Investir en SCPI en démembrement

Simulez votre investissement en SCPI
ans
Au bout de 10 ans votre patrimoine (hors fiscalité) s'élèverait à : -----

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une entité gérée par un gestionnaire qui a pour but d’acquérir des biens immobiliers majoritairement professionnels ou, plus rarement, dans des habitations et résidences (notamment pour les SCPI fiscales).

Investir en SCPI signifie investir dans placement collectif, de fait, sa propriété se trouve décomposée en parts divers qui sont achetées par des investisseurs variés (particuliers ou professionnels) : ces parts peuvent être acquises en démembrement.

Les SCPI, à l’instar des biens immobiliers classiques, peuvent faire l’objet d’un démembrement. Cela consiste à séparer la propriété de sa jouissance. Concrètement, le démembrement peut donc s’appliquer sur les parts des SCPI, cela signifie que la part SCPI est divisée en deux parties :

  • L’une représente la nue-propriété : le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien et il récupère la pleine-propriété de la part à la fin du démembrement.
  • L’autre représente l’usufruit : l’usufruitier a le droit de jouir du bien, en touchant ici les loyers qui émane des parts de la SCPI.

Investir en SCPI en démembrement se fait par application d’une clé de répartition propre à chaque SCPI. Cette répartition dépend également de la durée du démembrement, ce dernier peut être un démembrement temporaire ou en démembrement viager.

Au terme de la durée choisie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI de manière automatique. Dans le cadre de l’usufruit temporaire, l’usufruitier encaisse donc l’intégralité des loyers durant la période de démembrement mais ne récupère aucun capital à la sortie.

Le démembrement est généralement adapté et conseillé à des personnes ayant de multiples profilsL’usufruit est adapté aux personnes faiblement imposées ou ayant des déficits fonciers à imputer. Les entreprises dans le cadre de la gestion de trésorerie sont aussi concernées.

La nue-propriété quant à elle convient à des personnes fortement fiscalisées n’ayant pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat ou soumises à l’IFI.

L’investissement en SCPI en démembrement est une stratégie patrimoniale pertinente et encore méconnue.

Combiner le démembrement et la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans aucune contrainte de gestion tout en optimisant sa fiscalité.

La pierre-papier répond ainsi à de multiples objectifs :

  • Le nu-propriétaire possède les murs sans la jouissance des loyers. Il se crée un patrimoine sans alourdir sa fiscalité. Il n’y a pas de loyers générés durant la période de démembrement donc pas de revenus fonciers à déclarer. De plus, cet investissement sort de l’assiette fiscale de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
  • L’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers tout en bénéficiant d’une décote à l’achat. La rentabilité locative est donc optimisée. En contre partie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme du démembrement.

Avant d’investir en démembrement SCPI il convient de sélectionner une ou plusieurs SCPI avec votre conseiller, choisir une durée de démembrement et trouver la contrepartie (usufruit ou nue-propriété).

Des documents de souscription sont à compléter (bulletin de souscription + mandat de démembrement). Le règlement se fait directement auprès des sociétés de gestion. Votre conseiller Portail-SCPI.fr s’occupe de toutes les modalités.

Le démembrement répond à un triple objectif: création de capital, création de revenus et transmission de patrimoine.

Le nu-propriétaire n’a aucun impôt à payer, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de l’investissement.

Le nu-propriétaire est exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière, les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI.

L’usufruitier perçoit 100% des loyers durant toute la période de démembrement.

L’usufruitier, en tant que personne morale, peut amortir comptablement son investissement.

Le démembrement de part de SCPI entraine deux fiscalités : celle pour les nues-propriétaires et celle pour les usufruitiers.

Celle de l’usufruitier est simple, étant donné qu’il perçoit le fruit  en tant que revenu foncier, il sera donc imposé sur ceux-ci à sa tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux (17,2%). Les parts de SCPI sont également assujetties à l’IFI.

