Les types de valeurs de parts d’une SCPI
La SCPI (société civile de placement immobilier) est un placement collectif où chaque investisseur achète des parts afin de devenir associé et détenir une partie du patrimoine immobilier de la SCPI. La valeur des parts de SCPI que l’investisseur détient peut être désignée par divers termes, qui ne représentent pas la même chose. Zoom sur les différents types de valeurs de parts d’une SCPI.
La valeur de souscription
La valeur de souscription d’une SCPI correspond au montant à payer pour acheter une part de SCPI. Plus précisément, le terme “valeur de souscription” est utilisé uniquement en cas de souscription sur le marché primaire. Sur le marché secondaire, on parle de prix d’exécution (voir plus loin).
Le prix de souscription évolue selon le véhicule. Il tourne généralement autour de 200 € pour les SCPI les plus accessibles. De manière plus générale, il est fixé à quelques centaines d’euros.
La plupart du temps, les SCPI fixent un nombre minimum de parts à acheter pour une première souscription.
La valeur de souscription peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les fluctuations des marchés immobiliers. Elle est en effet liée à la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
La valeur de retrait
La valeur de retrait correspond au montant que l’investisseur perçoit à la revente d’une part. Elle varie également selon les SCPI. Pour une SCPI à capital variable, elle correspond au prix de souscription de la part diminué des frais de souscription.
Les frais de souscription, fixés par la société de gestion, sont généralement compris entre 7 et 12 %. Il existe également quelques SCPI sans frais d’entrée sur le marché. Dans ce cas, la valeur de retrait est égale à la valeur de souscription.
La valeur de retrait peut évoluer dans le temps, au même rythme que le prix de souscription. En effet, lorsqu’une SCPI augmente ou baisse son prix de part, la valeur de retrait est impactée de façon identique.
La valeur de réalisation
La valeur de réalisation d’une SCPI représente la valeur de son patrimoine immobilier. Elle varie selon les évolutions des marchés immobiliers et doit obligatoirement être évaluée au moins deux fois par an. L’évaluation du patrimoine est effectuée par des experts indépendants.
Dans son calcul, la valeur de réalisation prend en compte la valeur vénale des immeubles ainsi que les actifs financiers détenus par la SCPI. Les dettes supportées par la SCPI sont ensuite déduites.
La valeur de réalisation permet de connaître la valeur de la part de la SCPI si cette dernière venait à vendre tous ses actifs. Elle représente donc un bon indicateur de la solidité financière d’une SCPI.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution reflète la valeur réelle d’une SCPI selon la valeur de son patrimoine. Concrètement, il s’agit de la valeur de réalisation augmentée des différents frais et commissions nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI.
La valeur de reconstitution est calculée deux fois par an. Elle est importante pour l’investisseur car, en la comparant avec la valeur de souscription, elle permet de savoir si une part est achetée au juste prix.
Le prix d’exécution d’une part de SCPI
Pour les SCPI à capital fixe, la valeur des parts à l’achat ou à la revente sur le marché secondaire correspond au prix d’exécution. En effet, la valeur de souscription et la valeur de retrait ne sont pas utilisées sur le marché secondaire.
Le prix d’exécution peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Il n’est pas fixé par la SCPI. Il résulte de la confrontation entre l’offre et la demande. Celle-ci est effectuée par la société de gestion et a généralement lieu une fois par mois.
Le prix d’exécution est le montant qui revient au vendeur de parts de SCPI sur le marché secondaire. L’acheteur, quant à lui, doit payer le prix d’exécution ainsi que des frais de mutation. Cette somme est appelée “prix acquéreur”.
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La valeur IFI des parts de SCPI
L’investissement en SCPI entre dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF). La valeur IFI des SCPI est différente du prix de souscription. Elle varie selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
- SCPI à capital variable : la valeur IFI équivaut à la valeur de retrait pondérée au pourcentage de biens immobiliers dans le patrimoine global de la SCPI.
- SCPI à capital fixe : la valeur IFI correspond au dernier prix d’exécution connu au 1er janvier.
Notez que vous n’avez pas besoin de calculer la valeur IFI des parts de SCPI vous-même. Elle est indiquée dans l’IFU (imprimé fiscal unique) que la société de gestion vous envoie.
La valeur de la part d’une SCPI en démembrement
Il est possible d’investir en SCPI en démembrement. Cette méthode consiste à acheter uniquement la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI. Si vous détenez l’usufruit des parts, vous percevez les dividendes versés par la SCPI et êtes par conséquent assujetti(e) à la fiscalité applicable. Si vous optez pour la nue-propriété, vous ne jouissez pas des parts immédiatement mais vous en récupérez la pleine propriété à l’issue du démembrement.
Dans tous les cas, l’acquisition de parts de SCPI démembrées se fait avec une décote. La valeur de souscription des parts est ainsi moindre par rapport à une part en pleine propriété. La décote applicable est déterminée par une clé de répartition propre à chaque SCPI. La valeur de la part en nue-propriété varie principalement selon la durée du démembrement.
La valeur de la part d’une SCPI : fixe ou variable ?
Il est important de noter que la valeur de la part d’une SCPI n’est pas définie au hasard par la société de gestion. Elle fait l’objet d’un examen précis et doit refléter au mieux la réalité. La valeur de la part d’une SCPI est la même pour tous les investisseurs mais elle peut évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse.
Néanmoins, selon le type de valeur dont on parle, certaines sont plus variables que d’autres. Par exemple, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution, qui sont réévaluées deux fois par an, sont directement liées à la valeur du patrimoine de la SCPI et peuvent donc évoluer régulièrement.
Par ailleurs, la valeur de souscription est moins amenée à changer de manière générale. Tant qu’elle reste dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution, la société de gestion n’est pas obligée de la modifier. Notons néanmoins que les SCPI peuvent changer leur prix de part à tout moment, à condition de respecter cette règle. D’ailleurs, certaines SCPI intègrent les revalorisations régulières du prix de part dans leur stratégie globale.
Des indicateurs à comparer pour évaluer la performance de la SCPI
Les différents types de valeur des parts de SCPI sont très utiles pour l’investisseur puisqu’ils lui permettent d’analyser la qualité de la SCPI.
Par exemple, il peut être intéressant de comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription car cela permet de juger de la juste valeur de la part. En effet, si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, le prix d’achat est surcoté, c’est-à-dire surévalué. A l’inverse, une valeur de souscription inférieure au prix de reconstitution est jugée décotée, et donc intéressante pour un épargnant souhaitant acheter des parts.
De même, l’investisseur peut étudier l’évolution de la valeur de réalisation dans le temps pour juger de la qualité de la gestion et de l’entretien du parc immobilier. Par exemple, si la société de gestion n’entretient pas correctement ses biens immobiliers, cela se ressentira à travers une valeur de réalisation en baisse.
En outre, les éventuelles augmentations de la valeur de part contribuent à améliorer la performance d’un investissement. En effet, en cas de revalorisation du prix de part, l’associé voit la valeur de son investissement augmenter. D’ailleurs, le TRI (taux de rendement interne), qui mesure la rentabilité d’une SCPI sur plusieurs années, prend en compte l’évolution du prix de part dans son calcul.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital. Le rendement et la liquidité à la revente ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Rapprochez-vous d’un expert en gestion de patrimoine afin d’obtenir des conseils personnalisés pour réussir au mieux votre investissement en SCPI.
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