Investir en SCPI en démembrement

De nos jours, l’investissement en SCPI est au centre des attentions lorsque des stratégies d’optimisation sont mises en place.

Ce succès est notamment dû au fait que la pierre papier répond à de multiples objectifs recherchés par les investisseurs.

Même si l’investisseur a le choix du mode d’investissement pour acquérir des parts de SCPI (au comptant, via le crédit, via l’assurance-vie ou encore en démembrement), il est important qu’il comprenne pour chacune d’entre elles, les tenants et les aboutissants. En effet chaque méthode d’acquisition répond à un objectif précis et à une problématique particulière.

Nous allons ici traiter l’une des 4 méthodes précédemment citées, à savoir le démembrement. Comment donc investir en SCPI en démembrement ? Comment cela fonctionne et quels en sont les avantages ?

Investir en SCPI en démembrement

Le démembrement est issu d’une particularité et méthode juridique couramment utilisée dans le cadre de la gestion patrimoniale.

Elle consiste simplement à scinder la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue propriété.

  • La nue propriété : Elle correspond au droit qu’a un investisseur sur le bien. En effet, le nu propriétaire d’un bien détient la propriété du bien sans pour autant en avoir la jouissance.
  • L’usufruit : L’usufruit est la contrepartie de la nue propriété. En effet elle est le terme utilisé pour le droit conféré à un investisseur de jouir du bien, « de profiter des fruits » qui sont généralement illustrés par des loyers.

Les SCPI en démembrement

Les SCPI, à l’instar des biens immobiliers classiques, peuvent faire l’objet d’un démembrement. Cela consiste à séparer la propriété de sa jouissance.

Investir en SCPI en démembrement se fait par application d’une clé de répartition propre à chaque SCPI et cette répartition va également dépendre de la durée du démembrement.

Au terme de la durée choisie, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI de manière automatique.

Ainsi, prenons l’exemple d’une part de SCPI Corum en démembrement sur une durée de 15 ans. La SCPI propose une clé de répartition 58 %/42 %, ce qui veut dire que chacune des parties n’aura pas à payer l’intégralité du prix de la part mais plutôt une part à raison 58% et 42% du prix de souscription normal. Soit 614,8 € pour le nu propriétaire et 445,2 € pour l’usufruitier.

Cela implique pour l’usufruitier qu’au bout de 10 ans, les loyers perçus sont équivalent à 100 % du prix de la part mais que l’investisseur ne paiera que 42 % du prix en pleine propriété.

NB : seul l’usufruitier percevra les loyers générés par la SCPI.

En pratique, pour un investissement de 100 000 € sur cette SCPI :

Avantages du démembrement en SCPI

  • l’usufruitier a la garantie de percevoir des loyers durant toute la période de démembrement
  • le nu propriétaire n’a aucun impôt à payer, ce qui permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement pour le nu propriétaire
  • le nu propriétaire est exonéré d’ISF, les parts en nue propriété n’entrant pas dans le calcul de l’impôt
  • répondre à un triple objectif de création de capital ; de revenus complémentaires et de transmission de patrimoine
  • L’usufruitier, dans le cadre d’une personne morale, a la liberté de pouvoir amortir d’un point de vu comptable son investissement.

Le démembrement, pour qui ?

Le démembrement est généralement conseillé pour des personnes selon leurs profils. Ainsi, l’usufruit est adapté aux personnes, peu/pas imposées ou qui ont des déficits fonciers à imputer où à des entreprises dans le cadre de la gestion de trésorerie. La nue propriété quant à elle convient à des personnes fortement fiscalisées ; n’ayant pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat ; soumises à l’ISF ou encore ayant du capital à placer.

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