Définition et principe de la SCPI

Comprendre la SCPI avant d’investir

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La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée pierre papier, est un véhicule d’investissement immobilier non coté qui a pour principal objectif l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers appartenant à divers secteurs. Il s’agit d’un placement collectif dans lequel les épargnants peuvent investir à travers l’achat de parts, et ainsi devenir associés. 

En investissant dans la pierre papier, les souscripteurs deviennent en quelque sorte copropriétaires, avec les autres porteurs de parts, des biens immobiliers locatifs détenus par la SCPI. Les investisseurs n’ont toutefois pas à s’inquiéter de la gestion. Les nombreux actifs sont de manière générale loués à des entreprises, qui sont régulièrement de grands groupes nationaux ou internationaux. 

La SCPI perçoit ainsi des loyers, qui sont en partie redistribués aux investisseurs particuliers sous forme de revenus locatifs appelés dividendes. La distribution se fait au prorata du nombre de parts sociales détenues. 

La société civile de placement immobilier est donc un investissement de long terme dont le but consiste à distribuer un revenu régulier (non garanti) à ses associés. Accessible à la fois aux particuliers mais aussi aux professionnels (personnes morales de type associations), ce placement immobilier existe depuis plus de 50 ans et se démocratise de plus en plus. 

Les épargnants ont la possibilité d’investir en SCPI au comptant, en s’appuyant uniquement sur leurs liquidités. Toutefois, la pierre papier est également accessible via un contrat d’assurance vie, à crédit, ou encore en démembrement de propriété.

Il existe plusieurs familles de SCPI selon leur fonctionnement et leur objectif : SCPI de rendement, SCPI fiscales et SCPI de plus-value. Puis, il existe différents secteurs d’investissement. La stratégie de chaque véhicule détermine dans quelle catégorie il se trouve. Certaines sociétés civiles de placement immobilier choisissent de se concentrer sur un seul secteur (SCPI spécialisées) tandis que d’autres misent sur la diversification (SCPI diversifiées). 

Les secteurs d’activités sont les suivants : 

  • Bureaux
  • Commerces
  • Santé et éducation
  • Logistiques et locaux d’activités
  • Hôtels, tourisme et loisirs
  • Résidentiel
  • Alternatifs 

Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent également choisir de se diversifier en termes de secteur géographique. En effet, certains véhicules d’investissement détiennent uniquement des actifs en France, que ce soit en région parisienne ou en province, alors que d’autres investissent à l’étranger. Ces SCPI européennes profitent d’ailleurs d’une fiscalité avantageuse pour les associés. 

Le marché de la pierre papier est en plein essor et plus de 89 milliards d’euros sont aujourd’hui capitalisés sur 215 SCPI. En 2022, elles ont enregistré une collecte nette de plus de 10 milliards d’euros.

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    Les nombreux avantages de la SCPI lui permettent d’attirer de plus en plus d’épargnants souhaitant investir dans la pierre. Toutefois, il ne s’agit pas d’un placement sans risques.

    • L’immobilier sans souci de gestion
      La société de gestion s’occupe de toutes les tâches liées au pilotage d’une SCPI. L’investisseur n’est donc soumis à aucune contrainte de gestion
    • Un rendement potentiel intéressant 
      La pierre papier propose un rendement (non garanti) attractif, de l’ordre de 4,5 % en moyenne, voire jusqu’à 6-7 % pour les meilleurs véhicules d’investissement.
    • Un placement accessible au grand public
      Les prix de souscription des SCPI débutent aux alentours de 200 €, facilitant l’accès à des investissements immobiliers auparavant réservés aux professionnels. 
    • Des risques mutualisés 
      Les SCPI détenant plusieurs dizaines d’actifs, chacun loué à de nombreux locataires professionnels. Il existe ainsi une mutualisation des risques d’impayés et de vacances locatives notamment. 
    • Rendement et capital non garantis 
      Les potentiels revenus locatifs peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Le capital investi supporte également un risque de perte (variation de la valeur de la part). 
    • Liquidité non garantie 
      La société de gestion ne garantit pas la revente des parts, qui peut s’avérer compliquée notamment lorsqu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou d’un démembrement. 
    • Un placement de long terme
      Les experts recommandent de conserver ses parts de SCPI pendant un minimum de 8 à 10 ans afin de rentabiliser l’investissement et d’amortir les frais (commission de souscription notamment). 

    Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Le gestionnaire encadre la SCPI et s’assure de son bon fonctionnement ainsi que de sa performance.

    1 Dans un premier temps, la société de gestion s’occupe de la collecte des fonds auprès des épargnants. Pour cela, elle fixe le prix de souscription des parts et assure la fluidité du marché d’achat et de revente des parts de SCPI. 2  Avec les fonds collectés, le gestionnaire peut alors mener sa stratégie d’acquisition patrimoniale à travers la sélection d’actifs en accord avec le statut de sa SCPI (diversifiée, spécialisée, etc.). Le parc immobilier des sociétés civiles de placement immobilier est le plus souvent composé de biens immobiliers professionnels type bureaux ou locaux commerciaux. Plus rarement, les SCPI peuvent aussi détenir des immeubles à usage d’habitation.   3  Une fois le parc immobilier constitué, la société de gestion se charge de trouver des locataires, de collecter les loyers et de gérer les vacances locatives ainsi que les “mauvais payeurs”. 4  Le gestionnaire s’occupe également de veiller à l’entretien des actifs et de maintenir leur bon état en passant par exemple par la réalisation de travaux.

    Ainsi, le rôle de la société de gestion est primordial. En effet, sa stratégie d’investissement et ses compétences dans la réalisation des différentes missions citées ci-dessus vont déterminer la performance et la qualité d’une SCPI. Grâce à elle, le porteur de parts n’a pas à se soucier des contraintes de gestion. Il n’a qu’à percevoir ses revenus locatifs nets de frais tous les mois ou trimestres.

    L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe régulateur du marché des SCPI. L’AMF impose un contrôle strict envers les sociétés de gestion de SCPI qui repose sur plusieurs piliers :

    • Délivrance d’un agrément pour la société de gestion en charge de la SCPI.
    • Publication du rapport annuel qui détaille les principaux évènements connus par la SCPI durant le dernier exercice et présente les stratégies d’investissement pour les années suivantes. Le rapport annuel reprend également les mesures votées par l’assemblée générale, les résultats financiers et les analyses du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes (CAC).
    • Validation de la nomination de l’expert immobilier qui a pour mission de donner une valeur d’expertise à chaque bien à minima tous les 5 ans afin de pouvoir chiffrer la valeur vénale des actifs qui composent la SCPI.
    • Publication du rapport trimestriel qui mentionne, entre autres, la capitalisation, le rendement trimestriel, le nombre d’associés supplémentaires et les dernières acquisitions.

    En somme, l’AMF prend toutes les mesures nécessaires pour que les informations et les données transmises aux investisseurs soient à la fois justes et transparentes.

    Les revenus locatifs touchés par les détenteurs de parts de SCPI constituent des revenus fonciers puisqu’ils sont similaires aux recettes qu’un particulier tire de la mise en location d’un bien immobilier.

    Naturellement, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent donc être déclarés par le souscripteur dans sa déclaration de revenus.

    Toutefois, il est important de garder à l’esprit le fait que la fiscalité qui s’applique sur les revenus de la SCPI dépend de nombreuses variables. De fait, selon que l’investisseur dépend du régime réel ou micro-foncier, l’imposition est différente. De même, les loyers issus des SCPI européennes ne sont pas imposés de la même manière que ceux issus des SCPI françaises. Enfin, les SCPI fiscales et de plus-value possèdent également leurs particularités.

    Chaque SCPI affiche et communique sa propre stratégie d’investissement. Il est ainsi possible de privilégier des zones géographiques (Paris, France, Europe, hors zone euro, etc.) mais aussi certaines typologies de biens réparties par secteurs (entrepôts, immobilier de santé, bureaux, etc.). Néanmoins, en dehors de ces spécificités propres, il est possible de distinguer 3 familles de SCPI.

    Comme le nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour objectif principal de délivrer des rendements au fil du temps, autrement dit des revenus locatifs réguliers. Des dividendes nets de frais sont donc distribués à l’investisseur de manière mensuelle ou trimestrielle au prorata du nombre de parts achetées. Les SCPI de rendement se scindent en deux catégories spécifiques.

