SCPI Primovie

Présentation de la SCPI Primovie

Primovie est une SCPI de rendement à capital variable, créée le 19 juillet 2012 et gérée par Praemia REIM France. Elle investit dans l’immobilier dédié à la santé et à l’accueil des séniors, avec une orientation européenne.

Avec une capitalisation d’environ 4,2 milliards d’euros au 31 décembre 2025, Primovie figure parmi les plus grandes SCPI françaises par la taille de son patrimoine. Elle détient un patrimoine composé de 301 actifs immobiliers répartis principalement en France, en Allemagne et en Italie.

La SCPI est détentrice du label ISR (Investissement Socialement Responsable) et est classée Article 9 au sens du règlement européen SFDR.

Historique et évolution de Primovie

Primovie a été immatriculée le 19 juillet 2012, avec un visa AMF obtenu le 31 juillet 2012 sous le numéro 12-19. Lancée par Primonial REIM, la SCPI a conservé son nom après le changement de celui de sa société de gestion, devenue Praemia REIM.

Primovie a connu une forte croissance de sa capitalisation au cours de la décennie 2010, portée par l’engouement des investisseurs pour les actifs de santé et d’éducation. À son apogée, la SCPI affichait une capitalisation dépassant les 5 milliards d’euros et un prix de part de 203 €, maintenu stable de 2020 à 2023.

À partir de 2024, dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de réévaluation des valeurs immobilières, le prix de souscription a été ajusté à deux reprises : à 185 € le 13 février 2024, puis à 164 € le 21 janvier 2025, soit une baisse cumulée de près de -19 % par rapport au plus haut historique.

La SCPI compte aujourd’hui 50 325 associés et 25 668 824 parts en circulation, un nombre stable depuis 2023.

Volume de collecte

Au cours de l’exercice 2025, le volume de souscriptions est resté famélique, avec un peu plus de 6 500 nouvelles parts souscrites. Ce faible nombre de souscriptions n’a pas permis d’endiguer la hausse des parts en attente de retrait.

Le nombre de parts en attente de retrait demeure en effet à un niveau élevé, ce qui signifie que de nombreux associés souhaitant vendre leurs parts se retrouvent bloqués. Au 31 décembre 2025, 1 355 899 parts étaient en attente de retrait, soit environ 5,3 % de la capitalisation de la SCPI.

Société de gestion

Primovie est gérée par Praemia REIM France, société anonyme à directoire et conseil de surveillance, agréée par l’AMF en qualité de société de gestion de portefeuille le 16 décembre 2011 sous le numéro GP 11000043, avec un agrément AIFM obtenu le 10 juin 2014. Son siège social est situé au 36, rue de Naples – 75008 Paris.

Praemia REIM France gère également d’autres SCPI, dont Primopierre (bureaux) et Patrimmo Croissance Impact (logement social et intermédiaire). Elle est pionnière sur les SCPI thématiques en France, ayant lancé Primovie en 2012 comme première SCPI spécialisée santé-éducation du marché.

Avis sur la SCPI Primovie

Primovie est l’une des SCPI les plus importantes du marché français par la taille, avec un patrimoine immobilier très spécialisé dans la santé et l’éducation, deux secteurs supposés bénéficier des tendances démographiques de long terme.

Toutefois, la SCPI traverse une période difficile, illustrée depuis 2024 par plusieurs baisses de son prix de part et un blocage majeur de la liquidité à la revente.

Les points positifs

• Diversification

Primovie détient un patrimoine immobilier de 301 immeubles au 31 décembre 2025, réparti en France et dans plusieurs pays européens (Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays-Bas).

• Indicateurs de gestion locative

Le taux d’occupation financier se situe à 94,7 % et le taux de recouvrement des loyers à 99 % au 31 décembre 2025. Ces indicateurs restent à un niveau satisfaisant à date.

• Durée des baux

Les baux en cours (461 à fin 2025) affichent une durée moyenne ferme (WALB) de 9,52 ans.

• Label ISR et engagement ESG

La SCPI est labellisée ISR et intègre des critères environnementaux et sociaux dans sa gestion, ce qui la positionne favorablement pour les investisseurs sensibles à ces enjeux.

Les points d’alerte

• Deux baisses de prix de part depuis 2024

Le prix de souscription est passé de 203 à 185 € (février 2024) puis à 164 € (janvier 2025). Les expertises au 31 décembre 2025 enregistrent une nouvelle baisse des valeurs de -4,92 % sur l’année 2025, avec une valeur de reconstitution à 152,74 €. Le risque de nouvel ajustement du prix de part ne peut pas être exclu.

