Pour réussir son investissement en SCPI, plusieurs critères doivent être respectés. L’investissement en pierre papier nécessite de la part de l’investisseur, la prise en compte d’un certain nombre de critères financiers. La majorité des investisseurs accordent une grande importance à la rentabilité. Parmi les différents indicateurs pour juger de la performance,  les gestionnaires mettent en avant le TDVM et le TRI SCPI (taux de distribution sur valeur de marché et taux de distribution de rendement interne).

Ces notions financières aux acronymes méconnus du grand public sont assez complexes. Nous vous proposons dans cet article de découvrir ce qui se cache derrière le TDVM et le TRI SCPI.

Le TDVM est un indicateur mesurant la performance (le plus souvent sur une année), d’une SCPI. Il est apparu en 2012, à l’initiative de l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et permet donc de pouvoir comparer le taux de rendement d’une SCPI à une autre, voire même plusieurs SCPI entres elles.

La détermination du TDVM ou taux de rendement d’une SCPI, se calcule par le rapport entre le dividende brut trimestriel et le prix moyen d’acquisition de la part de SCPI.
D’un point de vue mathématique, on peut le résumer par la formule suivante : TDVM= dividende brut/prix moyen de la part de SCPI.

Le TDVM joue donc naturellement un rôle majeur dans le choix de l’allocation du portefeuille et même dans le choix du véhicule en lui même. Les meilleures SCPI du marché pourront encore proposer un TDVM proche des 6 % là où les mauvais élèves seront plutôt proches des 4 %. La stabilité de ce TDVM doit être également analysée de près au sens où un investissement locatif doit se faire sur un support non volatil et peu risqué. Un TDVM qui n’est pas stable traduit forcément une mauvaise santé de la SCPI.

En 2015 par exemple, le TDVM moyen du marché des SCPI s’affiche à 4,85% ; ce qui veut dire qu’en moyenne, les SCPI servent un rendement de 4,85%. En 2016, ce ratio est tombé à 4,60 %.

De manière générale, le TRI est utilisé pour juger de l’opportunité et l’intérêt de mener et de réaliser une opération d’investissement. Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) peut donc logiquement s’appliquer comme un indicateur de performance de l’investissement en SCPI. Il est donc un indicateur de performance de la SCPI.

Le choix du TRI impact fiscal inclus est donc souvent le ratio priorisé pour viabiliser et mesurer l’impact d’un investissement locatif via l’effet de levier du crédit.
De fait, 2 notions peuvent se dégager :

  • TRI de la SCPI sur une durée déterminée
  • TRI de l’opération d’investissement impliquant un crédit et des hypothèses quand au rendement et la revalorisation de la ou les SCPI élues.

Le TRI permet de comparer plusieurs solutions d’investissement et ainsi de se positionner vis à vis de l’intérêt de l’opération.
TRI SCPI (le Taux de Rentabilité des SCPI)

Le TRI SCPI comme dit plus haut est représentatif de la performance de la l’investissement en SCPI dans la durée. La formule du TRI est donc la suivante :
TRI = (Valeur finale / montant investi)^(1/n)-1.

Lors d’un investissement en SCPI via le crédit, un TRI pour une personne ayant une tranche marginale (TMI) de 30 % se situe entre 6 et 7 % impact fiscal inclus. Pour une personne bénéficiant d’une TMI de 14 %, ce dernier peut se monter à plus de 10 %.

La durée sur laquelle le TRI est calculé dépend de la date de création de la SCPI. Le TRI constitue un indicateur de performance d’un investissement en SCPI via le crédit. Un investissement en SCPI ayant un TRI élevé (supérieur à 5%) est un investissement performant donc attractif pour l’investisseur.

Attention, les notions de TDVM et TRI sont souvent confondues. En effet, le TRI contrairement au TDVM, mesure la performance de l’opération d’investissement en SCPI sur la durée (5 ans, 10 ans, etc.)

TDVM et TRI sont donc deux notions distinctes. TDVM et TRI sont donc deux indicateurs importants lors d’un investissement en SCPI. Le TRI SCPI permet donc de pouvoir juger de la performance de l’investissement en SCPI surtout quand il est réalisé via un crédit.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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