Comprendre rapidement la SCPI

Qu'est-ce qu'une SCPI

Définition SCPI

Une SCPI (société civile de placement immobilier) se définit, d’après l’article L214-50 du code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI reverse à ses associés des revenus fonciers (généralement de manière trimestrielle). Près de 30 milliards d’euros sont aujourd’hui capitalisés sur 157 SCPI, ce qui correspond à près de 600 000 investisseurs.

La SCPI est un support d’investissement immobilier de long terme, car l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) préconise une durée d’investissement de 8 ans.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe régulateur du marché des SCPI. L’AMF impose un contrôle strict pour les SCPI, qui repose sur plusieurs piliers :

  • Délivrance d’un agrément pour l’ouverture d’une SCPI.
  • Validation de l’expert immobilier qui a pour mission de chiffrer la valeur vénale des bâtiments qui composent la SCPI.
  • Publication du rapport annuel qui détaille les principaux évènements connus par la SCPI durant le dernier exercice et présente les stratégies d’investissement pour les années suivantes. Le rapport annuel reprend également les mesures votées par l’assemblée générale, les résultats financiers et les analyses du conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes (CAC).
  • Publication du rapport trimestriel qui souligne et présente la capitalisation, le taux de distribution du trimestre, le nombre d’associés supplémentaires et les dernières acquisitions.

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Les avantages pour les porteurs de parts de SCPI

Avantages SCPI

Les investisseurs achètent des parts de parc immobilier appartenant à la SCPI. Ils deviennent donc associés de la SCPI et donc propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI. Une attestation de propriété de parts est d’ailleurs délivrée par les sociétés de gestion et il donne le droit à la perception trimestrielle de loyers au prorata des parts détenues.

Investir dans la SCPI permet d’investir directement dans l’immobilier avec les avantages suivants :

  • Pas de contraintes de gestion. C’est directement la maison de gestion agrée par l’AMF qui prend en charge et a l’entière responsabilité de la gestion de la SCPI. La société de gestion détermine et met en place une stratégie d’investissement, sélectionne (achats et cessions) les actifs immobiliers, assure l’entretien du parc immobilier, recherche les locataires, assure le versement des loyers et la gestion fiscale de la SCPI.
  • Mutualisation des risques. L’investissement en SCPI permet de mutualiser ses risques. En effet, à titre d’exemple, si un locataire a des soucis pour maintenir le paiement régulier de ses loyers, la défaillance de ce dernier sera recouverte par les dizaines (voire centaines) d’autres locataires. En général, sur les meilleures SCPI, la proportion du locataire le plus important ne dépasse pas les 5 %. Le ticket d’entrée étant faible (de l’ordre de 1000 €), il est possible d’acheter des parts de SCPI différentes. La diversification est souhaitable et permet d’encore de diminuer son risque.
  • Diversification du patrimoine. Investir en SCPI permet à des petits investisseurs particuliers de devenir propriétaires d’actifs immobiliers professionnels spécifiques : bureaux, commerces, entrepôts, maisons de retraites, crèches, cliniques, résidences étudiantes, locaux d’activité, etc.
  • Flexibilité. Investir en SCPI signifie acheter des parts de SCPI. Chaque investisseur peut ainsi calibrer son investissement à la centaine d’euros près. Dans la même logique, lorsque l’investissement est réalisé via le crédit immobilier, l’effort d’épargne nécessaire (différence entre la mensualité de crédit et les revenus perçus) peut également être calculé à la centaine d’euros prés. La flexibilité se fait donc à l’achat, mais aussi lors de la revente. En effet contrairement à un investissement immobilier traditionnel, où l’on ne peut pas vendre juste la chambre ou le salon d’une maison, on peut décider de vendre à tout moment le nombre de parts que l’on souhaite.

