Comment fonctionne le démembrement temporaire ?
Investir en SCPI en démembrement se fait le plus souvent dans le cadre d’un démembrement temporaire. Pour rappel, le démembrement de propriété est un acte juridique qui permet de dissocier la pleine propriété en deux avec la nue-propriété d’un côté et l’usufruit de l’autre.
L’usufruit, du latin usus (droit d’utiliser le bien) et fructus (droit d’en percevoir les fruits), correspond donc à la jouissance du bien. A contrario, la nue-propriété correspond à l’abusus (droit de disposer du bien), c’est-à-dire que le nu-propriétaire possède le bien mais n’en jouit pas.
Investir dans l’immobilier en démembrement peut prendre deux formes en fonction de la durée :
- Démembrement temporaire : la durée, exprimée en nombre d’années, est prédéterminée.
- Démembrement viager : la durée n’est pas fixe, la fin du démembrement est enclenchée par le décès de l’usufruitier.
Nous allons nous pencher ici sur le démembrement temporaire, qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété sur une durée fixe. Celle-ci est comprise entre 3 et 20 ans en ce qui concerne un investissement en SCPI.
La durée du démembrement temporaire est fixée à l’avance. Elle est indiquée dans la convention de démembrement (voir plus bas). Le démembrement prend fin automatiquement lorsque cette durée est écoulée. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni formalités. Il commence alors à son tour à percevoir les revenus locatifs potentiels.
Pourquoi investir en démembrement temporaire ?
Le démembrement temporaire permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût ainsi que de bénéficier d’autres avantages fiscaux et patrimoniaux. Le nu-propriétaire et l’usufruitier profitent tous les deux d’atouts différents.
Les avantages du démembrement temporaire pour le nu-propriétaire
- Décote
Investir en démembrement temporaire permet de se constituer un patrimoine immobilier à prix réduit. En effet, la nue-propriété d’un bien s’achète avec une décote par rapport au prix en pleine propriété. Plus le démembrement est long, plus la décote est importante.
- Pas de fiscalité
Le nu-propriétaire n’est assujetti à aucune fiscalité pendant la période de démembrement étant donné qu’il ne perçoit pas les revenus locatifs. De plus, l’investissement immobilier en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF).
- Une durée connue à l’avance, pratique pour anticiper
Avec le démembrement temporaire, le nu-propriétaire sait exactement quand il va commencer à percevoir des revenus complémentaires contrairement au démembrement viager qui se termine au décès de l’usufruitier. Le démembrement temporaire est particulièrement intéressant pour préparer un projet tel que la retraite par exemple. Il permet de s’organiser au mieux. D’autant plus que vous pouvez choisir la durée exacte dans le cadre de la SCPI.
Les avantages du démembrement temporaire pour l’usufruitier
- Décote importante
En investissant en usufruit temporaire, vous bénéficiez d’une forte décote, pouvant aller jusqu’à 80 % par rapport au prix en pleine propriété. La décote varie selon la durée du démembrement temporaire. Plus le démembrement est court, plus la décote est importante pour l’usufruitier.
- Percevoir des revenus immédiats
L’usufruitier perçoit la totalité des revenus locatifs générés par l’investissement immobilier en démembrement temporaire. Attention, il est par conséquent soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à ce titre.
- Pas de gestion locative dans le cadre des SCPI
Investir dans l’usufruit de parts de SCPI n’entraîne aucun souci de gestion car cette dernière est prise en charge par la société de gestion. Ce n’est pas le cas lors d’un investissement locatif classique dans le cadre duquel l’usufruitier s’occupe, directement ou indirectement, de la gestion du bien pendant tout le démembrement.
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Comment investir en démembrement temporaire ?
Il existe plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier en démembrement temporaire.
SCPI
Vous pouvez opter pour la SCPI en démembrement temporaire. Pour les investisseurs particuliers, le plus courant est d’investir dans la nue-propriété des parts. Il reste toutefois possible d’acheter l’usufruit.
En investissant dans une société civile de placement immobilier, vous pouvez choisir la durée exacte du démembrement temporaire selon vos besoins et objectifs. Si vous n’êtes pas en mesure de désigner un usufruitier, la société de gestion se charge de trouver la contrepartie sur la même durée. Notons que la décote qui s’applique sur le prix de part en pleine propriété est fixée selon une clé de répartition propre à chaque SCPI.
Il est recommandé de passer par un conseiller pour investir en SCPI en démembrement temporaire. Celui-ci vous orientera vers les meilleurs véhicules selon leurs performances et leurs clés de répartition.
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Programme immobilier de démembrement
De nombreux programmes immobiliers proposés par des professionnels permettent d’investir en démembrement temporaire. Vous achetez la nue-propriété d’un logement, le plus souvent neuf. L’usufruit est généralement détenu par un bailleur social. Toutes les informations nécessaires à l’investissement telles que la décote et la durée du démembrement sont affichées dans la présentation du programme.
À l’issue de la période de démembrement temporaire, vous récupérez la pleine propriété du bien immobilier. Vous pouvez donc désormais y vivre, le mettre en location pour toucher des loyers ou le vendre pour percevoir une éventuelle plus-value.
L’importance de la convention de démembrement
Le démembrement temporaire est une opération qui doit faire l’objet de la signature d’un contrat détaillant la répartition des droits de propriété des parts souscrites. Ce contrat correspond à la convention de démembrement, qu’on appelle aussi le bulletin de souscription démembrée dans le cadre de l’investissement en SCPI.
Signée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, la convention de démembrement de propriété permet de fixer la durée du démembrement temporaire et la date de fin précise, ainsi que les droits et obligations de chacune des parties pendant la période de démembrement. Elle mentionne également les clés de répartitions dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de SCPI ainsi que les avantages patrimoniaux et fiscaux pour les deux parties. Ainsi, la convention de démembrement réunit toutes les informations essentielles à retenir pour chacune des parties du démembrement temporaire.
Que l’on soit usufruitier ou nu-propriétaire, le contrat de démembrement de propriété doit être lu scrupuleusement : la gestion du bien soumis au démembrement en dépendra.
