- Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?
- La souscription de parts de SCPI à capital variable
- Comment est fixé le prix de part d’une SCPI à capital variable ?
- La maîtrise de la collecte, essentielle pour les SCPI à capital variable
- Revendre ses parts de SCPI à capital variable
- La liquidité des SCPI à capital variable
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?
Une SCPI à capital variable est une société civile de placement immobilier au sein de laquelle les parts peuvent être émises à tout moment par la société de gestion tant que le plafond du capital fixé initialement dans les statuts n’a pas été atteint.
Ce plafond peut néanmoins être modifié, à la hausse ou à la baisse, à la suite d’une décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire. Une SCPI à capital variable est donc en augmentation permanente de capital via l’émission de nouvelles parts.
Contrairement aux SCPI à capital fixe, les investisseurs n’ont pas besoin d’attendre une augmentation de capital ou la confrontation des offres et des demandes pour acquérir des parts.
L’épargnant peut acheter ou demander la revente de ses parts quand il le souhaite, sachant que la valeur de la part d’une SCPI à capital variable est définie et connue de tous. L’investisseur achète et revend à la société de gestion (en passant par exemple par votre conseiller Portail-SCPI), et non pas sur le marché secondaire de gré à gré avec d’autres particuliers, comme c’est le cas pour les SCPI à capital fixe.
Vous pouvez demander la revente de vos parts de SCPI à capital variable quand vous voulez mais la liquidité n’est pas garantie par la société de gestion (voir plus loin).
La grande majorité des SCPI de rendement sont des SCPI à capital variable. Du fait de leur flexibilité, les conseillers de Portail-SCPI.fr recommandent d’ailleurs de privilégier ce type de véhicule pour un premier investissement dans la pierre papier.
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La souscription de parts de SCPI à capital variable
L’achat de parts d’une SCPI à capital variable est possible quand vous le souhaitez. Rappelons effectivement que celle-ci peut générer de nouvelles parts à tout moment pour satisfaire la demande et accueillir de nouveaux associés.
Comme toute SCPI de rendement, la SCPI à capital variable se sert des fonds collectés auprès des épargnants pour développer son parc immobilier. Les loyers rapportés par la location des biens sont ensuite redistribués aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts achetées.
La procédure de souscription en SCPI est assez simple :
- Choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, avec l’aide de votre conseiller Portail-SCPI par exemple ;
- Déterminer le montant à investir ainsi que la méthode de souscription la plus adaptée à vos objectifs ;
- Remplir les documents de souscription et les envoyer à la société de gestion ;
- Percevoir vos dividendes potentiels réguliers après le délai de jouissance (généralement compris entre 1 et 6 mois).
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Comment est fixé le prix de part d’une SCPI à capital variable ?
Zoom sur les règles à suivre par la société de gestion pour déterminer la valeur d’une part.
Selon la valeur du patrimoine
Le prix de part d’une SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion. Néanmoins, celle-ci n’est pas entièrement libre car la valeur de la part doit refléter la valeur du patrimoine détenu par la SCPI.
Plus précisément, le prix de souscription doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur du patrimoine, désignée par la valeur de reconstitution. L’évaluation du patrimoine s’appuie sur des expertises immobilières régulières réalisées par des cabinets indépendants.
Grâce à la corrélation entre le prix de part et la valeur du patrimoine, les associés peuvent bénéficier de la revalorisation du patrimoine immobilier dans le temps. Attention, cela signifie également qu’en cas d’évolution négative, cela peut se refléter sur la valeur de leur investissement, via une baisse de prix de part.
Distinction entre prix de souscription et prix de retrait
Dans la grande majorité des cas, le prix de souscription et le prix de retrait d’une SCPI à capital variable sont différents. Cela est dû au fait que le prix d’achat comprend des frais de souscription. Ceux-ci sont généralement compris entre 8 et 12 %. La valeur de retrait est donc moindre car elle correspond au prix de souscription diminué des frais d’entrée.
Il existe cependant des SCPI sans frais d’entrée qui ne prélèvent pas cette commission. La valeur de la part à l’achat et à la revente est donc identique, hors revalorisation pendant la période de détention.
La maîtrise de la collecte, essentielle pour les SCPI à capital variable
La question de la maîtrise de la collecte peut se poser pour ces SCPI à capital variable qui sont constamment en augmentation de capital. En effet, il peut par exemple arriver qu’une SCPI populaire collecte trop dans de mauvaises conditions de marché. Cela la forcerait à acheter des immeubles potentiellement moins rentables (car les SCPI sont obligées d’investir leur collecte) et pourrait l’empêcher d’atteindre son objectif de performance.
En réalité, les SCPI à capital variable peuvent procéder à une fermeture temporaire de leur capital. En suspendant la variabilité du capital, le véhicule prend la forme d’une SCPI à capital fixe pour une certaine période. Cela permet à la SCPI en question de se laisser le temps de réaliser ses acquisitions dans les meilleures conditions pour distribuer aux associés de bons résultats potentiels.
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Revendre ses parts de SCPI à capital variable
L’associé qui souhaite revendre ses parts de SCPI à capital variable peut faire une demande de rachat à tout moment. Les parts sont alors revendues à la valeur de retrait. Voici les étapes de la revente :
- Adresser une demande de retrait à la société de gestion (si vous êtes suivi par un conseiller Portail-SCPI, celui-ci s’en charge à votre place) ;
- Préciser le nombre de parts concernées et joindre son RIB ;
- La société de gestion traite les demandes de retrait selon l’ordre chronologique de réception.
Les demandes de retrait doivent être compensées par des demandes de souscription. Ceci a un impact sur le délai de revente des parts, qui varie selon les conditions du marché.
Le délai moyen de revente d’une part de SCPI à capital variable est en moyenne de 3 semaines, en cas de bonne gestion des flux de trésorerie et de bon équilibre entre souscriptions et retraits. La liquidité des parts à la revente n’est cependant pas garantie. En période de tensions ou de déséquilibres importants, la revente peut être traitée dans un délai indéterminé.
La liquidité des SCPI à capital variable
Comme mentionné précédemment, la liquidité des SCPI à capital variable n’est pas garantie par la société de gestion. Si un investisseur peut demander la revente de ses parts à tout moment, le délai pour récupérer son capital peut grandement varier selon les conditions de marché.
En effet, la qualité de la liquidité à la revente dépend en majeure partie de l’équilibre entre les flux d’entrée et de sortie. En cas de forte décollecte, la société de gestion peut par exemple être amenée à suspendre temporairement les retraits.
Ces situations peuvent survenir lors de crises de confiance ou de retournements des marchés immobiliers. Les sociétés de gestion disposent d’outils pour gérer ces périodes difficiles, notamment la possibilité de céder des actifs pour reconstituer les liquidités nécessaires, bien que ces cessions puissent s’effectuer dans des conditions défavorables. La création d’un fonds de remboursement est également possible pour limiter le nombre de parts en attente de retrait.
Ces solutions ont notamment été mises en place par certaines SCPI à capital variable à la suite des nombreuses baisses de prix de part survenues entre l’été 2023 et le début d’année 2025.
