SCPI à capital fixe ou variable : pourquoi certaines SCPI suspendent la variabilité de leur capital ?

SCPI à capital fixe ou variable : quelles différences ?

Zoom sur les différences entre les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

Une SCPI à capital fixe dispose d’un capital plafonné, défini à l’avance dans ses statuts. Une fois ce dernier atteint, il ne peut augmenter qu’à l’occasion d’opérations ponctuelles et encadrées : des augmentations de capital votées en assemblée générale extraordinaire (AGE), avec émission de nouvelles parts à un prix fixé pour l’occasion.

Pour un associé qui souhaite sortir, la liquidité repose sur un marché secondaire, où le vendeur doit trouver un acquéreur. Les ordres d’achat et de vente sont confrontés, et le prix résulte de l’offre et de la demande.

La liquidité des parts de SCPI à capital fixe est limitée. La revente des parts peut prendre du temps.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

La majorité des SCPI de rendement du marché sont des SCPI à capital variable. Contrairement aux SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable peuvent émettre de nouvelles parts en continu.

Le prix de souscription et le prix de retrait sont fixés par la société de gestion, sur la base de la valeur du patrimoine immobilier détenu.

Pour revendre ses parts, il faut adresser une demande de retrait à la société de gestion. Cette demande doit être compensée par de nouvelles souscriptions pour être satisfaite.

La liquidité des SCPI à capital variable n’est pas non plus garantie et peut s’avérer limitée en période de déséquilibres importants entre cessions et souscriptions.

Tableau récapitulatif des différences entre SCPI à capital fixe et capital variable

Voici un tableau synthétique pour comparer les deux modèles sur les points clés pour un investisseur en SCPI (société civile de placement immobilier).

	SCPI à capital fixe	SCPI à capital variable
Nombre de parts	Plafonné, défini dans les statuts	Variable en continu selon les souscriptions
Émission de nouvelles parts	Ponctuelle, en période d’augmentation du capital	À tout moment, au fil des souscriptions
Mécanisme de sortie	Marché secondaire de gré à gré	Demande de retrait auprès de la société de gestion
Formation du prix de cession	Selon l’offre et la demande (prix d’exécution)	Fixé par la société de gestion (valeur de retrait)
Risque de décote à la sortie	Oui, selon l’équilibre du marché secondaire	Limité dans la majorité des cas, possible en cas de baisse du prix de part
Liquidité	Dépend du marché secondaire (délai incertain)	Dépend de la collecte (non garantie)

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Suspension de la variabilité du capital : quand une SCPI à capital variable passe à capital fixe

Lorsqu’une SCPI à capital variable rencontre des tensions importantes sur sa liquidité, elle peut activer la suspension temporaire de la variabilité de son capital.

Qu’est-ce que la suspension temporaire de la variabilité du capital d’une SCPI ?

La suspension de la variabilité du capital permet de geler temporairement l’émission et le rachat des parts.

Pendant cette période, la SCPI à capital variable fonctionne comme une SCPI à capital fixe pour gérer la liquidité. C’est-à-dire que les associés souhaitant céder leurs parts doivent passer par un marché secondaire, comme expliqué précédemment.

La durée de cette suspension est encadrée par les statuts de la SCPI. Elle est généralement fixée à deux ans, avec possibilité de prorogation.

La suspension peut être décidée en assemblée générale extraordinaire (AGE) ou activée sur le fondement d’une clause déjà prévue dans les statuts, sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Conséquences pour l’investisseur : souscriptions et retraits

Dès la suspension de la variabilité du capital, les nouvelles souscriptions sont arrêtées. Puis, les demandes de retrait en attente sont généralement annulées. Notons qu’elles peuvent aussi être converties en ordres sur le marché secondaire, selon les modalités définies par la société de gestion.

Les associés qui avaient formulé une demande de rachat ne peuvent plus espérer être remboursés directement par la SCPI.