• Parts en attente de retrait importantes

Plus de 1,35 million de parts étaient en attente de retrait au 31 décembre 2025, représentant environ 5,3 % du capital. Le fonds de remboursement, doté de 15 millions d’euros en décembre 2025, ne permet de traiter qu’une fraction limitée de ces demandes pour les associés en attente depuis plus de 12 mois, à hauteur de 300 parts par an.

• Dividendes orientés à la baisse

La distribution brute est passée de 9,34 € par part en 2021 à 7,48 € en 2025. La société de gestion table sur une prévision 2026 de l’ordre de 7,2 €.

• Taux d’endettement significatif

Le ratio des dettes et autres engagements s’élève à 29,2 % au 31 décembre 2025, avec un effet de levier de 1,5. La société de gestion a engagé un plan d’arbitrage visant à réduire le taux d’endettement de la SCPI.

• TRI 10 ans faible

Le TRI sur 10 ans (2016–2025) ressort à +2,84 %, et le TRI sur 5 ans (2021–2025) est négatif à -1,19 %, ce qui reflète la dégradation de la performance globale sur les dernières années.

• Performance globale annuelle 2025 négative

La PGA 2025 s’établit à -7,31 %, comprenant le taux de distribution de 4,04 % et une baisse de 11,3 % du prix de souscription sur l’année.

En résumé

En synthèse, Primovie n’est pas une SCPI que nous recommandons en priorité pour un nouvel investissement dans le contexte actuel.

Ses fondamentaux locatifs restent corrects et les mesures mises en place par Praemia REIM (fonds de remboursement, plan de cession) vont dans le bon sens. Pour autant, elles n’ont pas fait leurs preuves.

Surtout, la combinaison d’un prix de part sous pression, d’une liquidité asséchée et d’un lourd endettement invite à la prudence.

Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier de la SCPI Primovie

Stratégie d’investissement de Primovie

Primovie adopte une stratégie thématique axée sur les actifs de santé, en France et en zone euro. L’approche privilégie des immeubles occupés par des locataires déjà en place, afin de générer des revenus immédiats et de fournir une visibilité locative sur le long terme.

Les actifs ciblés comprennent notamment des cliniques, des EHPAD, des résidences séniors, des crèches, des établissements scolaires et des centres de formation.

La SCPI intègre également une part d’immobilier de bureaux, qui représentait environ 16,6 % du patrimoine au 31 décembre 2025 (en valeur vénale). Ce segment est aujourd’hui identifié comme le principal facteur de fragilité de la SCPI. La société de gestion a engagé une stratégie de désensibilisation progressive à cette classe d’actifs.

Primovie applique par ailleurs une démarche ISR formalisée : notation extra-financière systématique des actifs, annexe ESG intégrée aux baux et positionnement sur la trajectoire carbone 1,5°C.

Patrimoine immobilier au 31/12/2025

Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Primovie se compose de 301 actifs immobiliers, avec 461 baux en portefeuille pour une surface gérée de 1 713 133 m². Les loyers quittancés sur le quatrième trimestre s’élèvent à 42,60 millions d’euros.

Répartition typologique

En % de la valeur vénale au 31/12/2025 :

• Santé / Sénior : 78,2 %
• Bureaux : 16,6 %
• Éducation : 4,0 %
• Hôtellerie : 1,2 %

Répartition géographique

En % de la valeur vénale au 31/12/2025 :

• France hors région parisienne : 37,4 %
• Île-de-France hors Paris : 24,0 %
• Allemagne : 18,4 %
• Italie : 12,7 %
• Paris : 4,8 %
• Espagne : 1,9 %
• Belgique : 0,5 %
• Pays-Bas : 0,3 %

Gestion du patrimoine locatif

Taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier (TOF) de Primovie s’établit à 94,7 % au 31 décembre 2025. Le TOF mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers qui seraient perçus si l’intégralité du patrimoine était occupée.

La répartition de la situation locative est la suivante : 92,3 % de locaux occupés, 2,4 % de locaux sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire, et 5,3 % de locaux vacants en recherche de locataires.

Valeurs patrimoniales au 31/12/2025

La valeur de réalisation par part s’établit à 129,10 € pour les résidents fiscaux français (103,36 € pour les non-résidents). Elle correspond à la somme de la valeur des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la SCPI.