Les chiffres clés des SCPI

Comme on peut le constater sur le graphique la capitalisation est en permanente augmentation depuis les années 2000. On peut donc affirmer que les SCPI ont traversé sans dommage l’éclatement de la bulle internet des années 2000 et la crise des subprimes de 2007.

La collecte est elle aussi en nette hausse sur la dernière décennie. La collecte brute correspond à la somme des souscriptions des parts de SCPI. La collecte nette correspond à la somme des souscriptions à laquelle l’on soustrait les ventes de parts de SCPI.

Ce graphique correspond à l’évolution du marché secondaire du marché des SCPI. Le montant des parts échangées est largement inférieur au montant de celles souscrites. Les souscriptions compensent donc largement les retraits ce qui permet aux SCPI de pouvoir continuer à investir.

Evolution du taux de rendement : Le rendement moyen du marché des SCPI est en baisse, c’est pour cela qu’il faut être très attentif à la SCPI choisie et au potentiel de revalorisation de celle-ci.

Les différents types de SCPI

différentes SCPI

Il y a plusieurs types de SCPI. Les typologies vont varier selon des spécificités précises qui peuvent être géographiques, fiscales ou immobilières. Il existe deux grandes familles que sont les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour principal objectif de délivrer une rente régulière. Les SCPI fiscales ont, quant à elles, pour but d’octroyer une réduction d’impôts.

Les SCPI fiscales vont permettre aux investisseurs de profiter d’un avantage au niveau de leur fiscalité. Elles réalisent leurs investissements dans le l’immobilier classique d’habitation neuf ou ancien. Il convient de distinguer les SCPI fiscales de type Pinel, Malraux et Deficit Foncier.

Les SCPI Pinel vont acquérir des biens immobiliers neufs. La société de gestion s’occupe de tout de l’achat à la revente des biens. L’avantage fiscal pour l’investisseur est une réduction d’impôt de 18% du montant investi calculé par rapport au montant total investi et étalé sur 9 ans. Afin de conserver cet avantage, l’investisseur devra garder ses parts durant cette période de 9 ans. Dans le cas contraire, une perte de la réduction d’impôt est engagée. La sortie va se faire au bout de 10 à 15 ans de détention lorsque la société de gestion décide de revendre les biens immobiliers. Le capital est alors récupéré. Durant la détention un revenu entre 2 et 4% est encaissé par le propriétaire des parts.

Les SCPI Malraux vont acquérir des biens immobiliers de caractère en centre-ville en très mauvais états à rénover complètement. L’avantage fiscal est de 18% du montant investi calculé sur le capital investi à la souscription. La durée de détention est de 15 ans. C’est également la société de gestion qui s’occupe d’acheter, de rénover et de revendre les biens. Cet avantage fiscal est dit «one shot» c’est-à-dire que l’investisseur en bénéficie en totalité la première année ou les deux premières années de son investissement contrairement à la SCPI Pinel.

Les SCPI déficit foncier suivent à peu près la même logique que les SCPI Malraux. Les travaux générés par la rénovation des bâtiments vont pouvoir passer en partie déficit foncier pour l’investisseur. L’avantage de ce dispositif est l’absence de plafonnement au niveau des niches fiscales tant que la limite de 10 700 € par foyer fiscal est respectée. L’investisseur peut donc réaliser une autre opération de défiscalisation en même temps. L’avantage fiscal va dans le cas de la SCPI déficit foncier s’étaler sur deux ans. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et plus l’investisseur a déjà des revenus fonciers, plus l’investissement est rentable.

On peut également différencier les SCPI sur leurs typologies d’actifs :

Catégorie SCPI Capitalisation (en M€) au 31/12/2013 Nombre de SCPI au 31/12/2013
Bureaux 20 224 39
Commerces 4 163 19
Specialisé 189 5
Diversifiés 1 752 18
Total immobilier d'entreprise 26 329 81
Immobilier résidentiel 3 634 76
Total 29 963 157

Les SCPI de bureaux sont les SCPI les plus représentées et les plus rentables. L’immobilier d’entreprise constitue au moins 70 % de leur actif immobilier total. Les locataires de ces immeubles de bureaux peuvent être des grandes multinationales, des grandes entreprises françaises, l’État ou plus rarement des PME.