Pour vendre leurs parts, ils doivent désormais passer des ordres de vente sur le marché secondaire mis en place par la société de gestion, et attendre qu’un acheteur se manifeste, sans garantie de délai ni de prix.

Pourquoi certaines SCPI suspendent la variabilité de leur capital

En 2025 et 2026, plusieurs SCPI sont passées de capital variable à capital fixe, dans le but de régler leurs problèmes de liquidité.

Un déséquilibre entre retraits et nouvelles souscriptions

Depuis 2023, plusieurs segments de l’immobilier tertiaire, notamment les bureaux anciens, ont subi une correction de valeur significative. Les réévaluations à la baisse des actifs ont entraîné des baisses de prix de part pour certaines SCPI et fragilisé la confiance des investisseurs.

Résultat : les demandes de retrait augmentent tandis que les nouvelles souscriptions diminuent, menant à un grand nombre de parts en attente de retrait. Les SCPI concernées font ainsi face à des problèmes de liquidité importants, entraînant un délai d’attente considérable pour les investisseurs souhaitant céder leurs parts.

Le seuil réglementaire qui oblige à agir : la règle des 10 % de l’AMF

C’est ici que la réglementation entre en jeu. Selon l’article L214-93 du Code monétaire et financier, lorsqu’une société de gestion constate que les demandes de retrait inscrites depuis plus de 12 mois sur le registre représentent au moins 10 % des parts émises, elle doit en informer sans délai l’AMF. Elle doit ensuite convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois pour prendre toute mesure appropriée.

En effet, une fois ce seuil franchi, la SCPI doit présenter à ses associés un plan concret pour améliorer la liquidité.

Parmi les mesures qui peuvent être adoptées figurent notamment :

• La division du prix de part pour abaisser le ticket d’entrée et relancer la collecte ;
• La réduction du délai de jouissance pour rendre la souscription plus attractive ;
• La mise en place d’un fonds de remboursement ;
• La suspension de la variabilité du capital.

Le fonds de remboursement : une étape intermédiaire parfois insuffisante

Avant d’en arriver au passage de capital variable à capital fixe, certaines SCPI tentent de résoudre le problème à l’aide d’un fonds de remboursement.

Ce dernier permet d’apporter des réserves de liquidité dans le but de satisfaire les demandes de retrait.

Le fonds de remboursement présente cependant quelques limites. Il fonctionne sur liste d’attente et implique généralement une forte décote par rapport au prix de retrait habituel.

Surtout, il suppose de vendre des immeubles pour dégager des liquidités. Cette opération, dans un marché peu favorable, risque de se faire dans de mauvaises conditions et de pénaliser les associés restants.

Lorsque le fonds de remboursement ne suffit plus, la suspension de la variabilité du capital devient l’étape suivante logique : elle permet d’organiser un marché secondaire entre associés sans avoir à brader le patrimoine.

La suspension de la variabilité : un outil réglementaire de gestion de liquidité

Il est important de souligner que la suspension de la variabilité du capital n’est pas une mesure improvisée. Elle est explicitement prévue par la réglementation française, encadrée par l’AMF, et nécessite une décision formelle des associés réunis en assemblée générale extraordinaire ou l’activation d’une clause de suspension de la variabilité du capital inscrite dans les statuts.

La suspension de la variabilité du capital n’entraîne pas la liquidation de la SCPI. Elle continue d’exister, de gérer ses actifs et de distribuer des revenus locatifs potentiels à ses associés.

Le secteur traverse une phase de transition dans laquelle les outils prévus par la réglementation sont mobilisés les uns après les autres pour préserver au maximum la valeur des patrimoines le temps que les conditions de marché se rétablissent.

Ces dernières années, plusieurs SCPI à capital variable ont connu une forte inflation du nombre de parts en attente de retrait. Certaines d’entre elles ont opté pour la suspension de la variabilité du capital en conséquence.

