Qu’est-ce que la commission de souscription ?
Avant d’investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est essentiel de bien appréhender les divers frais de ce placement. Parmi les frais des SCPI, on trouve notamment les frais de souscription, aussi appelés commission de souscription ou frais d’entrée.
La commission de souscription d’une SCPI a un impact direct sur votre investissement de pierre papier : il faut donc comprendre à quoi correspondent ces frais et comment les calculer.
Les frais d’entrée en SCPI, un pourcentage du prix de la part
Comme toute opération d’investissement financier ou immobilier, investir en SCPI suppose des frais. On retient deux grandes catégories à cet égard :
- La commission de souscription
- Les frais de gestion
Concrètement, la valeur de souscription est composée d’une valeur nominale et d’une prime d’émission. Les frais d’entrée constituent une partie de la prime d’émission.
La commission de souscription d’une SCPI correspond ainsi à un pourcentage du prix de la part. D’une manière générale, on peut retenir une fourchette de l’ordre de 8 à 12 % de frais de souscription.
Contrairement aux frais d’entrée, les frais de gestion d’une SCPI sont quant à eux prélevés sur les revenus locatifs générés par le patrimoine immobilier de la société. Les dividendes que vous percevez en tant qu’associé de la SCPI sont versés nets de ces frais de gestion.
Le détail des frais pratiqués par une SCPI figure dans les documents d’information fournis aux associés et potentiels investisseurs. Un conseiller de Portail-SCPI.fr peut également vous éclairer à ce sujet préalablement à toute souscription.
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Quel impact ont les frais de souscription d’une SCPI ?
Lorsque vous achetez des parts de la SCPI, la commission de souscription est directement intégrée dans le prix de part. Il n’est donc pas nécessaire de calculer les frais de souscription d’une SCPI vous-même, pour les ajouter ensuite à la valeur de souscription.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la commission de souscription est supportée à la sortie de l’investissement. Plus précisément, son impact se concrétise à la revente des parts. Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, qui représente la norme la plus utilisée, vous cédez vos parts à la valeur de retrait. Celle-ci est égale au prix de part en vigueur à la date de la vente, diminué de la commission de souscription de la SCPI.
Néanmoins, la commission de souscription est techniquement prélevée à l’acquisition des parts. D’où la dénomination de “commission de souscription SCPI” ou “frais d’entrée d’une SCPI”.
Les frais d’entrée représentent un facteur à prendre en compte dans l’appréciation de l’horizon de placement en SCPI. L’investissement dans une société civile de placement immobilier doit en effet s’envisager sur le long terme (8 à 10 ans minimum), afin notamment d’absorber les frais d’entrée.
À noter que le rendement d’une SCPI, exprimé sous la forme du taux de distribution, est calculé sur le prix de part “entier”, frais de souscription inclus. En revanche, le taux de rendement interne (TRI) prend en compte la commission de souscription dans le calcul de la rentabilité du placement sur 5 ans, 10 ans, etc.
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Qui encaisse la commission de souscription d’une SCPI ?
La commission de souscription d’une SCPI sert à rémunérer la société de gestion qui la pilote. Cela lui permet notamment de financer ses coûts opérationnels et les frais liés à ses activités immobilières (recherche d’immeubles, etc.). Le reste de l’argent investi par les associés (prix de part diminué des frais de souscription) doit être consacré à l’acquisition des actifs immobiliers de la SCPI.
Lorsque vous investissez en SCPI par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé, comme Portail-SCPI.fr, une partie de la commission de souscription lui est attribuée. Cela contribue à rémunérer la prise en charge de la souscription, le travail de conseil et l’accompagnement dans la durée, qui n’est pas facturé en supplément à nos clients. Du point de vue de la société de gestion, ce partage des frais d’entrée permet de rémunérer le travail du courtier en SCPI.
Le partage des frais de souscription entre la société de gestion et l’intermédiaire distributeur varie selon les partenariats noués entre les deux parties. Notez que lorsque vous souscrivez vos parts directement auprès de la société de gestion, vous ne bénéficiez d’aucune remise sur la commission de souscription : son montant reste identique dans les deux cas.
Comment calculer les frais de souscription d’une SCPI ?
Zoom sur le calcul de la commission de souscription.
Exemple de calcul des frais de souscription
La commission de souscription correspond à la différence entre le prix de souscription d’une SCPI et sa valeur de retrait. Comme évoqué précédemment, le pourcentage de cette commission oscille généralement entre 8 et 12 % du capital investi.
Ainsi, ce pourcentage est appliqué sur le capital que l’investisseur place en SCPI. Par exemple, si la commission de souscription est à hauteur de 10 % et que le porteur de parts investit une somme de 1 000 €, alors les frais de souscription s’élèvent à 100 €.
Cette somme devra donc être supportée par l’investisseur s’il décide de quitter la SCPI. Cela minore la rentabilité finale d’un placement de pierre papier, mais n’impacte pas le rendement courant (dividende par part).
En complément, le prix de part peut bénéficier de revalorisations dans le temps, ce qui contribue à augmenter la valeur de retrait, et donc à diminuer la différence entre celle-ci et le prix d’achat des parts. La revalorisation du prix de part d’une SCPI n’est cependant pas garantie et sa valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse dans le temps.
Commission de souscription et frais de notaire immobiliers
Le niveau assez élevé de la commission de souscription s’explique par le fait que le sous-jacent du placement reste l’immobilier et les frais annexes relatifs aux acquisitions immobilières sont élevés. Les variations constatées d’une SCPI à une autre se justifient quant à elles par les politiques tarifaires choisies par les sociétés de gestion, selon leur propre modèle économique.
La commission de souscription d’une SCPI est souvent comparée aux frais de notaire d’un achat immobilier. En réalité, cette comparaison, bien que facile à comprendre, est inexacte. Il s’agit bien de deux choses différentes. Mais concrètement, le poids des frais d’entrée d’une SCPI se rapproche du cumul des frais de notaire et des frais d’agence immobilière liés à un achat immobilier. En effet, les frais de notaire dans l’immobilier ancien sont compris entre 7,5 % et 8 %. A ceux-ci viennent s’ajouter, le cas échéant, les frais d’agence qui varient mais se situent en moyenne autour de 5 %.
Le cas particulier des SCPI sans commission de souscription
Si le modèle des sociétés civiles de placement immobilier avec commission de souscription reste largement majoritaire, une alternative s’est développée depuis 2019 : les SCPI sans frais d’entrée. Concrètement, ces SCPI réduisent la commission de souscription à 0 %. Elles affichent ainsi une valeur de souscription et une valeur de retrait identiques.
Pour autant, les SCPI sans commission de souscription ne sont pas des SCPI sans frais. Elles pratiquent des frais de gestion plus élevés que la moyenne, pour compenser le manque à gagner sur les frais d’entrée. De plus, elles peuvent appliquer des frais annexes supplémentaires, généralement moins élevés ou absents dans la tarification d’une SCPI intégrant une commission de souscription.
