La valeur de reconstitution en SCPI

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution SCPI ?

Découvrez en détail à quoi correspond la valeur de reconstitution d’une SCPI et comment la calculer.

Définition de la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution en SCPI correspond à la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles + actifs nets) à laquelle s’ajoute l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI (droits payés pour l’acquisition des immeubles, etc.). Il s’agit d’un indicateur important de la valeur d’une part de SCPI, au regard de sa cohérence avec la valorisation du patrimoine détenu par une société civile de placement immobilier.

La valeur de reconstitution d’une SCPI est calculée deux fois par an et indique la valeur réelle d’une SCPI selon la valeur de son patrimoine immobilier à un moment donné. En clair, la valeur de reconstitution est le montant qu’il faudrait pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Pour la comparer au prix de part, on divise la valeur de reconstitution globale de la SCPI par le nombre de parts.

Calculer la valeur de reconstitution SCPI

La formule de calcul de la valeur de reconstitution est la suivante :

Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI

La valeur de réalisation représente la somme de la valeur vénale de tous les actifs détenus par la SCPI. Elle prend donc en compte la valeur vénale des biens immobiliers mais également la valeur nette des actifs financiers constituant le patrimoine de la société. La valeur de réalisation d’une SCPI est déterminée au minimum une fois par an après une étude réalisée par un expert indépendant.

Les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI portent sur les coûts liés à l’acquisition des actifs. Il peut s’agir par exemple de droits de mutation ou de frais de notaire.

Pourquoi s’intéresser à la valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution de la SCPI est un indicateur important dans le choix d’un investissement en SCPI. En effet, elle vous permet de juger si les parts de SCPI sont acquises à un juste prix.

Pour ce faire, il est essentiel de comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription. Cela permet en effet de savoir si le prix de part est surcoté, c’est-à-dire surévalué, ou décoté.

• Un prix de souscription supérieur à la valeur de reconstitution montre un prix d’achat surcoté.
• Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution signifie que le prix d’achat est décoté.

Prenons l’exemple de la SCPI Iroko Zen, qui délivré un taux de distribution de 7,14 % en 2025. Au 1er janvier 2026, son prix de part est de 204 € et sa valeur de reconstitution de 213,94 €. Le rapport prix de souscription/valeur de reconstitution s’établit à moins de 100 % ce qui traduit une décote entre la valeur de souscription et la valeur réelle de son parc immobilier. En d’autres termes, le prix de part de la SCPI Iroko Zen est d’autant plus attrayant, dans la mesure où il ne suffirait pas à lui seul à reconstituer le patrimoine de la SCPI. Pour y parvenir, il faudrait qu’il soit revalorisé.

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Décote ou surcote, comment interpréter la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

Observons ce qu’une décote ou une surcote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution entraîne pour l’associé d’une SCPI.

L’encadrement du prix de part

L’évolution de la valeur de souscription est encadrée par la réglementation mise en place par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Le prix de part doit en effet obligatoirement être compris dans une fourchette entre -10 % et +10 % de la valeur de reconstitution.

• Si la valeur de reconstitution est inférieure de plus de 10 % au prix de souscription, la SCPI est obligée de diminuer son prix de part car il est trop surcoté.
• Si la valeur de reconstitution est supérieure de plus de 10 %, la SCPI doit alors augmenter son prix de souscription car il est trop décoté.

Notons que les sociétés de gestion des SCPI sont toutefois libres de modifier leur prix de part avant d’atteindre la limite des 10 %. Cette règle mise en place par l’AMF permet de garantir une certaine sécurité et stabilité pour l’investisseur et éviter d’avoir un placement qui n’est pas en phase avec la valeur réelle du marché.

L’impact d’une décote ou d’une surcote pour l’investisseur

Un prix de part décoté par rapport à la valeur de reconstitution est une bonne nouvelle pour l’investisseur. Il indique effectivement un prix d’achat intéressant et donc une opportunité d’investissement.

Une décote proche de 10 % traduit une forte probabilité d’augmentation du prix de part de la SCPI à court ou moyen terme. Une revalorisation du prix de souscription signifie pour l’investisseur une hausse de la valeur de son patrimoine.

À l’inverse, un prix de part surcoté, c’est-à-dire supérieur à la valeur de reconstitution, n’est pas très attractif pour un nouvel investisseur souhaitant souscrire une SCPI. En effet, cela reviendrait à acheter des parts de SCPI à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.

D’autre part, un prix de souscription dont la surcote par rapport à la valeur de reconstitution se rapproche de la limite des 10 % est synonyme de risque de baisse du prix de part. Cela entraînerait alors concrètement une diminution de la valeur de votre investissement.

Attention, une SCPI avec un prix de souscription surcoté n’est pas forcément une société civile de placement immobilier peu performante. En effet, si connaître ce mécanisme permet de prendre une décision d’investissement plus éclairée, il reste cependant essentiel d’analyser d’autres indicateurs clés pour s’assurer de choisir une bonne SCPI adaptée à votre profil.

À noter que la valeur de reconstitution d’une SCPI est indiquée chaque année dans le rapport annuel publié par la société de gestion sur son site.

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Tableau récapitulatif de la valeur de reconstitution des SCPI

Dans le tableau ci-dessous sont listées les informations relatives au rapport entre la valeur de souscription et la valeur de reconstitution pour les 10 SCPI qui ont le plus collecté en 2025 (collecte nette), en commençant par celle avec la collecte la plus importante selon l’ASPIM.

Le capital et le rendement ne sont pas garantis dans le cadre de l’investissement en SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.