DÉFINITION SCPI

Comprendre la SCPI avant d’investir

Un expert à votre disposition pour investir en SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier non coté qui a pour principal objectif l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers en tout genre (bureaux, commerces, locaux d’activités, locaux de santé, hôtels, résidentiels et habitations etc). Il s’agit donc d’un support hybride qui possède à la fois la capacité d’être un fonds d’investissement et d’une société civile accessible à tous.

Quelles soient investies à l’étranger ou en France, les SCPI relèvent du droit français et doivent être en possession d’un agrément obtenu auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, son principal objectif réside dans la gestion et l’acquisition d’actifs immobiliers afin de délivrer des loyers et de générer de la plus-value pour ses associés investisseurs. La SCPI reverse donc à ses associés des revenus fonciers nets de charges de manière mensuelle ou trimestrielle.

Accessible à la fois aux particuliers mais aussi aux professionnels (personnes morales / associations) ce type de placement immobilier existe depuis plus de 50 ans et se démocratise de plus en plus. Ainsi le marché de la SCPI est en plein essor et plus de 65 milliards d’euros sont aujourd’hui capitalisés sur 201 SCPI, ce qui correspond à une collecte nette de plus de 8,5 milliards d’euros en 2019.

Investir en SCPI c’est investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion et en mutualisant les risques fonciers et locatifs. La SCPI permet également de réaliser un investissement immobilier pour un minimum d’investissement accessible à tout le monde. Il est en effet possible de commencer à investir à partir de 200 €. La SCPI fait partie des meilleurs produits d’épargnes disponibles et accessibles à tous avec un couple rendement/risque parmi les plus avantageux du marché.

Aucune contrainte de gestion

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Aucune gestion n’est à prévoir dans le cadre d’un investissement en SCPI. La société de gestion de la SCPI, agrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), a pour obligation légale d’assurer la gestion locative, administrative et fiscale des actifs immobiliers. Ainsi la société de gestion détermine/applique une stratégie d’investissement, sélectionne (achats et cessions) les actifs immobiliers, assure l’entretien du parc immobilier, recherche les locataires, assure le versement des loyers et la gestion fiscale de la SCPI.

Mutualisation des risques

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Investir en SCPI permet à des petits investisseurs particuliers de devenir propriétaires d’actifs immobiliers professionnels pour un montant d’investissement très accessible. Quelques centaines d’euros peuvent permettre à l’investisseur de détenir des parts de bureaux, commerces, entrepôts, maisons de retraites, crèches, cliniques, résidences étudiantes, locaux d’activité, etc…

Diversification du patrimoine

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Flexibilité

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Lorsque l’on achète des parts de SCPI, un montant de la part est communiqué sur le bulletin de souscription et un nombre entier de parts doit être acheté par l’investisseur. Chaque investisseur peut ainsi calibrer son investissement à la dizaine d’euros près. Dans la même logique, lorsque l’investissement est réalisé via le crédit immobilier, l’effort d’épargne nécessaire (différence entre la mensualité de crédit et les revenus perçus) peut également être calculé à la dizaine d’euros prés. La flexibilité se fait donc à l’achat, mais aussi lors de la revente. En effet contrairement à un investissement immobilier traditionnel, où l’on ne peut pas vendre juste la chambre ou le salon d’une maison, on peut décider de vendre à tout moment le nombre de parts que l’on souhaite à une valeur de retrait connue.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe régulateur du marché des SCPI.
L’AMF impose un contrôle strict envers les sociétés de gestion de SCPI qui repose sur
plusieurs piliers :

Délivrance d’un agrément pour la société de gestion en charge de la SCPI.
Validation de la nomination de l’expert immobilier qui a pour mission de donner une valeur d’expertise à chaque bien à minima tout les 5 ans afin de pouvoir chiffrer la valeur vénale des actifs qui composent la SCPI.
Publication du rapport annuel qui détaille les principaux évènements connus par la SCPI durant le dernier exercice et présente les stratégies d’investissement pour les années suivantes. Le rapport annuel reprend également les mesures votées par l’assemblée générale, les résultats financiers et les analyses du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes (CAC).
Publication du rapport trimestriel qui souligne et présente la capitalisation, le taux de distribution du trimestre, le nombre d’associés supplémentaires et les dernières acquisitions.

En somme, l’AMF prend toutes les mesures nécessaires pour que les informations et les données transmises aux investisseurs soient à la fois justes et transparentes.

Chaque SCPI affiche et communique sa propre stratégie d’investissement. Il est ainsi possible de privilégier des zones géographiques (Paris, France, Europe, Hors zone Euro etc) mais aussi certaines typologies de biens (entrepôts, secteur de la santé, bureaux etc). Néanmoins, malgré ces spécificités propres, il est possible de distinguer 3 catégories de SCPI.