La valeur de reconstitution par part s’établit à 152,74 €. Elle correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine à l’identique. Elle est inférieure à la valeur de souscription actuelle de 164 €, indiquant une surcote inquiétante de 7,4 % du prix de part.

Exemples d’acquisitions

Aucune acquisition n’a été réalisée au cours du quatrième trimestre 2025, la priorité étant donnée à l’exécution du plan de cession. De plus, la collecte nette est réduite à 0, compte tenu du grand nombre de parts en attente de retrait et du faible nombre de nouvelles souscriptions.

Stratégie de cession

Selon le bulletin trimestriel T4 2025, Primovie a réalisé deux cessions au cours du quatrième trimestre 2025, dans le cadre de son plan d’arbitrage visant à réduire le taux d’endettement :

• Une clinique ophtalmologique située à Kiel (Allemagne), cédée le 1er octobre 2025 pour 16,42 millions d’euros (100 % de détention, 3 524 m²) ;
• Une école située au 95, avenue Parmentier à Paris (11e), détenue au travers de l’OPCI Parmentier, cédée le 5 novembre 2025. Primovie conserve une participation de 28,2 % dans cet OPCI.

Performances de la SCPI Primovie

Taux de distribution et performance globale annuelle 2025

Le taux de distribution (TD) de Primovie s’établit à 4,04 % pour l’année 2025, calculé sur la base du dividende brut annuel de 7,48 € par part et d’un prix de souscription de 185 € au 1er janvier 2025.

La performance globale annuelle (PGA) correspond à la somme du taux de distribution et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1. Pour 2025, avec une baisse du prix de souscription de 185 à 164 €, soit -11,35 %, la PGA 2025 ressort à -7,31 %.

Historique des rendements

Source : Praemia REIM France / IEIF. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Taux de rendement interne (TRI)

D’après les données du bulletin trimestriel T4 2025 (source : Praemia REIM France), les TRI les plus récents sont les suivants :

• TRI 10 ans (2016–2025) : +2,84 %
• TRI 5 ans (2021–2025) : -1,19 %

Ces chiffres reflètent l’impact des baisses successives de prix de part sur la performance globale calculée depuis différents horizons d’entrée.

Dividende annuel de Primovie et report à nouveau

Le dividende brut versé au titre de 2025 s’établit à 7,48 € par part, réparti comme suit : 1,50 € au T1, 1,50 € au T2, 1,77 € au T3 et 2,71 € au T4. Les dividendes sont distribués trimestriellement, avec versement le dernier jour ouvré du mois suivant la fin de chaque trimestre (ex. : T4 2025 versé le 30 janvier 2026).

Le dividende prévisionnel pour 2026 est estimé à 7,2 € par part (distribution en euros pour une personne physique résidente en France disposant de la jouissance de sa part sur l’année).

La société de gestion précise que la projection de la performance naturelle du fonds pour 2026 est de 6,7 € par part, et envisage de recourir au report à nouveau pour maintenir le niveau de distribution.

Le report à nouveau par part s’établit à 1,12 € au 31 décembre 2025, contre 1,06 € fin 2023.

Prix de part de Primovie

Évolution du prix de part

Au lancement de la SCPI en 2012, le prix de souscription était de 191 €. Le prix a ensuite évolué dans le bon sens pour atteindre 203 €, niveau maintenu de manière stable entre 2015 et 2023.

À partir de 2024, dans un contexte de réévaluation des valeurs immobilières, le prix a été dévalorisé à deux reprises :

• 185 € le 13 février 2024 (baisse de -8,87 %)
• 164 € le 21 janvier 2025 (baisse de -11,35 %)

Au 1er janvier 2026, le prix de souscription se situe à 164 € (dont 163 € de prime d’émission et 1 € de valeur nominale). La valeur de retrait s’établit quant à elle à 149,24 €.

Surcote du prix de part

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution par part s’élève à 152,74 €, tandis que le prix de souscription est fixé à 164 €. Le prix de souscription est donc supérieur à la valeur de reconstitution d’environ 7,4 %, ce qui constitue une surcote.

Pour l’investisseur, cela signifie qu’il acquiert des parts à un prix supérieur à la valeur théorique de reconstitution du patrimoine. Dans le contexte d’une SCPI en difficulté comme Primovie, cette tendance suggère la possibilité d’une nouvelle dévalorisation du prix de part.

