À quoi correspond la décote sur les parts de SCPI en démembrement ?
Pour rappel, investir en SCPI en démembrement consiste à diviser la propriété des parts entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le premier jouit des revenus locatifs générés tandis que le second récupère la pleine propriété des parts une fois le démembrement terminé.
Le démembrement peut prendre fin de deux manières distinctes :
- Au décès de l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement viager ;
- Au terme de la durée de démembrement fixée dans le contrat s’il s’agit d’un démembrement temporaire :
Etant donné que la propriété des parts est divisée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, le prix de la part est également réparti entre les deux parties. De cette manière, chacune des parties paye seulement un certain pourcentage du prix de la part. On dit alors que le nu-propriétaire et l’usufruitier acquièrent leurs parts de SCPI avec une décote sur le prix en pleine propriété. A contrario, pour un investisseur qui achète sa part en pleine propriété (non démembrée), son prix est fixe et aucune décote n’est appliquée.
La décote sur le prix de part de SCPI constitue un avantage de taille pour l’investisseur en nue-propriété car elle lui permet de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme à prix réduit. En ce qui concerne l’usufruitier, cela lui permet de toucher l’intégralité des dividendes des SCPI sur une période donnée sans avoir payé la totalité de la valeur des parts.
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À combien s’élève la décote sur le prix de part des SCPI en démembrement ?
Lors d’un démembrement temporaire, la décote accordée par une SCPI dont les parts peuvent être démembrées est calculée en fonction de la durée du démembrement. En effet, plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de la part en nue-propriété est faible et celle de l’usufruit est élevée. Ainsi, pour obtenir une forte décote en tant que nu-propriétaire, il est conseillé de souscrire des parts de SCPI pour une longue durée de démembrement.
La décote est fixée par les sociétés de gestion pour chacune de ses SCPI selon ce qu’on appelle la clé de répartition. Celle-ci n’est pas négociable par l’investisseur.
De manière générale, vous pouvez retrouver les décotes sur le bulletin de souscription des SCPI. Leur valeur est exprimée en pourcentage. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent ainsi choisir la durée de démembrement la plus appropriée en fonction de leurs objectifs et de leur budget grâce à la décote connue à l’avance.
Le plus souvent, la décote pour un investissement en nue-propriété est comprise entre 30 et 50 % pour un placement de long terme (entre 10 et 20 ans).
Exemple de décote sur une SCPI en démembrement avec CORUM Origin
Généralement, les sociétés de gestion proposent des durées de démembrement fixes : 5 ans, 10 ans, 15 ans ou encore 20 ans. Néanmoins, certaines sociétés de gestion, comme Corum L’Epargne, proposent un large choix de durées de démembrement allant de 3 à 20 ans.
Par exemple, voici la décote sur le prix de part de Corum Origin selon la durée de démembrement de propriété :
| Durée du démembrement (en années) | Valeur de la nue-propriété (en %) | Valeur de l’usufruit (en %) |
|---|---|---|
| 3 | 85 | 15 |
| 4 | 81 | 19 |
| 5 | 78 | 22 |
| 6 | 75 | 25 |
| 7 | 72 | 28 |
| 8 | 69 | 31 |
| 9 | 67 | 33 |
| 10 | 65 | 35 |
| 11 | 65 | 35 |
| 12 | 64 | 36 |
| 13 | 63 | 37 |
| 14 | 62 | 38 |
| 15 | 61 | 39 |
| 16 | 60 | 40 |
| 17 | 59 | 41 |
| 18 | 58 | 42 |
| 19 | 57 | 43 |
| 20 | 56 | 44 |
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