Taux de distribution SCPI

Définition : qu’est-ce que le taux de distribution d’une SCPI ?

Le taux de distribution, également connu sous l’acronyme TD, est un indicateur qui présente le rendement annuel d’une SCPI (Société civile de placement immobilier). Il a été créé par l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et remplace le TDVM (Taux de distribution sur valeur de marché) depuis le 1er janvier 2022. Ce changement a eu lieu dans le but de faciliter la compréhension du grand public et d’harmoniser le calcul. À noter que les sociétés civiles de placement immobilier avaient déjà commencé à intégrer le taux de distribution dans leurs publications de 2021.

Le taux de distribution représente un indicateur important car il offre un aperçu de la performance de la SCPI en termes de revenus distribués aux investisseurs. De plus, il permet d’harmoniser la représentation du rendement annuel des SCPI et ainsi de pouvoir comparer les différents véhicules.

Ainsi, le TD moyen des SCPI de rendement s’est élevé à 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024.

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Comment calculer le taux de distribution SCPI ?

Découvrez comment est calculé le TD des SCPI, qui permet de déterminer la rentabilité de votre investissement sur une année.

Formule de calcul du taux de distribution

Le taux de distribution SCPI se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire, par le prix de part au 1er janvier de la même année.

TD = dividende brut annuel / prix de souscription au 1er janvier de la même année

Prenons l’exemple de la SCPI CORUM Origin. En 2025, elle a distribué un dividende annuel de 73,80 € et son prix de part au 1er janvier de cette même année s’élevait à 1 135 €. Voici alors son taux de distribution pour l’année 2025 :
TD CORUM Origin = 73,80 / 1 135 = 6,50 %

Notons que le taux de distribution SCPI est affiché net de frais de gestion. D’autre part, la fiscalité n’est pas prise en compte dans le calcul du TD. Cela est dû au fait que la SCPI n’est pas elle-même soumise à l’impôt sur les bénéfices. Ce sont les associés qui en sont redevables sur les revenus perçus au prorata du nombre de parts détenues.

Les différences entre le TD et le TDVM

Le TDVM (Taux de distribution sur valeur de marché) était l’indicateur utilisé avant 2022 pour déterminer le rendement annuel d’une SCPI.

La principale différence entre le TD et le TDVM porte sur la formule de calcul utilisée. Le calcul du TDVM prenait en compte le prix de part moyen sur l’année au lieu du prix de souscription au 1er janvier.

TDVM = dividende brut annuel / prix de part moyen annuel

Ce calcul posait problème en termes de comparaison d’une SCPI à une autre. En effet, une SCPI en bonne santé qui augmentait son prix de part en cours d’année (signe d’une hausse de valeur de patrimoine) pouvait afficher un TDVM inférieur à celui d’une SCPI dont le prix de part restait fixe ou diminuait.

Prenons un exemple chiffré pour observer la différence entre le taux de distribution et le taux de distribution sur valeur de marché, maintenant obsolète. Une SCPI affiche un prix de part de 200 € du 1er janvier au 30 juin puis de 220 € jusqu’à la fin de l’année. La moyenne annuelle du prix de souscription s’élève donc à 210 €. Les associés perçoivent un dividende annuel de 10 € par part.

Le taux de distribution (TD) est de :
TD = 10/200 = 5 %

Le taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM) est de :
TDVM = 10/210= 4,76 %

Comment évolue le taux de rendement des SCPI ?

Le rendement des véhicules de pierre papier peut être amené à varier à la hausse ou à la baisse d’année en année, selon différents facteurs.

Evolution du taux de distribution moyen

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’est fixé à 4,91 % selon l’ASPIM. Les meilleurs véhicules du marché parviennent toutefois à dépasser les 6-7 % de rendement.

Observons dans ce tableau le taux de rendement moyen du marché des SCPI sur les 10 dernières années :

*Avant 2021, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) était utilisé à la place du taux de distribution (TD).

Pour rappel, le rendement n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pourquoi le taux de distribution a augmenté en 2025 ?

La hausse du taux de distribution moyen des SCPI en 2025, passant de 4,72 % à 4,91 %, s’explique principalement par deux phénomènes.

D’une part, certaines SCPI ont procédé à des baisses de prix de parts, consécutives à la réévaluation à la baisse de leur patrimoine immobilier dans un contexte de marché encore sous pression.

Or, le taux de distribution étant calculé sur le prix de part au 1er janvier, un prix de part plus faible fait mécaniquement remonter le TD affiché, à dividendes équivalents. Dans cette configuration, la hausse du rendement affiché ne reflète donc pas nécessairement une augmentation des revenus distribués aux associés.