Les SCPI de commerces sont composées d’actifs « murs de boutiques ». Généralement ce sont des boutiques de détail situées en rez-de-chaussée de grandes métropoles. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.

Les SCPI spécialisées se concentrent sur des secteurs et des actifs immobiliers précis : santé, éducation, marché sénior, hôtel, etc.

Les SCPI diversifiées ne possèdent aucune classe d’actifs supérieure à 70 %. Elles sont composées à la fois de bureaux, de commerces, de locaux liés à la santé, etc.

La fiscalité des SCPI

Fiscalité SCPI

Les loyers délivrés par les SCPI de rendement sont des revenus fonciers. A ce titre ils sont imposables à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux.

Les tranches marginales d’imposition 2016 d’impôt sur le revenu sont les suivantes:

  • de 0 à 9 700 € => 0%
  • de 9 700 € à 26 791 € => 14%
  • de 26 791 € à 71 826 € => 30%
  • de 71 826 € à 152 108 € => 41%
  • de 152 108 € et au-delà => 45%

La décote qui bénéficie aux revenus modestes est de 1 552 € en 2016 pour une personne seule et de 2 559 € pour un couple.

En outre les investisseurs ont la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt si l’opération se réalise via le crédit immobilier pour réduire l’assiette fiscale. Lors d’un crédit immobilier, l’investisseur va rembourser une partie de capital et une partie d’intérêts d’emprunts. Au début d’un crédit immobilier, l’investisseur rembourse beaucoup d’intérêts d’emprunts et très peu de capital et cela va s’inverser progressivement au fil du temps. C’est la partie intérêts d’emprunt que l’investisseur va pouvoir déduire fiscalement durant toute la durée du crédit et à hauteur de 100%.

La déduction d’un possible déficit foncier est également autorisée dans la limite de 10 700 € par an.

L’investisseur peut aussi opter pour le régime micro-foncier s’il possède déjà un bien immobilier locatif et qu’il ne perçoit pas plus de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Cela permet de bénéficier d’un abattement de 30%. Dans le cas du micro-foncier il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunts.

Il faut aussi préciser qu’il y a une imposition sur la plus-value immobilière lors de la sortie, mais celle-ci est en général gommée par le prélèvement des frais de souscription. Le régime de la plus-value immobilière pris en compte est celui au moment de la revente des parts.

Pourquoi investir en SCPI

Investir en SCPI

En France, les investisseurs institutionnels ou particuliers, apprécient particulièrement la pierre. L’investissement immobilier « traditionnel » consiste à acheter un bien (souvent via l’aide d’un crédit bancaire) et le mettre en location. Les loyers remboursent une partie des mensualités de crédit et l’effet de levier du crédit permet de se créer du patrimoine facilement. En effet, l’accès au crédit étant peu cher, il est efficient et important de savoir en profiter.

Les qualités d’un investissement immobilier résident dans la perception récurrente d’une rente, d’une protection vis-à-vis de l’inflation (les loyers étant indexés sur l’inflation), dans l’achat d’un bien tangible peu soumis aux variations quotidiennes des marchés et la plus-value potentielle lors de la revente.

Mais attention, l’investissement immobilier comporte aussi des contraintes :

  • Actif en bon état.
  • Bonne localisation.
  • Carence locative.
  • Charges de copropriété.
  • Sinistre éventuel.
  • Frais de gestion.

Face à ces contraintes, une alternative a été mise en place pour bénéficier de la sécurité et des rendements de la pierre sans les contraintes : la société civile de placement immobilier ou plus communément appelé la SCPI.

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Les différentes façon d'investir en SCPI