Définition SCPI

Une SCPI (société civile de placement immobilier) se définit, d’après l’article L214-50 du code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI reverse à ses associés des revenus fonciers (généralement de manière trimestrielle). Près de 30 milliards d’euros sont aujourd’hui capitalisés sur 157 SCPI, ce qui correspond à près de 600 000 investisseurs.

La SCPI est un support d’investissement immobilier de long terme, car l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) préconise une durée d’investissement de 8 ans.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe régulateur du marché des SCPI. L’AMF impose un contrôle strict pour les SCPI, qui repose sur plusieurs piliers :

• Délivrance d’un agrément pour l’ouverture d’une SCPI.
• Validation de l’expert immobilier qui a pour mission de chiffrer la valeur vénale des bâtiments qui composent la SCPI.
• Publication du rapport annuel qui détaille les principaux évènements connus par la SCPI durant le dernier exercice et présente les stratégies d’investissement pour les années suivantes. Le rapport annuel reprend également les mesures votées par l’assemblée générale, les résultats financiers et les analyses du conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes (CAC).
• Publication du rapport trimestriel qui souligne et présente la capitalisation, le taux de distribution du trimestre, le nombre d’associés supplémentaires et les dernières acquisitions.

Les investisseurs achètent des parts de parc immobilier appartenant à la SCPI. Ils deviennent donc associés de la SCPI et donc propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI. Une attestation de propriété de parts est d’ailleurs délivrée par les sociétés de gestion et il donne le droit à la perception trimestrielle de loyers au prorata des parts détenues.

Investir dans la SCPI permet d’investir directement dans l’immobilier avec les avantages suivants :

• Pas de contraintes de gestion. C’est directement la maison de gestion agrée par l’AMF qui prend en charge et a l’entière responsabilité de la gestion de la SCPI. La société de gestion détermine et met en place une stratégie d’investissement, sélectionne (achats et cessions) les actifs immobiliers, assure l’entretien du parc immobilier, recherche les locataires, assure le versement des loyers et la gestion fiscale de la SCPI.
• Mutualisation des risques. L’investissement en SCPI permet de mutualiser ses risques. En effet, à titre d’exemple, si un locataire a des soucis pour maintenir le paiement régulier de ses loyers, la défaillance de ce dernier sera recouverte par les dizaines (voire centaines) d’autres locataires. En général, sur les meilleures SCPI, la proportion du locataire le plus important ne dépasse pas les 5 %. Le ticket d’entrée étant faible (de l’ordre de 1000 €), il est possible d’acheter des parts de SCPI différentes. La diversification est souhaitable et permet d’encore de diminuer son risque.
• Diversification du patrimoine. Investir en SCPI permet à des petits investisseurs particuliers de devenir propriétaires d’actifs immobiliers professionnels spécifiques : bureaux, commerces, entrepôts, maisons de retraites, crèches, cliniques, résidences étudiantes, locaux d’activité, etc.
• Flexibilité. Investir en SCPI signifie acheter des parts de SCPI. Chaque investisseur peut ainsi calibrer son investissement à la centaine d’euros près. Dans la même logique, lorsque l’investissement est réalisé via le crédit immobilier, l’effort d’épargne nécessaire (différence entre la mensualité de crédit et les revenus perçus) peut également être calculé à la centaine d’euros prés. La flexibilité se fait donc à l’achat, mais aussi lors de la revente. En effet contrairement à un investissement immobilier traditionnel, où l’on ne peut pas vendre juste la chambre ou le salon d’une maison, on peut décider de vendre à tout moment le nombre de parts que l’on souhaite.

Il y a plusieurs types de SCPI. Les typologies vont varier selon des spécificités précises qui peuvent être géographiques, fiscales ou immobilières. Il existe deux grandes familles que sont les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour principal objectif de délivrer une rente régulière.

Les SCPI fiscales ont, quant à elles, pour but d’octroyer une réduction d’impôts. Les SCPI fiscales vont permettre aux investisseurs de profiter d’un avantage au niveau de leur fiscalité. Elles réalisent leurs investissements dans le l’immobilier classique d’habitation neuf ou ancien. Il convient de distinguer les SCPI fiscales de type Pinel, Malraux et Deficit Foncier.

Les SCPI Pinel vont acquérir des biens immobiliers neufs. La société de gestion s’occupe de tout de l’achat à la revente des biens. L’avantage fiscal pour l’investisseur est une réduction d’impôt de 18% du montant investi calculé par rapport au montant total investi et étalé sur 9 ans. Afin de conserver cet avantage, l’investisseur devra garder ses parts durant cette période de 9 ans. Dans le cas contraire, une perte de la réduction d’impôt est engagée. La sortie va se faire au bout de 10 à 15 ans de détention lorsque la société de gestion décide de revendre les biens immobiliers. Le capital est alors récupéré. Durant la détention un revenu entre 2 et 4% est encaissé par le propriétaire des parts.

Les SCPI Malraux vont acquérir des biens immobiliers de caractère en centre-ville en très mauvais états à rénover complètement. L’avantage fiscal est de 18% du montant investi calculé sur le capital investi à la souscription. La durée de détention est de 15 ans. C’est également la société de gestion qui s’occupe d’acheter, de rénover et de revendre les biens. Cet avantage fiscal est dit «one shot» c’est-à-dire que l’investisseur en bénéficie en totalité la première année ou les deux premières années de son investissement contrairement à la SCPI Pinel.

Les SCPI déficit foncier suivent à peu près la même logique que les SCPI Malraux. Les travaux générés par la rénovation des bâtiments vont pouvoir passer en partie déficit foncier pour l’investisseur. L’avantage de ce dispositif est l’absence de plafonnement au niveau des niches fiscales tant que la limite de 10 700 € par foyer fiscal est respectée. L’investisseur peut donc réaliser une autre opération de défiscalisation en même temps. L’avantage fiscal va dans le cas de la SCPI déficit foncier s’étaler sur deux ans. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et plus l’investisseur a déjà des revenus fonciers, plus l’investissement est rentable.

Les SCPI de plus value sont une catégorie de SCPI ayant vocation à capitaliser.

L’objectif de ces SCPI n’est donc de générer du rendement mais plutôt de capitaliser, de créer une plus value en cas de revente des biens constituant son patrimoine, plus value qui sera répercutée sur le prix de parts constituant la SCPI.

Quels sont les biens en SCPI de plus value ?

Dans le cadre d’une SCPI de plus value,  on peut se demander si cette catégorie d’actifs tient compte de la notion de diversification typologique et géographique prend aussi sons sens.

En effet, la SCPI de plus value va investir exclusivement sur des actifs d’immobilier résidentiel situé en Ile de France mais aussi dans les grandes agglomérations, en Province.

En résumé, ces SCPI, bien que ne distribuant pas de revenus réguliers aux associés, peuvent reverser de manière exceptionnelle des revenus sous forme de plus value.

Il faut donc avant d’investir en SCPI, tenir compte avant tout de son objectif patrimonial afin de s’orienter vers la catégorie de SCPI correspondante. En tout état de cause, seul un conseiller saura vous guider durant tout le processus d’investissement et même après.

On peut également différencier les SCPI sur leurs typologies d’actifs :