SCPI de rendement

SCPI fiscales

SCPI de plue-value

Comme le nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour principal objectif de délivrer une rente régulière. Un loyer net de charge est donc distribué à l’investisseur de manière mensuelle ou trimestrielle au prorata des parts achetées. Les SCPI de rendement se scindent en deux catégories spécifiques.

L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe ne peut se faire qu’à un certain moment spécifique : lors de l’ouverture du capital ou lors de l’augmentation de capital. Lors de la revente, la même part reste en cours de circulation et la vente se réalise via l’utilisation d’un carnet d’ordre (confrontation entre acheteur et vendeur).

Découvrir toutes les SCPI

Il s’agit du modèle très largement utilisé de nos jours par les sociétés de gestion. Il est possible d’acheter et de revendre ses parts de SCPI à capital variable à tout moment. La valorisation des parts est déterminée en fonction d’une valeur d’expertise validée par l’AMF et la valeur de revente est connue à l’avance. Il est à préciser qu’à la revente la part vendue est dissoute lors de la cession.

Les SCPI fiscales ont pour objectif de rendre éligible les différents dispositifs fiscaux de l’investissement locatif. Les SCPI fiscales vont donc permettre aux investisseurs de défiscaliser tout en bénéficiant des avantages de la SCPI (pas de gestion, mutualisation des risques, flexibilité etc). Elles acquièrent des actifs résidentiels éligibles aux dispositifs de types Pinel, Malraux ou encore Déficit Foncier.

La stratégie des SCPI Pinel va viser à acquérir des bien neufs en états futurs d’achèvements éligibles au dispositif Pinel. La société de gestion va prendre en charge l’ensemble du process : de l’achat à la revente des biens. L’avantage fiscal pour l’investisseur est une réduction d’impôt de 21% du montant investi étalé sur 12 ans. La sortie se réalisera au bout de 15 ans minimum de détention et sera orchestrée par la société de gestion qui décidera de revendre les biens immobiliers. Le capital est alors redistribué aux investisseurs. Durant la détention un revenu entre 1 et 2% net est également distribué.

Les SCPI Malraux vont acquérir des biens immobiliers de caractères en centre-ville en très mauvais états à rénover complètement. L’avantage fiscal est de 18% calculé sur le capital investi à la souscription. La durée de détention est de 15 ans. C’est également la société de gestion qui s’occupe d’acheter, de rénover et de revendre les biens. Cet avantage fiscal est dit «one shot» c’est-à-dire que l’investisseur en bénéficie en totalité la première année ou les deux premières années de son investissement contrairement à la SCPI Pinel.

Les SCPI déficit foncier suivent à peu près la même logique que les SCPI Malraux. Les travaux générés par la rénovation des bâtiments vont pouvoir passer en partie en déficit foncier pour l’investisseur. L’avantage de ce dispositif est l’absence de plafonnement au niveau des niches fiscales tant que la limite de 10 700 € par foyer fiscal est respectée. L’investisseur peut donc réaliser une autre opération de défiscalisation en même temps. L’avantage fiscal va dans le cas de la SCPI déficit foncier s’étaler sur deux ans. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et plus l’investisseur a déjà des revenus fonciers, plus l’investissement est rentable.

Il est possible de catégoriser les SCPI en fonction de la typologie d’actifs immobiliers présents. Il faut toutefois nuancer que le marché a de plus en plus tendance à se regrouper en deux sous catégories à savoir les SCPI Diversifiées et Spécialisées.

Les SCPI de bureaux sont historiquement la catégorie de SCPI la plus représentée et celle qui domine le marché en termes de capitalisation. Une SCPI de bureau est composée à minima d’au moins 70 % d’actifs de bureaux. Les locataires de ces immeubles de bureaux sont de grandes multinationales, grandes entreprises françaises, l’État ou plus rarement des PME.

Les SCPI de commerces sont composées d’au moins 70 % de commerces. Ce sont des commerces de petites ou grandes surfaces voire des centres commerciaux. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.

Il s’agit d’une catégorie de SCPI que l’on pourrait également classifier d’innovantes.

Elle se focalisent sur des actifs immobiliers spécifiques tels que le secteur de la santé, circuits-courts, hôtellerie, e-commerce, logistique, senior, etc.

Les SCPI diversifiées sont, comme son nom l’indique, des SCPI qui ne possèdent aucune classe d’actifs supérieure à 70 %. Elles sont composées à la fois de bureaux, de commerces, de locaux liés à la santé, etc. Il s’agit de la catégorie de SCPI qui progressent le plus en termes de capitalisation et qui a tendance à proposer des rendements supérieurs à la moyenne du marché.

Catégorie SCPI	Capitalisation (en M€) au 31/12/2019	Nombre de SCPI au 31/12/2019
Bureaux	35 402	34
Commerces	7 807	22
Specialisées	3 187	7
Diversifiées	5 199	27
Total immobilier d’entreprise	51 196	90
Immobilier résidentiel	3 782	85
Total	29 963	175

Les loyers délivrés par les SCPI de rendement sont considérés comme des revenus fonciers.