Frais de la SCPI Primovie

Frais de souscription

Les frais de souscription de Primovie s’élèvent à 9,00 % HT (exonérés de TVA) du prix de souscription prime d’émission incluse. Pour un prix de part de 164 €, cela représente 14,76 € de frais par part souscrite.

Ces frais se décomposent en :

• Frais de collecte : 8,25 % HT
• Frais d’étude et d’exécution des programmes d’investissement : 0,75 % HT

Frais de gestion

Les frais de gestion annuels s’élèvent à 10 % HT du montant des produits locatifs encaissés par la SCPI, et 5 % HT des produits financiers nets (ces derniers majorés de la TVA au taux en vigueur).

Ces frais couvrent l’ensemble des prestations de gestion courante : gestion locative, comptabilité, relations avec les associés, reporting réglementaire et suivi du patrimoine.

Autres frais

• Frais d’acquisition d’actifs : 1,25 % HT du prix d’acquisition des actifs acquis en réinvestissement des actifs cédés
• Frais de cession d’actifs : 1,25 % HT du prix de cession net vendeur
• Commission de suivi et de pilotage de travaux : 3 % HT maximum du montant TTC des travaux réalisés
• Frais de cession de parts (gré à gré) : 75 € HT / 90 € TTC par dossier ; mutation par succession : 200 € HT / 240 € TTC par héritier (plafond à 10 % de la valorisation des parts)

Fiscalité de la SCPI Primovie

Fiscalité des revenus de Primovie

SCPI française à revenus mixtes : spécificités fiscales

Primovie est une SCPI de droit français qui perçoit des revenus en France et dans plusieurs pays européens (Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays-Bas). La fiscalité applicable dépend donc de la nature et de l’origine géographique des revenus.

Fiscalité pour les résidents fiscaux français

Revenus fonciers de source française

Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Revenus fonciers de source étrangère

Les revenus issus des immeubles détenus à l’étranger font l’objet d’une retenue à la source dans le pays concerné, neutralisée au moins partiellement en France pour éviter la double imposition. Ces revenus étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.

Revenus financiers

Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d’IR et 18,6 % de prélèvements sociaux).

Impact de la fiscalité étrangère

Selon le bulletin trimestriel T4 2025, la fiscalité étrangère payée pour le compte des associés représente 5,80 % de la distribution 2025.

Ce montant est pris en charge par la SCPI pour le compte des associés et peut être récupéré sous forme de crédit d’impôt par les associés personnes physiques résidentes en France ou dans un État membre de l’UE, selon les conventions fiscales applicables.

Les associés ayant souscrit via des unités de compte en assurance vie ne bénéficient pas directement de ce mécanisme, ce crédit d’impôt étant alors attribué à l’assureur.

Valeur IFI indicative 2024

La valeur IFI indicative par part, communiquée par Praemia REIM France, est de 162,21 € (valeur IFI 2024 donnée à titre indicatif).

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est assis sur la fraction de la valeur des parts représentative des actifs immobiliers détenus par la SCPI, nette des dettes. Les associés dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros doivent intégrer la valeur de leurs parts Primovie dans leur déclaration IFI.

Pour les besoins de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière 2026, la valeur IFI à jour doit être communiquée aux associés via l’imprimé fiscal unique (IFU) de Primovie.

Risques et points de vigilance de la SCPI Primovie

Risque de perte en capital

Comme tout investissement immobilier, la SCPI Primovie présente un risque de perte en capital. Ce risque s’est matérialisé de manière concrète depuis 2024, avec deux baisses successives du prix de souscription.

Risque sur la distribution de revenus

Les revenus distribués par Primovie ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Ils dépendent des loyers encaissés, du taux d’occupation, de la qualité des locataires et des charges supportées par la SCPI. La distribution a baissé de manière continue depuis 2021, passant d’un dividende annuel de 9,34 € par part à 7,48 € en 2025.

Risque de liquidité

La liquidité de Primovie est actuellement “peu organisée”, selon les termes du bulletin trimestriel T4 2025. Plus d’un million de parts sont en attente de retrait depuis plusieurs trimestres consécutifs.

Le remboursement des parts n’est pas garanti par la société de gestion, et dépend de la capacité à compenser les demandes de retrait par de nouvelles souscriptions ou par la cession d’actifs. Le fonds de remboursement mis en place en 2025 offre une réponse partielle à cette situation.

