SCPI : comprendre le label ISR

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L’épargnant à la recherche d’un placement responsable peut vite se trouver démuni pour identifier les SCPI qui mènent réellement une politique conforme aux principes durables et responsables.
Cela étant, le ministère de l’Économie et des Finances a décidé en 2016 de mettre en place un processus strict de labellisation, mené par des organismes indépendants, afin d’identifier les placements qui respectent les principes de l’investissement socialement responsable (ISR). Alors, quels sont les critères de ce label ISR et comment s’appliquent-ils aux SCPI ?

L’investissement socialement responsable, ou ISR, a gagné en popularité ces dernières années. Pour aider l’épargnant à la recherche d’un placement responsable, un label ISR officiel a été mis en place, puis un label ISR immobilier. Ainsi, il existe aujourd’hui environ 50 SCPI ISR. 

Voici ce qu’il faut savoir sur la labellisation ISR, les critères ESG et leur prise en compte par les SCPI.  

Voici une liste des SCPI ISR en mars 2024. Le tableau suivant précise l’année d’attribution du label ISR aux différentes sociétés civiles de placement immobilier. Elles sont présentées de la labellisation ISR la plus récente à la plus ancienne.

A date, on dénombre 52 SCPI ISR :

SCPI Société de gestion Année de labellisation ISR
PF Hospitalité Europe Perial AM 2024
Urban Cœur Commerce Urban Premium 2023
Fructipierre AEW Patrimoine 2023
Fructirégions Europe AEW Patrimoine 2023
Sélectipierre 2 Fiducial Gérance 2023
Pierval Santé Euryale AM 2023
NCap Continent Norma Capital 2023
Epargne Pierre Europe Atland Voisin 2023
Altixia Commerces Altixia REIM 2023
LOG IN Theoreim 2023
PFO Perial AM 2023
Interpierre Europe Centrale Paref Gestion 2023
Laffitte Pierre AEW Patrimoine 2023
Atout Pierre Diversification AEW Patrimoine 2023
Cristal Life Inter Gestion 2023
Optimale Consultim AM 2022
Atlantique Mur Regions Grand Ouest Gestion d’Actifs 2022
Genepierre Amundi Immobilier 2022
Transitions Europe Arkea REIM 2022
AEW Patrimoine Santé AEW Patrimoine 2022
Immo Evolutif AEW Patrimoine 2022
AEW Diversification Allemagne AEW Patrimoine 2022
Epsilon 360 Epsilon Capital 2022
Acces Valeur Pierre BNP Paribas REIM 2022
Interpierre France Paref Gestion 2022
Remake Live Remake Asset Management 2022
Pierre Expansion Santé Fiducial Gerance 2022
Elialys Advenis REIM 2022
Eurovalys Advenis REIM 2022
MyShareSCPI My Share Company 2022
PF Grand Paris Perial AM 2022
Primovie Primonial REIM 2022
Sofidy Europe Invest Sofidy 2021
Metronome MIDI 2i 2021
Opus Real BNP Paribas REIM 2021
Accimmo Pierre BNP Paribas REIM 2021
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 2021
Edissimmo Amundi Immobilier 2021
LF Avenir Santé La Française REM 2021
ActivImmo Alderan 2021
Corum Eurion Corum AM 2021
Atream Hôtels Atream 2021
Vendôme Régions Norma Capital 2021
Foncière des practiciens Foncière Magellan 2021
Epargne Pierre Atland Voisin 2021
Iroko ZEN Iroko 2021
ESG Pierre Capitale Swisslife AM 2020
Primopierre Primonial REIM 2020
LF Grand Paris Patrimoine La Française REM 2020
PFO2 Perial AM 2020
Novaxia Neo Novaxia 2020
Fair Invest Norma Capital 2020

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    L’acronyme ISR correspond à “Investissement Socialement Responsable”. Ce label désigne une démarche responsable qui applique à l’investissement les postulats du développement durable et de l’impact social.

    Le ministère de l’Economie et des Finances a mis en place le label ISR en 2016. Celui-ci a vocation à indiquer aux épargnants quels sont les fonds d’investissement qui prennent en compte les problématiques de l’investissement socialement responsable. Il s’agit donc de renforcer l’information des particuliers et professionnels sur le sujet. Un fonds labellisé ISR, comme une SCPI ISR par exemple, pourra être rapidement identifié par un épargnant qui souhaite placer son argent en prenant en compte la dimension “responsable” de son action. 

    A sa création, le label ISR visait uniquement les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM). Ces fonds investis en actions et/ou en obligations représentent une large partie des unités de compte proposées dans les contrats d’assurance vie et les plans d’épargne retraite (PER). 
    La certification ISR est accordée selon un processus précis. Les gestionnaires de fonds doivent démontrer leur engagement en ce sens en établissant un cahier des charges à cet effet. Celui-ci doit présenter les actions et stratégies mises en œuvre pour encourager un investissement responsable, en s’appuyant sur les critères ESG (environnement, social, gouvernance). Une fois accordé par un organisme d’audit habilité, le label ISR reste valable pour une durée de 3 années maximum. Des contrôles ultérieurs doivent être menés pour valider le renouvellement de la labellisation.

    Le label ISR constitue ainsi un outil de communication pour le grand public, afin de l’aider à identifier plus facilement les investissements socialement responsables. Pour autant, la démarche de labellisation prend en compte les efforts réellement menés par les gestionnaires de fonds, de façon à écarter les pratiques de greenwashing.

    L’investissement socialement responsable doit permettre d’agir positivement dans trois domaines différents : le respect de l’environnement, la prise en compte des questions sociales et la mise en œuvre de pratiques de gouvernance vertueuses. 

    Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance peuvent se définir de la manière suivante :

    • Critère environnemental : concernant le pôle environnemental, les indicateurs les plus fréquents concernent la contribution à l’émission de gaz à effet de serre (GES). De fait, dans un projet vert, les émissions carbone d’une entreprise doivent être évitées, ou du moins minimisées. D’autres critères, tels que la consommation énergétique, la déforestation, la consommation d’eau, ou encore la gestion des déchets sont également à prendre en compte.
    • Critère Social : les indicateurs sociaux portent sur l’évolution des effectifs, le respect du droit des employés, la qualité du dialogue social, l’emploi des personnes handicapées, la formation du personnel ou encore la prévention des accidents du travail.
    • Critère de Gouvernance : ils concernent la politique anticorruption, les écarts de rémunération femmes-hommes, la féminisation des conseils d’administration et le respect de la transparence de la rémunération des dirigeants.

    Pour les fonds immobiliers comme les SCPI, les critères ESG sont analysés d’une manière spécifique et cohérente avec la nature de la classe d’actifs. 

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      Si le label ISR a vocation à couvrir un grand nombre de produits de placement, les SCPI et l’immobilier tertiaire de manière générale dépendent d’une labellisation dédiée.

      Depuis 2020, la labellisation ISR peut être accordée à des fonds d’investissement alternatifs (FIA), dont les SCPI. Le label ISR immobilier est spécialement conçu pour promouvoir la visibilité des fonds d’investissement de pierre papier remplissant les critères de l’investissement socialement responsable. Il peut également être obtenu par des OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) ou des SCI (sociétés civiles immobilières). 

      Depuis sa mise en place, le label ISR immobilier a rencontré un certain succès auprès des sociétés de gestion immobilière. En effet, elles sont de plus en plus nombreuses à rechercher la labellisation et à mettre en œuvre des stratégies d’investissement et de gestion en phase avec les critères ESG. 

      Cela peut se traduire de différentes façons. Voici quelques exemples sur le plan environnemental par exemple :

      • Une attention particulière à la consommation énergétique des bâtiments nouvellement acquis, en veillant à ce qu’ils respectent des normes de performance énergétique précises (HQE, BREEAM) ;
      • La mise en place de politiques de rénovation énergétique du parc immobilier ancien ; 
      • L’installation de panneaux solaires et le recours aux énergies renouvelables, par opposition aux énergies fossiles plus polluantes ; 
      • D’une manière plus générale, la mise en œuvre d’une gestion optimisée de la consommation d’eau ou encore du traitement des déchets dans les immeubles détenus par la SCPI.

      En ce qui concerne les dimensions sociales et de gouvernance, d’autres aspects sont pris en considération. Il peut s’agir par exemple des démarches favorisant la santé et la sécurité des locataires, de l’accès à des options de mobilité douce (bornes de recharge électrique, parking à vélo par exemple) ou encore d’une gestion de la chaîne d’approvisionnement respectueuse des impératifs de développement durable.

      Dans leurs démarches ISR, les sociétés de gestion peuvent opter pour deux approches différentes :

      • Best in class : l’acquisition d’immeubles disposant d’emblée d’une notation ISR supérieure à la moyenne
      • Best in progress : l’achat d’actifs pour lesquels la société de gestion va veiller à améliorer les performances ESG dans les trois années suivant l’acquisition.

      Dans les faits, une majorité de sociétés de gestion privilégient la stratégie d’amélioration Best in progress. Certaines adoptent une stratégie mixte et peu de véhicules suivent une approche 100 % Best in class. 

      Cela s’explique notamment par une question de taille de marché : le nombre d’actifs immobiliers anciens pouvant être rénovés et mis aux normes excède largement celui des immeubles neufs respectant les derniers critères de performance énergétique. De plus, dans le domaine de l’immobilier, l’enjeu principal en termes de développement durable concerne l’amélioration du parc immobilier ancien.

      Les SCPI ISR sont facilement identifiables. Vous pouvez par exemple les retrouver aisément dans la sélection SCPI de notre site.

      Pour qu’une SCPI puisse arborer le label ISR, sa société de gestion doit déposer une demande en ce sens. Elle doit alors présenter un cahier des charges détaillant sa stratégie d’investissement socialement responsable et démontrer qu’elle respecte les grands principes de l’ISR
      Ces derniers s’articulent autour de 6 piliers, comme le rappelle l’Observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers :

      • Les objectifs ESG poursuivis par le fonds ;
      • La méthodologie d’analyse de la performance ESG des actifs immobiliers ;
      • La prise en compte des critères ESG dans la construction du portefeuille immobilier ; 
      • La politique d’engagement des parties prenantes, comme les locataires des immeubles ou les prestataires qui prennent en charge des travaux par exemple ;
      • La transparence dans la communication des informations concernant la démarche ESG aux associés ;
      • Le suivi des performances ESG.

      La décision d’attribuer ou non le label ISR immobilier revient ensuite à un organisme d’audit externe. Celui-ci doit être certifié par le Comité français d’accréditation (Cofrac) pour pouvoir exercer à ce titre. A date, il existe 3 organismes habilités : Afnor Certification, EY France et Deloitte. Ces mêmes acteurs sont chargés de réaliser des contrôles de suivi postérieurement à la labellisation de la SCPI. 

      Une SCPI ISR peut en effet perdre sa certification si les engagements pris ne sont pas suivis ou si les efforts en ce sens sont jugés trop insuffisants. La labellisation ISR est valable pour une durée de 3 ans maximum, après quoi elle doit être renouvelée par un des organismes d’audit externe.