En 2026, la tendance pourrait se prolonger : les SCPI qui n’ont pas encore franchi le seuil de 10 % de parts en attente de retrait mais dont les demandes continuent de s’accumuler pourraient à leur tour être contraintes d’agir.

Exemples de SCPI qui sont passées de capital variable à capital fixe

Découvrez la liste des SCPI qui ont suspendu la variabilité de leur capital en 2025 et 2026.

Novapierre Résidentiel (1er avril 2025)

Novapierre Résidentiel, gérée par Paref Gestion et positionnée sur l’immobilier résidentiel parisien, a suspendu la variabilité de son capital à partir d’avril 2025 pour une durée d’au moins deux ans.

Sur le marché secondaire, les transactions réalisées ont révélé des décotes importantes. Des ordres de grandeur jusqu’à -40 % ont été observés par rapport à la valeur de réalisation de la SCPI, témoignant d’une tension forte entre une offre de parts abondante et une demande encore limitée.

À titre d’illustration, la performance globale annuelle (PGA) de Novapierre Résidentiel s’est fixée à -41,53 % en 2025.

Primopierre (7 janvier 2026)

Primopierre, SCPI investie principalement en bureaux en Île-de-France et gérée par Praemia REIM, a vu ses associés voter en AGE début 2026 la suspension de la variabilité de son capital pour une durée de deux ans, renouvelable.

Les demandes de retrait en attente ont été annulées. Les associés souhaitant céder leurs parts doivent désormais passer par un marché secondaire de gré à gré, où le prix résulte de la confrontation des ordres d’achat et de vente, sans garantie de retrouver le niveau du dernier prix de souscription.

Perial O2 et Perial Grand Paris (25 février 2026)

Perial AM a pris des décisions similaires pour deux de ses SCPI : Perial Grand Paris et Perial O2.

Dans les deux cas, la société de gestion a annoncé la suspension de la variabilité du capital, entraînant l’annulation des demandes de retrait en attente et la mise en place de marchés secondaires pour permettre les cessions entre associés à partir du 2 avril 2026.

Opus Real (5 mars 2026)

La SCPI Opus Real, pilotée par BNP Paribas REIM, a aussi suspendu la variabilité de son capital en mars 2026, en raison notamment des difficultés sur le marché des bureaux en Allemagne. Le véhicule est en effet spécialisé dans l’immobilier d’entreprise allemand et la dernière campagne d’expertise (réalisée au 31 décembre 2025) a fait état d’une nouvelle baisse de la valeur du portefeuille.

La société de gestion a annoncé dans sa documentation que la variabilité du capital d’Opus Real sera suspendue pour une durée de trois ans. Un marché secondaire est désormais ouvert pour les ventes et acquisitions de parts.

Sélectinvest 1, LF Grand Paris Patrimoine et Crédit Mutuel Pierre 1 (1er juin 2026)

La société de gestion La Française AM a décidé de suspendre temporairement la variabilité du capital de trois de ses SCPI lors de l’assemblée générale du 29 avril 2026 :

• Sélectinvest 1 : une des plus anciennes SCPI du marché (lancée en 1968), dont le patrimoine est essentiellement constitué de bureaux en Île-de-France ;
• LF Grand Paris Patrimoine : SCPI de bureaux qui se concentre sur le Grand Paris ;
• Crédit Mutuel Pierre 1 : SCPI créée en 1973 également spécialisée dans l’immobilier de bureaux en région parisienne et en France.

La première confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire des SCPI aura lieu le 31 juillet 2026.

