Calcul de la rentabilité et du TRI des SCPI

Définition du TRI SCPI

Zoom sur la définition du taux de rendement interne, cet indice qui évalue la performance des sociétés civiles de placement immobilier dans le temps.

Qu’est-ce que le taux de rendement interne (TRI) ?

Le TRI est un indicateur qui permet de mesurer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (généralement 5, 10, 15 ou 20 ans).

Le taux de rendement interne évalue ainsi la rentabilité de l’investissement dans des parts de SCPI en prenant en compte :

• Le prix d’acquisition des parts lors de la 1ère année de la période étudiée ;
• La valeur de retrait au 31 décembre de la dernière année de la période considérée ;
• Les revenus distribués (avant impôts) sur toute la période analysée.

Il s’agit d’un des critères que vous devez observer si vous souhaitez mesurer la rentabilité de votre placement dans la pierre papier. Le taux de rendement interne est également utilisé pour comparer les performances des SCPI de rendement entre elles sur une durée identique. Le TRI concerne uniquement les performances passées des SCPI et ne préjuge pas des performances futures.

Où trouver le TRI SCPI ?

Les informations caractéristiques sur les SCPI sont disponibles dans la documentation présente sur le site de la société de gestion. Les documents à consulter pour trouver le taux de rendement interne sont plus particulièrement le dernier bulletin trimestriel ainsi que le rapport annuel. À noter que vous pouvez également retrouver cette documentation sur des sites spécialisés comme Portail-SCPI.fr.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de contacter directement nos conseillers pour connaître le TRI des SCPI qui vous intéressent. Ceux-ci pourront aussi vous aider à comprendre et à interpréter le TRI ainsi que vous expliquer comment comparer les taux de rendement interne de différents véhicules d’investissement.

Profitez des recommandations de nos experts afin de bien choisir dans quelle(s) SCPI investir en prenant rendez-vous à votre convenance.

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Comment se calcule le TRI SCPI ?

Découvrez la méthode de calcul du taux de rendement interne afin de comprendre comment est mesurée la performance sur la durée de votre investissement en SCPI.

Le calcul du taux de rendement interne

Rappelons que le TRI permet d’observer la rentabilité d’un placement en SCPI sur une période donnée en prenant en considération plusieurs éléments tels que le montant investi dans la SCPI, le total des dividendes perçus tout au long de la période considérée ainsi que la valeur de retrait à l’issue de cette période. Celle-ci représente la valeur à laquelle est revendue une part et elle correspond au prix de part diminué des frais de souscription.

Dans ce calcul, la valeur finale correspond à l’addition de la valeur de retrait des parts à l’instant T et des revenus perçus pendant la période analysée. Puis, n représente le nombre d’années prises en compte dans le calcul du TRI.

Notons que le résultat de ce calcul correspond plus précisément au TRI brut car la fiscalité de l’associé n’est pas prise en compte. Par ailleurs, la durée sur laquelle le TRI est calculé dépend de la date de création de la SCPI. En effet, une jeune SCPI ne pourra disposer d’un TRI à 10 ans par exemple.

Le financement à crédit a un impact sur le taux de rendement interne puisqu’il nécessite de prendre en considération le coût de remboursement de l’emprunt, mais également parce qu’en investissant à crédit le nombre de parts acheté est supérieur donc les revenus sont plus importants pendant la période donnée. À noter qu’un investissement en SCPI à crédit dans des conditions favorables peut permettre d’atteindre un TRI supérieur.

Exemple de calcul du TRI d’une SCPI

Prenons un exemple chiffré pour illustrer le calcul du TRI des SCPI.

• Un épargnant investit 50 000 € dans une société civile de placement immobilier.
• La SCPI en question distribue un rendement annualisé de 5 % sur une période de 10 ans. Ceci représente 2 500 € de revenus touchés par an en moyenne pour l’associé, soit 25 000 € sur 10 ans.
• À l’issue de la période de 10 ans, les parts ont été réévaluées de 10 % et la valeur de retrait de l’investissement s’élève désormais à 49 500 € (valeur des parts au moment de la revente diminuée de la commission de souscription, s’élevant à 10 % dans cet exemple).

Pour rappel, la formule de calcul du TRI est la suivante : [(valeur de retrait + revenus perçus)/montant investi]^^(1/n) – 1

TRI = [(49 500 + 25 000)/50 000]^^(1/10) – 1
= [74 500/50 000]^^(1/10) – 1
= [1,49]^^(1/10) – 1
= 1,0407 – 1
= 4,07 %

Le taux de rendement interne sur 10 ans de la SCPI dans cet exemple s’élève donc à 4,07 %.

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Notons que le TRI peut varier sensiblement d’une SCPI à une autre. Il est notamment possible d’obtenir des taux de rendement interne plus élevés avec les meilleures SCPI du marché.

À titre d’exemple, la SCPI CORUM Origin présentait à fin 2025 un très bon taux de rendement interne depuis l’origine (sur 14 ans) de 6,94 %. Cette performance est due à son excellent taux de distribution (supérieur à 6 % entre 2012 et 2025) ainsi qu’à l’évolution de son prix de part (de 1 000 € en 2012 à 1 135 € en 2026 soit une augmentation de 11,35 %).