    L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe ne peut se faire qu’à certains moments spécifiques car leur capital est plafonné : lors de l’ouverture du capital ou lors de son éventuelle augmentation. Une autre option est de passer par le marché de gré à gré, où les associés doivent obligatoirement se rendre pour revendre leurs parts. La revente s’effectue effectivement sur le marché secondaire, où sont confrontés acheteur et vendeur, via l’utilisation d’un carnet d’ordre.

    Il s’agit du modèle le plus utilisé par les sociétés de gestion. Il est possible d’acheter et de revendre ses parts de SCPI à capital variable à tout moment. La valorisation des parts est déterminée en fonction d’une valeur d’expertise validée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) et la valeur de revente est connue à l’avance. La société de gestion s’occupe de la revente des parts, sans toutefois la garantir.

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    Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de défiscaliser tout en bénéficiant des avantages de la pierre papier (pas de gestion, mutualisation des risques, flexibilité, etc.). Les SCPI fiscales acquièrent des actifs résidentiels éligibles aux dispositifs de type Pinel, Malraux, Denormandie ou encore Déficit foncier.

    La stratégie des SCPI Pinel vise à acquérir des biens neufs ou en état futur d’achèvement éligibles au dispositif Pinel. La société de gestion prend en charge l’ensemble du processus, de l’achat à la revente des biens. L’avantage fiscal pour l’investisseur est une réduction d’impôt pouvant aller de 10,5 % à 17,5 % du montant investi, étalée sur 6 à 12 ans. La sortie se fait lorsque la société de gestion revend les biens immobiliers. L’investissement en SCPI Pinel doit donc s’envisager sur une dizaine d’années minimum. Le capital est alors redistribué aux investisseurs. Pendant la détention des parts de SCPI Pinel, un revenu entre 1 et 2 % net est également distribué.

    Les SCPI Malraux acquièrent des biens immobiliers de caractère en centre-ville. Il s’agit plus précisément de biens en très mauvais état à rénover complètement. L’avantage fiscal est de l’ordre de 18 % à 20 % du capital investi à la souscription. La durée de détention est d’environ 15 ans. C’est également la société de gestion qui s’occupe d’acheter, de rénover et de revendre les biens. L’avantage fiscal proposé par la loi Malraux est dit “one shot”, c’est-à-dire que l’investisseur en bénéficie en totalité la première année ou les deux premières années de son investissement.

    Les SCPI Denormandie achètent des actifs respectant les critères du dispositif Denormandie, c’est-à-dire avec un prix d’achat attractif et des travaux de rénovation énergétique à réaliser notamment. Une fois que les biens sont loués, l’investisseur perçoit une réduction égale à 21 % du montant investi, étalée sur 12 ans : 2 % par an pendant les 9 premières années puis 1 % par an ensuite. Contrairement aux autres SCPI fiscales, les SCPI Denormandie visent, en plus de la réduction d’impôt annuelle, un objectif de distribution proche de celui des SCPI de rendement, soit autour de 5 %.

    Les SCPI Déficit foncier suivent à peu près la même logique que les SCPI Malraux. Les travaux générés par la rénovation des bâtiments vont pouvoir passer en partie en déficit foncier pour l’investisseur. Ceci est vrai dans la limite de 10 700 € par an selon la quote part des dépenses de réparations de la SCPI. Cet avantage fiscal s’étend sur une période de 1 à 3 ans. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée, plus le gain obtenu est important.

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    Les SCPI de plus-value sont une catégorie de société civile de placement immobilier ayant vocation à capitaliser et non à distribuer des loyers. L’objectif de ces SCPI n’est donc pas de générer du rendement mais plutôt d’augmenter la valorisation du prix de la part.

    Dans le cadre d’une SCPI de plus-value (ou de capitalisation), la stratégie d’investissement et la manière dont la société de gestion aborde celle-ci sont totalement différentes. En effet, la SCPI acquiert des biens résidentiels dans une optique de plus-value et non de distribution de loyer.

    A ce titre, des acquisitions en nue-propriété ou en viager sont privilégiées et le risque de carence locative est ici écarté. La SCPI de capitalisation répond donc à un objectif particulier et s’adapte principalement à des épargnants avec une fiscalité élevée, qui n’ont pas forcément besoin de revenus complémentaires réguliers.

    Vous souhaitez en savoir plus sur les SCPI de plus value et leur fonctionnement précis ? Notre page dédiée vous explique tout en détail.

