Comment fonctionne une SCPI ?

Introduction aux SCPI

Pour comprendre comment fonctionne une SCPI, commençons par un tour d’horizon général de ce placement immobilier.

La société civile de placement immobilier

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Elle réunit une multitude d’épargnants particuliers qui souhaitent investir dans la pierre papier.

Plus concrètement, vous achetez des parts d’une SCPI de rendement et en devenez associé(e). Avec cet argent, la société acquiert un patrimoine immobilier. Le plus souvent, il s’agit d’immobilier d’entreprise : bureaux et commerces, mais également immobilier de santé, de logistique, de tourisme, etc.

Ce patrimoine immobilier génère un rendement, qui vous revient sous forme de dividendes. Plus précisément, vous percevez une quote-part des loyers, au prorata du nombre de parts de SCPI que vous détenez.

Notez qu’en tant qu’associé de la SCPI, vous n’avez pas à sélectionner les investissements immobiliers ou à prendre en charge la gestion des locataires. Toutes ces tâches sont confiées à la société de gestion qui pilote la SCPI au nom des investisseurs particuliers.

Le schéma suivant récapitule comment fonctionne une SCPI de façon simplifiée :

Pour conclure cette présentation rapide, notez qu’investir en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital. La distribution de dividendes n’est pas garantie, et leur montant peut varier dans le temps. L’horizon minimum de placement recommandé s’élève à 8 ans.

Les différents types de SCPI

Il existe trois types de sociétés civiles de placement immobilier :

• Les SCPI de rendement ;
• Les SCPI fiscales ;
• Et les SCPI de capitalisation, ou SCPI de plus-value.

Les SCPI de rendement captent la majeure partie de l’épargne investie en pierre papier. La description donnée dans la partie précédente résume brièvement comment fonctionnent ces véhicules d’investissement.

En ce qui concerne les SCPI fiscales et les SCPI de capitalisation, le fonctionnement est relativement similaire à l’achat des parts. En revanche, il diffère en cours d’investissement :

• Les SCPI fiscales vont donner droit à un avantage fiscal, comme une réduction d’impôt ou un déficit foncier déductible. Leur rendement est généralement plus faible.
• Les SCPI de capitalisation visent la création de plus-values avec le parc immobilier sous gestion. Leur performance dépend surtout de l’augmentation du prix de part dans le temps.

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Comment fonctionne une SCPI en interne ?

Le fonctionnement d’une SCPI fait intervenir une variété de parties prenantes. La société de gestion joue le rôle le plus important à ce titre.

Qui gère une SCPI ?

Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion. Celle-ci est chargée d’établir le fonctionnement précis de sa société civile de placement immobilier. Par exemple, elle doit choisir à quel rythme les dividendes doivent être versés aux porteurs de parts : chaque mois ou chaque trimestre.

Plus largement, les gérants s’occupent de toutes les tâches relatives aux investissements immobiliers :

• Sélection des acquisitions, négociation des prix et concrétisation des achats ;
• Gestion des locataires des actifs acquis : recouvrement des loyers en vue de leur distribution, négociation et renouvellement des baux, réalisation et financement des travaux, etc. ;
• Réalisation d’arbitrages éventuels, dont la revente d’actifs ;
• Tenue de la trésorerie de la SCPI et de sa comptabilité, notamment afin de communiquer les éléments financiers aux porteurs de parts de façon transparente.

Ces différentes tâches sont réparties au sein de chaque société de gestion dans ses différents services. Le cas échéant, lorsqu’il s’agit d’une SCPI européenne, les gérants peuvent disposer d’équipes situées à l’étranger, pour la gestion des investissements et locataires.

Le travail de la société de gestion est rémunéré, au travers des frais de la SCPI. Il s’agit, principalement, de la commission de souscription intégrée dans le prix de part et des frais de gestion prélevés avant le versement des dividendes.

Comment une SCPI investit dans l’immobilier ?

Comme nous l’avons vu, les gérants des SCPI sont chargés d’investir l’argent placé par les épargnants afin d’acquérir les actifs immobiliers. Ils doivent donc sélectionner les opportunités d’achat, puis mener les acquisitions en accord avec leur cahier des charges (prix de l’actif, rendement acte en main, profil du locataire, durée de bail en cours, etc.).

Les SCPI peuvent avoir recours à l’endettement pour financer de nouvelles acquisitions. L’endettement maximum est limité à 40 % maximum selon la réglementation.

Pour autant, la marge de manœuvre des sociétés de gestion dépend de la stratégie d’investissement de la SCPI. En effet, les gérants doivent communiquer la stratégie immobilière de chaque fonds de pierre papier dont ils assument la gestion. Cela permet, entre autres, d’indiquer aux souscripteurs quels types de biens sont recherchés par la SCPI et sa spécialisation.