Pour ce qui est du nu-propriétaire il n’aura rien à payer puisque ne percevant pas de loyer il n’aura rien à déclarer de plus il peut déduire  de ses parts, les intérêts du revenu net global. Il détiendra à la fin du démembrement, la pleine propriété, et ce sans aucun droit de succession.

Le fait d’investir sans recevoir de rente immédiate n’est donc pas donné à tout le monde. Devenir nu-propriétaire de parts de SCPI est donc plus destiné aux foyers fortement imposés souhaitant posséder une propriété en évitant les désavantages fiscaux sur votre revenu global ou voulant répondre à un objectif patrimonial.

Tout d’abord pour un foyer fortement imposé avec un patrimoine important soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le démembrement de SCPI est  intéressant. Acquérir des parts en nue-propriété permet d’éviter l’IFI, car seul l’usufruit qui conserve la jouissance est taxable. C’est donc un moyen de se constituer un patrimoine sans en subir la taxation. De plus, ne recevant pas de loyer, il n’y pas non plus d’impact sur l’impôt sur le revenu.

Cependant, même pour les foyers moyennement imposés, la nue-propriété reste intéressante, car elle permet d’investir et de se constituer un patrimoine en immobilier  avec une décote du prix de vente selon les clés de répartition.

L’usufruit est quant à lui,  généralement conservé par la société de gestion locative, souvent un bailleur social. L’usufruit a aussi un intérêt pour les épargnants. Notamment pour les foyers faiblement imposés qui profiteront de leur faible TMI, donc une optimisation fiscale sur les loyers perçus.

Prenons l’exemple d’une part de SCPI en démembrement sur une durée de 10 ans. La SCPI propose une clé de répartition 65% – 35%. Chacune des parties bénéficie d’une décote sur le prix de la part. 

Exemple 1 pour une valeur en pleine propriété de 100.000€ :

  • Le nue-propriétaire investit 65.000€, il n’encaisse aucun loyer pendant 10 ans et profite des augmentations de prix de part.
  • L’usufruitier investit 35.000€ et perçoit l’intégralité des loyers générés par les 100.000€ pendant 10 ans.

Au termes des 10 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et donc la jouissance des loyers.

Exemple 2 pour un investissement de 120.000€ sur 4 SCPI en nue-propriété :

Pierval Sante

Achat de la nue-propriété sur 10 ans.

45 parts à 670 € (1000 € x 0,67)

30 150 €

Corum XL

Achat de la nue-propriété sur 5 ans.

201 parts à 149,31 € (189 € x 0,79)

30 011,31 €

Eurion

Achat de la nue-propriété sur 5 ans.

187 parts à 160 € (200 € x 0,80)

29 920 €

Eurovalys

Achat de la nue-propriété sur 5 ans.

37 parts à 822,15 € (1015 € x 0,81)

30 419,55 €

Exemple : clé de démembrement pour la SCPI Corum Origin

Durée du démembrement (en années)

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Nue-propriété (en %)

84 80 76 73 70 67 64 62 61 60 59 58 57 57 56 55 54 53

Usufruit (en %)

16 20 24 27 30 33 36 38 39 40 41 42 43 43 44 45 46 47

Pour une période de démembrement de 10 ans par exemple, le nu propriétaire détient donc la nue propriété dont la valeur est égale à  62 % des parts de Scpi soit, 1090 € *62%. Quant à l’usufruitier, dans le même exemple, il détient la propriété de 38 % des parts de Scpi, il percevra par conséquent des dividendes à hauteur des parts détenues.

Le démembrement est issu d’une particularité juridique couramment utilisée dans le cadre de la gestion de patrimoine.

Elle consiste à scinder la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

Nue-propriété : Elle correspond au droit de propriété d’un investisseur sur un bien sans pour autant en avoir la jouissance.

Usufruit : C’est la contrepartie de la nue-propriété. Elle donne à l’investisseur le droit de jouir du bien sans posséder les « murs ».

usufruit ou nue propriété