D’autre part, de nouvelles SCPI ont continué à émerger sur le marché, affichant des rendements particulièrement élevés.

Ces jeunes véhicules bénéficient notamment de l’effet relutif : une forte collecte combinée à un délai de jouissance de plusieurs mois peut temporairement booster leur taux de distribution. Néanmoins, cet effet tend cependant à se dissiper progressivement au fil des années.

La combinaison de ces deux facteurs a ainsi tiré la moyenne du marché vers le haut en 2025.

Il convient toutefois de nuancer cette progression : selon l’ASPIM, si 50 % des véhicules ont maintenu ou augmenté leurs acomptes par part par rapport à 2024, avec une hausse moyenne pondérée de 3 %, l’autre moitié a au contraire réduit son dividende, avec une baisse moyenne pondérée de 10 %.

Le marché reste donc polarisé entre des SCPI dynamiques et d’autres en phase d’ajustement ou plus en difficulté de manière globale, et la hausse du TD moyen ne traduit pas une amélioration généralisée des performances.

Les éléments qui influencent le TD des SCPI

Le taux de distribution SCPI peut varier à la hausse ou à la baisse selon l’influence de certains facteurs.

Tout d’abord, la SCPI étant un placement immobilier, son taux de distribution peut être amené à évoluer selon la conjoncture immobilière. Les prix de l’immobilier peuvent en effet évoluer à la hausse comme à la baisse et ainsi avoir un impact sur le rendement servi aux investisseurs en SCPI.

Puis, la gestion de la SCPI peut également influencer le taux de distribution. Une bonne gestion des immeubles et des locataires peut en effet permettre d’optimiser les revenus et donc d’accroître le rendement.

De la même manière, un taux d’occupation financier (TOF) élevé indique que le parc immobilier de la SCPI est en majeure partie loué et génère ainsi des revenus locatifs, ce qui est favorable au TD.

Notons que les SCPI sont des véhicules d’investissement diversifiés, qui détiennent un parc immobilier composé de nombreux actifs, qui peuvent être répartis dans divers secteurs et qui sont loués par de nombreux locataires. Les risques sont donc mutualisés et, en tant qu’associé, vos revenus locatifs ont peu de chances d’être impactés par une vacance locative ou un loyer impayé par exemple.

Enfin, l’évolution du prix de part peut aussi impacter le taux de distribution. En effet, comme nous avons pu l’observer en 2024 et 2025, les baisses de prix intervenues en 2023 et 2024 ont pu faire varier le rendement à la hausse. Néanmoins, comme expliqué précédemment, ce dernier ne représente pas la performance réelle car les dividendes distribués ne sont pas nécessairement supérieurs.

Autres indicateurs de performance

Le taux de distribution n’est pas le seul élément à prendre en considération pour évaluer la performance d’un investissement dans la pierre papier.

• Le taux de rentabilité interne (TRI)

Le TRI est un des critères indispensables à observer pour connaître la rentabilité de son placement dans la pierre papier. Il s’agit en effet d’un indicateur assez complet, qui permet de mesurer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (généralement 5, 10, 15 ou 20 ans). Le TRI permet également de comparer facilement les performances de plusieurs SCPI sur une période identique et même d’effectuer une comparaison avec les performances d’autres types de placements.

• La performance globale annuelle (PGA)

Elle mesure la performance d’une SCPI sur une année en prenant en compte les revenus distribués et l’évolution du prix de part sur l’année. Cet indicateur est obligatoire depuis fin 2025, à communiquer systématiquement avec le taux de distribution. À l’image du TD, la performance globale annuelle reste un indicateur brut de fiscalité et de frais mais demeure utile pour comparer les SCPI sur une base commune.

• Le taux d’occupation financier (TOF)

Il évalue la performance locative d’une société civile de placement immobilier. Le TOF permet effectivement de mesurer le remplissage du parc immobilier d’une SCPI selon les loyers, par opposition au taux d’occupation physique (TOP) qui s’appuie sur l’occupation des surfaces.

• La capitalisation

Elle représente la taille de la SCPI. La capitalisation est calculée en multipliant le nombre de parts en circulation par le prix d’exécution. Il s’agit en quelque sorte d’un indicateur de maturité et peut servir d’un facteur de comparaison entre les SCPI. Cependant, elle ne permet pas de statuer sur la santé financière des différentes sociétés civiles de placement immobilier sur le long terme.

D’autres données telles que la stratégie de gestion, le report à nouveau (RAN), la liquidité ou encore la diversification des actifs peuvent également constituer des éléments déterminants dans la performance d’une SCPI.

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