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      Il est possible de catégoriser les sociétés civiles de placement immobilier en fonction de la typologie d’actifs immobiliers dans laquelle elles investissent. Nous pouvons toutefois nuancer le propos en observant la tendance du marché à se regrouper en deux sous-catégories : les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées (aussi dites “thématiques”).

      01

      Les SCPI de bureaux sont historiquement la catégorie de SCPI la plus représentée et celle qui domine le marché en termes de capitalisation. Une SCPI de bureaux est composée à minima de 70 % d’actifs de bureaux. Les locataires de ces immeubles de bureaux sont de grandes multinationales, de grandes entreprises françaises, l’État ou plus rarement des PME.

      02

      Les SCPI de commerces sont composées d’au moins 70 % de commerces. Il s’agit de commerces de petite ou grande surface, voire de centres commerciaux. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.

      03

      Les SCPI de santé et éducation se caractérisent par leurs investissements dans des établissements médicaux tels que des hôpitaux, cliniques, laboratoires ou dans le secteur de l’éducation comme des écoles, crèches, etc. La santé et l’éducation sont des domaines indispensables au sein de la société et sont très résilients face aux crises.

      04

      Les SCPI de logistique détiennent majoritairement des locaux d’activités ou entrepôts dédiés au stockage et à la distribution de marchandises. Portées par l’essor du e-commerce depuis une dizaine d’années, les SCPI de logistique ont su attirer de nombreux épargnants et leur proposer des rendements attractifs.

      05

      Les SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs investissent dans des biens tels que des hôtels, villages vacances, campings, etc. L’Europe et la France sont des zones attirant beaucoup de touristes et cela permet aux SCPI d’hôtellerie de montrer une certaine solidité économique. La longue durée des baux et les rendements supérieurs à la moyenne sont des atouts de ce type de SCPI.

      06

      Les SCPI investissent traditionnellement dans l’immobilier d’entreprise mais les SCPI d’habitation font exception. Les actifs qu’elles acquièrent sont généralement des immeubles résidentiels ou des lots de maisons mitoyennes. Notons que les SCPI fiscales investissent toujours dans l’immobilier résidentiel.

      07

      Les SCPI diversifiées sont, comme leur nom l’indique, des SCPI qui investissent dans plusieurs secteurs d’activité. Pour appartenir à la catégorie des SCPI diversifiées, le patrimoine de la société doit intégrer au moins trois types d’actifs, dont aucun ne dépasse 50 % de l’allocation totale. Il s’agit de la catégorie de SCPI qui progresse le plus en termes de capitalisation et qui a tendance à proposer des rendements supérieurs à la moyenne du marché.

      08

      Les SCPI labellisées ISR (Investissement socialement responsable) mettent les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) au cœur de leur stratégie d’investissement. Cette démarche ISR porte sur le choix des actifs et des locataires. Les SCPI ISR sont de plus en plus nombreuses sur le marché.

      Catégorie SCPICapitalisation (en M€) au 31/12/2022Nombre de SCPI au 31/12/2022
      Bureaux52 41942
      Commerces6 07123
      Santé et éducation8 0548
      Logistique et locaux d’activités1 1043
      Hôtels, tourisme et loisirs3954
      Alternatifs01
      Diversifiées12 57725
      ISR42 10438
      Total immobilier d’entreprise80 620106
      Immobilier résidentiel4 377109
      Total84 997215

      Investir en SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans les contraintes qui y sont généralement associées. La pierre papier présente plusieurs avantages : absence de gestion, mutualisation des risques, rendement attractif, etc.

      Comme tout investissement immobilier, la SCPI ne présente pas de garantie en termes de capital ni de rendement. Néanmoins, la société civile de placement immobilier mutualise le risque foncier (valeur de la pierre) et de carence locative (paiement du loyer) car elle possède plusieurs dizaines voire centaines d’actifs immobiliers, qui sont loués par de nombreux locataires.

      Le rendement annuel du marché de la SCPI était de 4,53 % en 2022. Il est à préciser que ce rendement est net de charge mais brut de fiscalité. Il est distribué aux associés chaque mois ou trimestre sous la forme de dividendes.

      Il est possible d’investir dans la pierre papier à partir d’environ 200 €. Notons que la plupart des SCPI imposent d’acquérir plusieurs parts lors de la première souscription. Dans de nombreux cas, vous pouvez devenir associé d’une SCPI pour moins de 1 000 €.