SCPI À CAPITAL VARIABLE

Définition d’une SCPI à capital variable

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    Une SCPI à capital variable est une SCPI au sein de laquelle les parts sont à tout moment émises par la société de gestion tant que le plafond du capital fixé initialement dans les statuts n’a pas été atteint. Ce plafond peut néanmoins être modifié, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Une SCPI à capital variable est donc en augmentation permanente de capital via l’émission de nouvelles parts.

    Contrairement aux SCPI à capital fixe, les investisseurs n’ont pas à attendre une augmentation de capital ou la confrontation d’offres et de demandes pour acquérir des parts de SCPI à capital variable. L’investisseur peut donc à tout moment acheter ou revendre, sachant que la valeur de la part d’une SCPI à capital variable est connue de tous. L’investisseur achète et revend directement à la société de gestion. Le délai moyen de revente d’une part de SCPI à capital variable est en moyenne de 3 semaines.

    La liquidité des parts d’une SCPI à capital variable est assurée par la société de gestion qui affiche clairement le prix de la part et la valeur de retrait. Cette dernière correspond au prix de souscription auquel est soustraite la commission de souscription. La commission de souscription varie de 8 à 12% selon les SCPI avec une moyenne aux alentours de 10%. Cela peut être comparé aux frais de notaire et frais d’agence de l’immobilier traditionnel.

    Cependant, l’avantage d’un investissement dans une SCPI à capital variable par rapport à un investissement immobilier en direct, réside dans le fait que la rentabilité locative (aussi appelée « distribution sur valeur de marché » ) est bien calculée sur le prix de souscription.

    La question de la maitrise de la collecte peut se poser pour ces SCPI à capital variable qui sont constamment en augmentation de capital.

    Comment faire si une SCPI à capital variable collecte trop par rapport aux biens qu’elle aurait ciblé afin d’agrandir le parc immobilier tout en respectant ses objectifs de rendement ?

    En réalité, les SCPI à capital variable peuvent en fonction du volume de collecte, procéder à une fermeture temporaire de leur capital. La SCPI en question se laisse alors le temps de réaliser ses acquisitions dans les meilleures conditions pour distribuer aux associés de bons résultats.

    Cette possibilité de fermeture de son capital est un des outils à disposition d’une société de gestion afin d’investir sereinement. L’autre moyen réside dans le délai de jouissance. Il s’agit du délais de carence supporté par les nouveaux porteurs de parts avant de percevoir leurs premiers versements.

    En conclusion, les SCPI à capital variable présentent des avantages non négligeables pour les investisseurs. Portail-SCPI recommande de privilégier ce type de SCPI lors d’un premier investissement en SCPI.

    Le fonctionnement des SCPI à capital variable (souscription, revente, revalorisation du prix de parts) permet d’avoir un prix de souscription qui traduit la valeur réelle du patrimoine de la SCPI. Le cadre réglementaire bien défini par l’AMF assure des prix de souscription et de revente cohérents aux porteurs de parts de SCPI à capital variable. Ce n’est pas le cas pour les SCPI à capital fixe.

    Revenons ensemble sur la valorisation du parc immobilier des SCPI à capital variable.

    Chaque SCPI à capital variable doit mandater un expert immobilier indépendant qui expertise le parc immobilier de la SCPI. C’est à partir de cette valeur d’expertise qu’est déterminée chaque année la valeur de reconstitution. Cette dernière, est un indicateur clé, permettant de connaitre la valeur réelle de la SCPI. Elle s’obtient en ajoutant à la valeur d’expertise, les frais d’acquisition afin de reconstituer le parc immobilier ainsi que les actifs financiers de la SCPI.

    C’est aussi à partir de cette valeur de reconstitution que la SCPI va fixer son prix de souscription. La SCPI doit rester dans une marge de + à – 10% de la valeur de reconstitution afin de déterminer le prix de souscription.

    Portail-SCPI est à votre disposition pour vous conseiller


      Combien y a-t-il de SCPI à capital variable ?

      Il y a de plus en plus de SCPI à capital variable car les nouvelles SCPI qui se créent sont très majoritairement à capital variable. Il y a également des SCPI à capital fixe qui évoluent en SCPI à capital variable. Il y a plus de 60 SCPI à capital variable.

      Combien de temps faut-il pour revendre une SCPI à capital variable ?

      Le délai de revente d’une SCPI à capital variable dépend de chaque société de gestion mais est plus court que pour une SCPI à capital fixe. Le délai moyen est de 3 à 4 semaines.

      Comment revendre une SCPI à capital variable ?

      La revente d’une SCPI à capital variable est assurée par la société de gestion. C’est cette dernière qui rachète à la valeur de retrait les parts afin de les redistribuer aux nouveaux acquéreurs.

      Comment est fixé le prix d’une part de SCPI à capital variable ?

      Le prix d’une part de SCPI à capital variable est déterminée à partir de la valeur d’expertise publiée chaque année par un expert immobilier indépendant. A cette valeur d’expertise, il convient de rajouter les frais d’acquisition qui seraient nécessaires pour reconstituer le parc immobilier ainsi que les actifs financiers de la SCPI. La valeur de reconstitution est alors fixée. Le prix de souscription doit rester dans une marge de plus ou moins 10% par rapport à cette valeur de reconstitution.



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