Risque de taux et d’endettement

Primovie recourt à l’endettement pour le financement de ses actifs, dans la limite de 40 % de la valeur des actifs immobiliers. Au 31 décembre 2025, le ratio des dettes et autres engagements s’établit à 29,2 %, avec un effet de levier de 1,5.

Cet endettement génère des charges financières qui pèsent sur la distribution et représentent une variable de risque en cas de hausse des taux ou de difficultés de refinancement.

Risque fiscal

La détention de parts de SCPI génère des revenus fonciers soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux pour la part française. La fiscalité applicable dépend de la situation individuelle de chaque associé et peut évoluer en fonction des modifications législatives. Le mécanisme de neutralisation de la fiscalité étrangère peut varier selon les conventions fiscales en vigueur et n’est pas garanti dans sa forme actuelle.

Avantages et limites de la SCPI Primovie

Comment investir dans la SCPI Primovie en 2026

Méthodes d’investissement

Souscription en pleine propriété

La souscription en pleine propriété est la modalité d’investissement standard. L’investisseur acquiert des parts de Primovie au prix de souscription en vigueur (164 €) et perçoit les dividendes distribués trimestriellement. Il est possible d’investir de manière progressive, avec un montant minimum de 50 € par mois. Le réinvestissement des dividendes est également envisageable à partir de 50 €. Les frais de souscription s’appliquent à chaque réinvestissement.

Souscription en démembrement de propriété

Primovie est accessible en démembrement de propriété. Dans ce cadre, l’investisseur peut acquérir :

• La nue-propriété (sans percevoir de revenus pendant la période de démembrement, mais en bénéficiant d’une décote à l’achat et d’une exonération d’IFI) ;
• Ou l’usufruit temporaire (pour percevoir les revenus sans détenir les parts en pleine propriété).

À l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit.

Souscription via assurance vie ou PER

Primovie est disponible comme unité de compte dans certains contrats d’assurance vie.

Dans le cadre de l’assurance vie, les revenus sont capitalisés dans l’enveloppe et bénéficient d’une fiscalité avantageuse sur les rachats (notamment après 8 ans).

À noter : dans le cadre de l’assurance vie, les associés ne bénéficient pas directement des crédits d’impôt liés à la fiscalité étrangère, ceux-ci étant attribués à l’assureur.

Investissement à crédit

Il est possible d’investir dans Primovie à crédit, ce qui permet de mobiliser l’effet de levier du crédit immobilier. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI, dans les conditions de droit commun.

Ce mode d’investissement amplifie le potentiel de gain mais aussi le risque de perte : en cas de baisse des revenus ou de la valeur des parts, l’investisseur doit continuer à rembourser les échéances de son prêt. Dans le contexte actuel de Primovie (baisse du prix de part, dividendes en recul), cette méthode de souscription s’avère d’autant plus risquée.

Prix et investissement minimum

Le prix de souscription au 1er janvier 2026 s’élève à 164 € par part, dont 1 € de valeur nominale et 163 € de prime d’émission. L’investissement minimum se fixe à 10 parts, soit 1 640 €, frais de souscription inclus.

Délai de jouissance et fréquence de distribution

Les parts de Primovie portent jouissance avec effet au premier jour du mois suivant la souscription accompagnée du versement des fonds.
Les dividendes sont distribués trimestriellement, avec versement le dernier jour ouvré du mois suivant la fin du trimestre (ex. : T1 versé fin avril, T2 fin juillet, T3 fin octobre, T4 fin janvier de l’année suivante).

Démarches de souscription

Pour souscrire des parts de Primovie, les documents requis sont : une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile de moins de 3 mois, un RIB, et le cas échéant, des justificatifs de revenus et de patrimoine dans le cadre du devoir de conseil. Le règlement peut être effectué par virement bancaire.

Les documents d’information réglementaires à consulter avant toute souscription sont le Document d’Informations Clés (DIC), la note d’information et les statuts de la SCPI, disponibles sur le site de Praemia REIM France et sur Portail-SCPI.

Conditions de revente et liquidité de la SCPI Primovie

Prix de retrait et modalités

Le prix de retrait de Primovie est de 149,24 € par part au 31 décembre 2025 pour les résidents. Il correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription (9 % HT).

Parts en cession et en attente de cession

Au 31 décembre 2025, 1 355 899 parts étaient en attente de retrait, représentant environ 5,3 % du capital total de Primovie (25 668 824 parts).