Primovie, Patrimmo Croissance Impact et Patrimmo Commerce (23-25 juin 2026)

Après Primopierre en début d’année 2026, la société de gestion Praemia REIM a acté le passage à capital fixe de trois autres de ses SCPI à la suite des assemblées générales qui ont eu lieu entre le 23 et le 25 juin :

• Primovie : SCPI spécialisée dans l’immobilier de santé en France et en Europe, qui avait connu deux baisses de prix de part depuis 2024 et dont la capitalisation dépasse les 4 milliards d’euros à fin mars 2026 ;
• Patrimmo Croissance Impact : SCPI de plus-value dédiée à l’immobilier résidentiel, qui n’a pas vocation à distribuer des dividendes réguliers ;
• Patrimmo Commerce : SCPI de commerce qui a également subi deux dévalorisations du prix de souscription depuis 2023.

L’achat et la revente des parts se font désormais sur le marché secondaire.

Impact pour les investisseurs : liquidité et valorisation des parts

La transformation du capital d’une SCPI modifie en profondeur les conditions dans lesquelles les associés peuvent céder leurs parts.

Liquidité : du rachat par la SCPI au marché secondaire

Avant la suspension de la variabilité du capital, un associé souhaitant sortir d’une SCPI à capital variable peut formuler une demande de retrait directement auprès de la société de gestion. Celle-ci rachète les parts au prix de retrait en vigueur, dans un délai conditionné par le niveau de la collecte entrante.

Avec le passage à capital fixe, l’associé souhaitant céder ses parts doit désormais passer par le marché secondaire organisé par la société de gestion, mais sans que cette dernière n’intervienne directement dans la fixation des prix.

Le vendeur place un ordre de vente en fixant librement son prix plancher. Les acheteurs potentiels placent quant à eux des ordres d’achat aux niveaux qu’ils jugent acceptables.

Les ordres sont confrontés régulièrement, et la transaction ne s’effectue que si un prix compatible est trouvé.

Prix de part : décote possible et volatilité

Dans une SCPI à capital variable, le prix de souscription doit rester autour de la valeur de reconstitution pour respecter la réglementation de l’AMF.

Une fois la variabilité du capital suspendue, le prix de la part n’est plus tenu de s’inscrire dans cette fourchette de plus ou moins 10 %. Il résulte uniquement de la rencontre entre l’offre et la demande sur le marché secondaire, et peut donc s’éloigner significativement de la valeur de souscription initiale.

Dans un contexte où les vendeurs sont nombreux et les acheteurs peu actifs, les prix observés peuvent descendre bien en deçà des valeurs d’expertise. C’est ce phénomène qui explique les décotes importantes documentées sur certains marchés secondaires.

Des transactions à -20 %, -30 %, voire -40 % par rapport au dernier prix de souscription ont été observées, comme dans le cas de Novapierre Résidentiel.

Il convient de rappeler que cette décote ne traduit pas nécessairement la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle reflète avant tout un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande de parts sur le marché secondaire, une situation susceptible d’évoluer si les conditions de marché s’améliorent.

Faut-il investir (ou rester) dans une SCPI qui a suspendu la variabilité de son capital ?

La suspension de la variabilité du capital ne condamne pas mécaniquement une SCPI. Pour certains profils d’investisseurs, elle peut même représenter une fenêtre d’entrée sur le marché secondaire à des conditions de prix plus favorables qu’à l’émission. La réponse dépend toutefois largement de la qualité du patrimoine, de la clarté de la stratégie affichée par la société de gestion, et surtout de l’horizon de placement de l’investisseur.

Les points à mettre en perspective

La décision de rester associé, ou d’entrer sur le marché secondaire à prix décoté, dépend avant tout de la qualité du patrimoine immobilier. Les éléments à analyser sont les suivants :

• La diversification géographique et sectorielle des actifs ;
• Le taux d’occupation ;
• Le niveau d’endettement de la SCPI et sa capacité à le réduire ;
• La capacité de la société de gestion à arbitrer des actifs dans de bonnes conditions.

Une SCPI dont le patrimoine est solide et dont la gestion est transparente a davantage de chances de retrouver un équilibre entre collecte et retraits à l’issue de la période de capital fixe. Cela n’est cependant pas garanti.

