constitué, la société de gestion se charge de trouver des locataires, de collecter les loyers et de gérer les vacances locatives ainsi que les “mauvais payeurs”.
• Le gestionnaire s’occupe également de veiller à l’entretien des actifs et de maintenir leur bon état en passant par exemple par la réalisation de travaux.

Ainsi, le rôle de la société de gestion est primordial. En effet, sa stratégie d’investissement et ses compétences dans la réalisation des différentes missions citées ci-dessus vont déterminer la performance et la qualité d’une SCPI. Grâce à elle, le porteur de parts n’a pas à se soucier des contraintes de gestion. Il n’a qu’à percevoir ses revenus locatifs (non garantis) nets de frais tous les mois ou trimestres.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre FAQ sur le lexique et le fonctionnement des SCPI.

Consultez un conseiller de Portail-SCPI pour en savoir plus sur la définition de la SCPI et mener vos projets d’investissement.

Le rôle de la société de gestion

La société de gestion est au cœur du fonctionnement d’une SCPI de rendement. Ses missions principales sont les suivantes :

• Mission d’Asset Manager : sélectionner, acheter et revendre dans les meilleures conditions les biens qui composent le parc immobilier.
• Mission de gestion locative : encaissement et distribution des loyers, paiement des charges et taxes, optimisation du taux de remplissage du parc immobilier, réalisation et bon achèvement des travaux sur les biens.
• Mission comptable et administrative : gestion de la collecte des capitaux, optimisation des flux de trésorerie, information des associés sur la vie de la SCPI via la réalisation des bulletins trimestriels et annuels, convocations des Assemblées Générales.

Les autres acteurs dans le fonctionnement d’une SCPI

Conseil de surveillance

Il s’agit de l’organe d’audit interne de la SCPI. Il comprend au minimum 7 personnes parmi les associés. Ces derniers sont élus lors de l’Assemblée Générale annuelle. Le conseil de surveillance a pour mission principale d’approuver ou non les acquisitions potentielles et plus généralement de donner son avis sur la gestion et la stratégie de la SCPI.

Assemblée Générale

L’Assemblée Générale de la SCPI est le moment stratégique où les associés sont directement impliqués. Elle est réunie au moins une fois par an et elle permet notamment l’élection des membres du conseil de surveillance, la désignation du commissaire aux comptes et de l’expert immobilier en charge de la valorisation annuelle des biens qui composent le parc immobilier.

Durant l’Assemblée Générale, les associés de la SCPI s’expriment sur les résolutions d’actualité, comme :

• Le niveau du taux d’endettement maximum ;
• La modification éventuelles des statuts ;
• La stratégie immobilière à venir.

Commissaire aux comptes

Le commissaire aux comptes est désigné lors de l’Assemblée Générale pour un mandat de 6 ans. Il s’assure de la certification des bilans, des comptes annuels et de la bonne tenue des lignes comptables sur le résultat final. Il s’agit d’un collaborateur externe indépendant qui vient s’assurer de la bonne gestion comptable de la SCPI.

Expert immobilier

L’expert immobilier est nommé lors de l’Assemblée Générale. Sa mission est de valoriser chaque année l’ensemble des biens qui composent le parc immobilier. C’est un acteur indépendant et externe à la société de gestion. Sa fonction est essentielle car c’est à partir de ces valorisations qu’est connue la valeur de reconstitution de la SCPI.

Depuis la publication de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, la valorisation du patrimoine immobilier doit être publiée deux fois par an. Cela doit permettre au prix de part de refléter au mieux la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Par définition, la fiscalité des SCPI repose sur les investisseurs particuliers. Plus précisément, les revenus locatifs touchés par les détenteurs de parts de SCPI constituent des revenus fonciers. Ils sont traités de la même manière que les loyers qu’un particulier tire de la mise en location vide d’un bien immobilier.

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent donc être déclarés par le souscripteur dans sa déclaration de revenus. Ils supportent également des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Toutefois, il est important de garder à l’esprit le fait que la fiscalité qui s’applique sur les revenus de la SCPI dépend de nombreuses variables. De fait, selon que l’investisseur dépend du régime réel ou micro-foncier, l’imposition est différente.