Il existe en effet des SCPI thématiques (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) et des SCPI diversifiées, qui choisissent de ne pas se limiter à un secteur donné. De même, certaines sociétés civiles de placement immobilier choisissent d’investir exclusivement en France ou à l’étranger, et d’autres peuvent se positionner aussi bien dans l’Hexagone qu’en dehors des frontières.

Notez que les sociétés de gestion sont tenues de communiquer aux associés sur la composition du patrimoine immobilier de la SCPI. Souvent, elles détaillent les dernières acquisitions réalisées dans leur bulletin trimestriel d’information. L’inventaire complet du parc immobilier figure habituellement dans le rapport annuel d’activité.

Qui intervient dans le fonctionnement d’une SCPI ?

Outre la société de gestion, il existe une variété d’acteurs et d’intervenants qui participent au fonctionnement d’une SCPI :

• L’assemblée générale des porteurs de parts : réunie au moins une fois par an, elle est appelée à voter sur un certain nombre de sujets cruciaux, comme l’approbation des comptes de la SCPI ou la distribution de dividendes.
• Le conseil de surveillance : nommé par l’assemblée générale pour une durée de trois ans renouvelable, il représente les associés auprès de la société de gestion.
• L’expert immobilier : il procède à la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI, qui peut avoir un impact sur l’évolution de la valeur des parts.
• Le commissaire aux comptes : il vérifie et certifie la comptabilité annuelle de la société civile.

Qui contrôle le fonctionnement d’une SCPI ?

L’activité des sociétés de gestion de SCPI doit être conforme à la réglementation du secteur. Par exemple, chaque gestionnaire doit obtenir un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour exercer son activité. Puis, chaque société civile de placement immobilier doit être agréée individuellement.

Comme l’AMF l’indique elle-même sur son site internet : “L’AMF exerce son rôle de régulateur et de contrôle dans le cadre de l’investissement dans les SCPI. (…) Elle s’assure de l’exactitude et de la transparence des informations délivrées à l’investisseur.”

Sur le plan financier et comptable, chaque SCPI doit disposer d’un commissaire aux comptes, nommé par l’assemblée générale des porteurs de parts. Cet intervenant doit certifier la régularité et la sincérité des comptes chaque année.

En ce qui concerne la gestion immobilière, la valorisation des actifs est contrôlée par un expert immobilier. Indépendant de la société de gestion, il est nommé par l’assemblée générale. Depuis 2024, l’évaluation du patrimoine immobilier doit être menée deux fois par an. Ce travail permet notamment d’ajuster la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation des SCPI.

Notez également que chaque société de gestion doit nommer un responsable de la conformité et du contrôle interne (RCCI). Son rôle consiste à vérifier que le gestionnaire suit la réglementation et la législation applicables à son domaine d’activité. De même, il veille à la bonne application des règles professionnelles et procédures internes.

Les dispositions prévues pour le contrôle des véhicules et des gérants ne sont pas de nature à écarter les risques liés à l’investissement SCPI (perte en capital notamment).

Comment fonctionne une SCPI de rendement pour l’investisseur

Du point de vue de l’épargnant, on peut décrire comment fonctionne une SCPI à travers les différentes étapes de l’investissement.

À l’achat

La souscription de parts de SCPI au comptant se réalise assez simplement. Remplir le bulletin de souscription, en ligne ou sur papier, ne requiert pas de passage chez le notaire par exemple.

Notez que certaines informations doivent être indiquées, dont :

• Une copie recto verso de vos papiers d’identité ;
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• L’origine des fonds placés (compte courant, livret A, somme issue d’un héritage, etc.), qui doit être justifiée ;
• Vos coordonnées bancaires (RIB), pour indiquer sur quel compte vont être versés les dividendes.

Certains documents doivent également vous être transmis, afin que vous en preniez connaissance :

• Le document d’informations clés, qui récapitule des éléments clés de l’investissement, dont le niveau de risque ;
• La note d’information, qui détaille comment fonctionne la SCPI et les conditions de souscription et de retrait ;
• Les statuts de la SCPI, qui formalisent les règles de fonctionnement ;
• Les derniers documents d’information de gestion (rapport annuel, bulletin d’information trimestriel).

Enfin, gardez en tête que de nombreuses SCPI prévoient un ticket d’entrée pour une première souscription. Concrètement, cela signifie que vous devez acheter un nombre minimum de parts à cette occasion. D’une manière générale, le placement minimum requis dépasse rarement 5 000 €.

Pour savoir où acheter des parts de SCPI, vous avez différentes possibilités. Nous vous recommandons de demander l’accompagnement personnalisé d’un conseiller en gestion de patrimoine expérimenté et spécialiste de la pierre papier de Portail-SCPI.fr. Celui-ci vous aide dans la sélection des investissements et les démarches de souscription mais également dans le suivi de votre placement au long cours (déclaration de revenus, arbitrages, réinvestissement, etc.).