La suspension de la variabilité du capital peut par ailleurs constituer une opportunité pour des investisseurs patients : le marché secondaire permet parfois d’acquérir des parts avec une décote par rapport à la valeur de reconstitution. Mais cette opportunité suppose d’accepter une liquidité dégradée pour une durée indéterminée, et de faire confiance à la capacité de la SCPI à se redresser.

Les risques à accepter

Investir ou rester dans une SCPI suspendue suppose d’accepter plusieurs incertitudes :

• Le blocage temporaire de la liquidité ;
• L’impossibilité de connaître à l’avance le prix de cession effectif ;
• Le risque que la durée de suspension soit prolongée au-delà de la période initialement annoncée ;
• La risque de dégradation des performances et du patrimoine immobilier.

Ces risques sont réels et doivent être pleinement intégrés dans toute décision patrimoniale.

Les bonnes questions à poser à son conseiller

Avant de décider d’investir ou de rester dans une SCPI passée à capital fixe, il est utile de discuter avec votre conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer :

• Votre horizon de placement et votre capacité à immobiliser vos liquidités sur plusieurs années ;
• La place de cette SCPI dans votre portefeuille et votre exposition globale à l’immobilier tertiaire ;
• La solidité de la SCPI : niveau d’endettement, plan de cessions d’actifs crédible, etc. ;
• Vos besoins de trésorerie à court terme et l’existence de placements plus liquides pour les couvrir sans vendre vos parts précipitamment.

Ces points permettent de réfléchir en toute connaissance de cause, tout en adaptant la décision à votre situation personnelle.

Passage de capital fixe à capital variable, comment ça fonctionne ?

Les SCPI peuvent aussi, à l’inverse, passer de capital fixe à capital variable. Plusieurs véhicules ont mis en place ce changement de capital, principalement dans les années 2010.

Pourquoi certaines SCPI passent de capital fixe à capital variable ?

Le passage d’un capital fixe à un capital variable modifie la façon dont une SCPI collecte et gère les souscriptions :

• Il permet à la SCPI d’augmenter son capital en continu sans convoquer d’assemblée générale extraordinaire ;
• Les souscriptions et rachats de parts se font régulièrement, aux prix que la société de gestion détermine ;
• L’échange de parts entre associés via un marché secondaire n’est plus nécessaire, car la SCPI rachète directement les parts grâce à la collecte. Cela peut globalement améliorer la liquidité, du moins tant que les souscriptions restent dynamiques.

Trois raisons principales reviennent chez les sociétés de gestion pour un passage à capital variable :

• Faciliter la croissance : une SCPI à capital variable peut élargir son patrimoine plus rapidement et mieux diversifier ses actifs, avec l’argent collecté grâce aux nouvelles souscriptions ;
• Simplifier la distribution commerciale : un prix de souscription connu à l’avance et une procédure standardisée sont plus simples à expliquer aux réseaux de distribution et aux clients. Le capital variable facilite également l’intégration des SCPI dans les contrats d’assurance vie ;
• Éviter les décotes du marché secondaire : quand la liquidité d’une SCPI à capital fixe diminue, les prix de cession sur le marché secondaire peuvent chuter fortement, ce que certains gestionnaires cherchent à éviter en basculant vers un capital variable. N’oublions pas que les SCPI à capital variable peuvent également baisser leur prix de part.

Exemples de SCPI ayant basculé de capital fixe à capital variable

Plusieurs SCPI historiques ont effectué cette conversion, principalement dans les années 2010 (liste non exhaustive) :

• Perial Grand Paris : anciennement PF1 et administrée par Perial AM, la SCPI a rouvert son capital et opéré sa transformation en capital variable à la fin de l’année 2017, sous le nom de PF Grand Paris ;
• Rivoli Avenir Patrimoine : la SCPI pilotée par Amundi a franchi cette étape en 2012 ;
• Laffitte Pierre : le véhicule géré par AEW Patrimoine est une SCPI à capital variable depuis 2015.