De même, les loyers issus des SCPI européennes ne sont pas imposés de la même manière que ceux issus des SCPI françaises. En particulier, les dividendes versés par les SCPI européennes sont exonérés de prélèvements sociaux et le calcul de l’impôt sur le revenu prend en compte la fiscalité étrangère, pour éviter une double imposition.

Enfin, les SCPI fiscales et de plus-value possèdent également leurs particularités. Les premières comportent un avantage fiscal, dont la nature varie selon le type de SCPI fiscale (réduction d’impôt, déficit foncier déductible du revenu imposable). Les secondes distribuent et capitalisent des plus-values, c’est donc la fiscalité des plus-values immobilières qui entre en jeu.

Définition d’une SCPI de rendement

Comme le nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour objectif principal de délivrer des rendements au fil du temps, autrement dit les revenus locatifs tirés des investissements immobiliers. Des dividendes nets de frais sont donc distribués à l’investisseur de manière mensuelle ou trimestrielle au prorata du nombre de parts achetées. Le versement et le montant des dividendes ne sont pas garantis.

La définition des SCPI de rendement retient deux catégories spécifiques.

SCPI à capital fixe

L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe ne peut se faire qu’à certains moments spécifiques car leur capital est plafonné : lors de l’ouverture du capital ou lors de son éventuelle augmentation. Une autre option est de passer par le marché de gré à gré, où les associés doivent obligatoirement se rendre pour revendre leurs parts.

La revente s’effectue effectivement sur le marché secondaire, où sont confrontés acheteurs et vendeurs, via l’utilisation d’un carnet d’ordre. La liquidité de ce marché secondaire n’est cependant pas garantie, en l’absence d’acheteurs pour compenser les demandes de retrait par exemple.

SCPI à capital variable

Il s’agit du modèle le plus utilisé par les sociétés de gestion. Il est possible d’acheter et de revendre des parts de SCPI à capital variable à tout moment. Le prix de part est déterminé en fonction d’une valeur d’expertise censée refléter la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. L’évolution de la valeur du patrimoine immobilier peut ainsi impacter le prix de part, positivement comme négativement.

La revente des parts se fait habituellement au prix de retrait en vigueur à la date du rachat. Il correspond au prix de part diminué des frais de souscription. La société de gestion s’occupe de la revente des parts, sans toutefois garantir la liquidité.

SCPI fiscale : définition et présentation

Par définition, les SCPI fiscales permettent d’accéder à différents dispositifs de défiscalisation immobilière au travers de la pierre papier.

Les SCPI Pinel

La stratégie des SCPI Pinel vise à acquérir des biens neufs ou en état futur d’achèvement éligibles au dispositif Pinel. La société de gestion prend en charge l’ensemble du processus, de l’achat à la revente des biens. L’avantage fiscal pour l’investisseur est une réduction d’impôt pouvant aller de 9 % à 14 % du montant investi, étalée sur 6 à 12 ans, pour les investissements réalisés en 2024.

La sortie se fait lorsque la société de gestion revend les biens immobiliers. L’investissement en SCPI Pinel doit donc s’envisager sur une dizaine d’années minimum. Le capital est alors redistribué aux investisseurs. Pendant la détention des parts de SCPI Pinel, un revenu entre 1 et 2 % net est également distribué.

Notez que le dispositif de défiscalisation Pinel s’est arrêté après le 1er janvier 2025. Il n’est donc plus possible de souscrire des parts de SCPI Pinel depuis cette date. Les investissements actés avant cette date ne sont pas remis en cause.

Les SCPI Malraux

Les SCPI Malraux acquièrent des biens immobiliers de caractère en centre-ville. Il s’agit plus précisément de biens en très mauvais état à rénover complètement. L’avantage fiscal est de l’ordre de 18 % du capital investi à la souscription. La durée de détention est d’environ 15 ans. C’est également la société de gestion qui s’occupe d’acheter, de rénover et de revendre les biens. L’avantage fiscal proposé par la loi Malraux est dit “one shot”, c’est-à-dire que l’investisseur en bénéficie en totalité la première année ou les deux premières années de son investissement.