A ce titre ils sont imposables à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux. Nous pouvons ensuite différencier la fiscalité des revenus fonciers en fonction de l’origine géographique de ceux-ci : France ou étrangers.

Revenus fonciers français

Revenus fonciers étrangers

Les revenus fonciers français entrent dans le barème d’imposition progressif de l’impôt sur le revenu. A ce titre ils sont imposés à la hauteur de la tranche marginale d’imposition auquel s’additionne les prélèvements sociaux (+17,2%). Il faudra alors compléter une déclaration 2044.

Les tranches marginales d’imposition applicables en 2020 sont les suivantes :

0 € 10 064 €

11%

10 064 € 25 659 €

30%

25 659 € 73 369 €

41%

73 369 € 157 806 €

45%

Au dessus de 157 806 €

Sur ces revenus un abattement de 10 % s’appliquera ensuite afin de déterminer le revenu fiscal de référence. La déduction d’un possible déficit foncier est également autorisé dans la limite de 10 700 € par an.

L’investisseur peut aussi opter pour le régime micro-foncier s’il possède déjà un bien immobilier locatif et qu’il ne perçoit pas plus de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Cela permet de bénéficier d’un abattement de 30%. Attention, dans le cadre du micro-foncier il n’est pas possible de déduire les charges de la SCPI ni les intérêts d’emprunts.

En outre les investisseurs ont la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt si l’opération se réalise via le crédit immobilier afin de pouvoir diminuer l’assiette fiscale (sauf dans le cadre de revenus étrangers).

Il faut aussi préciser qu’il y a une imposition sur la plus-value immobilière lors de la revente, mais celle-ci est en général gommée par le prélèvement des frais de souscription et les abattements autorisés pour durée de détention.

Il existe aujourd’hui de plus en plus de SCPI qui vont chercher des revenus à l’étranger. Que cela soit en zone euro ou même en dehors de la zone euro. Ces loyers vont subir une imposition en fonction de la convention fiscale qui lie le pays en question et la France. Lors de la déclaration, un feuillé fiscal 2047 sera à compléter. Deux mécanismes s’appliquent : le taux effectif ou le crédit d’impôts.La méthode du taux effectif est un taux qui s’applique par défaut entre la France et le pays en question. Lorsque l’impôt est prélevé à la source dans le pays d’origine, afin d’éviter la double imposition, un crédit d’impôt est octroyé à l’investisseur. Attention, ce revenu foncier sera tout de même intégré dans le revenu global.

Il est aussi important de noter que les revenus fonciers de l’étrangers ne sont pas éligibles au prélèvement sociaux (+17,2%).

Une méthode efficace de calcul rapide de l’impact fiscal des revenus fonciers de l’étranger consiste à faire la différence entre le taux moyen d’imposition et la Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Le taux moyen d’imposition est le taux de prélèvement à la source qui s’obtient en divisant le montant total de l’impôt par le revenu imposable.

En France les investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou particuliers, apprécient d’investir dans la pierre. L’investissement immobilier « traditionnel » consiste à acheter un bien (souvent via l’aide d’un crédit bancaire) pour le mettre en location. Les loyers remboursent une partie des mensualités de crédit et l’effet de levier du crédit permet de se créer du patrimoine facilement. En effet, l’accès au crédit étant peu cher, il est efficient et important de savoir en profiter.

Les qualités d’un investissement immobilier résident dans la perception récurrente d’une rente, d’une protection vis-à-vis de l’inflation (les loyers étant indexés sur l’inflation), dans l’achat d’un bien tangible peu soumis aux variations quotidiennes des marchés et la plus-value potentielle lors de la revente.

Mais attention, l’investissement immobilier comporte aussi des contraintes :

Actif en bon état
Bonne localisation
Carence locative

Actif en bon état
Bonne localisation
Carence locative

Face à ces contraintes, une alternative a été mise en place pour bénéficier de la sécurité et des rendements de la pierre sans les contraintes : la société civile de placement immobilier ou plus communément appelé la SCPI ou encore pierre papier.

Investir en SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans contrainte. La SCPI présente plusieurs avantages : mutualisation des risques, absence de gestion, pas de trésorerie et rendement attractif.

Le rendement annuel du marché de la SCPI était de 4,4 % en 2019. En 2020, malgré des conditions économiques particulièrement désastreuses, le rendement devrait être supérieur à 4%. Il est à préciser que ce rendement est net de charge mais brut de fiscalité.

Comme tout investissement immobilier, la SCPI ne présente pas de capital garanti ni de rendement garanti. Néanmoins, la SCPI va permettre de mutualiser le risque foncier (valeur de la pierre) et de carence locative (paiement du loyer) car la SCPI va posséder plusieurs dizaines voir centaines d’actifs immobiliers.

Il est possible d’investir en SCPI à partir de 200 €. Chaque SCPI propose son minimum d’investissement qui lui est propre mais il reste dans la très grande majorité des cas accessible pour moins de 1000€.

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