La SCPI, un placement immobilier au capital non garanti
L’investissement en SCPI ne comprend pas de garantie ni de protection du capital placé.
Aucune garantie ou protection de capital en SCPI
Dans le cadre d’un placement à capital garanti, la somme placée par l’investisseur est protégée par l’acteur en charge du placement (banque, assureur, société de gestion, etc.). Autrement dit, le capital investi par l’épargnant ne peut pas être perdu ni diminué.
La SCPI (société civile de placement immobilier) n’est pas un placement à capital garanti. Elle affiche en effet un risque de perte en capital. Le porteur de parts peut techniquement perdre tout ou partie de son investissement.
Nombreuses sont les personnes qui considèrent l’immobilier comme une valeur refuge. Cependant, tout investissement immobilier présente un risque de perte en capital. La valeur d’un placement dans la pierre évolue en majeure partie selon les fluctuations des marchés immobiliers.
Baisses des prix de part et reventes anticipées
Le marché des SCPI a connu une vague de baisses de prix de part courant 2023 jusqu’à début 2025. Les SCPI concernées sont principalement des véhicules avec un patrimoine majoritairement constitué d’immobilier de bureaux vieillissant, fortement impacté par la baisse des prix immobiliers générale. Les associés de ces SCPI ont donc vu la valeur de leur patrimoine diminuer.
En cas de revente après une baisse de prix, celle-ci est matérialisée pour l’investisseur et il ne percevra plus de dividendes. Selon la durée de son placement, l’associé pourrait connaître un retour sur investissement négatif et donc une perte en capital.
En effet, rappelons que la revente de parts de SCPI s’effectue à la valeur de retrait, qui correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription. Ainsi, en cas de revente trop rapide de manière générale, les revenus locatifs perçus ne suffisent pas à compenser la commission de souscription. Rappelons néanmoins que l’objectif principal de la SCPI de rendement est de distribuer des revenus complémentaires réguliers et non de proposer une plus-value à la revente.
La SCPI est un investissement de long terme. L’horizon de placement minimum recommandé est de 8 à 10 ans. Ce délai doit être respecté afin de viser une rentabilité optimale.
Comment mesurer le risque d’une SCPI ?
L’AMF (Autorité des marchés financiers) a mis en place un indicateur de risque permettant aux épargnants d’avoir une idée du risque de pertes liées aux performances futures du placement sur la durée d’investissement recommandée.
Cette classification, utilisée pour les SCPI comme pour les autres types d’investissement, est basée sur une échelle de 1 à 7, du niveau de risque le plus faible au plus élevé. En ce qui concerne les SCPI, elles sont généralement classées au niveau 3/7. Certains véhicules sont à 4/7, du fait de leur stratégie plus agressive en termes de recherche de rendement par exemple. À titre de comparaison, un fonds investi en actions de pays émergents est généralement classé 6 ou 7.
Pour connaître le niveau de risque des SCPI qui vous intéressent, vous pouvez vous référer à leur document d’informations clés (DIC), qui détaille tous les risques inhérents à la SCPI. L’indicateur de risque de l’AMF est également observable dans la documentation périodique publiée par la société de gestion. Vous pouvez aussi le retrouver sur nos fiches SCPI.
Les revenus des SCPI sont-ils garantis ?
L’objectif des sociétés civiles de placement immobilier est de distribuer des revenus aux associés porteurs de parts grâce à la location de son parc immobilier. Cependant, ces revenus locatifs ne sont pas garantis. Les dividendes peuvent en effet varier à la hausse comme à la baisse tout au long de votre investissement.
Pour rappel, en 2025, le rendement moyen du marché s’est fixé à 4,91 %. Les meilleures SCPI ont quant à elles affiché des taux de distribution supérieurs à 6 ou 7 %. Rappelons toutefois que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
D’autre part, certaines SCPI communiquent des objectifs de taux de distribution pour l’année à venir. Cependant, il s’agit d’objectifs, qui ne sont en aucun cas garantis. Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous ne pouvez pas connaître les rendements futurs. En effet, l’évolution future du marché est aléatoire et ne peut être prédite avec précision.
Ainsi, il n’existe aucun rendement minimal garanti. Le risque de diminution des performances peut néanmoins être atténué, sans garantie, par la diversification immobilière de la SCPI. Les risques locatifs sont effectivement répartis sur l’ensemble des biens et des locataires. Rappelons que le patrimoine immobilier des SCPI est généralement composé de dizaines voire centaines d’actifs. De cette manière, une éventuelle vacance locative aura moins d’impact sur le rendement servi aux porteurs de parts que dans le cadre d’un investissement locatif classique par exemple.
Par ailleurs, le rendement d’un placement en SCPI est impacté par les frais de la SCPI et la fiscalité applicable à l’investisseur. Notons que le taux de distribution affiché par les véhicules est net de frais de gestion et brut de fiscalité.
Vous souhaitez connaître le rendement potentiel de votre (futur) placement en SCPI ? Utilisez sans plus tarder notre simulateur SCPI.
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La liquidité de la SCPI est-elle garantie ?
Comme mentionné plus haut, la SCPI est un placement de long terme, qu’il est recommandé de conserver pendant au moins 8 à 10 ans. Toutefois, le capital investi n’est pas bloqué. Il est possible de demander à revendre ses parts de SCPI à tout moment. Attention cependant, la liquidité à la revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion, quel que soit le moment auquel vous formulez votre demande de retrait.
La SCPI est un placement immobilier et est donc par nature peu liquide. La revente des parts n’est possible que dans la limite des demandes de souscriptions que la SCPI reçoit, ou à un prix qui pourrait être très décoté en cas de revente sur le marché secondaire. La société civile de placement immobilier ne prévoit pas de protection contre les fluctuations du marché à cet égard.
Étant donné que les demandes de retrait doivent être compensées par des demandes de souscription, le délai de revente des parts peut parfois être allongé jusqu’à plusieurs mois quand la liquidité des SCPI n’est pas bonne. Il n’existe pas de limite légale. Une SCPI en mauvaise posture peut faire face à peu de souscriptions et beaucoup de demandes de rachat, menant à de nombreuses parts en attente de retrait.
Faites-vous accompagner par un expert en SCPI tout au long de votre investissement pour choisir les meilleures SCPI selon votre profil et gérer au mieux votre placement.
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