Les SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie achètent des actifs respectant les critères du dispositif Denormandie, c’est-à-dire avec un prix d’achat attractif et des travaux de rénovation énergétique à réaliser notamment. Une fois que les biens sont loués, l’investisseur perçoit une réduction égale à 21 % du montant investi, étalée sur 12 ans : 2 % par an pendant les 9 premières années puis 1 % par an ensuite. Contrairement aux autres SCPI fiscales, les SCPI Denormandie visent, en plus de la réduction d’impôt annuelle, un objectif de distribution (non garanti) proche de celui des SCPI de rendement, soit autour de 4 à 5 %.

Les SCPI Déficit foncier

Les SCPI Déficit foncier suivent à peu près la même logique que les SCPI Malraux. Les travaux générés par la rénovation des bâtiments vont pouvoir passer en partie en déficit foncier pour l’investisseur. Ceci est vrai dans la limite de 10 700 € par an selon la quote part des dépenses de réparations de la SCPI. Cet avantage fiscal s’étend sur une période de 1 à 3 ans. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée, plus le gain obtenu est important.

SCPI de plus-value : définition

Les SCPI de plus-value sont une catégorie de société civile de placement immobilier ayant vocation à capitaliser et non à distribuer des loyers. L’objectif de ces SCPI n’est donc pas de générer du rendement mais plutôt d’augmenter la valorisation du prix de la part.

Dans le cadre d’une SCPI de plus-value (ou de capitalisation), la stratégie d’investissement et la manière dont la société de gestion aborde celle-ci sont totalement différentes. En effet, la SCPI acquiert des biens résidentiels dans une optique de plus-value et non de distribution de dividendes.

A ce titre, des acquisitions en nue-propriété ou en viager sont privilégiées et le risque de carence locative est ici écarté. La SCPI de capitalisation répond donc à un objectif particulier et s’adapte principalement à des épargnants avec une fiscalité élevée, qui n’ont pas forcément besoin de revenus complémentaires réguliers.

Définition des SCPI par typologies

Il est possible de catégoriser les SCPI en fonction de leur secteur, c’est-à-dire la typologie d’actifs immobiliers dans laquelle elles investissent. Nous pouvons nuancer le propos en observant la tendance du marché à se regrouper en deux sous-catégories : les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées (aussi dites “thématiques”).

SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux sont historiquement la catégorie de SCPI la plus représentée et celle qui domine le marché en termes de capitalisation. Une SCPI de bureaux est composée à minima de 70 % d’actifs de bureaux. Les locataires de ces immeubles de bureaux sont de grandes multinationales, de grandes entreprises françaises, l’État ou plus rarement des PME.

SCPI de commerces

Les SCPI de commerces sont composées d’au moins 70 % de commerces. Il s’agit de commerces de petite ou grande surface, voire de centres commerciaux. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.

SCPI de santé et éducation

Les SCPI de santé et éducation se caractérisent par leurs investissements dans des établissements médicaux tels que des hôpitaux, cliniques, laboratoires ou dans le secteur de l’éducation comme des écoles, crèches, etc. Les locataires sont donc des acteurs spécialisés dans ces domaines.

SCPI de logistique et locaux d’activités

Les SCPI de logistique détiennent majoritairement des locaux d’activités ou entrepôts dédiés au stockage et à la distribution de marchandises (quais de messagerie, locaux liés à la logistique du dernier kilomètre, etc.).

SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs

Les SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs investissent dans des biens tels que des hôtels, villages vacances, campings et autres centres de loisirs. Ces actifs sont loués à des entreprises spécialisées dans leur exploitation et les activités de tourisme.

SCPI d’immobilier résidentiel

Les SCPI investissent traditionnellement dans l’immobilier d’entreprise mais les SCPI d’habitation font exception. Les actifs qu’elles acquièrent sont généralement des immeubles résidentiels ou des lots de maisons mitoyennes. Notons que les SCPI fiscales investissent toujours dans l’immobilier résidentiel.

SCPI diversifiées

Les SCPI diversifiées sont, par définition, des SCPI qui investissent dans plusieurs secteurs d’activité. Pour appartenir à la catégorie des SCPI diversifiées, le patrimoine de la société doit intégrer au moins trois types d’actifs, dont aucun ne dépasse 50 % de l’allocation totale.

SCPI ISR

Les SCPI labellisées ISR (Investissement socialement responsable) mettent les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) au cœur de leur stratégie d’investissement. Cette démarche ISR porte sur le choix des actifs et des locataires. Les SCPI ISR sont de plus en plus nombreuses sur le marché.