Quel est le TRI des SCPI ? Les chiffres clés à fin 2025

Les données publiées par l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) à fin 2025 permettent de situer concrètement les TRI moyens du marché, toutes SCPI confondues.

Une contraction marquée depuis 2019

Depuis fin 2019, les TRI moyens des SCPI se sont substantiellement contractés sur toutes les échéances :

• Le recul le plus marqué concerne le TRI à 5 ans, passé de 4,69 % en 2019 à 1,25 % en 2025.
• Le TRI à 10 ans, durée de détention minimale généralement conseillée pour ce type de placement, est tombé de 6,38 à 3,21 % sur la même période.
• Le TRI à 20 ans a mieux résisté, mais accuse tout de même un recul de 3,77 points, passant de 10,13 à 6,36 %.

La baisse des valeurs d’actifs, seule responsable

Cette dégradation des TRI ne tient pas à un recul du rendement courant. Le taux de distribution moyen des SCPI a au contraire progressé sur la période, passant de 4,40 % en 2019 à 4,91 % en 2025 selon l’ASPIM.

C’est donc bien les baisses des prix de parts qui expliquent l’essentiel de la contraction des TRI. Depuis 2022, une trentaine de SCPI ont dû procéder à une diminution de leur prix de souscription. Ces baisses ont été suffisamment marquées pour tirer la moyenne du marché à la baisse.

La variation moyenne des prix de parts s’est établie à :

• -4,90 % en 2023 ;
• -4,50 % en 2024 ;
• -3,45 % en 2025.

Ce mouvement de dépréciation reflète lui-même la baisse de valeur des actifs immobiliers détenus en portefeuille. À titre d’illustration, la valeur de réalisation moyenne des SCPI a reculé de 10,30 % en 2023, de 4,50 % en 2024, puis de 3,45 % en 2025.

Quelles sont les SCPI avec le meilleur TRI à 10 ans ?

Le classement ci-dessous présente les dix SCPI affichant les meilleurs TRI à 10 ans (période 2015-2025) selon les données de l’ASPIM et de l’IEIF publiées à fin 2025. Il est amené à évoluer chaque année avec la mise à jour des performances.

Source : ASPIM-IEIF, données à fin 2025. Ce classement reflète les performances passées et ne préjuge pas des performances futures.

Ce palmarès montre notamment que la longévité joue un rôle majeur. En effet, sept des dix SCPI du classement ont été créées avant 1990, ce qui leur a permis de capitaliser sur des cycles immobiliers favorables.

Rentabilité des SCPI : taux de distribution et taux de rendement interne

Le taux de distribution et le taux de rendement interne des SCPI sont deux éléments à ne pas confondre. Focus sur les différences entre ces indicateurs mesurant la performance des véhicules d’investissement.

Différences entre taux de distribution et TRI SCPI

Nombreux sont les investisseurs qui jugent les performances des SCPI avec le taux de distribution (TD). Toutefois, le taux de rendement interne est un indicateur plus précis et complet car il prend davantage d’éléments en compte.

Pour rappel, le taux de distribution est un indicateur mis en place officiellement le 1er janvier 2022 à l’initiative de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Celui-ci est venu remplacer le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché).

Le TD se calcule en divisant le dividende brut annuel (avant fiscalité et prélèvement libératoire) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Il est net de frais de gestion mais ne prend pas en compte la commission de souscription. En ce sens, il n’est pas aussi complet que le TRI. De plus, ce dernier mesure la performance d’une SCPI sur la durée (5 ans, 10 ans, etc.) tandis que le taux de distribution le fait sur une seule année.

Un taux de distribution élevé peut masquer une érosion du capital, comme l’ont montré les exercices 2023 à 2025. À l’inverse, une SCPI qui revalorise régulièrement son prix de part peut afficher un TRI nettement supérieur à son seul taux de distribution annuel.

Le TRI est un taux global, qui permet non seulement de comparer le rendement des SCPI entre elles mais également de comparer la rentabilité de la pierre papier avec celle d’autres placements tels que le livret A, l’assurance vie ou encore la Bourse.

La performance globale annuelle (PGA) est un indicateur annuel qui combine le taux de distribution de l’année et la variation du prix de part sur la même période. Contrairement au TRI, elle ne s’apprécie que sur un an et ne tient pas compte des frais de souscription.

Les autres critères de performance des SCPI

D’autres indicateurs doivent être pris en compte pour évaluer la performance des SCPI et ainsi choisir au mieux les SCPI dans lesquelles investir. Nous pouvons par exemple citer :

• Le TOF (taux d’occupation financier), qui détermine le taux d’occupation des locaux loués par la SCPI en divisant le total des loyers et indemnités facturés par les loyers qui seraient payés si les locaux étaient intégralement loués.
• La capitalisation, qui représente la taille d’une SCPI. Elle est calculée en multipliant le nombre de parts en circulation par le prix d’exécution.
• Le potentiel de revalorisation du prix de part. La revalorisation de la valeur de part représente un signe de bonne santé de la SCPI. Elle est bénéfique pour l’associé, qui voit la valeur de son investissement augmenter.
• La stratégie d’investissement de la société civile de placement immobilier. Elle peut être diversifiée ou spécialisée, dans un secteur typologique ou géographique particulier.
• L’expérience de la société de gestion. La solidité et la fiabilité du gestionnaire sont en effet très importantes pour assurer la gestion efficace de votre placement.