Investir en SCPI en démembrement

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Le démembrement est une solution d’optimisation patrimoniale qui permet à un investisseur de se créer du capital dans le temps, d’alléger sa fiscalité, de se créer des revenus complémentaires futurs ou d’optimiser sa trésorerie d’entreprise.

Les SCPI, à l’instar des biens immobiliers classiques, peuvent faire l’objet d’un démembrement. Cela consiste à séparer la propriété de sa jouissance. Investir en SCPI en démembrement se fait par application d’une clé de répartition propre à chaque SCPI. Cette répartition dépend également de la durée du démembrement.

Au terme de la durée choisie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI de manière automatique. Il est aussi possible d’acquérir l’usufruit temporaire. L’usufruitier encaisse l’intégralité des loyers durant la période de démembrement mais ne récupère aucun capital à la sortie.

Le démembrement est généralement adapté et conseillé à des personnes ayant de multiples profils. L’usufruit est adapté aux personnes faiblement imposées ou ayant des déficits fonciers à imputer. Les entreprises dans le cadre de la gestion de trésorerie sont aussi concernées.

La nue-propriété quant à elle convient à des personnes fortement fiscalisées n’ayant pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat ou soumises à l’IFI.

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L’investissement en SCPI en démembrement est une stratégie patrimoniale pertinente et encore méconnue.

Combiner le démembrement et la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans aucune contrainte de gestion tout en optimisant sa fiscalité.

La pierre-papier répond ainsi à de multiples objectifs :

    • Le nu-propriétaire possède les murs sans la jouissance des loyers. Il se crée un patrimoine sans alourdir sa fiscalité. Il n’y a pas de loyers générés durant la période de démembrement donc pas de revenus fonciers à déclarer. De plus, cet investissement sort de l’assiette fiscale de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
    • L’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers tout en bénéficiant d’une décote à l’achat. La rentabilité locative est donc optimisée. En contre partie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme du démembrement.

Avant d’investir en démembrement SCPI il convient de sélectionner une ou plusieurs SCPI avec votre conseiller, choisir une durée de démembrement et trouver la contrepartie (usufruit ou nue-propriété).

Des documents de souscription sont à compléter (bulletin de souscription + mandat de démembrement). Le règlement se fait directement auprès des sociétés de gestion. Votre conseiller Portail-SCPI.fr s’occupe de toutes les modalités.

Le démembrement répond à un triple objectif: création de capital, création de revenus et transmission de patrimoine.
Le nu-propriétaire n’a aucun impôt à payer, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de l’investissement.
Le nu-propriétaire est exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière, les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI.
L’usufruitier perçoit 100% des loyers durant toute la période de démembrement.
L’usufruitier, en tant que personne morale, peut amortir comptablement son investissement.

Prenons l’exemple d’une part de SCPI en démembrement sur une durée de 10 ans. La SCPI propose une clé de répartition 65% – 35%. Chacune des parties bénéficie d’une décote sur le prix de la part.

Exemple 1 pour une valeur en pleine propriété de 100.000€ :

  • Le nue-propriétaire investit 65.000€, il n’encaisse aucun loyer pendant 10 ans et profite des augmentations de prix de part.
  • L’usufruitier investit 35.000€ et perçoit l’intégralité des loyers générés par les 100.000€ pendant 10 ans.

Au termes des 10 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et donc la jouissance des loyers.

Exemple 2 pour un investissement de 120.000€ sur 4 SCPI en nue-propriété :

Pierval SanteAchat de la nue-propriété sur 10 ans.

45 parts à 670 € (1000 € x 0,67)

30 150 €

Corum XLAchat de la nue-propriété sur 5 ans.

201 parts à 149,31 € (189 € x 0,79)

30 011,31 €

EurionAchat de la nue-propriété sur 5 ans.

187 parts à 160 € (200 € x 0,80)

29 920 €

EurovalysAchat de la nue-propriété sur 5 ans.

37 parts à 822,15 € (1015 € x 0,81)

30 419,55 €

Le démembrement est issu d’une particularité juridique couramment utilisée dans le cadre de la gestion de patrimoine.

Elle consiste à scinder la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

  • Nue-propriété : Elle correspond au droit de propriété d’un investisseur sur un bien sans pour autant en avoir la jouissance.
  • Usufruit : C’est la contrepartie de la nue-propriété. Elle donne à l’investisseur le droit de jouir du bien sans posséder les « murs ».
usufruit et nue-propriété

Peut-on acheter des parts de SCPI en démembrement ?

Oui c’est tout à fait possible et cet investissement présente de nombreux avantages patrimoniaux pour certains profils d’investisseurs.

Quelles SCPI choisir pour investir en démembrement ?

Si vous êtes le nue-propriétaire, il faut privilégier des SCPI avec un fort potentiel de revalorisation. L’usufruitier lui va préférer des SCPI avec un fort rendement. Attention, dans les deux cas c’est la clé de répartition qui sera déterminante.

Quelle est la meilleure durée pour un démembrement temporaire ?

La meilleure durée est celle qui correspond à vos objectifs. Il n’y a pas de durée type. En démembrement temporaire SCPI la durée la plus “classique” est de 5 ou 10 ans.

Qui achète l’usufruit lors d’un démembrement temporaire SCPI ?

Ce sont des personnes morales qui acquièrent l’usufruit temporaire afin d’optimiser leur fiscalité.


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