Ce chiffre intègre depuis le T2 2025 les parts ayant pris rang dans le registre mais ne pouvant pas encore participer à la compensation en raison d’un dossier incomplet.

État de la liquidité

La liquidité de Primovie est essentiellement bloquée en début d’année 2026. Ce niveau de tension s’explique par l’accumulation de demandes de retrait sur plusieurs trimestres, sans collecte nette significative pour les absorber.

La mise en place du fonds de remboursement (doté de 15 millions d’euros en décembre 2025) constitue une réponse partielle à cette situation, permettant de traiter jusqu’à 300 parts par associé et par an, pour les associés en attente depuis plus de 12 mois.

Délais de cession moyens

Dans le contexte actuel, les délais de cession sont indéterminés pour la majorité des associés souhaitant se retirer. La résolution des demandes de retrait dépend essentiellement de la reprise de la collecte et du produit des cessions d’actifs. Les investisseurs doivent anticiper une immobilisation longue de leur capital.

Mécanisme de retrait

Primovie étant une SCPI à capital variable, les parts ne font pas l’objet d’un marché secondaire organisé. Hors vente de gré à gré, le retrait d’un associé s’effectue selon la procédure suivante :

1. L’associé adresse une demande de retrait écrite à Praemia REIM France (en se ménageant la preuve de réception)
2. La demande est inscrite sur le registre des retraits par ordre chronologique
3. Les parts sont remboursées au prix de retrait en vigueur au moment du traitement, par compensation avec les nouvelles souscriptions reçues
4. Le remboursement effectif entraîne l’annulation des parts
5. L’associé perd la jouissance de ses parts à compter du premier jour du mois d’inscription de son retrait sur le registre des associés

Cession de gré à gré

En dehors du mécanisme de retrait classique, il est possible de céder ses parts directement à un acquéreur, via une cession de gré à gré. Les frais s’élèvent à 90 € TTC par dossier (240 € TTC en cas de mutation par succession). Les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur (5 % de la valeur des parts). La jouissance des parts pour l’acquéreur débute au premier jour du mois suivant la cession.

Récapitulatif des points clés sur la SCPI Primovie

Synthèse en points clés

• Spécialisation santé/séniors : 78 % du patrimoine dans des actifs à demande structurelle longue
• Gestion locative : TOF de 94,7 %, recouvrement de 99 %, locataires solides
• Durée des baux longue : WALB de 9,52 ans
• Label ISR : SCPI engagée sur les critères ESG, Article 9 SFDR
• Baisse du prix de part : deux baisses de prix de part récentes (-19 %), prix de part surcoté par rapport à la valeur de reconstitution en début d’année 2026
• Taux de distribution sous la moyenne : 4,04 % en 2025 (4,91 % en moyenne sur le marché des SCPI), dividende de 7,48 €/part, annoncé en baisse pour 2026
• Liquidité à la revente bloquée : environ 1,35 million de parts en attente de retrait début 2026, peu de nouvelles souscriptions pour compenser les demandes
• Fonds de remboursement : dispositif de liquidité partielle créé en 2025
• Endettement pénalisant : plan de cession en cours, dans le but de réduire le taux d’endettement de la SCPI (29,2 % avec levier de 1,5 au 31 décembre 2025)

Profil investisseur : pour qui la SCPI Primovie est-elle adaptée ?

Est-ce adapté pour un premier investissement en SCPI ?

Pour un primo-investisseur, nous recommandons de privilégier d’autres SCPI affichant de meilleures performances, des perspectives de liquidité saines et un historique de prix plus stable.

Horizon d’investissement

Un horizon d’au minimum 10 ans est recommandé, compte tenu des frais d’entrée (9 %) et de la situation de liquidité actuelle.

Objectif de revenus complémentaires

Primovie voit son dividende annuel reculer ces dernières années. La SCPI répond donc de moins en moins bien à l’objectif de constituer un complément de revenus consistant. Les dividendes devraient encore diminuer en 2026, d’après la société de gestion.

Profil fiscal

Les associés fortement imposés (TMI 30 % et plus) peuvent tirer parti de l’exonération de prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère (environ 18 % du patrimoine en Allemagne, 12,7 % en Italie).

Acceptation du risque

Cet investissement s’adresse à des investisseurs capables d’accepter une immobilisation de capital prolongée, une possible poursuite de la baisse du prix de part et un risque de perte en capital.

Capacité d’investissement

L’investissement minimum requis sest de 10 parts, soit 1 640 € (hors frais).