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En phase d’investissement

Après l’achat des parts, vous commencez à percevoir vos premiers dividendes une fois le délai de jouissance expiré. Il s’agit d’un délai de carence de trois à six mois après la validation de la souscription.

Après le délai de jouissance, la SCPI vous verse un dividende par part trimestriel ou, plus rarement, mensuel. Le plus souvent, la date de versement des dividendes se situe en fin de mois : fin avril pour le dividende du premier trimestre par exemple. Selon les pratiques des gestionnaires, vous pouvez être informé par email du versement des dividendes.

En tant qu’associé de la SCPI, vous recevez régulièrement le dernier bulletin d’information dédié, généralement tous les trimestres. De même, le rapport annuel de la SCPI vous est adressé. Ces documents visent à vous informer sur l’évolution de votre placement et de la société civile. Vous êtes également convié à participer à chaque assemblée générale et à voter sur les différentes résolutions soumises à approbation.

En phase d’investissement, vous devez payer l’impôt dû sur vos revenus SCPI. La société de gestion vous transmet chaque année un imprimé fiscal unique (IFU) récapitulant votre responsabilité individuelle face à l’impôt (montant à déclarer, valeur des parts au regard de l’impôt sur la fortune immobilière).

Les conseillers de Portail-SCPI.fr fournissent une assistance complète pour la déclaration de revenus de leurs clients. Ce service est réservé exclusivement aux personnes qui ont conclu leur investissement avec le cabinet.

À la revente des parts

Vous pouvez choisir de céder tout ou partie de vos parts de SCPI. Veillez toutefois à respecter en premier lieu la durée minimum de placement recommandée, qui se situe à 8 ou 10 ans selon les véhicules.

Pour la revente de vos SCPI, vous devez remplir une demande de retrait, à adresser au gérant. La cession se fait à la valeur de retrait des parts, dans le cas d’une SCPI à capital variable.

Il faut préciser que la revente des parts de SCPI n’est pas garantie à tout moment par la société de gestion. Les demandes de retraits doivent être compensés habituellement par les nouvelles souscriptions. Lorsque cette mécanique est fluide, la cession des parts peut se faire en quelques semaines. Lorsque la demande de nouvelles souscriptions est insuffisante en revanche, elle peut prendre plusieurs mois, voire plus. Les parts en attente de retrait sont traitées dans l’ordre chronologique de réception.

En cas de délai et de baisse du prix de retrait durant celui-ci, l’associé qui a mis ses parts en vente est informé par la société de gestion. Il dispose alors d’un délai de 15 jours pour maintenir ou non sa demande de retrait.

Le cas échéant, un fonds de remboursement dédié peut être mis en place pour satisfaire les demandes de cession non pourvues. Dans ce cadre, les parts sont cédées à un prix ne pouvant dépasser la valeur de réalisation en vigueur ni être inférieur de 10 % à celle-ci.

Si les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de 12 mois représentent au moins 10 % des parts, les gérants doivent en informer l’AMF. Ils doivent également convoquer une assemblée générale extraordinaire en vue d’étudier des mesures de règlement.

Comment fonctionne un investissement SCPI en assurance vie ?

Investir en SCPI avec l’assurance vie présente certaines particularités par rapport à un investissement au comptant :

• L’assureur du contrat achète les parts au nom du souscripteur. Elles sont logées ensuite parmi les unités de compte dans lesquelles l’assuré est investi ;
• L’investissement se fait à la valeur de retrait des parts, auquel il faut ajouter des frais de souscription spécifiques selon la SCPI et le contrat ;
• Le délai d’entrée en jouissance des parts peut être réduit, jusqu’au 1er jour du mois qui suit la souscription ;
• Les dividendes sont versés à l’assureur dans un premier temps. Celui-ci reverse tout ou partie des loyers aux assurés ensuite (entre 85 et 100 %) ;
• La fiscalité applicable est celle propre à l’enveloppe de l’assurance vie. Les dividendes n’ont pas être déclarés annuellement et la taxation du souscripteur n’intervient qu’en cas de retrait sur le contrat ;
• L’assureur se porte garant de la liquidité des parts à la revente. Selon les conditions du contrat, il peut néanmoins se réserver le droit de suspendre temporairement la liquidité.

Enfin, il faut souligner que les frais du contrat d’assurance vie s’ajoutent aux frais liés à l’investissement SCPI. Cela concerne notamment les frais de gestion, ainsi que les frais sur versement et les pénalités de retrait anticipé le cas échéant.

Pour optimiser votre placement, nous vous recommandons de choisir un des meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI parmi notre sélection. Ces contrats versent l’intégralité des dividendes et pratiquent des frais modérés.